セカンドハウスローンとは？取り扱い銀行・金利・年収目安・賃貸の注意点を徹底解説

本記事の内容は2026年1月6日時点で公表されている情報をもとにした一般的な解説であり、特定のローン商品や金融機関への申込みを推奨するものではありません。実際の適用条件や可否は、各金融機関の審査・最新の公式情報および税制改正の内容をご確認のうえ、ご自身の判断でご検討ください。

自宅のほかに、定期的に居住するための住まいである「セカンドハウス」を購入する人の多くは、セカンドハウス向けのローン（セカンド住宅ローン、フラット35、不動産担保ローンなど）を検討することになります。

セカンドハウスローンは、自宅用の住宅ローンとは商品設計や審査のルールが異なるケースが多いローン商品です。そのため、審査の難易度やチェックされるポイントも自宅用ローンとは変わってきます。

また、金融機関によっては、住宅金融支援機構の「フラット35」を用いて、セカンドハウスを購入するローンを組むことが可能です。

セカンドハウスローンとは

セカンドハウスローンは、自宅とは別に定期的に住む家（別荘・二拠点住宅など）を取得するための資金を借りるローンの総称です。金融機関によって商品名や仕組みが異なり、「セカンド住宅ローン」「別荘ローン」「不動産担保ローン」「フラット35（セカンドハウス利用）」など、複数の選択肢が該当します。

自宅用の住宅ローンと比べると、セカンドハウス向けのローンは、返済負担（2本目の借入になりやすいこと）や利用目的（居住目的か、賃貸・投資目的か）をより厳密に確認されることがあります。その結果として、金利や審査、賃貸の可否などの条件が変わる場合があります。

セカンドハウス向けローンの概要（自宅用ローンとの比較）

項目	自宅用の住宅ローン	セカンドハウス向けのローン
対象となる住宅	主に生活拠点（マイホーム）	別荘・二拠点住宅など“2軒目”になりやすい住まい
ローンのタイプ（代表例）	住宅ローン各種	セカンド住宅ローン／フラット35（セカンドハウス利用）／不動産担保ローン等
審査で確認されやすいポイント	返済能力、物件など	返済能力に加えて、利用目的（居住か／賃貸・投資の可能性）も確認されやすい
契約上の制限・注意点	商品ごとの条件	賃貸の可否、控除の扱い、金利や条件の見直しなどを事前に確認する前提

セカンドハウスローンの特徴・注意点（審査・金利・税制）

セカンドハウスローンは、独自の特徴や注意点が存在します。

まずは実際に申し込む前に、セカンドハウスローンについて理解を深めましょう。

取り扱っている金融機関が少ない

まず、住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っている一方で、セカンドハウスローンを取り扱っている金融機関は少ない傾向にあります（具体的な金融機関は後述しています）。

そのため、あなたが住宅ローンを組んでいる金融機関とは、別の金融機関にてセカンドハウスローンを組む可能性があります。

通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しい

セカンドハウスローンは、生活拠点とは別に住宅を保有することで返済負担や維持費負担が増えやすく、金融機関が返済余力をより慎重に確認する傾向があります。そのため、自宅用の通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しめになる場合があります。

また、セカンドハウスは「投資用（賃貸用）」と混同されやすい点も注意が必要です。

たとえばフラット35では、第三者に賃貸する目的の物件など投資用物件の取得資金には利用できないことが明記されています。※6

セカンドハウスローンの金利水準と注意点

セカンドハウスローンは、金利が高めに設定される傾向があります（例：三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローンでは、セカンドハウス・別荘を対象とする場合、住宅ローンのコース別金利に年0.8％を上乗せ）。

最近は商品や条件によって金利に幅がありますが、一般的には自宅用の住宅ローンと比べて負担が大きくなりやすい傾向があると考えられます。

金利が高くなる理由は、現在の住宅ローンに加えて2本目のローンを組む場合が多く、返済負担や維持費の増加など、金融機関にとってのリスクが大きくなるためです。

実際に申し込む前に、複数の金融機関の金利や諸費用を比較し、シミュレーションで総返済額や毎月返済額を確認しておくと安心です。

住宅ローン控除が適用されない

セカンドハウスローンには、原則として住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されません。

住宅ローン控除の対象は、原則として「主として自己の居住の用に供する住宅（いわゆるマイホーム）」であり、2軒以上の住宅を所有している場合は主な居住用住宅に限られます。

そのため多くのセカンドハウスは住宅ローン控除の対象外となります。

現行の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、多くのケースで年末時点のローン残高の0.7％を最長13年間、所得税や住民税から控除できる制度です。ただし入居時期や住宅の性能、所得要件等により、控除率や控除期間が異なる場合があります。
※住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の制度内容は、所得税法および租税特別措置法に基づき、入居した年や住宅の種類・性能、所得要件などにより控除率や控除期間が異なります。本記事では、国税庁が公表する情報をもとに一般的な仕組みを説明しています。具体的な適用可否は、所轄税務署や税理士等にご確認ください。※3」

なお、2025年12月26日に公表された令和8年度税制改正の大綱では、住宅ローン減税の延長・拡充案が示されています（関連する税制法の成立が前提となります）。最新の内容や適用開始時期は、国土交通省など公的機関の情報で必ず確認してください。※5

年収の目安は『総返済負担率』で確認する

セカンドハウスローンの審査は金融機関や商品によって基準が異なるため、「年収がいくら以上」といった一律の金額で判断することはできません。目安の一つとして、ここでは住宅金融支援機構が公表しているフラット35の総返済負担率の基準を例として紹介します。

たとえばフラット35では、すべての借入れの年間合計返済額が年収に占める割合（総返済負担率）について、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準が示されています（2025年10月1日現在の案内）。総返済負担率には、フラット35以外の住宅ローンに加えて、自動車ローン、教育ローン、カードローン等も含まれます。※6
※総返済負担率30％・35％の基準は、フラット35のご利用条件（2025年10月1日現在）において、同商品を利用できるかどうかの目安として示されているものです。フラット35以外の住宅ローンや他行商品では、異なる基準が設定されている場合があります。※6

例：
年収600万円で、現在の住宅ローンなどの年間返済額が120万円の場合、総返済負担率は20％（120万円÷600万円）。フラット35の基準から見ると、追加で年間90万円程度（毎月約7.5万円）までが目安というイメージ。
※この例はあくまでフラット35の基準に当てはめた場合のイメージであり、すべての金融機関で同じ結果になるわけではありません。実際の可否や上限額は、各金融機関の審査基準や今後の金利水準によって変わる点にご注意ください。

セカンドハウスを検討する段階では、まず次の3点を確認しておきましょう。審査の見通しが立てやすくなります。

• 現在の借入（住宅・自動車・教育・カード等）の残高と毎月返済額
• ボーナス払いの有無と金額
• 今後増える可能性がある固定費（維持管理費、税金、保険など）

金融機関によっては、住宅金融支援機構（フラット35）を利用できる

金融機関によっては、住宅金融支援機構のフラット35を利用してセカンドハウスを購入できる場合があります。

フラット35は、返済が終わるまで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンで、契約時点で借入金利と毎月の返済額が確定するのが特徴です。
※金利や借入期間、利用条件（年齢・年収・総返済負担率の基準など）は、金利情勢に合わせて随時見直されます。最新の条件は、必ず住宅金融支援機構や取扱金融機関の公式サイトで確認してください。

なお、セカンドハウスの購入でフラット35を利用する場合は注意点があります。公式の案内では、セカンドハウス取得目的のフラット35を二重に借り入れることはできず、賃貸するための住宅には利用できないこと、住宅ローン控除は利用できないことが明記されています。※4
※フラット35のセカンドハウス利用では、①同じ目的での二重借入不可、②賃貸を目的とする住宅には利用不可、③住宅ローン控除の対象外であることが、住宅金融支援機構の公式サイトに明記されています（セカンドハウスのお申込みについて）。取扱い状況や条件は、今後の制度改正により変更される場合があります。※4

セカンドハウスローンの取り扱い銀行を紹介

セカンドハウス向けローンの取り扱い例として、ろうきん（中央ろうきんの有担保フリーローン）、楽天銀行（フラット35）、三菱UFJ銀行（セカンド住宅ローン）を紹介します。

借入期間の上限は商品により異なり、たとえば中央ろうきんの有担保フリーローンは最長40年、楽天銀行のフラット35は返済期間の区分として最長35年までの表示があります。三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローンは、商品説明書で2年以上35年以内とされています。※8 ※9 ※2

ろうきん

ろうきん（労働金庫）では、セカンドハウスを購入する人向けに「有担保フリーローン（不動産担保型）」という商品を用意しています。

項目	内容
商品名（例）	有担保フリーローン（不動産担保型）
主な資金使途	くらしに関する資金（不動産担保ローン）※8
借入期間	最長40年（最終返済時：満81歳未満）※8
借入金額	最高1億円（原則30万円以上、1万円単位）※8
年齢（目安）	申込時：満18歳以上／融資時：満66歳未満（詳細は公式確認）※8
賃貸の扱い（重要）	賃貸の用に供する不動産（居住用住宅との併用を含む）の取得・リフォーム資金には利用できない旨が明記されています。※8
金利	金利は見直しがあるため、最新は公式ページで確認してください。※8

※本表の内容は、各金融機関の公式ウェブサイトおよび商品説明書に掲載されている情報をもとにした概要です（記事公開日時点）。金利・手数料・対象地域・年齢条件・資金使途等は、今後の見直しや個別審査により変更される場合がありますので、実際のお申込みにあたっては必ず各金融機関の最新の商品概要説明書・金利一覧・重要事項説明書をご確認ください。

ろうきんの「有担保フリーローン（不動産担保型）」は、最高1億円・最長40年のローンを組めます。

「団体会員」と「生協会員」の場合で適用される金利が異なり、団体会員は優遇されている点が特徴です。

楽天銀行

楽天銀行でのセカンドハウスローンでは、フラット35を利用できます。

項目	内容
商品名（例）	楽天銀行 住宅ローン【フラット35】（セカンドハウス）※9
借入期間	最長35年（返済期間の区分）※9
借入金額	100万円以上8,000万円以内（条件は公式確認）※9
総返済負担率（目安）	年収400万円未満：30％以下／年収400万円以上：35％以下（前述のフラット35と同じ基準）※6
金利（重要）	金利は毎月見直し。申込時ではなく借入時の金利が適用される旨が明記されています。※9
相談・手続き	来店不要（Web/郵送等の案内あり）※9

※本表の内容は、各金融機関の公式ウェブサイトおよび商品説明書に掲載されている情報をもとにした概要です（記事公開日時点）。金利・手数料・対象地域・年齢条件・資金使途等は、今後の見直しや個別審査により変更される場合がありますので、実際のお申込みにあたっては必ず各金融機関の最新の商品概要説明書・金利一覧・重要事項説明書をご確認ください。

楽天銀行はネット銀行なので、利用にあたっての相談や連絡は、専用マイページや電話、郵送で行えます。

三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行では「セカンド住宅ローン」というセカンドハウス向けのローン商品を取り扱っています。

項目	内容
商品名	セカンド住宅ローン ※1
資金使途	セカンドハウス・別荘の建築／購入／増改築、借換など（詳細は公式確認）※1
借入金額	500万円以上1億円以内（10万円単位）※2
借入期間	2年以上35年以内（1年単位）※2
金利（セカンドハウス・別荘）	住宅ローンのコース別金利に0.8%上乗せ（全期間固定コースは対象外）※1 ※2
賃貸の扱い（重要）	賃貸を目的とする物件には利用できない旨が明記されています。※1 ※2
金利の“具体的な水準”	上記は上乗せルールです。実際の金利水準は公式の金利表示で最新を確認してください。※1

※本表の内容は、各金融機関の公式ウェブサイトおよび商品説明書に掲載されている情報をもとにした概要です（記事公開日時点）。金利・手数料・対象地域・年齢条件・資金使途等は、今後の見直しや個別審査により変更される場合がありますので、実際のお申込みにあたっては必ず各金融機関の最新の商品概要説明書・金利一覧・重要事項説明書をご確認ください。

三菱UFJ銀行の「セカンド住宅ローン」では、変動金利か固定金利から選択可能です。

また、団体信用生命保険は自動付帯となります。こちらも賃貸を目的とする物件には利用できないため、注意しましょう。

セカンドハウスローンと賃貸・投資用ローンの違い

セカンドハウスローンは、あくまで「自分や家族が住むための家」を前提としたローンです。一方で、最初から第三者に貸すことを目的とした物件については、「賃貸用・投資用ローン」として別枠で取り扱われるのが一般的です。

上で紹介したローン（ろうきんの有担保フリーローン、楽天銀行のフラット35（セカンドハウス）、三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローン）も、いずれも「賃貸目的の利用は原則不可」であることが商品説明上はっきり示されています。※1 ※2 ※4 ※6 ※8 ※10

セカンドハウスローンと賃貸用・投資用ローンは、「誰が・どのような目的で使う物件か」という前提が異なります。おおまかな位置づけは次のとおりです。

セカンドハウスローンと賃貸用・投資用ローンの基本的な違い

利用イメージ	向いているローンの種類	ポイント
自分や家族が定期的に滞在する別宅・二拠点住宅	セカンドハウスローン、フラット35（セカンドハウス利用）など	利用目的は「居住用」が前提。賃貸収入に頼らず、自分の収入で返済できる計画が基本。
最初から第三者に貸す目的の物件（賃貸用・投資用）	投資用ローン、アパートローンなど	賃料収入を前提にした審査・金利。セカンドハウス向けの商品とは審査の考え方や条件が異なる。
自分も利用するが、年間のかなりの期間を他人に貸したい物件	ケースによって判断が分かれるため、事前に金融機関へ相談	実態として「賃貸用」とみなされると、セカンドハウスローンの想定から外れる可能性がある。

セカンドハウスローンでNGになりやすいパターン

次のようなケースは、セカンドハウスローンの対象外になりやすく、「投資用ローン」を検討すべきゾーンです。

「名目上はセカンドハウスだが、実態としてはほぼ投資用」という状態になると、契約違反とみなされるリスクがあります。

こうしたケースでは、はじめから「賃貸用・投資用ローン」として相談した方が、契約条件との齟齬や目的外利用とみなされるリスクを避けやすくなります。

「自分も住む＋空いているときだけ貸したい」ケース

最近は、二拠点生活やワーケーションの広がりから、

基本は自分たちが使うけれど、使わない日だけ短期賃貸に出したい。

というニーズも増えています。

このようなケースは、

で「居住用として見なされるか」「投資用と見なされるか」が変わります。

フラット35や銀行ローンでも、「転勤などやむを得ない事情で一時的に賃貸に出す」ケースは、事前の相談・届け出を条件に認められる場合がありますが、あくまで例外的な取り扱いです。

すでに借りているローンの契約内容や金融機関の判断によって対応が異なるため、自己判断は避け、必ず事前に相談しましょう。

特に「すでに借りているローンで賃貸してよいかどうか」は、同じ『セカンドハウス』用途でも商品や金融機関ごとに判断が異なります。必ず、現在の借入先か、借入を検討している金融機関に事前に確認したうえで、必要に応じて税務の専門家にも相談するようにしてください。

判断に迷ったら

「セカンドハウスと考えていいのか、それとも賃貸用・投資用の扱いになるのか」迷う場合は、次の順番で整理してみるのがおすすめです。

の順に、やりたいことと状況を整理しながら話を進めると、「そもそもセカンドハウスローンでよいのか」「投資用ローンにした方が安全か」の見通しが立てやすくなります。

購入後に賃貸へ転用したいときの注意点と、必ず相談すべきポイント

セカンドハウスを「使わない間だけ賃貸に出したい」と考える場合は、契約違反にならないよう、必ず事前に金融機関へ相談してください。商品によっては「賃貸目的の利用は不可」と一次情報で明確に示されています。

たとえばフラット35では、第三者に賃貸する目的の物件など投資用物件の取得資金には利用できないことが明記されています。また、住宅金融支援機構が居住実態を定期的に確認し、第三者への賃貸など目的外利用が判明した場合は、借入全額の一括返済を求める旨が、2025年10月1日現在のご利用条件に示されています。※6

また、三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローンでも「賃貸を目的とする物件にはご利用できません」と明記されています。※1 ※2

こうした条件や取扱いは、制度改正や商品改定により変更される可能性があるため、実際に賃貸への転用を検討する際は、必ず最新の条件とご自身の契約内容を確認してください。

将来賃貸に出す可能性がある場合は、借入前に次の点を確認しておくのが安全です。

• 賃貸への転用が可能か（可能な場合の条件）
• 目的変更が必要な場合の手続き（借換や商品変更の要否）
• 転用が不可の場合の代替（投資用ローン等の選択肢）

セカンドハウスの購入を検討すべき人の特徴

以下に該当する方は、ライフプランや資金計画によってはセカンドハウスの購入が選択肢の一つになりえます。

• 二拠点生活を送っている、送る予定がある人
• 趣味を楽しめる拠点を設けたい人
• 将来的な移住を考えている人
• 別荘が欲しい人
• リモートワークが主で出勤する機会がほとんどない人

新型コロナウイルスの影響で出社する機会が減り、二拠点生活を始めたという方、将来的に気に入っているエリアへの移住を検討している方は、セカンドハウスを持つことで生活の質が上がる可能性があります。

出勤状況や将来の希望だけでなく、単身赴任や介護など家庭の事情により拠点が欲しいという方も、セカンドハウスの購入を検討するとよいでしょう。
※実際に購入するかどうかは、家計全体やライフプラン、将来の収入・支出の見通しを踏まえて慎重に判断してください。

まとめ

セカンドハウスを購入する際は、自宅用の住宅ローンではなく、セカンドハウスローンやフラット35など、2軒目の住まいに対応したローンを検討する必要があります。

セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンよりも金利が高めで、住宅ローン控除も原則として使えないため、総返済額や老後の家計への影響を踏まえて慎重に判断することが大切です。

気になる金融機関があれば、金利や諸費用、年収・返済負担率の基準を比較し、シミュレーションを行ったうえで、無理のない範囲でセカンドハウス探しや購入を『選択肢の一つとして』検討してみてください。

免責

本記事は、各金融機関・公的機関が公表している情報をもとにした一般的な情報提供であり、特定の金融商品やローンのお申込み・契約を推奨するものではありません。

また、投資助言や個別のライフプラン設計を行うものでもありません。実際の金利・手数料・融資条件・税制の適用可否等は、必ず各金融機関の最新の公式情報や所轄税務署、専門家（税理士・ファイナンシャルプランナー等）にご確認のうえ、ご自身の判断と責任でご決定ください。

参照・脚注一覧

※1 セカンド住宅ローン｜三菱UFJ銀行
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/second/index.html

※2 セカンド住宅ローン 商品説明書（2025年8月1日現在）｜三菱UFJ銀行
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/second/pdf/sjl_setsumei_02.pdf

※3 No.1211-1 住宅借入金等特別控除｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

※4 セカンドハウスのお申込みについて｜【フラット35】
https://www.flat35.com/loan/lineup/second/index.html

※5 住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定（令和7年12月26日）｜国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html

※6 【フラット35】ご利用条件（総返済負担率等）
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html

※7 最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】｜住宅金融支援機構（シミュレーション）
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

※8 有担保フリーローン（商品詳細ページ）｜中央ろうきん
https://chuo.rokin.com/banking/loan/free_secured/

※9 セカンドハウス｜新規お借入住宅ローン｜楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/flat35/second-house/

※10 金利の決定時期は？｜【フラット35】
https://www.flat35.com/hajimete/atoz/03.html