ペアローンで離婚したら住宅ローンはどうなる？売却・一本化の費用とパターン別シミュレーション

「離婚したら、私の分と相手の分、2本の住宅ローンはどうなるの・・・？」

夫婦2人で家を購入し、それぞれの収入でローンを1本ずつ組んだからこそ、いざ離婚の話が出たときに「家とローンをどう分ければいいのか」で手が止まってしまうものです。

ペアローンで離婚するとどうなる？｜2本の返済と連帯保証は離婚しても残る

ペアローンを組んでマイホームを購入した場合、たとえ夫婦が離婚しても、2本の住宅ローンそれぞれの返済義務や、互いに相手のローンを保証する連帯保証の関係はそのまま残ります。

不動産の名義も共有名義のままとなるため、「誰が住み続けるのか」「それぞれのローンをどう返済していくのか」を改めて話し合って決める必要があります。

ペアローンは2本の住宅ローンで、互いに相手の連帯保証人になっている

ペアローンとは、1つの物件を購入するために、夫婦それぞれが自分の収入をもとに住宅ローンを1本ずつ（計2本）借り入れる方法です。

また、家は夫婦の共有名義となり、それぞれの所有割合（持分）は購入時に拠出した自己資金やローンの借入額の割合に応じて決まります。

さらに住宅には、2本のローンそれぞれの抵当権（返済が滞った場合に、金融機関が家を売却して資金を回収できる権利）が設定されます。

借りた人が亡くなったときなどに、保険金でローンの残りを0円にする団信（団体信用生命保険）についても、ペアローンの場合は夫婦それぞれが個別に加入します。

離婚しても、ローンの返済義務と連帯保証はそのまま残る

住宅ローンは夫婦それぞれが金融機関と個別に結んだ契約であるため、離婚によって夫婦関係を解消しても契約内容自体が変わることはありません。

共有名義の家は、売るにも名義を変えるにも2人の同意が要る

夫婦の共有名義になっている家を売却するには、名義人である2人双方の同意が欠かせません。

また、どちらか1人の単独名義に一本化する場合でも、相手の持分を財産分与（婚姻中に夫婦で築いた共有財産を、離婚時に清算・分配すること）によって移転してもらう必要があるため、相手の協力が要ります。

さらに住宅ローンの契約には、金融機関に無断で家の名義を変更した場合、ローンの残りを一括で返済するよう求められる条項が盛り込まれていることがあります。

家を出る側は先に金融機関へ相談する｜住宅ローン控除も受けられなくなる

そもそも住宅ローンは、借主本人やその家族が自ら居住するための家を購入することを前提とした融資です。

そのため、離婚に伴ってどちらか1人が退去する場合や、家を第三者に賃貸する場合には、事前に借入先の金融機関へ相談する必要があります。

また、住宅ローン控除（毎年のローン残高に応じて所得税等の減税を受けられる制度）は、その年の12月31日時点で本人が住み続けていることが適用要件となっています。

ペアローンで離婚するときの4つの選択肢｜特徴とメリット・デメリット

ペアローン返済中に離婚する場合の選択肢は大きく分けて4つあります。

家とローンの扱い、選択できる条件を比較すると次のようになります。

選択肢	家とローンはどうなるか	主にかかるお金	選べる条件
家を売る	家を手放し、2本とも返し終える。連帯保証も終わる	仲介手数料・印紙税・登記の費用。足りなければその差額	売値で残高と費用をまかなえるか、足りない分を用意できる
一本化して住み続ける	住み続ける人の名義・1本のローンになる。家を出る人は返済と保証から外れる	新しいローンの事務手数料・登記の費用	住み続ける人が1人で借りられ、相手が名義変更に協力する
ペアローンのまま返し続ける	共有名義・2本のローン・互いの連帯保証が続く	新たな費用は少ない	2人が約束どおり払い続けられ、金融機関が了解している
任意売却	金融機関の同意を得て家を売る。返しきれなかった分は残り、返し方を金融機関と相談	仲介手数料などは売った代金から差し引けることがある	返済を続けられない

上記の表のうち、お互いの連帯保証関係まで解消できるのは「家を売る」と「一本化」の2つです。

家を売って2本とも返す｜連帯保証も終わり、いちばん身軽になる

家を売却した代金で2本のローンを完済できれば、抵当権が外れるとともに、お互いの連帯保証関係も解消されます。

売値がローンを上回るか下回るかで、売った後が変わる

売却価格から諸費用を差し引いた金額で2本のローンを完済でき、手元に資金が残る状態を「アンダーローン」と呼びます。

売る方法のメリット・デメリット

家を売却する最大のメリットは、離婚後に相手の延滞などで請求を受ける心配がなくなることです。

また、アンダーローンであれば残ったお金を財産分与として分け合えるため、家の名義もローンも離婚の時点で清算できます。

一方で、住まいを手放すことになるため、新居探しや引っ越しの負担に加えて、仲介手数料などの売却費用がかかります。

どちらかが住み続け、単独のローンに一本化する｜住み続ける人に十分な年収が要る

一本化とは、家に住み続ける側が単独名義で新しく住宅ローンを組み、その資金で2本のローンを完済して1本にまとめ直す方法です。

一本化の仕組み｜借り換えで2本を返し、相手の持分を自分の名義にする

一本化は、新しい住宅ローンへの借り換え（別の融資を受けて現在のローンを完済すること）と、自宅の名義変更を組み合わせて進めます。

大まかな流れは、

• 住み続ける側が、単独名義で新しい住宅ローンを申し込む
• 審査に通ったら、融資された資金で2本のローンを完済し、元の抵当権を抹消する
• 相手の持分を財産分与によって住み続ける側の名義に移転し、新しいローンの抵当権を設定する

という3段階です。

一本化のメリット・デメリット

一本化の最大のメリットは、生活環境を変えずに今の自宅に住み続けられる点です。

子どもがいる場合も、学校を変えずに済みます。

また、家を出る側は返済義務や連帯保証から外れることができ、住宅とローンの名義も住み続ける側に統一されます。

一方で、2本分のローンを1人の収入で借り直すことになるため、審査に通らないケースもあります。

ペアローンのまま2人で返し続ける｜費用は少ないが、連帯保証のリスクが残る

ペアローンのまま返済を続ける方法は、名義もローンも変更せず、離婚後も2人が各自のローンを返済していく形です。

この方法のメリットは、売却費用や借り換え費用がかからず、一本化の審査に通らない場合でも当面は住み続けられる点です。

一方で、相手が返済を延滞した場合、連帯保証人のあなたが請求されるリスクが離婚後もずっと残ります。

返済を続けられないときは任意売却｜競売より高く売れる見込みがある

任意売却とは、ローンの返済継続が難しくなった際に、金融機関の合意を得たうえで一般の不動産市場で自宅を売却する方法です。

ただし、売却代金で返しきれなかった分については、借りた本人と連帯保証人の双方に返済義務が残るため、返済方法を金融機関と協議して決める必要があります。

なお、任意売却に踏み切る前に、借入先の金融機関へ返済方法の変更（リスケジュール）を相談することも可能です。

住宅金融支援機構（住宅ローンを扱う公的機関）のローンであれば手数料はかかりませんが、条件変更の内容によっては返済総額が増えます。

ペアローン離婚のお金｜売る・一本化するときの費用とパターン別シミュレーション

かかる諸費用を把握したうえで、売却価格や年収に応じた4つのパターンで試算してみると、選べる方法が明確になります。

売る・一本化する・家を渡すときにかかる費用と税金

かかる費用は「売却する場合」と「一本化する場合」で異なり、相手に家を譲る際には税金への配慮も必要になります。

売るときの費用｜仲介手数料の上限は「売値×3.3％＋6万6,000円」

家を売却する際、最も大きな負担となるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料には法律で定められた上限があり、消費税を含めた上限額は、売却価格を以下の3つに区分した

• 200万円以下の部分の5.5％
• 200万円を超え400万円以下の部分の4.4％
• 400万円を超える部分の3.3％

を合算した金額となります。

売却価格が400万円を超える場合は、次の速算式で簡単に上限額を計算できます。

仲介手数料の上限 ＝ 売却価格 × 3.3％ ＋ 6万6,000円

計算式にある6万6,000円は、400万円以下の部分に適用される高い料率との差額を調整した金額です。

たとえば売却価格が3,500万円の場合、上限額は122万1,000円となります。

次に、不動産の売買契約書を交わす際には、印紙税（契約書に収入印紙を貼って納める税金）がかかります。

売却価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、2027年3月31日までに作成される契約書であれば、軽減された税額の1万円となります。

また、抵当権を抹消する登記には、登録免許税（登記時に国へ納める税金）が不動産1個につき1,000円かかります。

一戸建て（土地1つ・建物1つ）なら抵当権1本あたり2,000円となり、ペアローンでは2本分の抵当権が設定されているため、計4,000円かかる計算です。

一本化するときの費用｜事務手数料と登記の費用

新たにローンを借り入れる際にかかる諸費用は、金融機関によって事務手数料や保証料（保証会社へ支払う費用）の体系が異なります。

費用の詳細を商品説明書で公開している三菱UFJ銀行を例に挙げると、借り換え時（2026年10月1日現在）の事務手数料は借入額の2.2％で、保証料はかかりません。

したがって、2,800万円を借り換える場合の事務手数料は61万6,000円と試算できます。

このほかにも、新たな抵当権を設定する登記や、相手の持分を住み続ける側の名義に変更する登記が必要となり、それぞれ登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

また、新しいローンを契約する際にも印紙税が発生します。

名義変更（所有権移転）に伴う登録免許税は、固定資産税評価額（自治体が土地や建物の税額を算出するために決める評価額）をもとに算出されるため、物件によって異なります。

家を渡す・売るときの税金｜財産分与の課税と3,000万円の特例

財産分与として家（持分）を相手に譲渡した人は、譲渡時の時価で家を売却したものとみなされるため、利益（譲渡所得）が生じた場合は税金がかかります。

一方で、財産分与として家を受け取った側には、原則として贈与税はかかりません。

ただし、婚姻期間中に2人で築き上げた財産の額などから見て過大と判断される部分がある場合や、税金逃れを目的とした離婚と認められる場合には、贈与税が課されます。

すでに家を出て住まなくなった場合でも、転居した日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例の適用対象となり得ます。

ただし、この特例は、夫婦や親子など特別な関係の人へ売却した場合には利用できません。

パターン別シミュレーションの前提｜売値と年収だけを変えて比べる

ここからの4つのパターンは、同一のモデル世帯をベースに、「売却額」または「住み続ける人の年収」のどちらか一方のみを変えて試算したものです。

各銀行の審査基準は非公開となっているため、一本化できるかどうかの目安として、審査基準が公表されている「フラット35」を活用します。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。

判断の目安とするのは、年収に占める年間ローン返済額の割合を示す「総返済負担率」の基準です。

なお、試算に使用した年3.83％は、フラット35（借入期間21〜35年）において2026年10月時点で最も適用数が多かった金利（最多金利）であり、将来の借り換え金利を予測したものではありません。

パターン1・2｜売値によって、手元にお金が残るか足りなくなるかが分かれる

今回のモデル世帯では、家が3,500万円で売却できれば手元に576万5,000円が残る一方、2,600万円での売却にとどまった場合は293万8,000円が不足する（持ち出しが必要になる）計算になります。

手元に残る額は、売値から2本の残高と売る費用を引いて出す

手元に残る金額の算出には、次の計算式を用います。

手元に残る金額 ＝ 売却価格 − ペアローン残高の合計 − 仲介手数料（上限額） − 印紙税 − 抵当権抹消の登録免許税

パターン	売値	2本の残高の合計	売る費用の合計	結果
パターン1（アンダーローン）	3,500万円	2,800万円	123万5,000円（仲介手数料122万1,000円＋印紙税1万円＋登録免許税4,000円）	手元に576万5,000円残る
パターン2（オーバーローン）	2,600万円	2,800万円	93万8,000円（仲介手数料92万4,000円＋印紙税1万円＋登録免許税4,000円）	293万8,000円足りない

パターン1で手元に残った576万5,000円は、財産分与の対象として夫婦で分け方を話し合って決めることになります。

分配の割合は当事者同士の協議で自由に決められますが、話がまとまらず家庭裁判所に委ねる場合は「2分の1ずつ」とされることが多く、その場合は1人あたり288万2,500円を受け取る計算です。

分かれ目の売値を出して、不動産会社の査定額と比べる

今回のモデル世帯では、売却価格がおよそ2,904万円を下回ると、売却代金だけではローンと諸費用を清算しきれず、自己資金からの持ち出しが発生する計算になります。

この分かれ目は、「売却額から諸費用を差し引いた手取り」が「ペアローンの残高合計」とちょうど釣り合う価格であり、以下の計算式で求められます。

分かれ目の売値 ＝（ペアローンの残高合計 ＋ 8万円）÷ 0.967

式中の「8万円」は売却価格に左右されない固定諸費用の合計で、仲介手数料の計算式に含まれる固定額6万6,000円、印紙税1万円、登録免許税4,000円を合算した数値です。

「0.967」は、売却価格から仲介手数料率（3.3％）を差し引いた手取りの割合（100％ − 3.3％ ＝ 96.7％）を示しています。

モデル世帯で算出した約2,904万円も、（2,800万円 ＋ 8万円）÷ 0.967 によって導き出された数値です。

自分たちの残高の合計を入れて分かれ目の売値を出し、不動産会社の査定額と比べてみましょう。

パターン3・4｜住み続ける人の年収によって、一本化できるかが分かれる

フラット35の基準を目安にすると、家に住み続ける人の年収が500万円であれば、借入可能額の目安は約2,812万円となり、ペアローン残高の合計2,800万円をカバーできる計算になります。

一方、年収が400万円の場合は借入可能額の目安が約2,250万円にとどまり、一本化に必要な2,800万円に対して約550万円不足します。

この計算では、まず年収に返済負担率の上限（35％）を掛けて12で割り、月々の返済に充てられる上限額を割り出します。

毎月の返済上限額 ＝ 年収 × 35％ ÷ 12

借入可能額の目安は、この返済上限額をもとに、年利3.83％・返済期間25年（全300回）で完済できる借入総額を逆算したもので、およそ年収の5.6倍に相当します。

パターン	住み続ける人の年収	毎月の返済の上限	借りられる額の目安	一本化に要る額	結果
パターン3	500万円	14万5,833円	約2,812万円	2,800万円	目安は届く
パターン4	400万円	11万6,667円	約2,250万円	2,800万円	約550万円足りない

同一の条件で2,800万円を一本化して借り入れるには、年収がおよそ498万円必要になる計算です。

さらに、借り換え時の適用金利が年3.83％よりわずか0.1％高くなるだけでも、年収500万円での借入可能額は約2,783万円まで下がり、必要額の2,800万円に届かなくなってしまいます。

なお、借入可能額の目安を満たしていたとしても、審査はほかの条件も含めて金融機関が決めるため、必ず審査に通るとは限りません。

一方、年収400万円のパターン4のように借入可能額が届かない場合は、不足する約550万円を自己資金で補填してローンを減額するか、一本化を諦めて自宅の売却へと方針を切り替えるかを検討することになります。

ペアローン離婚でどの方法を選ぶか｜売値と年収で決める状況別の向き不向き

どの方法が向くかは、「売却額で2本のローン残高と諸費用をまかなえるか」、そして「住み続けたい側が1人でローンを組めるか」という2つの基準で決まります。

売値で残高と売る費用をまかなえるなら｜売るか、住み続ける人が一本化する

売却代金で2本のローン残高と諸費用を完済でき、双方ともに家に住み続ける理由がないのであれば、売却して完済し、手元に残ったお金を財産分与で分ける方法が適しています。

一方、どちらか一方が住み続けたいと希望する場合は、その人が単独で借りられる額の目安が、2本の残高の合計に届くかを確認しましょう。

借入額が残高の合計に届くのであれば、ローンを一本化して住み続けることができます。

その際、家を出る側は、売却していれば得られたはずの金額を財産分与としてどのように受け取るかを話し合います。

ただし、パターン3のように借入可能額に余裕がない場合は、この財産分与分も諸費用と同様に手元の自己資金から用意しなければなりません。

売値が残高に届かないなら｜足りない分を用意できるかで決める

売却代金だけでは残高に届かない場合でも、不足分を2人の預貯金などで補填できれば、売却して2本とも完済できます。

住み続けたい人が単独で借りられるなら、売却せずに一本化する道もありますが、住宅の価値を上回るローン残高を1人で返済し続けることになります。

どちらの方法も難しい場合は、ペアローンのまま返済を続けて残高を減らしてから売却するという選択肢もありますが、その間もお互いの連帯保証関係は解消されません。

不足分をカードローンなど別の借入れで補う前提で売り出してしまうと、離婚の後に返済だけが残るため避けましょう。

どちらかが住み続けたいなら｜1人で借りられる額を確かめてから話し合う

住み続けたいと考えている人は、まず自分が1人でいくら借りられるのか、そして住居費がどれくらいかかるのかを事前に把握したうえで、相手との話し合いを進めましょう。

1人で借りられる額は、年収のおよそ5.6倍を目安に出す

パターン3・4と同じ条件（フラット35の基準・金利年3.83％・返済期間25年）であれば、前年の源泉徴収票にある「支払金額（額面年収）」に5.6を掛けることで、単独で借りられる額のおおよその目安が分かります。

なお、年収が400万円未満の場合は総返済負担率の基準が30％となるため、5.6ではなく4.8を掛けて計算します。

また、マイカーローンやカードローンなど、ほかの借入れの返済額も総返済負担率の計算に含まれます。

同じ金利と期間であれば、毎月1万円の返済はおよそ193万円分の借入額に相当するため、もしほかの借入れで毎月1万円返済しているなら、借入目安から約193万円を差し引きます。

さらに、年齢などの影響で返済期間が短くなれば掛け率（倍率）も下がり、金利が同じ条件で返済期間を20年に短縮した場合は、5.6倍からおよそ4.9倍へと下がります。

返済に固定資産税と修繕費を足しても払い続けられるかを見る

住み慣れた家でこれまでの暮らしを守りたいという気持ちは、家に住み続ける十分な理由です。

ペアローンで離婚するときの手続きの順番｜確かめる→相談する→書面に残す

手続きは「確かめる→相談する→書面に残す」の順序で進め、名義の変更や引っ越しは最後に行いましょう。

2本の残高・名義・家の値段を手元で確かめる

まずは、今後の進め方を判断するために必要な数字と書類をそろえましょう。

手元にそろえておきたいのは、

• 2本それぞれの返済予定表（現在のローン残高が確認できるもの）
• 不動産の登記事項証明書（法務局で取得でき、家の名義や持分割合、抵当権の設定状況が分かる）
• 不動産会社の査定書（売却見込み額を把握するため、できれば複数社に依頼）
• 家に住み続けたい側の源泉徴収票（前年の年収が確認できる書類）
• ほかに借入れがある場合は、その残高と毎月の返済額が分かる書類

の5点です。

返済中の金融機関に、選びたい方法ができるかを聞く

数字がそろったら、2本のローンを組んでいる各金融機関に対し、希望する解決策が可能かどうか相談してみましょう。

その際、確認しておきたいのは、

• ローンの一本化（借り換えや債務者の変更）が可能か、また何が必要か
• ペアローンを組んだまま一方が家を出てもよいか、またその際の手続き
• 家を売却して2本を一括完済する際の手続きと手数料
• 将来的に返済が苦しくなった場合、返済条件の変更（リスケジュールなど）に応じてもらえるか

の4点です。

財産分与とローンの取り決めを公正証書に残し、実行の前に税金と登記を確かめる

2人で取り決めた内容は公正証書に残し、名義変更や売却を実行する前に、発生する税金と登記費用を確認しておきましょう。

公正証書とは、公証役場で公証人に作成してもらう、法的な証拠力の高い公文書です。

公正証書に書くことと、公正証書でできること

家と住宅ローンに関して記載しておきたいのは、

• 家をどう処分するか（売却するのか、どちらかの単独名義にするのか）
• 売ったお金や足りない分を、誰がどのように負担するか
• ペアローンを維持して返済を続ける場合、誰がいつまでいくら支払い、万一延滞したときにどう対応するか

の3点です。

一方、家の名義を移すという約束については、公正証書を作成していても強制執行することはできません。

また、住宅ローンが残っている自宅は、金融機関の承諾なく名義を変更すると一括返済を求められるおそれがあります。

そのため、「ローンを完済した段階で名義を移す」という約束にしておき、離婚時に仮登記（将来、名義を移してもらう権利を守るための登記）をしておく方法もあります。

当事者同士の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に財産分与の調停（調停委員を交えて話し合う手続き）を申し立てることができます。

暴力やモラハラなどがあり相手と直接話し合うのが難しい場合は、DV相談ナビ（#8008）に電話すると、最寄りの配偶者暴力相談支援センターにつながります。

財産分与の期限と、名義変更の前に確かめる税金・登記

財産分与は、離婚成立から5年が経過すると家庭裁判所に申し立てられなくなります（2026年3月31日以前に離婚した場合は、その期限が2年です）。

住宅ローンが残る家の取り決めは結論が出るまでに時間がかかりやすいため、離婚届を出す前から早めに話し合いを始めましょう。

また、相手に家を譲る側は、名義を移す前に、譲渡所得の申告が必要か、3,000万円特別控除の特例を使えるかを税務署で確認しておきましょう。

【Q&A】ペアローンで離婚するときの保証・住まい・期限の疑問に答える

公正証書で取り決められる内容や、離婚後の話し合いにおける請求期限など、ペアローンの離婚で迷いやすいポイントをQ&Aで整理します。

終わりに｜ペアローンの離婚は、売値と年収を並べると選べる方法が見えてくる

ペアローンを抱えて離婚する際、まず考えたいのは「家をどちらが所有するか」よりも、「2本のローンとお互いの連帯保証をどう終わらせるか」です。

返済の継続そのものが困難な場合は、延滞する前に金融機関へ相談し、任意売却を検討しましょう。

これから進めていく手順は、

• 2本の返済予定表から完済の分かれ目となる売却額を割り出し、実際の査定額と比較する
• 住み続けたい人がいる場合は、源泉徴収票の年収をもとに単独で借りられる額の目安を確かめる
• 2本のローンを組んでいる金融機関それぞれに、希望する解決策が可能かどうか相談する
• 合意した取り決めを公正証書に残し、名義変更の手続きは必ずその後に進める

という4つのステップです。

家と住宅ローンの整理は、2人がそれぞれ次の新しい暮らしを始めるための大切な準備でもあります。