住宅ローンの借り換えタイミングは「回収年数」で判断する。諸費用・金利タイプ・住宅ローン控除まで解説
住宅ローンは、長い年月をかけて返済していくローンです。そのため、返済中に借り換えを検討することもあるでしょう。しかし借り換えのタイミングを間違えると、「金利は下がったのに、諸費用を回収できず損になる」場合もあります。
MIYABIそこで本記事では、住宅ローンの借り換えを検討しやすいタイミングを、「気分」ではなく「数字」で判断できるように整理します。
このコンテンツは、住宅ローンの借り換えに関する一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融機関・商品の勧誘や投資・金融・税務・法務に関する助言を行うものではありません。借換の可否や金利、手数料、審査結果、税務上の取扱いは利用者ごとの事情や各金融機関・関係機関の判断により異なります。必ず各金融機関の公式情報・商品概要書・契約書面および国税庁等の公的情報をご確認のうえ、必要に応じて税理士・弁護士等の専門家へご相談ください。
銀行が目安として示す条件（例：金利差・残高・残期間）を踏まえ、諸費用込みの損益分岐（回収年数）で判断する流れで案内します。[2][4]
変動金利・固定10年などケース別の考え方、失敗例、住宅ローン控除の注意点、手続きの段取りまでまとめるので、読み終えた時点で「自分は今動くべきか／何から始めるか」が分かります。[2][3][7]
- 借り換えのタイミングを回収年数で判断する方法
- 変動／固定（10年固定含む）で迷うときの見直しポイント
- 失敗・後悔を避けるためのチェックリストと次にやること
【結論】借り換えは、諸費用込みで回収の見込みが立つかを軸に検討する
住宅ローンの借り換えは、「金利が下がりそう」という予測だけで決めるべきではありません。諸費用を含めても総支払額（または毎月返済額）が改善するかを試算し、回収できる見通しが立った時が、借り換えを検討しやすいタイミングです。[2][3][7]
一部の金融機関では、借り換えを検討するときの目安として、例えば金利差1%以上、借入残高1,000万円以上、残り返済期間10年以上などの条件を案内しているケースがあります。2][4]
※目安の数値は金融機関・商品・時期で異なります。比較時は返済方法（元利均等/元金均等）、ボーナス払い有無、手数料方式（定額/定率）など条件を揃えたうえで、総支払額（諸費用込み）で確認してください。
目安に当てはまっても諸費用次第で損をする場合があり、逆に目安未満でも条件次第でメリットがある場合があります。最終判断は必ず諸費用込みで行い、迷う場合はシミュレーションで概算を確認してください。[2][3][7]
そもそも住宅ローンの借り換えとは
「住宅ローンの借り換え」とは、
- 新しい住宅ローンを借り入れる[2]
- それまでの住宅ローンを一括返済する[2]
- その後、新しい住宅ローンを返済していく[2]
といった一連の流れを指します。
判断の目安は金利差・残高・残期間
借り換えを考え始めたら、最初に次の3点を確認します。
- 現在の金利と借り換え候補の金利差（目安：1%以上）
- 借入残高（目安：1,000万円以上）
- 残り返済期間（目安：10年以上）
3点のうち、当てはまるものが多いほど、借り換えでメリットを得られる可能性が高まります。
まずは次の回収年数（諸費用込み）で試算してみましょう。[2][3]
回収年数（諸費用を何年で取り戻せるか）を見る
住宅ローンの借り換えには、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。そこで大事なのが、その諸費用分の出費を借り換え前後の返済額の差で何年で取り戻せるか（回収年数）です。
回収年数（概算）＝諸費用 ÷ 年間の改善額
※試算の前提：元利均等/ボーナス払いなし/借換後の金利が期間中一定と仮定/諸費用は概算（見積で変動）
※※変動金利は将来の金利次第で結果が変わるため、最終判断は必ず各社シミュレーションや返済予定表で条件を揃えて確認してください。
ここでいう年間の改善額は、次のどちらかです。
- 毎月の返済額がどれだけ下がるか（差額×12）
- 支払う利息が減って返済総額がどれだけ下がるか
毎月返済額の差が分かる場合は、まず差額×12で概算すると判断しやすくなります。
計算例：
諸費用が30万円で、借り換え後に毎月の返済額が2,000円下がるとします。
年間の改善額は2,000円×12＝2万4,000円です。
回収年数は30万円÷2万4,000円＝約12.5年になります。
MIYABIこのように、毎月の返済額が下がっても、諸費用を取り戻すまでに時間がかかることがあります。だからこそ、借り換えは「諸費用込み」で確認することが大切です。
ただし、実際の改善額は返済方法や残り期間などで変わるため、最後はシミュレーションで確かめるのが確実です。[7]
回収が難しい（回収年数が長くなりすぎる）場合は、その時点では借り換えを急がなくてもよい場合があるので、他の選択肢（条件見直し、金利タイプ変更、繰上返済など）も含めて比較しましょう。[11]
借り換えを進める前のチェックリスト
回収年数を計算したら、次は「比較や手続きを進める準備ができているか」を確認します。
次の10項目は、具体的に借り換えを進める前に確認しておきたいチェックポイントです。足りないところがあれば、そこを埋めてから動くと、途中でつまずきにくくなります。
チェックリスト（10項目）
- 金利差／残高／残り期間が、借り換え検討の目安に近い[2][3]
- 回収年数（諸費用込み）が、自分が許容できる範囲に収まっている
- 比較する候補を2〜3社用意できる（総支払額で比較する）
- 変動金利の仕組みや返済額の見直し条件を把握している（契約内容を確認できている）
- 住宅ローン控除の扱いを借り換え前に確認できる（要件の確認が必要）[5]
- 団信を含めて、借り換え後の条件を比較できている（保障内容や上乗せ金利など）
- 転職／独立など予定がある場合、申込の時期を先に考えられる
- 手続きの流れ（事前審査→本審査→実行）を把握して進められる
- 迷ったら、まずシミュレーションで概算を取れる[7]
- 不明点が残るなら、金融機関の窓口で確認する前提にできる
住宅ローンの借り換えを検討しやすい5つのタイミング
- 固定金利特約の固定金利期間が終了
- 変動金利の返済額が変わる
- 現在の返済額が負担になっている
- 転職を検討中
- ここ数年の健康状態が良好
住宅ローンの借り換えを検討しやすいタイミング、その代表例が上の5つです。
この章では、それぞれの各タイミングについて、詳しく解説します。前述した回収年数（諸費用込み） と合わせて見ると、借り換えの判断をしやすくなります。
固定金利特約の固定金利期間が終了
固定金利特約の固定金利期間が終了すると、契約内容によっては次のどちらかになります。
- 手続きをしない場合、変動金利に切り替わる[9][13]
- 再度、固定金利期間を選ぶ
このタイミングは、返済条件を見直す節目です。同じ銀行で更新する場合も、他行へ借り換える場合も比較しやすくなります。
まず「更新後に適用される金利」と「借り換え候補の条件」を並べ、諸費用込みで回収できるかまで確認すると判断が早くなります。
変動金利の返済額が変わる
変動金利は「金利の見直し」と「返済額の見直し」が一致しないことがあり、見た目の返済額だけで判断すると見落としが出ることがあります。
変動の仕組みを踏まえて借り換えを考えたい方は、次章「変動金利の注意点」でポイントをお伝えします。
現在の返済額が負担になっている
返済の負担が重いと感じたときも、借り換えを検討しやすいタイミングです。ポイントは、「借り換えでどれくらい改善するか」を早めに数字で掴むことです。
まずは回収年数（諸費用込み）を試算し、改善幅が小さい場合は、金利タイプ変更や繰上返済なども含めて比較すると安全です。
転職を検討中
借り換えは、新規で住宅ローンに申し込む際と同様に審査があります。転職・独立などの予定がある場合は、「いつ申し込むか」を先に考えておくと進めやすいです。
「いつまでに借り換えを実行したいか」を決め、必要書類やスケジュールを逆算して準備すると、手戻りが減ります。
ここ数年の健康状態が良好
住宅ローンの借り換えでは、金利だけでなく団信（保障内容）などの条件が変わることがあります。保障を見直したい人にとっては、借り換えを検討しやすいタイミングです。
この場合は、総支払額（諸費用込み）とあわせて、団信の内容（保障範囲）や上乗せ条件もセットで確認し、借り換え前後で比較しましょう。
MIYABI借り換えは、今の住宅ローンを一括完済して「新しい住宅ローンに組み替える」手続きです。そのため、借り換えを検討するときは「借り換え先でどの金利タイプ（変動／固定）を選ぶか」もセットで考える必要があります。
なお、現在が変動でも借り換え先を固定にすることもできますし、その逆も可能です。
次の章からは、主に「借り換え先の金利タイプ」について整理します。
借り換え先が変動金利の場合の注意点
変動金利は、金利が見直されるたびに返済の中身（利息と元金の割合）が変わります。
注意したいのは、金利が上がっても「毎月の返済額」がすぐ増えるとは限らないことです。見た目の返済額だけで安心すると、総支払額が増えるリスクを見落としやすくなります。
本章の最後にまとめる借り換え判断のポイントを押さえておくと、検討時の判断がぶれにくくなります。[12]
金利が上がると「利息が増えて元金が減りにくくなる」
元利均等返済は、金利が一定である間、毎月の返済額（元金＋利息）がほぼ一定になる返済方法です。毎月の返済額の中には「利息」と「元金」が含まれます。
金利が上がると利息が増えるため、返済額がすぐに変わらない場合は、同じ返済額でも元金に回る分が減りやすくなります。
その結果、元金の減り方が遅くなり、条件によっては総支払額が増えることがあります。変動金利を続けるか借り換えるかを考えるときは、「毎月の返済額」だけでなく、返済予定表などで利息と元金の内訳も確認するのが安全です。[1]
5年ルール｜返済額の見直しが“すぐ”起きないことがある
変動金利では、金利の見直しと返済額への反映タイミングが一致しない商品があり、いわゆる5年ルール・125％ルールとして説明されることがあります（適用条件や扱いは金融機関・商品で異なります）。[12]
ただし、これは金融機関・商品・返済方法によって扱いが異なるため、「必ず5年ごと」と決めつけないことが重要です。まずは契約書面や商品概要で、返済額の見直し条件を確認してください。[12]
125％ルール｜返済額に上昇上限がある一方、見落としに注意
返済額が見直される際、前回返済額の125％までを上限とする（いわゆる125％ルール）と説明されることがあります。[12]
返済額の急上昇を抑える効果がある一方で、上限があるために利息の増加分を返済額で吸収しきれない状況が起きる可能性があります。これも金融機関・商品によって扱いが異なるため、契約内容の確認が前提です。[12]
未払利息｜返済額より利息が大きいと、利息が残る可能性がある
金利上昇などで利息が増え、返済額の中で利息を払いきれない状況になると、利息が残る（未払利息）可能性があると説明されています。[12]
この場合、返済の内訳が思ったように進まず、結果として総支払額に影響することがあります。心配な場合は、返済予定表（内訳）と契約条件を確認し、金融機関にも具体的に確認するのが確実です。[12]
借り換え判断｜見るべきポイントは3つ
変動金利で借り換えを考えるときは、次の3点を上から順に確認しましょう。
- 契約上、返済額がどう見直されるか（5年・125％の有無、返済方法）[12]
- 金利が上がったとき、家計がどこまで耐えられるか（毎月返済額／総支払額の両方）
- 借り換えるなら、諸費用込みで回収できるか（回収年数で試算）
変動の仕組みを理解したうえで、「このまま変動を続ける」「固定へ切り替える」「借り換える」を比較するのが、タイミングの判断で後悔しにくい進め方です。
借り換え先を固定金利にする場合のポイント（固定10年・全期間固定）
固定金利は、一定期間は金利（返済計画の前提）が固定されるため、返済の見通しを立てやすいのが特徴です。一方で、一般に変動金利より金利水準が高めになりやすく、「安心」と「コスト」のどちらを優先するかが判断の分かれ目です。[13]
ここでは、固定10年（固定金利選択型）と全期間固定（例：フラット35など）を選ぶときに押さえておきたいポイントを整理します。[13][14]
固定10年（固定金利選択型）が向いているケース
固定10年（固定金利選択型）は、『今後10年の返済額（または適用金利）を安定させたい』人が検討しやすい選択肢の一つです。たとえば次のようなケースです。
- 教育費など、10年以内に家計イベントが重なり、返済額のブレを避けたい
- 収入の見通しが立ちにくく、いったん固定して家計を安定させたい
- 一定期間の安心を優先し、固定期間終了後にあらためて見直したい[13]
固定期間が終わると、再度固定にするか変動にするかを選べるのが一般的です。[13]
全期間固定が向いているケース
全期間固定は、「完済まで返済条件を固定し、長期の不確実性を減らしたい」人がメリットを感じやすい選択です。たとえば次のようなケースです。
- 金利上昇時の家計耐性に自信がなく、返済額の上振れリスクをできるだけ避けたい
- 退職が近い／退職後も返済が続くため、返済の見通しを優先したい
- 長く住む前提で、長期の返済計画を固めたい
全期間固定の代表例として、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」は、全期間固定金利型の住宅ローンとして案内されています。[14]
固定金利に切り替える前に確認したい3つのこと
固定金利に切り替えるかどうかは、次の3つを確認してから比べると判断しやすくなります。
何を優先するか（返済額の安定／総支払額の抑制）
固定金利は返済の見通しを立てやすい一方で、変動金利より金利が高めになりやすい点は押さえておきましょう。[13]
固定期間が終わったあとの扱い（手続きの要否を含む）
固定期間が終わったあとにどうなるか、希望する金利タイプにするために手続きが必要かは、金融機関や商品で異なります。たとえば「固定期間が終わったら変動金利に切り替わり、変動を希望する場合は手続き不要」と案内されるケースもあります。[9][13] 必ず、自分の契約内容や候補商品の案内で確認してください。
諸費用込みで回収できるか（回収年数）
固定金利に切り替える場合も、諸費用込みで回収できるかの確認は同じです。回収が難しい条件なら、借り換え以外の選択肢（金利タイプ変更、繰上返済など）も含めて比べた方が安全です。
判断に迷ったときの進め方
迷ったときは、次の順で進めてみてください。
- 固定10年／全期間固定／現状維持の3パターンで、「毎月返済額」と「総支払額（諸費用込み）」を並べて比べる
- 返済額の変動が不安なら固定を優先し、コスト重視なら回収年数（諸費用込み）を重視して比べる
- 固定期間が終わったあとにどうなるか（手続きが必要か、再選択の条件）を確認してから申し込む[13]
借り換えの諸費用はいくら？内訳と確認ポイント
借り換えは、金利差だけでなく「諸費用込みで回収できるか」で判断するのが基本です。ここでは、借り換えで発生しやすい諸費用を整理し、見落としを減らすためのポイントをまとめます。[18]
借り換えでかかる諸費用の内訳（主なもの）
住宅ローンを借り換える際の諸費用は、大きく「借り換え先に払うもの」「登記・税金など」「今の金融機関に払うもの」の3つに分かれます。[11]
借り換え先に払うもの：
事務手数料（定額型／定率型）、保証料（保証会社を使う場合）など[18]
登記・税金など：
抵当権設定（新しい抵当権）や、抵当権抹消（古い抵当権）に伴う費用、契約書の印紙税など[16][15]
今の金融機関に払うもの：
繰上返済（完済）に伴う手数料（有無・金額は金融機関や手続き方法で異なる）[11]
見積もりの取り方（3ステップ）
諸費用の見積もりを取るときは、次の順に確認を進めると見落としにくくなります。
事務手数料には、借入額に関係なく一定額の「定額型」と、借入額×一定割合で決まる「定率型」があります。
まずは、借り換え先の候補ごとに「どちらの方式か」と「いくらかかるか（目安の金額）」を確認します。あわせて、保証料が必要かどうか（必要な場合は金額や支払い方）も含めて、商品ごとの条件を先に整理しておきましょう。
- 登記に関する税金（登録免許税）や、契約書にかかる印紙税は、要件や金額で変わります。[16][15]
- 軽減措置の対象になる場合もあるため、該当しそうなら要件まで確認しておくと安心です。[17]
完済に伴う手数料は「かからない」と案内されているケースもありますが、金融機関・手続き方法によって条件が分かれるため、約款や手数料表で確認します。[11]
諸費用でつまずかないための注意点
「定率型の事務手数料」は借入額が大きいほど負担が増えやすい
金利が低く見えても、事務手数料のタイプ（定額型／定率型）によって回収年数が長くなることがあります。必ず諸費用込みで比較しましょう。[18]
諸費用を借入に上乗せできる場合でも、回収年数に含める
諸費用を現金で払わずに済んでも、借入額が増えれば総支払額に影響します。回収年数の試算には、諸費用分も含めて考えるのが安全です。
税金・登記は要件や期限があるため、最後は一次情報で確認する
印紙税は契約金額によって税額が変わります。[15]
登録免許税や軽減措置は要件・期限があるため、必ず公式情報で確認してください。[16]
※印紙税・登録免許税は契約内容や登記内容で税額・要件が変わります。軽減措置には期限や要件があるため、必ず最新の一次情報で確認してください。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は借り換えでどうなる？
住宅ローン控除は、借り換えをしても一定の条件を満たせば、引き続き受けられる場合があります。
ただし、借り換えをしたからといって「控除期間が延びる」わけではないことに注意してください。借り換えはあくまで、いま残っている控除期間の中で続けられるかどうか、で判断しましょう。[5][6]
借り換え後も控除を続けるための基本ルール
借り換えで新しく組む住宅ローンは、「元の住宅ローンを返すための借入」です。このため、借り換え後の借入は原則として住宅ローン控除の対象になりません。
ただし、次の条件をすべて満たせば、借り換え後も残っている控除期間の範囲で、住宅ローン控除を続けられる場合があります。
- 借り換え後のローンが、元の住宅ローンの返済のためのものだとわかること
- 借り換え後のローンも、控除の対象となる要件（例えば返済期間など）を満たしていること
- そのほか、居住要件など「住宅ローン控除そのものの基本要件」を満たしていること
ポイントは、「借り換えで新しいローンを組んでも、実質的に住宅取得のためのローンを引き継いでいる」と説明できる状態にしておくことです。
※借換後も控除を継続できるのは要件を満たす場合に限られます。借入額が借換直前残高を上回る場合、控除対象残高は按分計算となる取扱いがあります（国税庁の算式に基づく）。また控除期間は借換で延長されません。
借入額が増えると、全額が控除の対象にならないことがある
借り換え時の諸費用が上乗せになるなどで、借入額が増える場合があります。
この場合、借り換え後の年末残高がそのまま全額、住宅ローン控除の対象になるとは限りません。借り換え直前の残高を超えた分は、控除の対象として認められないことがあるからです。[5]
次のように考えると分かりやすいです。
借り換え直前の残高より、借り換えの借入額が小さい（または同じ）
→ 借り換え後の年末残高が、そのまま控除対象になりやすい
借り換え直前の残高より、借り換えの借入額が大きい
→ 年末残高のうち、控除対象になる部分が一部に調整されることがある[5]
そのため、借り換えで借入額が増える場合は、控除額への影響も含めて事前に確認しておくと安心です。
控除期間は延長されない
住宅ローン控除は、借り換えをしても期間がリセットされません。[5]
「入居した年」から数えた残りの期間の範囲で、条件を満たす限り受けられます。
手続きでつまずかないための確認ポイント
借り換え後も住宅ローン控除を受け続けたい場合、次の3点を事前に確認しておくと安心です。
- 借り換え後の金融機関から「年末残高証明書」が発行されるか（年末調整・確定申告で必要）[10]
- 借り換えが「元の住宅ローンの返済のため」であることを示せる書類が残せるか（借り換え実行時の返済明細、完済に関する書類など）
- 自分のケースが控除の基本要件を満たしているか（入居年、住宅の種類、居住要件など）
また、税制は改正されることがあります。記事冒頭の参照日を確認のうえ、最終的には国税庁・国土交通省などの最新情報で確認してください。
借り換え審査のポイントと落ちやすいタイミング
借り換えは「新しい住宅ローンに申し込む」ことと同じなので、あらためて審査があります。
金利や諸費用の試算が良くても、審査次第で希望どおりに進まないことがあるため、事前にポイントを押さえておくと手戻りを減らせます。
審査で確認されるポイント
金融機関や商品で細部は異なりますが、一般的に次のような点が確認されます。
- 返済負担のバランス（年収に対して返済が重すぎないか）
- 勤務先・雇用形態・勤続年数（収入の安定性）
- 信用情報（延滞や遅れ、クレジットの利用状況）
- 他の借入（自動車ローン、カードローン、リボ・分割など）
- 物件と借入のバランス（担保評価、借入額との関係）
[19]
落ちやすい・不利になりやすいタイミング
次の状況は、審査に影響しやすい傾向があります。
該当する場合は、申込時期をずらす、または事前に説明材料をそろえると進めやすくなります。
- 転職直後、試用期間中、勤続が短い
- 独立・開業直後で、確定申告の年数が浅い
- 直近で別のローンを組んだ／借入が増えた（車、カードローン、リボなど）
- クレジットカードの支払い遅れがある（少額でも積み重なると不利になりやすい）
- 税金や社会保険料の未納がある
- 収入が下がった、または収入が大きくブレている
[19]
審査でつまずきにくくするための準備（申込前にやること）
借り換えを具体的に進める前に、次を意識して準備すると、審査での手戻りを減らせます。
申込前チェックリスト（最低限）
- 申込前後に、新しい借入（カードローン・分割払い・リボなど）を増やしていない
- 車のローン／カードローン／リボ残高など、他の借入状況を把握できている（可能なら残高を減らしている）
- クレジットやローンの支払い遅れがない（引き落とし口座の残高不足が起きない状態にしている）
- 税金や社会保険料の未納がない
- 必要書類を用意できる（会社員：源泉徴収票など／自営業：確定申告書や納税を確認できる書類など）
- 転職・独立などの予定がある場合、申込時期を決めている（または先に相談している）
- 収入が変動している場合、説明に使える資料を用意できる（雇用契約書、直近の給与明細など）
借り換え手続きの流れ（事前審査 → 本審査 → 実行）
住宅ローンの借り換えは、やること自体は難しくありません。
ただし「今の金融機関」と「借り換え先」の両方とやり取りをするため、段取りを間違えると、手続きが止まったり、やり直しが必要になったりします。
ここでは、全体の流れと注意点を順番にまとめます。
借り換えの全体像（6ステップ）
借り換えは、ざっくり次の流れで進みます。
- 借り換え先の候補を決める（2〜3社程度）
- 事前審査（仮審査）に申し込む
- 本審査に進む（必要書類を提出）
- 借り換え実行日（融資実行日）を調整・確定する（完済手続きの期限も確認）
- 借り換え先の融資で今のローンを一括返済する（完済）
- 新しいローンの返済がスタートする
ステップ別：やることと、つまずきやすいポイント
- 金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信など条件をそろえて比べ、候補を決めます。
- 比較軸がぶれると、審査や手続きに進んだ後で「思っていたのと違う」が起きやすいので注意してください。
- 事前審査は、申込内容をもとに金融機関が「融資できそうか」を早めに判断する段階です。
- 申込者側は、この段階で「借りられそうか」と「提示される条件（借入上限、金利タイプなどの目安）」を確認します。
- 提出書類にもとづいて申込内容が確認されます。
- 事前審査よりも確認が細かくなるため、書類の追加提出を求められたり、条件が見直されたりすることがあります。
本審査でつまずきやすいのは次の2点です。
- 書類の不足・不備（提出が遅れて日程が後ろ倒しになる）
- 申込内容と書類の数字が一致しない（年収、他の借入、勤務情報など）
- 借り換えは「借り換え先の融資実行」と「今のローンの完済」が同日に動くのが一般的です。
- 登記（抵当権の設定・抹消）も絡むため、司法書士の手配や日程調整が必要になります。
ここでつまずきやすいのは、次のようなケースです。
- 希望日が埋まっていて、実行日が先になる
- 必要書類が揃わず、実行日を確定できない
- 今の金融機関の手続き（完済の申込）に所要日数がある
- 借り換え先の融資で、今のローンを一括返済します。
- 完済後、抵当権抹消などの手続きが進み、新しいローンの返済が始まります。
手続きでつまずかないための注意点（まとめ）
最後に、手続きをスムーズに進めるための注意点をまとめます。
事前審査は通っても、本審査で条件が変わることがある
事前審査は早い段階での確認で、最終的には本審査で書類確認が進みます。
追加の確認が入ったり、条件が見直されたりすることがあるため、「事前審査に通った＝確定」ではない前提で、実行日や資金計画は余裕をもって組むと安全です。
申込みの数を絞る
比較のために複数の候補を検討するのは自然ですが、同時に大量に申し込むと管理が難しくなります。
「本命＋比較の数社」に絞り、事前審査の結果を見て本審査に進む先を決める方がスムーズです。
段取りで失敗しないためのコツ
- 書類の準備は早めに動く
本審査で必要になる書類は、集めるのに時間がかかるものがあります。事前審査の直後から、本審査に備えて準備しておくと手戻りが減ります。 - 完済（繰上返済）の手続きに必要な日数を確認する
今の金融機関側の完済手続きには、申し込み期限や所要日数がある場合があります。実行日を決める前に確認しておくと安心です。 - 実行日は自分だけで決められない
借り換え先、今の金融機関、司法書士など関係者が多いため、希望日どおりにならないこともあります。余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
借り換えで後悔しやすい失敗パターンと回避のポイント
試算上は問題なさそうで、段取りも把握したつもりでも、最後の詰めでつまずく人は少なくありません。
たとえば、比較の条件が揃っていないまま進めてしまったり、手数料・団信・控除など周辺条件の見落としで想定がずれたり、審査や日程の都合で計画が崩れたりします。
この章では、そうした「よくある失敗の型」を先に把握し、どこでズレやすいか／どう避けるかを「失敗回避のポイント」とセットで確認しましょう。
失敗1：諸費用を考慮せず、金利だけで決める
よくある状況
- 表示されている金利（店頭表示や広告の金利など）だけを見て、借り換えするかどうかを判断してしまう
- 事務手数料（借入額に応じて増えるタイプがある）や登記に関する費用を考慮せずに、借り換え候補を比較してしまう
何が起きるか
- 回収年数が想定よりも長くなり、メリットが出る前に借り換えを終えてしまう
失敗回避のポイント
- 「総支払額（諸費用込み）」と「回収年数」を算出し、必ず比較する
- 金利差が十分でも、手数料のタイプ次第で結果が逆転することがある
失敗2：「月々の返済額が下がる」だけで安心する（総支払額を見ていない）
よくある状況
- 月々の返済額が下がるというだけで満足してしまう
- 返済期間を伸ばすことで月当たりの返済額は下げるが、総支払額が増えている
何が起きるか
- 家計は楽になっても、長期では支払いが増える
失敗回避のポイント
- 比較をする際は、必ず「毎月返済額」と「総支払額」をセットで見る
- 返済期間を変える場合は、「総支払額がどう動くか」を先に確認する
失敗3：比較する候補が少なく、条件の良し悪しが判断できない
よくある状況
- 1社だけで決めてしまう
- 適切に比較するための条件（手数料、団信、金利タイプ）が揃っていない
何が起きるか
- 「別のところの方が条件が良かった」とあとで気づく
失敗回避のポイント
- 借り換え先の候補は2〜3社を目安にし、同じ条件で比較する
- 比較表を作るなら、各借り換え先候補について、最低限、次の6つの情報を揃える
- 金利タイプ（変動／固定10年／全期間固定）
- 適用金利（当初／優遇条件）
- 事務手数料（定額／定率）
- 保証料の有無
- 団信の内容（保障範囲、上乗せ金利）
- 総支払額（諸費用込み）
失敗4：団信（保障）を見落として、借り換え後に不利になる
よくある状況
- 金利だけで比較し、団信の保障内容を確認していない
- 上乗せ金利の有無や、保障範囲の違いを見ていない
何が起きるか
- 保障が薄くなる。または保障を厚くした結果、金利が上がり、想定よりも支払いが増える
失敗回避のポイント
- 団信は「保障内容」と「上乗せ金利」をセットで比較する
- 迷うなら、最初は標準団信で揃えて比較し、必要ならオプションを追加して再試算する
失敗5：住宅ローン控除の扱いを確認せず、想定より控除が減る
よくある状況
- 借入額を増やしても、年末残高がそのまま控除対象だと思っている
- 必要書類（年末残高証明書など）の準備を後回しにする
何が起きるか
- 控除額が想定よりも小さくなる。手続きで手戻りが起こる
失敗回避のポイント
- 借入額を増やす場合は、控除への影響も含めて先に確認する
- 年末調整・確定申告に必要な書類が揃うかどうかも確認する
失敗6：変動金利の仕組みを誤解し、「返済額が増えていない＝安全」と思い込む
よくある状況
- 返済額が変わらないからと安心してしまう
- 返済予定表（利息と元金の内訳）を見ていない
何が起きるか
- 元金が減りにくくなり、結果として総支払額が増える（そのリスクを見落とす）
失敗回避のポイント
- 返済予定表で「利息」と「元金」の内訳を確認する
- 借り換えを検討するときは「返済額」だけでなく「総支払額」も見る
失敗7：実行日や必要手続きを確認せずに進め、スケジュールが崩れる
よくある状況
- 融資実行日を先に決めてから動き、書類や完済手続きが間に合わない
- 司法書士や登記の段取りを後回しにする
何が起きるか
- 融資実行日がずれ、金利条件やスケジュールが想定どおりに進まない
失敗回避のポイント
- 事前審査の後は、本審査に向けて書類準備を前倒しで進める
- 今の金融機関の「完済手続きに必要な日数」も、実行日確定前に確認する
失敗8：審査に不利な状態で申し込み、通らない・条件が変わる
よくある状況
- 申込前後に借入（分割・リボ・カードローン）を増やす
- 転職・独立の直後に申し込む
何が起きるか
- 審査に時間がかかる／条件が見直される／そもそも進められない
失敗回避のポイント
- 申込前後は新しい借入を増やさない
- 転職・独立の予定がある場合は、時期を先に決めて逆算する
借り換えで後悔しないための最終チェック
借り換えを進めたあとで後悔しないよう、最低限、次のポイントだけは押さえておきましょう。
- 諸費用込みで回収できる見込みがある（回収年数を確認した）
- 比較は「総支払額（諸費用込み）」と「毎月返済額」の両方で行った
- 団信の内容と上乗せ金利を把握した
- 住宅ローン控除への影響を確認した（必要書類の目処も立てた）
- 実行日までの段取り（書類・完済手続き・登記）をイメージできている
まとめ
住宅ローンの借り換えは、「金利が下がりそう」といった予測で決めるより、諸費用を含めた総支払額や毎月返済額が改善するかを試算し、回収できる見通しが立ったときに検討するのが基本です。
目安となる条件（金利差・残高・残期間）に当てはまっていても、諸費用次第で結果が変わるため、最終判断は必ず諸費用込みで行います。ここまでの手順どおりに条件をそろえて比較すれば、「今は借り換えるべきか」は数字で判断しやすくなります。
MIYABIまずは返済予定表と残高を手元に用意し、候補2〜3社のシミュレーションで総支払額（諸費用込み）を並べてみてください。
納得できる結果になったときだけ、次の申込みに進めば十分です。
迷ったらこの順で進める
迷ったら、次の順で進めると判断がまとまりやすくなります。
- いまの条件を整理する（残高・残期間・金利タイプ・適用金利・毎月返済額）
- 借り換え候補を2〜3社に絞る（まずは同じ金利タイプで並べる）
- 「総支払額（諸費用込み）」と「回収年数」で比較する
借り換え先の候補を比較する際、最低限そろえておきたいものは、次の2つです。
- 総支払額（諸費用込み）
- 毎月返済額
状況別｜あなたの次の一手
固定金利特約の固定期間が終わる（終わりが近い）
- 更新後に適用される金利と、借り換え候補の条件を並べます。
- 「更新」か「借り換え」かは、諸費用込みの総支払額と回収年数まで確認すると判断が早くなります。
変動金利で、金利上昇が不安（返済の内訳が気になる）
- 返済予定表で利息と元金の内訳を確認し、今の返済がどう変化しそうかを把握します。
- そのうえで「現状維持」「固定へ切り替え」「借り換え」を、毎月返済額と総支払額で比較します。
返済額が家計の負担になっている
- まずは「毎月返済額がどれくらい変わるか」と「諸費用込みで回収できるか」を試算します。
- 改善幅が小さい場合は、借り換え以外（条件見直し、繰上返済など）も含めて比較します。
団信（保障）も含めて見直したい
- 金利だけでなく、保障内容の違いまで含めて比較します。
- 保障を手厚くすることで金利が上がる場合もあるため、総支払額（諸費用込み）で並べて確認します。
転職・独立など予定がある
- 借り換えは審査があるため、申込の時期を先に決めて逆算します。
- 予定が近い場合は、先に相談して「いつ動くのが現実的か」を決めると手戻りが減ります。
免責事項（記事末尾に掲載）
本記事は、住宅ローン借り換えに関する一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融機関・商品を推奨するものではありません。金利・審査基準・手数料・必要書類・税制（住宅ローン控除等）は、金融機関や利用者の状況、法令改正等により変更される場合があります。
実際の借り換え可否や条件、諸費用、税務上の取扱いは、必ず各金融機関の公式案内・商品概要書・契約書面、および国税庁等の公的情報でご確認ください。税務の最終判断は所轄税務署または税理士等の専門家にご相談ください。
本記事内の試算例・シミュレーションは理解を助けるための例示であり、結果を保証するものではありません。
参考・出典一覧
[1] みずほ銀行「元利均等返済とは？メリットと注意点、返済額シミュレーション」
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/faq/loanguide/repayment/article03/index.html
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日）
[2] SBI新生銀行「住宅ローン お借り換えナビ」
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/karikae/
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[3] イオン銀行「住宅ローン お借換え」
https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/refinance/
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日
[4] 三菱ＵＦＪ銀行「住宅ローン（お借り換え）」
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/karikae/index.html
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[5] 国税庁 タックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1233.htm
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日）
[6] 国土交通省「住宅：住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
更新日：ページ内「更新情報」参照（確認日：2026年01月15日）
[7] SBI新生銀行「住宅ローン 借り換えメリットシミュレーション」
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/simulation/karikae/
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[8] 住信SBIネット銀行「住宅ローン借換えガイド」
https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/karikae/
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[9] auじぶん銀行「固定金利特約期間終了後の取扱い（FAQ）」
https://help.jibunbank.co.jp/faq_detail.html?id=1166
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[10] 国税庁「年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shotoku/jukari/index.htm
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[11] 住信SBIネット銀行「住宅ローン｜手数料のご案内」
https://www.netbk.co.jp/contents/charge-homeloan/
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[12] SBI新生銀行「変動金利の『5年ルール』『125％ルール』とは？（vol72）」
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol72.html
更新日：記載なし（確認日：2026年01月15日）
[13] みずほ銀行「住宅ローンの金利一覧（固定金利選択・全期間固定・変動の説明）」
https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/housingloancost/index.html
更新日：ページ内金利表示月参照（確認日：2026年01月15日）
[14] 住宅金融支援機構（JHF）「フラット35（全期間固定金利）」金利情報（シミュレーション）
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top?utm_source=chatgpt.com
更新日：金利月次（確認日：2026年01月15日）
[15] 国税庁 タックスアンサー「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日）
[16] 国税庁 タックスアンサー「No.7191 登録免許税の税額表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日）
[17] 国土交通省「住宅：登録免許税の軽減措置（住宅関連）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000019.html
更新日：ページ内参照（確認日：2026年01月15日）
[18] 三菱ＵＦＪ銀行「住宅ローンの事務手数料とは？（定率型・定額型・保証料）」
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/022/index.html
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日）
[19] SBI新生銀行「住宅ローンの借り換え審査とは？スムーズに進めるためのポイント（vol65）」
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol65.html
更新日：ページ記載（確認日：2026年01月15日
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