住宅ローン借り換えのメリット・デメリット｜借り換えた方が良いケースなど紹介

住宅ローンの借り換えは、金利差を活かして総返済額や毎月の負担を減らし、家計にゆとりをもたらす有効な手段です。

しかし、

が分からず、判断を迷う方も多いでしょう。

この記事では、借り換えによって得られる主なメリットとして、

• 利息軽減による総支払額の削減
• 返済期間の短縮や条件変更によるライフプランへの適合
• 団信の保障内容見直しや金利タイプ変更による将来リスク対策

まで、具体例を交えて解説します。

加えて、デメリットや注意点、借り換えが効果的な条件やタイミング、見送った方が良いケースも整理します。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えは、「毎月の返済額を下げたい」「総支払額を減らしたい」と考える方にとって大きなチャンスです。

特に近年は低金利競争が続き、金融機関によっては借り換え専用の優遇金利プランを用意しているケースもあります。

こうした環境を上手く活用すれば、現在のローン条件を見直し、家計全体の負担を軽くできる可能性があります。

さらに、借り換えは単なる「金利の引き下げ」だけでなく、返済期間や金利タイプ、団体信用生命保険の保障内容なども同時に見直せるタイミングです。

つまり、ライフプランや将来の金利動向に合わせてローン全体を再設計できるわけです。

利息負担を軽減して総返済額を減らせる

住宅ローンを借り換える最大のメリットは、現在より低い金利の商品に乗り換えることで利息負担を減らし、総返済額を減少させられる可能性がある点です。

わずかな金利差でも、借入額や残期間が大きければ利息総額で数百万円の差が生じるケースもあります。

毎月の返済負担を減らして家計にゆとりを

金利が下がれば毎月の返済額も軽減されるため、家計の負担が減ります。

月々の支出が抑えられれば、浮いたお金を教育費や老後資金、資産運用など他の用途に回すことができます。

特に子育てやライフイベントで出費が増える30代〜40代のご家庭にとって、月数千円～数万円の負担減は大きなゆとりとなるでしょう。

「月々の返済が苦しい」という状況なら、借り換えで返済額を圧縮することが家計改善の有力な手段になります。

返済期間の短縮も可能

毎月の返済額は今のままで構わないので、とにかく総支払利息を減らしたい！

という場合、借り換え後も現在と同程度の返済額を維持することで返済期間を短縮できる可能性があります。

毎月の返済額を減らさず繰り上げ返済効果を狙うイメージです。金利が下がった分だけ返済ペースを速められれば、結果的に総返済額をさらに圧縮できます。

団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直せる

借り換えは団体信用生命保険（団信）を見直す好機でもあります。

住宅ローンには通常、万一の際に残債がゼロになる団信が付帯しますが、近年はがん保障付きや八大疾病保障付きなど、より手厚い保障が付いた団信商品が増えています。

現在のローンで一般的な団信に加入している場合、借り換えを機に保障内容を充実させることが可能です。

また新しい団信の保険料（または金利上乗せ分）が抑えられている商品を選べば、保障を厚くしつつ保険料負担を軽減できるケースもあります。

金利タイプを変更して将来のリスクに備えられる

借り換えにより、金利タイプ（固定・変動）の変更も行えます。

例えば

今後の金利上昇が不安なので変動金利から固定金利に替えたい！

当面は返済額を抑えたいので固定から変動に戻したい！

といったニーズに対応できます。

特に2025年以降は住宅ローン金利が変動・固定とも上昇する可能性が指摘されています。

現在変動金利で借りている方は、将来の金利上昇リスクを避けるために低いうちに固定金利へ借り換えるのも有力な選択肢です。

住宅ローン借り換えのデメリット・注意点

借り換えは多くの場合、家計改善につながる有効な手段ですが、当然ながら良い点ばかりではありません。

条件や状況によっては、かえって負担やリスクが増える可能性もあります。

ここからは、借り換えを検討する際に知っておきたいデメリットや注意点を解説します。

借り換えには諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えは新たにローンを組み直す手続きのため、様々な諸費用が発生します。

主な費用は次のとおりです。

• 事務手数料: 新しい金融機関に支払う手数料。定額型（例：数万円の固定）と定率型（例：借入額の2.2%）があり、数万円〜数十万円と金融機関によって幅があります。
• 保証料: 保証会社に支払う費用です。借入金額に応じて数十万円になることもあります（金融機関によっては保証料不要のローンもあります）。
• 印紙税: 金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じて数万円程度。
• 登記関係費用: 抵当権の抹消登記と設定登記にかかる費用（登録免許税）や司法書士への報酬です。合計で数万円〜十数万円ほど。
• その他: 現在のローンを一括繰上返済する際の手数料などが発生する場合があります。

これら諸費用の総額は一般的に30万～80万円程度になると言われていますが、場合によっては100万円近くかかることもあります。

借り換えで削減できる利息額より諸費用の方が高くつくと、かえって損をしてしまいます。

したがって、借り換えを検討する際は新旧ローンの総支払額の差額と諸費用を比較し、費用対効果がプラスになるか慎重に判断しましょう。

手続きの手間と時間がかかる

借り換えには手間と時間も伴います。

必要書類の収集、新しい金融機関選び、申し込み、審査、契約手続き、既存ローンの一括返済手続き・・・と、完了までに1〜2ヶ月程度は見ておく必要があります。

平日の日中に銀行窓口や司法書士とやり取りする場面も多く、勤務状況によっては休暇取得などの調整が必要になるでしょう。

新しい審査に必ず通るとは限らない

借り換えも新規のローン契約ですから、当然ながら審査があります。

申し込み時点の年齢・年収、勤続年数、雇用形態、他の借入状況などが総合的に審査され、現在より厳しい条件を求められる場合もあります。

また借り入れ中の物件についても、担保評価額が下がっていると希望通りの条件で借り換えできない可能性があります。

健康状態によっては団信加入が難しいケースも

住宅ローンの借り換えでは、原則として新しい団信への加入が必要です。

しかし現在のローン契約時より健康状態が悪化していると、借り換え先で団信の審査に通らず契約できないケースがあります。

例えば重大な病気の罹患歴ができてしまった場合などです。団信に加入できなければ基本的に住宅ローンを組むことはできません。

税制の注意点（住宅ローン控除）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、原則として「住宅の新築・購入・増改築などに伴い借り入れた資金」を対象とする制度です。

そのため、借り換えによって新たに借り入れた資金は控除の対象外となるのが基本です。

借り換えした方が良いケース・タイミング

住宅ローンの借り換えは、条件次第で利息削減や返済負担の軽減につながります。

ただし効果が出やすいのは、金利差・残高・残期間の3条件がそろう場合。

変動金利のリスク回避や、返済期間を含む条件の見直しにも活用できるため、自分のライフプランに合わせて最適なタイミングを見極めましょう。

この条件に当てはまるほど利息軽減効果が大きくなりやすい

金利が下がるなら今すぐ借り換えた方が得！

と、思うかもしれませんが、実際には借り換えのメリットが大きくなるケースには一定の傾向があります。

一般的に、以下の3つの条件を満たす場合は借り換え効果が高いと言われます。

• 金利差が約1%以上ある（現在のローン金利と借り換え先ローン金利の差）
• ローン残高が1,000万円以上ある（借り換え時点の残債額）
• 残り返済期間が10年以上ある（完済までの年数）

上記はあくまで目安ですが、確かにこの条件に当てはまるほど利息軽減効果が大きくなりやすいのは事実です。

ただし全てを満たさなくても借り換えメリットが出るケースはあります。

たとえば「金利差は0.5%程度でも、借入残高が多く残期間も長ければ十分メリットが出る」といったケースです。

変動金利リスクが気になる人は要検討

特に現在、変動金利で借りている人は注意が必要です。変動金利は当初の金利が低く返済負担も軽い反面、将来の金利上昇リスクがあります。

ローン条件を自分のライフプランに合わせ直すことが可能

さらに、借り換えによってローン条件を自分のライフプランに合わせ直すことも可能です。

例えば「子どもが小さいうちは出費がかさむので返済期間を延長して月々の負担を減らしたい」といったケースです。

一般に一度借りた住宅ローンの返済期間を後から延ばすことはできませんが、借り換え時に元のローンより長い返済期間を設定できる金融機関も存在します。

将来的に収入増が見込めるのであれば、一時的に毎月返済額を減らして家計を楽にするために借り換えるのも一つの戦略です（ただし返済期間を延ばすと総利息は増える点に留意）。

借り換えを見送った方が良いケース

一方で、条件によっては無理に借り換えをしない方が良い場合もあります。

残高や残期間が少なくメリットが出にくい場合

前述の目安に反するケース、つまり残りの借入残高が少額だったり残存期間が短い場合は、借り換えによる利息軽減額も小さいためメリットがほとんど出ません。

実際、金利差1%未満・残高1,000万円未満・残期間10年未満のケースでは、借り換え費用を入れるとかえって総支払額が増える可能性が高いと指摘されています。

今のローン金利が十分低く条件が有利な場合

現在利用中のローンの金利や条件が非常に良い場合も、あえて借り換える必要はありません。

例えばここ数年で市場最低水準の変動金利（年0.4～0.5%台）や固定金利（フラット35の歴史的低水準など）で借りられた人は、既に最適な条件を享受できている可能性が高いです。

こうした方が今借り換えを検討しても、借り換え先の金利が同等かそれ以上であればメリットは皆無です。

近い将来に繰上返済や売却予定がある場合

もし数年以内に繰上返済で完済する計画があったり、転勤・住み替え等で物件を手放す予定がある場合も、借り換えメリットは限定的です。

借り換えの効果を十分に出すには、ある程度の年数そのローンを返済し続ける必要があります。

審査や団信のハードルが高い場合

前述したように、収入面や健康面で不安要素がある場合も借り換えは慎重に考えるべきです。

無理に申し込んで否決されると信用情報に記録が残る可能性もあるため、状況が整うまで借り換えを見送る判断も大切です。

【Q&A】住宅ローン借り換えの疑問に答える

そして、ここまでの内容やその他をまとめて、Q＆A形式にしました。

終わりに｜借り換えは家計と未来を見据えた選択を

住宅ローンの借り換えは、単なる金利の見直しにとどまらず、家計やライフプランを大きく左右する重要な判断です。

メリットとデメリットの両面を理解し、自分の状況に即した選択をすることが、後悔のない結果につながります。

特に、金利差や残高・残期間だけでなく、将来の収入見通しや家族のライフイベントなども踏まえて検討することが大切です。

条件さえ整えば、返済総額の圧縮や家計のゆとり、保障の充実など、多くの恩恵を受けられる可能性があります。

まずは、現状のローン条件と借り換え候補を比較し、費用対効果を冷静に数値で確認しましょう。