最後まで読めばわかること
- フラット35の基礎知識と選び方
- フラット35を扱う金融機関
- 住宅ローンは慎重になるべき、おすすめの相談先
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。
民間ローンの多くが「変動金利」や「一定期間の固定金利」を採用している中、フラット35は借入時に確定した金利が完済まで続きます。
そのため、将来の金利上昇リスクを回避しつつ、返済計画を立てやすいという特徴があります。
また、一般的な民間ローンと比べると、比較的審査が通りやすい傾向があるため、「自営業やフリーランス、年金生活者など、通常の住宅ローン審査が難しい方」にとって有力な選択肢となることもあります。
一方で、金利水準はやや高めに設定されることが多く、そのぶん総返済額が大きくなる点には注意が必要です。
ねくこ今回は、FP資格保持者で数々の相談実績を持つ私「ねくこ」が、フラット35の基礎知識や種類、「どう借りればいいか」まで解説します！
＼住宅ローンのプラン相談なら／
フラット35とは？まずは知っておきたい基礎情報
まずは、フラット35を申し込める条件や、どのような特徴があるのかを解説します。
借入条件・対象住宅
フラット35は、住宅金融支援機構が定める基準を満たした物件や申込人であれば、利用できる仕組みになっています。
具体的には、以下のような条件が挙げられます。
申込年齢・借入額・借入期間
- 申込年齢は満70歳未満
- 借入額は100万円以上8,000万円以下
- 借入期間は原則15年以上、かつ「80歳－申込時の年齢（1歳未満切上げ）」または35年のいずれか短い方
建物の床面積や技術基準
- 一戸建てであれば70㎡以上、マンションなど共同住宅なら30㎡以上などの要件
- 住宅金融支援機構が設ける技術基準（耐震性・省エネ性など）をクリアする必要がある
保証料・繰上げ返済手数料が無料
- 民間ローンで負担となりやすい保証料がかからず、手持ち資金を抑えやすい
- 繰上げ返済にかかる手数料も基本無料（ただし最低返済額には注意）
返済負担率の上限
- 年収400万円未満なら返済負担率30％以内
- 年収400万円以上なら返済負担率35％以内
返済負担率（返済比率）とは？
返済負担率とは、住宅ローンの返済における手取り収入に占める割合のこと。「返済比率」とも呼ばれます。
返済負担率が小さいほうがゆとりを持って返済することが可能で、理想的な返済負担率は20～25％以下といわれています。
ねくこ返済負担率は総支給額ではなく、税金などが差し引かれた「手取り収入」で計算しましょう！
全期間固定金利の仕組みと金利水準
フラット35の大きな特徴は、完済まで金利が固定されることです。
これは、借入時点で毎月の返済額が確定するため、将来の金利上昇に悩まされず、安定したライフプランを立てやすいというメリットがあります。
ねくこ特に最近は「マイナス金利解除」により、変動金利の相場も上昇傾向にあります。
ただし、変動金利や固定期間選択型と比較すると、金利自体は総じてやや高めの設定です。
そのため、もし変動金利が長期にわたって低水準のままで推移した場合、フラット35を選ぶと総返済額が多くなるリスクがあります。
ねくこ今現在（2024年末）のことだけを考えれば、変動金利の方がフラット35よりも総じて金利が低い商品が多いです。
しかし、「金利変動リスクを避けたいか」「当面の低金利を活用したいか」をしっかり検討したうえで選ぶとよいでしょう。
収入合算とペアローン
また、フラット35では、収入合算を利用して審査を受けることが可能です。
親や子、配偶者などと収入を合算することで、借入可能額を引き上げられる場合があります。
ただし、同居要件や年齢要件などの細かい規定があるため、事前にチェックが必要です。
収入合算とは
住宅ローンを申し込む本人の年収に、配偶者や同居する親族などの年収を合わせて審査を受ける方法です。
金融機関では年収を基準に融資額を決めるため、収入合算をすることで借入額を増やすことができます。
また、ペアローンという仕組みもあり、夫婦などがそれぞれローンを組むことで借入額を確保する方法があります。
しかし、ペアローンの場合は各自が単独債務者となるため、返済が2本分発生する点に注意が必要です。
ねくこさらに、借入期間の上限は「80歳－申込時の年齢（1歳未満切上げ）」で計算されるため、親子リレー返済などを組み合わせる際にはライフプラン全体で無理のない設定が大切です。
ペアローンとは
夫婦や親子など、同居する2人が1つの物件に対してそれぞれ住宅ローンを組む借入方法です。
特徴としては、
- 夫婦それぞれで異なるローン金利を選ぶことができる。
- 契約や審査、返済は個別に行われる。
- 夫婦それぞれが互いに債務者となり、相手の連帯保証人となる。
- 物件の所有権は夫婦の共有名義となり、持分はそれぞれの出資割合に応じて決定される。
- 債務者それぞれが団体信用生命保険（団信）に加入する。
- 夫婦それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けることができる。
といった点が挙げられます。
フラット35の団信について
フラット35では、団信への加入が「任意」となっています。
これは他の住宅ローンと異なり、加入しない選択肢もあるという特徴です。
ただし、団信に加入しない場合、万が一の際に家族にローンの返済負担がかかる可能性があります。
ねくこ「他に十分な生命保険や医療保険に加入している場合」「すでに返済負担に備える資産がある場合」などは、必ずしも加入の必要はありませんが、単純に「保険料のコストを抑えたい」という場合は、家族とも十分に話し合った方が良いでしょう。
フラット35の団信は主に2種類あります。
一般の団信
- 借主が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、ローン残高が全額返済されます。
- 保険料はフラット35の金利に含まれており、特に追加費用は不要です（2023年4月以降の契約に適用）。
特約付き団信（オプション）
- 一般の団信に加え、以下のような保障が付加されます：
- 三大疾病保障特約付き団信
- がん、急性心筋梗塞、脳卒中により所定の状態となった場合に保障。
- 介護保障特約付き団信
- 公的介護保険制度で要介護状態と認定された場合に保障。
- 夫婦連生型団信
- 夫婦どちらか一方が死亡または高度障害状態になった場合に保障。
- 三大疾病保障特約付き団信
- これらのオプションを追加する場合、金利に一定の上乗せがあります。
| 団信 | 上乗せ金利 | 死亡・高度機能障害 | リビング・ニーズ保障 | ガン保障 | がん以外の疾病保障 | 公式サイト | |
ARUHI スーパーフラット | 一般団信 | － | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | なし | なし | 詳細を見る |
| ガン団信 | 0.05％ | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | なし | なし | ||
| がん団信プラス | 0.15％ | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | 住宅ローン1/2 | なし | ||
| 生活習慣病団信 | 0.25％ | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | 給付金あり | ||
| ワイド団信 | 0.30％ | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | なし | なし | ||
| 住信SBI銀行 （保障型） | 団体信用生命保険 | ー | 住宅ローン0円 | 住宅ローン0円 | 保険金支払い | 先進医療 給付金 | 詳細を見る |
ARUHI 住信SBI銀行 楽天銀行 イオン銀行 | 新機構団体信用 生命保険 | ー | 住宅ローン残高0円 | なし | なし | なし | |
| 新３大疾病付機構団信 | 0.24％ | 住宅ローン残高0円 | なし | 一定条件あり | 一定条件あり |
ねくこ「特約付き団信」の代表的な商品および上乗せ金利は、上記をご参照ください。
＼住宅ローンのプラン相談なら／
フラット35の種類｜主に「買取型」と「保証型」2タイプがある！
フラット35には、大きく分けて「買取型」と「保証型」の2タイプがあります。
両方とも全期間固定金利という点は同じです。
違いとしては主に、
- 融資の仕組み
- 団信（団体信用生命保険）の取り扱い
などが異なります。
ねくこどのタイプに加入するのか、利用条件や費用面をしっかりチェックすることが大切です。
買取型（一般的にフラット35と呼ばれる）
買取型のフラット35は、民間金融機関が貸し出した住宅ローンを、住宅金融支援機構があとから「買い取る」ことで成り立つ仕組みにあります。
世間一般でイメージされる「フラット35」は、概ねこちらの買取型を指します。
ねくこ買取型の特徴としては、以下のポイントを押さえておきましょう。
金融機関が融資後に機構が買い取る流れ
借入時点では、民間金融機関から融資を受けます。
後日、住宅金融支援機構がその債権（住宅ローン）を買い取ることで、金融機関側のリスクを軽減しているのが買取型フラット35の仕組みです。
取扱金融機関は全国300以上
実際には、都市銀行や地方銀行、ネット銀行など、さまざまな金融機関で取り扱いがあります。
金利や事務手数料の設定は各社で異なるので、複数社を比較してみることをおすすめします。
団体信用生命保険（団信）は任意加入
フラット35（買取型）の場合、健康上の理由などで団信に入りづらい方も利用しやすいのが大きなメリット。
逆に、万一の際にローンが無くならないリスクもあるため、必要に応じて「新機構団信」などに加入するかどうかを検討しましょう。
買取型は、全国的に広く利用しやすい半面、団信が任意なので、万一に備えたい方は必ず団信の有無をチェックしましょう。
保証型（フラット35（保証型））
保証型のフラット35は、金融機関が提供する住宅ローンに対して、住宅金融支援機構が保険を付ける形でサポートする仕組みです。
新規受付が限定的なため、情報が少ないと感じるかもしれませんが、以下の点に注目してみてください。
金融機関が提供するローン＋機構の保険
保証型では、住宅金融支援機構が“保険”という形で金融機関のリスクを負担します。
融資そのものは民間金融機関が直接行い、万一のときに機構が保険金を支払うことで金融機関を保護します。
新規受付は8金融機関のみ
一例として、住信SBIネット銀行や日本モーゲージサービスなど、ごく限られた会社だけが新規受付をしています。
選択肢が少ない分、金利・手数料などを比較検討する手間は比較的少ないかもしれません。
融資率が8割以下なら保証型が安くなる場合も
頭金をしっかり用意できる人にとっては、保証型のほうが買取型より金利面で優位になるケースがあります。
団信を手厚くしたい場合にもメリットがあるため、金利重視の方は検討する価値あり。
保証型は選べる金融機関が少ないものの、条件次第で買取型より金利が安くなることがあるため、頭金8割以上を入れられる人などは要チェックです。
買取型vs保証型の詳細比較はこちら！
| 項目 | フラット35（買取型） | フラット35（保証型） |
|---|---|---|
| 仕組み | – 金融機関が貸し出したローンを、住宅金融支援機構が「買い取る」方式 – 一般的な「フラット35」と呼ばれる形態 | – 金融機関が行うローンに、住宅金融支援機構が「保険（住宅融資保険）」を付保 – 金融機関が貸し手、機構は保険の提供を行う形態 |
| 取扱金融機関数 | – 300超（全国の多くの銀行・信金・ネット銀行などが参加） | – 8社程度のみ新規受付（SBIアルヒ、住信SBIネット銀行、日本モーゲージサービス など） |
| 融資率 | – 9割以下・9割超いずれも可能 – 頭金がなくても借りられる（条件による） | – 8割以下なら金利優遇される場合が多い – 9割超の融資には対応していないケースが一般的 |
| 金利水準 | – 全期間固定金利 – 各金融機関が提示する金利が異なる – 9割超借入は金利が上がる（同じ金融機関でも融資率によって変動） | – 全期間固定金利 – 頭金を2割以上用意できれば、買取型より金利が低めになる傾向 |
| 団体信用生命保険（団信） | – 任意加入（新機構団信など） – 健康面で団信加入が厳しい方でも利用しやすい – 団信に加入しない場合は万一の備えが薄い点に注意 | – 金融機関独自の団信が提供される（より手厚い保障の場合も） – 原則必須となるケースが多いため、健康状態によっては利用が難しい場合も |
| 抵当権の設定 | – 第1順位の抵当権は住宅金融支援機構が設定 – ローン完済までは機構が抵当権者 | – 第1順位の抵当権は金融機関が設定 – 万一返済不能になれば機構が保険金を支払う形 |
| メリット | – 取扱金融機関が多く、比較・選択肢が豊富 – 9割超融資にも対応しやすい – 団信が任意加入なので、健康面に不安がある人にも比較的利用しやすい – 繰上げ返済手数料や保証料が基本不要（フラット共通） | – 頭金8割以上の場合、買取型より金利が安くなる可能性 – 団信が手厚い（金融機関独自の保障が付くことが多い） – 公的機関の保険がバックにあるため、返済不能リスク時でも金融機関がカバーされる |
| デメリット | – 金利水準は9割超の場合に高くなりがち – 団信を付けないと万一の備えに不安が残る（加入したい場合は新機構団信の保険料が上乗せ） – 物件審査（適合証明）の費用などが必要 | – 取扱金融機関がごく少ないため選択肢が限られる – 融資率8割以下でないとメリットを享受しにくい – 団信が原則必須の場合、健康面のハードルがある |
| こんな人におすすめ | – 頭金が少なく、9割超の借入を検討している – 団信をつけずに借りたい（健康状態を含め） – 多数の金融機関を比較して自分に合ったプランを選びたい | – 頭金2割以上を用意でき、金利をできるだけ抑えたい – 民間団信（保険）で手厚い保障を希望する – 取扱い先が少なくても問題ない人（自分に合った1社が見つかればOK） |
買取型と保証型の違いを概括すると、上記のような比較ができます。
ねくこどちらを選ぶかは「団信の内容」「金利優遇の有無」「頭金の割合」などによって変わるので、事前によく比較して自分に最適なプランを選ぶのが重要です。
どちらがご自身の要件に近いか、比較して検討してみてくださいね！
フラット35vs民間ローンの比較はこちら！
| 項目 | フラット35 | 民間の住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | – 全期間固定金利 – 借入時の金利が完済まで続く | – 多様（変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利など） – 変動金利は当初低金利だが、将来上昇リスクがある |
| 金利水準 | – 一般にやや高め（変動金利と比べると） – 金利は金融機関・融資率によって異なる（9割超は金利上乗せあり） | – 変動金利は低めだが、金利が将来上昇するリスク – 固定期間選択型は当初固定→終了後は変動や再固定など |
| 保証料・繰上げ返済手数料 | – 保証料不要 – 繰上げ返済手数料も無料（ただし最低繰上げ金額の制限あり） | – 多くの場合「保証料」が必要（借入額や期間に応じて数十～百万円） – 繰上げ返済手数料がかかる金融機関も多い（ネット銀行等では無料の場合も） |
| 審査基準 | – 物件の技術基準（適合証明など）を重視 – 個人の信用力も見るが、勤続年数や収入面で比較的通りやすい傾向（個人事業主・年金受給者も可能） | – 勤務先・勤続年数・年収などを重視。物件審査はあるが、基準は金融機関によって異なる（技術基準はない場合が多い） – 個人事業主・非正規雇用者などは審査が厳しめになりやすい |
| 団体信用生命保険（団信） | – 任意加入（健康上の理由で団信が難しい場合も利用しやすい） – 加入する場合は「新機構団信」などの保険料が上乗せ | – 原則必須加入が多い（団信に加入できない場合はローンが組みにくい） – 保険料は金利に含まれていることが多い |
| 借入可能額・融資率 | – 上限8,000万円（※物件価格や年収次第） – 9割超の融資も可能だが金利が高くなるケースも | – 金融機関や年収・物件次第で大きく異なる – 9割超融資でも保証料上乗せ・金利上乗せなどの条件がある場合が多い |
| 適用物件 | – 住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要（床面積・耐震基準など） – 戸建70㎡以上、マンション30㎡以上が目安 | – 物件の技術基準は特になし（金融機関独自の審査はある） – 床面積や構造に関しては比較的自由度が高い |
| メリット | – 完済まで返済額が一定で安心 – 保証料不要、繰上返済手数料無料などで負担が少ない – 健康状態・収入形態で民間ローン審査が厳しい人でも利用しやすい | – 金利が低く抑えられる場合があり（特に変動金利） – 勤務先・年収によって優遇金利を受けやすいケースがある – 各銀行独自のキャンペーンやポイント制度、特典などバリエーション豊富 |
| デメリット | – 金利が高め（変動金利と比べて総返済額が大きくなりやすい） – 物件審査費用（適合証明など）がかかる – 借入の融資率が高いと金利上乗せも | – 将来的に金利が変動する（特に変動型）リスク – 保証料や繰上返済手数料などで諸費用がかさむことがある – 審査が厳しめなので、勤続年数・健康面などで条件を満たせないと借入が難しい |
| こんな人におすすめ | – 金利変動リスクを避けたい（将来の返済を固定し、計画的に進めたい） – 団信任意加入でローンを組みたい – 物件の技術基準を満たせる（新築や質の高い中古など） | – 当面は低金利で借りたい（変動金利の恩恵を受けたい） – 勤続年数が十分あり、健康状態も問題なく団信に入れる – 物件審査より自身の信用力（勤続年数・年収・職業など）を重視してもらうほうが都合が良い人 |
フラット35は全期間固定金利で安心感がある一方、民間金融機関が独自に展開するローン（変動金利・固定期間選択型など）との違いも明確に押さえておきましょう。
ねくこ今後、金利が大幅に上がらないと仮定すれば、変動金利ローンのほうが返済総額を抑えられるかもしれません。
フラット35は「多少金利が高くても、リスクを回避したい」という方に向いていると言えます。
＼条件の確認や手続きを知りたい方も／
フラット35の返済シミュレーション＆コツを紹介！
フラット35の金利が「固定」だとしても、借入額や頭金の有無によって最終的な総返済額は大きく異なります。
以下はシミュレーションの一例ですが、どれほど差が出るかをイメージするうえで参考にしてください。
ねくこ「金利引き下げメニュー」を適用していない想定の金利でシミュレーションしています。
頭金は審査にも影響します。できる限り出した方が総返済額の面でも良いでしょう。
6,000万円を35年で借りた場合のシミュレーション例
ここでは、住宅ローンとして6,000万円を35年で借りるとして、【金利1.970%】【金利1.860%】の2パターンにおいて、頭金の金額を変えてシミュレーションします。
今回は、
- ケース①：金利1.970%、35年ローン、 借入額6000万円
- ケース②：金利1.970%、35年ローン、頭金600万円＋借入5400万円
- ケース③：金利1.860%、35年ローン、頭金600万円＋借入5400万円
- ケース④：金利1.860%、35年ローン、頭金1200万円＋借入4800万円
という、4つのケースを比較してみます。
すると、それぞれのプランにおける【月々の返済額】【総返済額】は、
| ケース | 金利 | 借入金額 | 頭金 | 月々の返済額 （概算） | 総返済額 （借入分+頭金） | 特徴・ポイント |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ①(金利1.97%) | 1.97％ | 6,000万円 | 0円 | 約197,880円 (係数0.003298×6,000万) | 約8,310.96万円 (=197,880円×420) | – 頭金なし – 月々返済＆総返済額が最も大きい |
| ②(金利1.97%) | 1.97％ | 5,400万円 | 600万円 | 約178,092円 (係数0.003298×5,400万) | 約7,479.86万円 +600万円 = 8,079.86万円 | – 頭金600万円 – 月々返済＆総返済額で数百万円抑えられる |
| ③(金利1.86%) | 1.86％ | 5,400万円 | 600万円 | 約175,176円 (係数0.003244×5,400万) | 約7,357.59万円 +600万円 = 7,957.59万円 | – 金利が下がっている分、②より更に少なくなる |
| ④(金利1.86%) | 1.86％ | 4,800万円 | 1,200万円 | 約155,712円 (係数0.003244×4,800万) | 約6,539.90万円 +1,200万円 = 7,739.90万円 | – 4ケース中、最も総返済額が少ない |
と、なります。
まとめ・見どころ
- 頭金0円＆金利1.97％（ケース①）は、当然ながら毎月返済額・総返済額とも一番大きくなる。
- 頭金を入れるほど借入額が減るため、月々返済も2～4万円近くダウンし、最終的な負担総額も数百万円単位で差が生じる。
- 金利が1.86％に下がるだけでも月々返済が数千円安くなり、最終的な総返済額では100万円以上の差が出る場合もある。
- ケース④（頭金1,200万円＋借入4,800万円、金利1.86％）が4パターン中もっとも総返済額を低く抑えられるが、それだけ初期の自己資金が必要になる点に注意。
ねくこ最終的には、頭金に回せる資金の余裕や、他のライフイベント（教育資金・車の買い替えなど）との兼ね合いを考慮して、どのパターンが自分の家計に合っているか検討すると良いでしょう。
補足：実際には、ボーナス払いの設定や繰上げ返済のタイミングによって、最終的な返済総額はさらに変わります。特にフラット35は繰上げ返済手数料が無料（ただし最低返済額の制限あり）なので、余剰資金が出たときに計画的に繰上げ返済すれば、利息負担を減らすことが可能です。
フラット35の返済額を緩和するためにやりたいこと
フラット35の場合、「全期間固定金利」や「審査の通りやすさ」という安心感があるものの、総じて金利は高めです。
そのため、フラット35の中で積極的に金利を下げる条件を適用することをおすすめします。
「金利引き下げメニュー」を適用する
先述のとおり、フランと35は民間の住宅ローンと比べて金利や返済額が固定される安心と、総じて審査が通りやすい傾向にあります。
しかし、やはり全期間固定という安心感はあれ、金利の高さが気になる人は多いのではないでしょうか。
ねくこそこで、積極的に利用したいのが当初5年間または10年間の金利が下がる「金利引き下げメニュー」などの仕組み。
家族構成や省エネ性能、リフォームなど、特定の要件を満たせば、フラット35の金利を部分的に抑えることができる可能性があります。
【フラット35】子育てプラス
子育て世帯・若年夫婦世帯向けの制度で、こどもの人数などに応じて当初5年間の金利が引き下げられます。
ライフステージに合わせて負担が軽減されるのが特徴です。
金利引き下げ幅：0.25%～
【フラット35】S
省エネルギー性や耐震性能など、住宅が特定の優良基準を満たしているときに適用されるメニューです。
ここでも当初5～10年間程度、一定の金利優遇が受けられます。
金利引き下げ幅：0.25%～0.75％
【フラット35】リノベ
中古住宅の購入とあわせて、一定のリフォーム要件をクリアすると金利を当初5年間引き下げられます。
中古物件を検討している方で、リフォームも同時に行う場合は要チェックです。
金利引き下げ幅：0.5％～1.0％
維持保全型・地域連携型・地域移住支援型
地方公共団体が実施する移住支援や、住宅の維持保全計画などと連携して行われるプラン。
子育て支援や空き家対策、防災・減災への取り組みによって金利が引き下げられるケースもあります。
金利引き下げ幅：0.25％／0.5％／0.6％など
ねくここれらの金利優遇プランは、あくまで「条件付き」で適用されるため、申込前に自分の物件や世帯が対象となるかを確認してください。
条件を満たすことで、比較的高めなフラット35の金利を少しでも抑えられる場合がありますが、メリットを得るには行政の手続きや追加書類が必要なこともあるので、しっかり情報収集しましょう。
可能なら、繰り上げ返済も積極的に活用する
また、フラット35も通常の住宅ローンと同様に、「繰り上げ返済」が有効です。
フラット35では、以下の2種類の繰り上げ返済方法があります。
期間短縮型
返済期間を短縮する方法です。
元金を一部返済し、その分返済期間を短縮するため、総利息負担が大幅に軽減されます。
例：35年のローンを30年に短縮する。
- メリット
- 総利息額を最も減らすことが可能。
- 将来の返済負担を早く軽減できる。
返済額軽減型
毎月の返済額を減らす方法です。
元金を一部返済し、返済期間はそのままで月々の支払い負担を軽くします。
- メリット
- 生活費に余裕ができる。
- 短期的なキャッシュフローの改善に効果的。
ちなみに、先述のケース②のモデル（金利1.97%／借入額5,400万円／頭金600万円）において、
- （A）繰上なし
- （B）5年ごと100万円繰上
した場合の差を比較すると、
（繰上なし） vs （5年ごと100万円繰上）
| 項目 | (A) 繰り上げ返済なし | (B) 5年ごと100万円 繰り上げ(期間短縮) |
|---|---|---|
| 元金（借入 principal） | 5,400万円 | 5,400万円（同じ元金を早めに一部返す） |
| 月々返済額（当初） | 約 178,092円 | 同額（期間短縮型なので毎月返済に変化なし） |
| 返済期間 | 35年（420か月で完済） | 繰上返済により約 30～31年程度に短縮 |
| 利息総額（借入分に対するもの） | 約 2,079.86万円（= 7,479.86万 – 5,400万） | （繰上え反映後）約 1,500～1,600万円台に軽減（概算） |
| 借入分 総返済額（元金+利息） | 約 7,479.86万円 | 約 6,900～7,000万円程度（利息削減効果） |
| 返済年数が短くなる | なし | 約4～5年前倒しで完済 |
| 追加で“支払う”金額? (誤解しやすいポイント) | なし | 実際には将来返すはずの元金を早めに支払うだけ → 追加コストではない |
| トータル支払イメージ | – 元金5,400万 + 利息2,079.86万 = 約7,479.86万 | – 元金5,400万 + 減った利息(1,500～1,600万台) → 約6,900～7,000万前後 |
| メリット | – 特に資金を用意しなくてOK | – 利息大幅削減、返済期間が数年短縮 – フラット35なら繰上手数料無料 |
| デメリット | – 35年フルで払うため、利息総額が大きくなる | – 5年ごとに**まとまった資金(100万円×6回=600万円)**を確保する必要 |
と、なります。
「総返済額を抑える」「完済の解放感をできるだけ早く味合う」といった効果やメリットが見込めます。
フラット35の繰り上げ返済条件
- 最低返済額
- フラット35では、繰り上げ返済の最低額が金融機関によって異なりますが、通常は10万円以上が条件となっています（ただし、金融機関によって条件が異なる場合があります）。
- 手数料
- インターネット経由での繰り上げ返済は手数料が無料となる場合が多いです。
- 窓口や電話で手続きする場合には手数料が発生することがあります。
- 返済のタイミング
- 毎月の返済日に合わせて返済する場合が一般的です。
ねくこ金融機関によって最低返済額は異なりますが、積極的に利用すると総返済額を減らすことができますよ。
フラット35を扱っている、おすすめの金融機関を紹介！
買取型フラット35（一般的なフラット35）
フラット35（買取型）は、全国に300を超える金融機関で取り扱われています。
代表的なところを挙げると、以下のようなラインナップがあります。
- ARUHI
テレビCMなどで認知度が高く、フラット35に特化したサービスを展開している - 住信SBI銀行
ネット銀行ならではの低コストとキャンペーンが魅力 - 楽天銀行
楽天ユーザーならポイントやキャンペーン特典が受けられる場合も - イオン銀行
イオン系列の特典などが付いてくる可能性あり - 日本住宅ローン
フラット35を専門的に扱う金融機関の一つ
ねくこどこもフラット35を提供している点は共通ですが、金利や事務手数料、付帯サービスなどの条件は少しずつ異なるため、複数社を比較して自分に合ったところを選ぶとよいでしょう。
保証型フラット35（フラット35（保証型））
保証型のフラット35を新規受付している金融機関は、現状わずか8社に限られています。
主なところでは、以下のような金融機関が挙げられます。
- SBIアルヒ
フラット35（買取型）に強いARUHIとSBIグループが提携した形態 - 住信SBIネット銀行
ネット銀行の低金利戦略が特徴的で、保証型フラット35も取り扱い - 日本モーゲージサービス
住宅ローン専門として長い歴史があり、保証型も扱っている
保証型では、融資率8割以下の場合に金利が買取型より低く設定されるケースが多いため、頭金をある程度用意できる人や団信をより手厚くしたい人には魅力的な選択肢となり得ます。
一方で、対応している金融機関が少ないため、情報収集に多少の手間はかかりますが、そのぶんメリットが大きい可能性もあります。
＼どの金融機関か迷った場合は／
終わりに｜住宅ローンは「高い買い物」だからこそ、プロへの相談も検討してみて
今回は以上です。
フラット35は全期間固定で安心感がある一方、変動金利ローンよりも金利が高いことで、総返済額が膨らむリスクがあります。
申し込み時は、
- どれだけ金利の優遇が受けられる／繰り上げ返済できるか
- 収入に対する月々の返済額は無理がないか
- 変動金利ローンよりもフラット35を選ぶ理由・事情があるか
を基に、判断すると良いでしょう。
いずれにせよ、住宅ローン自体が一生に一度の大きな買い物であり、その後の家計やライフプランに大きな影響を与えるものです。
だからこそ、ファイナンシャルプランナー（FP）やライフプランの専門家に相談して、家計全体を見据えたシミュレーションを行うのがおすすめです。
例えば、「おうちのぜんぶ」のような住宅ローンや家計相談の窓口なら、複数の金融機関の比較や将来の収支見通しまで含めてサポートしてくれることがあります。
ねくこ「おうちのぜんぶ」は住宅の購入だけでなく、今ある住宅や建てたい住宅など構想段階から、どんな住宅ローンや返済プランを組むのか、専門家が無料で相談に乗ってくれます。
一人で悩んだり調べるのも大変かつ膨大な時間がかかります。ぜひ、積極的に活用してくださいね。
＼住宅ローンのプラン相談なら／
まとめ：フラット35は「確実性」と「金利」両面を比較検討しよう
- 金利が一定＝安心感と計画性
変動金利のように月々の返済額が将来変わる不安がない - ただし金利水準は高め
変動金利よりも総返済額が増えるリスク - 通常の住宅ローンが難しい人にも有力な選択肢
個人事業主や年金生活者、健康面で団信が難しい人など - ライフプランのプロと検討がベスト
「家を建てたい」「ローン審査が不安」という方こそ、専門家のサポートを受けて慎重に判断
ねくこ家づくりは人生で最大級の買い物ともいわれます。
自分に合った住宅ローンを見極め、負担の少ない返済計画を実現するためにも、フラット35を含む選択肢をじっくり比較し、プロの力も活用しながら慎重に進めてください。
