【初めての方必見】住宅ローンの種類と選び方は？それぞれに合う組み方の指針を紹介

住宅ローンを検討する際、変動金利・固定金利・フラット35など多彩な金利タイプの中から、自分に合った選択肢を見極めることが大切です。

住宅ローンは借入当初の金利や毎月の返済額、将来の金利変動リスク、さらには審査条件や保障内容まで金融機関ごとに大きく異なります。

イメージだけで安易に選んでしまうと、後々の返済計画やライフプランにズレが生じることも少なくありません。

この記事では主な金利タイプ別の特徴から、団体信用生命保険や手数料・手続き面まで、住宅ローン選びに不可欠な情報を幅広く解説します。

注意： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定商品の勧誘や個別アドバイスではありません。ご契約前には必ず各金融機関の最新条件と「全期間総返済額」「金利上昇ストレス(+2%)」の試算を行い、必要に応じて金融庁登録のファイナンシャル・プランナー等へご相談ください。

住宅ローンの金利タイプ別特徴（変動・固定・フラット35）

住宅ローンを検討する際には、主に

• 変動金利型
• 固定金利型
• フラット35（全期間固定型）

の3タイプから自分に合ったものを選ぶ必要があります。

それぞれ金利の決まり方や将来の返済額の予測しやすさ、リスクの違いなどに特徴があり、家計やライフプランに与える影響も大きく異なります。

変動金利型ローンとは？

住宅ローンの変動金利型は、金利が市場の金利動向に応じて定期的（通常半年ごと）に見直されるタイプです。

ただし金利上昇局面では将来返済額が増えるリスクがあります。

※金利は毎月見直されるため、最新値は各行公式サイトで必ず確認してください。

固定金利型ローンとは？

固定金利型は、借入から一定期間（金利固定期間）の間、金利と返済額が固定されるタイプの住宅ローンです。

フラット35のように借入期間全体を固定するものもあれば、10年固定など特定の年数のみ固定し、その後変動金利へ移行するタイプもあります。

フラット35ローンとは？

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利ローンです。

借入から完済まで金利が変わらず、ずっと同じ返済額で計画を立てられる安心感が特徴です。

一般的な変動型や期間限定の固定型に比べると金利は高めですが、将来にわたって返済額が一定になるため、長期の資金計画を立てやすいローンと言えます。

住宅ローンの条件・サービス比較ポイント

住宅ローンを選ぶ際は、単に金利や返済額だけでなく、各金融機関が設定する「借入条件」やサービス内容にも注目することが重要です。

同じように見える住宅ローンでも、申込者の年齢や収入、勤務先で求められる条件や、頭金の要否、手数料の仕組み、付帯する保障内容などは大きく異なります。

また、ネット銀行と店舗型銀行、フラット35など、選択肢によっても条件やメリット・注意点が違います。

借入条件（年齢・年収・勤続年数・頭金など）

住宅ローンの審査では、申込者の年齢や収入、勤務状況、自己資金の額などが考慮されます。

年齢制限は多くの銀行で「借入時満20歳以上（または18歳以上）～完済時年齢80歳未満」が基本です（一部は完済時85歳未満まで延長可）。

ペアローン・収入合算での借入

夫婦や親子で協力してローンを組みたい場合、ほとんどの金融機関でペアローンまたは収入合算が利用できます。

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々のローン契約を結ぶ方式で、双方が主債務者となりそれぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。

収入合算は、一つのローンに配偶者などの収入を合算して審査する方法で、配偶者は連帯保証人（または連帯債務者）となります。

どちらも合算した収入で借入可能額が増える利点がありますが、ペアローンは契約や手数料が二重にかかる点に注意が必要です。

主要行では概ね対応していますが、三井住友銀行ではペアローンを取り扱っていないなど、銀行によって取扱の有無が異なります。

具体的な契約条件は金融機関・専門家へご確認ください。

団体信用生命保険（団信）と保障特約

住宅ローン契約者が死亡または高度障害になった際に残債がゼロになる団体信用生命保険（団信）は、ほぼ全てのローンで加入が必須です（フラット35は任意加入ですが、多くは金利に含まれ実質必須）。

一般の団信保険料は銀行負担で提供されるのが通常で、追加の保険料なしで保障が受けられます。

※残高0円保障は『がんと診断確定（所定の上皮内※²含む）＋90日免責期間経過』等の給付条件を満たした場合に適用。

さらに各銀行は、がんや心筋梗塞・脳卒中など重大疾病保障付き団信のオプションも用意しています。

金利に0.1～0.3%程度上乗せすることで、がんと診断されたら残高の半分または全額が保障される「がん団信」や、3大疾病・8大疾病保障などを付加できます。

手数料・繰上げ返済などの手続き

住宅ローン契約時には各種手数料が発生します。

多くの銀行では保証料0円・融資事務手数料（融資額の2.2%税込）という形態が主流で、借入額に応じた手数料が必要です。

例えば借入額3,000万円なら事務手数料約66万円となります。

一部には手数料定額型（例：楽天銀行は一律33万円）もあります。旧来のように保証会社に保証料を支払い、手数料を抑えるプランは減少しています。

契約時には別途、収入印紙代（数万円）が必要です。

繰上げ返済については、インターネット経由なら繰上げ返済手数料が無料の銀行が大半です。

金利タイプの途中変更については、対応可否が銀行によって異なります。

【Q&A】住宅ローン選びの疑問に答える

そして、ここまでの内容やその他をまとめて、Q＆A形式にしました。

終わりに｜自分に合った住宅ローン選びを目指して

住宅ローンは、金利タイプや審査条件、各種サービスなど、多くの選択肢があるため迷われる方も多いかと思います。