【2025年最新】住宅ローン減税（控除）徹底解説！制度の仕組みから条件、手続きまで

マイホームの購入は、人生における大きな節目の一つです。

一方、多額の資金が必要となるため、多くの方が住宅ローンを利用します。

しかし、住宅ローンにはただ返すだけでない、一定の条件を満たすと「住宅ローン減税（控除）」制度という節税効果があり、まさに攻防一体の側面を持ち合わせます。

「住宅ローン減税（控除）」制度は、

住宅ローンを利用してマイホームを取得または増改築等を行った場合に、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が軽減される

という性質を持ち、適切に活用すれば、十数年間で数百万円単位の税負担軽減につながる可能性があります。

マイホーム購入後の家計にとって大きな支えとなりますが、制度の適用を受けるためには一定の条件を満たす必要があり、購入する住宅の種類やご自身の所得状況によって控除額も変動することに注意が必要です。

そこで本記事では、2025年（令和7年）にマイホームの取得等を検討されている方に向けて、

に至るまで、網羅的かつ分かりやすく解説します。

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住宅ローン減税（控除）とは？～制度の基本を理解する～

まずはじめに、住宅ローン減税制度の基本的な概要について確認しましょう。

住宅ローン減税（控除）の正式名称と概要

「住宅ローン減税」の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

一般的には「住宅ローン減税」や「住宅ローン控除」という名称で広く知られています。

この制度は、個人が住宅ローン等を利用して、自らが居住するための住宅を新築、取得、または増改築等を行った場合に、一定の要件を満たせば、

年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額から直接控除できる

というものです（例：5,000万円なら35万円）。

なぜ「減税」されるのか？控除の仕組み

所得税の計算において「控除」とは、税額を計算する過程で特定の金額を差し引くことを意味します。

住宅ローン減税は「税額控除」と呼ばれる方式で、計算された所得税額そのものから、所定の控除額を直接差し引くことができます。

所得税額よりも住宅ローン減税の控除額の方が大きい場合は所得税額がゼロになり、さらに、控除しきれなかった分は、翌年度の住民税からも一定額を上限として控除されます。

どれくらいお得？控除額と控除期間

次に、住宅ローン減税によって具体的にどのくらいの税負担が軽減されるのか、控除額の計算方法と控除期間について詳しく見ていきましょう。

控除額の計算方法：「年末ローン残高 × 0.7%」

各年に所得税から控除される金額は、以下の計算式で求められます。

控除額 ＝ 年末時点の住宅ローン残高 × 0.7%

住宅ローン控除には、住宅の種類等に応じて定められた「借入限度額」に基づく上限があります。

また、控除額は、ご自身が納めるべき所得税額が上限となります（控除しきれない場合は後述の住民税からの控除があります）。

控除期間：原則13年（中古住宅等は10年）

住宅ローン減税が適用される期間は、取得する住宅の種類や入居年月日によって異なります。

となっています。

なお、後述する省エネ基準を満たさない新築住宅については、経過措置により2023年末までに建築確認を受けた場合などは、控除期間が10年間となっていまうケースがあります。

所得税から控除しきれない場合の、住民税からの控除（上限あり）

住宅ローン減税の控除額がその年の所得税額よりも大きい場合、所得税は全額（つまりゼロ円）となり、控除しきれなかった残りの金額は、翌年度に課税される住民税から控除されます。

ただし、住民税からの控除額には上限が設けられています。

2022年度（令和4年度）の税制改正により、その上限額は以下のように定められました。

具体的な控除のシミュレーション例

ここで、簡単なモデルケースで控除額のイメージを見てみましょう。

このようにして、所得税と住民税を合わせて、計算上の控除額（借入限度額内の残高×0.7%）が減税されることになります。

【重要】住宅ローン減税を受けるための条件（2025年入居の場合）

先述の通り、住宅ローン減税は非常にメリットの大きい制度ですが、適用を受けるためにはいくつかの条件をすべて満たす必要があります。

対象となる住宅ローン

本人の居住に関する要件

所得に関する要件

住宅の床面積に関する要件（新築・中古）

特にマンションの場合、パンフレット等に記載されている専有面積は壁芯面積であることが多く、登記簿上の内法面積はそれよりも若干狭くなります。

【2024年からの変更点】省エネ性能に関する要件（新築）

2024年（令和6年）1月1日以降に建築確認を受ける新築住宅については、原則として一定の省エネ基準を満たさなければ住宅ローン減税の対象外となりました。

これらの基準を満たしていることは、原則として「住宅省エネルギー性能証明書」や「建設住宅性能評価書（省エネ関連の等級が記載されたもの）」等で証明する必要があります。

中古住宅の築年数に関する要件（耐震基準）

中古住宅を取得する場合、以前は築年数（耐火建築物以外は20年以内、耐火建築物は25年以内）の要件がありましたが、税制改正により緩和されました。

現在は、以下のいずれかの条件を満たせば、築年数に関わらず対象となります。

なお、これらの証明書類の取得には費用がかかる場合があります。

その他の要件（取得方法、他の特例との重複など）

住宅の種類別：借入限度額と最大控除額（2024年・2025年入居）

住宅ローン減税の控除額の上限は、取得する住宅の種類と、居住を開始する年によって定められた「借入限度額」によって決まります。

ここでは、

をまとめます。

※1: 2023年12月31日までに建築確認済、または2024年6月30日までに竣工済の場合のみ対象。2025年入居でこれから建築確認を受ける場合は対象外。

買取再販住宅も上記の新築住宅と同じ区分・限度額が適用されます。

※中古住宅の場合、「その他の住宅」（省エネ基準を満たさない住宅）も、耐震基準等の要件を満たせば、2025年入居でも住宅ローン減税の対象となります。

【注目】子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置（新築・買取再販）

2024年度（令和6年度）税制改正により、子育て支援および若年層の住宅取得支援の観点から、特定の世帯が新築住宅または買取再販住宅を取得する場合に、借入限度額の上乗せ措置が設けられました。

対象となる世帯の定義

以下のいずれかに該当する世帯が対象です。

年齢の判定は、原則として居住を開始した年の12月31日時点で行われます。

「中古住宅」や「その他の住宅（経過措置）」については、上記の上乗せはありません。

リフォーム・増改築の場合の住宅ローン減税

住宅ローン減税は、新築や中古住宅の購入だけでなく、自己所有の家屋について行う一定のリフォーム（増改築等）の場合も対象となります。

対象となる工事の要件

住宅ローン減税の対象となるリフォーム工事は、以下のいずれかに該当し、工事費用が100万円を超えるもの（補助金等を除く）で、ローン返済期間が10年以上の場合です。

これらの工事と併せて行う、住宅の機能維持・向上のための一定の工事も対象に含まれる場合があります。

控除期間と借入限度額

リフォームの場合の住宅ローン減税は、控除期間が10年間、借入限度額が原則として2,000万円（年間最大控除額14万円）となります。

ただし、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当するリフォーム工事を行う場合は、借入限度額が3,000万円（年間最大控除額21万円）に引き上げられます。

住宅の種類	借入限度額	年間の最大控除額	控除期間
認定長期優良住宅	3,000万円	21万円	10年間
認定低炭素住宅	3,000万円	21万円	10年間
ZEH水準省エネ住宅	3,000万円	21万円	10年間
省エネ基準適合住宅	3,000万円	21万円	10年間
その他の住宅	2,000万円	14万円	10年間

※子育て・若者夫婦世帯の上乗せ措置はリフォームには適用されません

リフォーム減税には、住宅ローンを利用しない場合でも適用できる別の税額控除制度（投資型減税）もあります。

手続きの流れと必要書類

住宅ローン減税の適用を受けるためには、自動的に減税されるわけではなく、ご自身で所定の手続きを行う必要があります。

控除を受けるための最初のステップ：確定申告（1年目）

住宅ローン減税を受ける最初の年は、必ず確定申告を行う必要があります。

主な必要書類一覧と入手方法

確定申告時には、主に以下の書類が必要となります。

事前に準備しておきましょう。

必要書類	主な入手先	備考
確定申告書（A様式）	税務署、国税庁ウェブサイト	e-Taxの場合は不要
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署、国税庁ウェブサイト	控除額を計算するための書類
マイナンバー関係書類	ご自身で用意	マイナンバーカード、または通知カード＋本人確認書類（運転免許証など）
源泉徴収票（給与所得者の場合）	勤務先
住宅ローンの年末残高証明書	借入先の金融機関	通常、年末調整時期～年明けに郵送等で送られてきます
建物・土地の登記事項証明書（登記簿謄本）	法務局	不動産会社経由で取得できる場合も
建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し	ご自身で保管	取得年月日、取得対価の額などが記載されたもの
【省エネ住宅等の場合】それを証明する書類の写し	建築会社、ハウスメーカー、不動産会社、第三者評価機関など	例：住宅省エネルギー性能証明書、建設住宅性能評価書、長期優良住宅建築等計画認定通知書 など
【中古住宅で耐震基準適合を証明する場合】証明書の写し	建築士事務所、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、既存住宅瑕疵保険法人など	例：耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 など
【子育て・若者夫婦世帯の場合】それを証明する書類の写し	ご自身で用意	住民票の写し（申請者・配偶者・19歳未満の子の氏名、続柄、生年月日、マイナンバー等が記載されたもの）
（補助金等を受けた場合）その額を証する書類の写し	補助金交付元（国、地方公共団体など）

※上記は主な書類であり、個別の状況により他の書類が必要となる場合があります。

2年目以降の手続き：年末調整（給与所得者の場合）

住宅ローン減税を受けるのが2年目以降で、給与所得者（会社員など）の場合は、勤務先の年末調整で手続きを済ませることができます。

年末調整で手続きするための書類

年末調整で住宅ローン減税の手続きを行うには、以下の2つの書類を勤務先に提出します。

これらの書類を、勤務先から求められる他の年末調整書類（扶養控除申告書など）と一緒に提出すれば、手続きは完了です。

確定申告が必要なケース

ただし、以下のような場合は、2年目以降であっても年末調整ではなく、確定申告が必要になります。

手続きに関する注意点

【Q＆A】住宅ローン控除に際して、知っておきたい注意点＆よくある疑問

まとめ：住宅ローン減税を理解し、計画的なマイホーム購入を

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得・リフォームする方にとって、非常に大きな経済的メリットをもたらす制度です。

年末ローン残高の0.7%が、最長13年間にわたり所得税・住民税から控除されることで、家計の負担を効果的に軽減することができます。

しかし、その恩恵を最大限に受けるためには、

を正確に把握し、忘れずに適切な手続きを行うことが不可欠です。

特に2025年に入居される場合、

省エネ基準の適合が原則必須となる点

子育て・若者夫婦世帯への優遇措置

など、新しいルールを理解しておく必要があります。

マイホームの計画段階から、住宅ローン減税制度についてしっかりと情報収集を行い、不明な点は専門家にも相談しながら、ご自身のライフプランに合った最適な選択をしてください。

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