住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用条件は？2024〜2025の確定ルールと2026年以降の注意点

住宅ローンを組んでマイホームを購入する際に、あらかじめ仕組みを理解しておきたいのがいわゆる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。

年末残高（その年の12月31日時点で、住宅ローンがあといくら残っているか）をもとに計算した額を、所得税（控除しきれない分は一定上限の範囲で翌年度の住民税）から控除する制度です。

控除の対象となれば、マイホーム購入後の家計の負担軽減につながる可能性がありますが、入居時期・床面積・所得・ローン期間・省エネ要件などにより、対象かどうかや控除される金額が大きく変わります。

まずは「自分は控除（減税）の対象か／いくら戻るのか／手続き」を確認してみましょう。

本記事は、住宅ローン控除（住宅ローン減税）に関する一般的な情報（2026年2月4日時点）提供を目的としたものであり、読者個々の事情を踏まえた税務・財務アドバイスではありません。適用可否や具体的な控除額は、入居時期、住宅の性能区分、所得状況、他の控除や特例の有無、契約形態などにより異なります。実際の申告や住宅取得にあたっては、必ず国税庁や自治体などの最新の公的情報を確認するとともに、税務署や税理士等の専門家へご相談ください。

この先を読む前に、次の3点だけメモしておくのをお勧めします。

これらがわかれば、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の「控除期間・借入限度額・必要書類」をだいたい把握できます。

では、まずは制度の基本から見ていきましょう。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」。一般には「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」などと呼ばれます。

なお、所得税における「控除」とは、税額計算の際に所得から一定の額を差し引くこと、もしくは所得税額そのものを所定の額差し引くことです。

控除には所得控除と税額控除があり、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は税額控除です（所得税額から差し引き、引ききれない分は住民税で一部控除）。

控除によって、結果として所得税が小さくなる（減税）ため、「住宅ローン減税」と「住宅ローン控除」は同じ意味合いです。

減税される額は？

住宅ローン控除では、居住開始後の各年の年末借入残高（一定の借入限度額まで）の 0.7％相当額を、所得税から控除 します。所得税で控除しきれない場合は、一定上限の範囲で翌年度の住民税から控除されることがあります。
※控除率0.7％や控除期間、借入限度額は、住宅の区分（認定長期優良住宅等・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅）や居住開始年により異なります。本記事の記載は、主に令和4年〜令和7年に居住の用に供した場合および令和8年度税制改正大綱時点の情報を中心にまとめたものです。

例えば年末の借入残高が3,000万円なら、制度上の計算上限は21万円（3,000万×0.7%）となりますが、実際に控除される額はその年の所得税額や住民税の控除上限によりこれより少なくなる場合があります。

控除（減税）期間は？

控除期間は原則13年間です。ただし、一部の住宅区分では控除期間が10年です。

住宅区分については後述します。

住民税も対象？

所得税で控除しきれない場合は、一定上限の範囲で翌年度の住民税から控除されます。

例えば所得税額が20万円なのに、控除可能額が25万円であった場合、5万円を住民税から控除できることがあります（ただし住民税側にも上限があります）。

法改正があったらどうなる？

法改正により要件や控除期間が変わることがあります。

適用可否は原則「入居年」等で判定され、改正時に経過措置が設けられる場合もあるため、入居年・建築確認日等で一次情報を確認してください。

住宅ローン控除の適用条件

この章では、新築住宅（新築等）を前提に、住宅ローン控除の基本条件を解説します。

中古住宅（既存住宅）、買取再販住宅、増改築（リフォーム）は、新築住宅（新築等）とは対象条件が一部異なります（例：住宅の区分、必要書類、追加要件など）。

後半の章「中古・買取再販・増改築の住宅ローン控除（条件の違い）」に整理していますので、該当する方はそちらも確認してください。

1．居住条件

• 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。
• この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること

なお、過去には居住条件が緩和されたことがあります。

新型コロナウイルス感染症の蔓延によって、入居が遅れた方を対象に入居期限が緩和されました。

2．床面積条件（原則）

住宅の床面積（注1）が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること

床面積要件は、登記簿に記載されている床面積によって可否を判断します。

店舗や事務所との併用住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。

マンションの場合は、エントランスや通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めません。

登記簿上の専有部分の床面積によって判断します。

また、マンションのパンフレット等では、壁の中心線を基準に測った床面積（いわゆる「壁芯面積」）が記載されていることがあります。

一方で、住宅ローン控除の床面積要件は、原則として登記簿に記載された床面積で判定します。登記簿の床面積は、一般に壁の内側を基準に算定されるため（いわゆる「内法面積」）、パンフレット等の数値と一致しないことがあります。

そのため、パンフレットの表示で「条件を満たしている」と思っても、登記簿上は満たしていないケースがあるので注意しましょう。
※参考：建築基準法施行令では、床面積は原則として壁その他の区画の中心線で測る考え方が示されています。[12]

3．所得要件

この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること

その年ごとに判断します。例えば住宅ローン減税を受けたあと、2年目は2,000万円を超過したが、3年目は以降2,000万円以下であったようなケースでは、2年目のみが対象外です。

4．住宅ローン条件

当初10年以上の住宅ローンを組んでいたとしても、繰り上げ返済をすることで当初からの返済期間が10年未満となる場合は、住宅ローン控除の対象外となります。[1]

借入先は、銀行等、住宅金融支援機構、勤務先などが対象です。親族・知人からの借入や、無利子または年0.2%未満（利子補給で実質0.2%未満を含む）の勤務先借入は、原則として住宅ローン控除の対象に含まれません。[1]

5．住宅要件

・2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供する住宅であること

自らの住宅だとしても、それが別荘であれば要件を満たしません。当然、投資用不動産も対象外です。

もしもマイホームを購入して住宅ローン減税を受けていた方が、事情によってマイホームを賃貸に出すような場合、以後は住宅ローン減税を受けることはできません。

6．取得要件

・生計を一にする親族や特別な関係のある者からの住宅の取得でないこと。また、贈与による住宅の取得でないこと

7．他の特例との兼ね合い

居住年およびその前2年、その後3年の計6年間（一定の経過措置あり）に、次に挙げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことも要件です。主にマイホームの譲渡や買い替えにかかる特例です。
※売却（3,000万円特別控除など）や買換え特例を使う予定がある人は、住宅ローン控除が使えない／制限される可能性がある“最重要の落とし穴”です。先に税務署・税理士へ確認してください。[1]

• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 居住用財産の譲渡所得の特別控除　※被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除により適用する場合を除く
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

※参考：国税庁　No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）[1]

2024年・2025年の住宅ローン減税

2024年（令和6年）・2025年（令和7年）に入居した新築住宅等では、省エネ基準を満たす住宅であることが重要な前提です（省エネ基準未満の新築は原則として対象外）。
※ただし、一定の経過措置に該当する「その他の住宅」は例外的に対象となる場合があります。

住宅区分により、年末借入残高の0.7%を控除（上限あり）し、借入限度額と控除期間が変わります。 [1][6]

床面積条件の特例

床面積が40㎡以上50㎡未満でも控除できるのは、国税庁の用語でいう「小規模居住用家屋」に該当し、さらに“特例”の要件を満たす場合に限られます。[1]
※ここで説明している40㎡台の特例は、令和4年〜令和7年に居住の用に供した場合の要件を中心としています。令和8年以降の入居については、別途、床面積要件の見直し（原則40㎡以上としつつ、所得1,000万円超や子育て世帯等の上乗せ利用時は50㎡以上を要件とする方針）が示されており、詳細は最新の税制改正情報を必ずご確認ください。

具体的には次を満たす必要があります。[1]

・床面積：40㎡以上50㎡未満、かつ床面積の1/2以上が自己居住用
・所得：合計所得金額1,000万円以下（年ごと判定）
・期限要件：次のどちらかに該当すること
　①「特例居住用家屋」：令和5年12月31日以前に建築確認を受けたもの
　②「特例認定住宅等」：認定住宅等（認定／ZEH／省エネ基準適合）で、令和7年12月31日以前に建築確認を受けたもの
※「40㎡特例だから借入限度額が一律2,000万円・控除期間10年」ではありません。借入限度額と控除期間は、住宅の区分と居住年の表に従います。[1]

区分に応じた住宅要件（2024年・2025年）

2024・2025年に入居した「新築等」で住宅ローン控除を受けるには、原則として省エネ基準を満たす住宅であることが前提です（一定の経過措置あり）。[1]

控除率（0.7%）は共通で、控除期間も原則13年です（※「その他の住宅」などは10年等の例外あり）。[1]

ただし住宅の区分によって、「借入限度額（控除計算に使える年末残高の上限）」が変わります。[1]

住宅区分の確認方法

住宅区分（認定長期優良／認定低炭素／ZEH水準／省エネ基準適合など）は、売主・工務店・不動産会社から受け取る性能証明書類（例：認定通知書、BELS評価書、住宅省エネルギー性能証明書など）で確認できます。

わからない場合は、まず「区分名」を確認してから、後述する早見表を見てください。

控除額の考え方

年間の控除可能額は、概ね 「借入限度額 × 0.7%」 が目安です。

ただし実際の戻り方は、次の順に上限がかかります。[1][9]

つまり「借入限度額×0.7%」が、毎年そのまま必ず戻るわけではありません。[9]

2024・2025年入居（新築等）の借入限度額と控除期間（控除率0.7%）

次の表は、住宅の区分ごとに、借入限度額（控除計算の上限）と控除期間をまとめた早見表です。[1]

まず自分の住宅区分の行を見つけて、①借入限度額（いくらまで0.7%計算に使えるか）②控除期間（何年続くか）③年間の制度上の上限目安（借入限度額×0.7%） を確認してください。

【早見表】2024・2025年入居（新築等）の借入限度額と控除期間（控除率0.7%）

住宅区分（新築等）	借入限度額（一般）	借入限度額（子育て世帯・若者夫婦世帯）	控除期間	年間の控除上限（借入限度額×0.7%）
認定長期優良住宅／認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年	31.5万円／35.0万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年	24.5万円／31.5万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円	13年	21.0万円／28.0万円
その他の住宅	原則対象外（経過措置あり）	原則対象外（経過措置あり）	（対象なら）10年	（対象なら）14.0万円

※「子育て世帯・若者夫婦世帯」の上乗せは、税制上の「特例対象個人」に該当する場合です。特例対象個人とは、「①40歳未満で配偶者がいる／②40歳以上で40歳未満の配偶者がいる／③19歳未満の扶養親族がいる」人で、判定は居住年の12/31時点です。[1]
※「その他の住宅」は、建築確認日などの経過措置要件を満たす場合のみ対象になります。

表内右端の「年間の控除上限」が、「いくら戻るか」（制度上の控除の上限）の目安です。
※実際の戻りは所得税額・住民税上限で小さくなることがあります[9]

なお「その他の住宅」（経過措置で対象になるケース）の判定には次の3つの日付が使われます。[10][11]

それぞれの日付は、売買契約書／建築確認済証（確認通知書）／登記事項証明書（登記簿）などで確認できます。

分からない場合は、まず書類のどこに記載があるかを不動産会社・工務店に確認してください。[10][11]

この3つの日付によって、経過措置の適用有無（＝「その他の住宅」でも控除対象になり得るか）や、借入限度額・控除期間の扱いが変わる場合があります。[10][11]

よくある質問（2024・2025年入居の新築等）

ここまでは主に「新築等（新築住宅）」を前提に整理しました。

中古住宅・買取再販住宅・増改築（リフォーム）は追加要件があるため、次の章でその違いを確認しましょう。

中古・買取再販・増改築の住宅ローン控除（条件の違い）

中古住宅（買取再販以外）、買取再販住宅（宅建業者がリフォームして売る中古）、増改築（リフォーム工事）などは、住宅ローン控除の条件が新築（新築等）とは一部異なります。

それぞれについて、どのような条件があるのか、解説します。

中古住宅（買取再販以外）

中古住宅は、耐震基準に適合することが前提です。目安として「昭和57年1月1日以後に建築」または「取得日前2年以内に耐震基準に適合する証明がある」などが条件になります。[14]

ただし、耐震基準に該当しない中古でも、事前に耐震改修を行う旨の申請をし、取得日から6か月以内の入居日までに耐震改修を行い、適合の証明がされた場合に対象となるケースがあります。[16]
※提出書類や計算・要件の詳細は、国税庁の「区分別」ページで確認してください（新築／買取再販／中古／増改築／要耐震改修住宅）。

買取再販住宅

買取再販住宅は、宅建業者が特定増改築等をした既存住宅を、宅建業者の取得日から2年以内に取得する等の条件があり、取得時点で新築から10年を経過していることも要件です。[13]
※借入限度額や控除期間は区分・入居年で変わるため、該当区分のページで確認してください。

増改築（リフォーム工事）

増改築等は、自己が所有し居住する家に行う工事で、増改築等の額（補助金等控除後）が100万円を超え、かつその1/2以上が居住用部分の工事費であることが条件です。[15]

控除額は「年末残高」と「工事費（補助金等控除後）」の小さい方が基になる扱いがあります。

2026〜2030年入居の住宅ローン減税 ※令和8年度税制改正大綱等にもとづく暫定的な整理

令和8年度税制改正の大綱（2025年12月26日閣議決定）では、住宅ローン減税の適用期限を5年間延長し、2026年1月1日〜2030年12月31日までに入居（居住の用に供する）した場合に適用できる方針が示されました。 [5][6][7]

※本節は、令和8年度税制改正「大綱」および国土交通省の公表資料（別紙）にもとづく整理です。実際の適用条件は、関係税制法の成立後に確定します。契約・申告前に、必ず最新の一次情報をご確認ください。[7][10][11]

主な見直しポイント（大綱ベース）

2026〜2030年入居の住宅ローン控除について、2024年・2025年からの主な変更点は次のとおりです。[7][10][11][1]

区分に応じた住宅要件（2026〜2030）

2026〜2030年入居（令和8年度税制改正大綱ベース）の借入限度額と控除期間（控除率0.7%）
※税制改正大綱ベースの内容で、国会で関連税制法が成立後に確定します。[5][7]

住宅区分	新築：借入限度額（一般／子育て世帯等）	既存：借入限度額（一般／子育て世帯等）	控除期間	補足（重要）
長期優良住宅／低炭素住宅	4,500万円／5,000万円	3,500万円／4,500万円	13年	—
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円／4,500万円	3,500万円／4,500万円	13年	—
省エネ基準適合住宅	2026〜2027：2,000万円／3,000万円	2,000万円／3,000万円	13年	※新築の「省エネ基準適合住宅」は、令和10年以降に建築確認を受けるものは対象外とされ、経過措置（建築確認日・登記簿上の建築日など）で扱いが変わります。[10][11]
その他の住宅	—（支援対象外）	2,000万円（上乗せなし）	既存のみ10年	—

上表は、2026〜2030年入居の住宅ローン控除について、住宅区分ごとの借入限度額と控除期間（控除率0.7%）をまとめたものです。

表では「一般／子育て世帯等」として借入限度額を分けており、「子育て世帯等」は、税制上の要件（特例対象個人）に該当する場合を指します。

該当可否は年齢・婚姻・扶養の状況等で変わるため、詳細は一次情報で確認してください。 [5][7]

床面積要件

2026〜2030年入居（大綱ベース）は、床面積が原則40㎡以上に緩和される方針です。

ただし、

①合計所得金額が1,000万円を超える年分
②子育て世帯等の上乗せ（特例対象個人）を利用する

のいずれかに該当する場合は、床面積50㎡以上が必要になるケースがあります。[5][7]

注意点

同じ「2026〜2030年入居」でも、適用可否は入居日だけで決まりません。経過措置の判定に使う日付によって扱いが変わるため、迷ったらまず次の3点を確認してください。 [5][7]

• 入居日（居住の用に供した日）
• 建築確認日
• 登記簿上の建築日

この3点が分かると、先の表「2026〜2030年入居（令和8年度税制改正大綱ベース）の借入限度額と控除期間（控除率0.7%）」の「経過措置あり」が自分に当てはまるか判断しやすくなります。 [5][7]

住宅ローン控除のよくある質問（Q&A）

※住宅ローン減税は細かい改正が繰り返されています。マイホーム購入を検討されている方は、常に最新情報を確認するよう意識してください。

まとめ｜住宅ローン減税で賢いマイホーム購入を！

住宅ローン減税は家計にとってメリットがありますが、条件を満たさなければ適用されません。

条件を知っておかないと住宅ローン減税を受けられなくなるリスクが高くなるほか、適用を受けたけれど思ったよりも恩恵が小さかった、といった事態になりかねません。

特に近年は改正がありますので、最新情報をチェックすることが必要です。

活用できる制度は適用を受け、家計の安定性を高めましょう。

免責

本コンテンツは一般的な情報提供であり、特定の住宅ローン商品や税務処理を推奨・保証するものではありません。税制や金融商品の内容は改正・変更される場合があります。最新の情報と専門家の助言をあわせてご確認いただいた上で、最終的な判断はご自身の責任において行ってください。

出典一覧（公式優先）

[1] No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

[2] 住宅ローン減税の子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ措置等を令和７年も引き続き実施します！ https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000206.html

[3] 令和７年度住宅税制改正概要について
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001864802.pdf

[4] 住宅ローン控除の拡充（令和７年度改正）
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/r7kaisei.pdf

[5] 住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html

[6] 住宅：住宅ローン減税
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

[7] 令和８年度税制改正の大綱の概要https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/08taikou_gaiyou.htm

[8] 住宅ローン控除を受ける方へ｜令和7年分 確定申告特集
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm

[9] 財務省 住宅税制に関する資料（住民税控除：課税総所得金額等の5％・最高9.75万円の注記）
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/b05.htm

[10]（別紙1）令和8年度住宅税制改正概要（PDF・借入限度額表／経過措置注記）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975750.pdf

[11]（別紙2）住宅税制Q&A（PDF・省エネ基準適合住宅の経過措置など）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975751.pdf

[12] 建築基準法施行令（床面積：壁その他の区画の中心線…）
https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338/

[13] No.1211-2 認定住宅等及び買取再販住宅等を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

[14] No.1211-3 既存住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

[15] No.1211-4 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-4.htm

[16] No.1211-5 要耐震改修住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-5.htm

[17] 国税庁 No.1225（住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等／令和7年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm