【2025年6月】不動産投資＆売却タイミングの最前線｜変化する市場環境に対応した戦略は？

2025年6月現在、日本の不動産市場は、大きな転換期を迎えています。

というフェーズにあることで、

特に不動産や土地を所有する人にとって、所有する物件や土地条件次第では今後の資産戦略に対して慎重になるべき時代がやって来ている

状況といえます。

本記事では、まず2025年時点の不動産市場環境の変化を整理し、その上で投資判断や売却といった選択肢に対する前提条件を解説します。

その上で、

を提示します。

※最終判断は専門家へご相談ください

建設コスト高騰問題は、居住用の不動産投資にも逆風？

近年の世界的なインフレや資材不足、人件費上昇などを背景に、日本でも建設コストが急騰しています。

（建設コストの上昇は、商業施設も居住用の不動産も同様ですが、）昨今の特に建設コストの急騰による話題のトピックは、

• 中野サンプラザ再開発の白紙撤回
• 五反田のTOCビル建替え計画の延期

が、記憶に新しい話題だと思います。

供給の抑制による価格への転嫁は、二面的に影響する

こうした供給サイドの変化は、不動産投資に二面性の影響を及ぼします。

一方では新築・大型物件の供給が抑制されるため、既存不動産の価値や賃料が相対的に下支え、つまり需要に対して供給がセーブされることで価値が大きく下がらない可能性があります。

建設コストの上昇は、販売価格に転嫁される可能性

他方、不動産の新規取得に関しては、開発遅延により投資家が計画していた物件取得の機会が先送りされたり、建設コスト増分がデベロッパーの利幅を圧迫することで、不動産価格に転嫁（販売価格が高騰）されるリスクがあります。

建設コストが上昇することで、建設会社やデベロッパーが利益を確保するためには、販売価格を上げるしかありません。

そうすると、不動産投資を考えている人はもちろん、居住用の分譲・戸建ての購入を検討している人にとっても、物件取得価格に対するハードルが上がる可能性があります。

空き家900万戸時代による「需給リスク」が投資判断に与える影響

また、日本全国で空き家が増加の一途を辿っています。

総務省「住宅・土地統計調査（令和5年速報）」によれば、2018年からの5年間で空き家は51万戸増加し、2023年時点で900万戸に達して過去最多を更新しました。全住宅に占める空き家率も13.8%と過去最高です。

背景には、

など複合的な要因があります。

空き家増加は、今後の物件の需給バランスにおける、将来的なリスクを示唆します。

つまり、簡単に言えば空き家が多く、選ばなければ住むところに困らない世の中が到来します（し、既にそうなっています）。

そして、実はこの空き家問題に関しては、決して「地方の戸建て」だけではなく、東京都心のマンションにおいても大きな影響を及ぼしています。

東京23区の総住宅に占める空き家率 （2023年 住宅・土地統計調査）

もっとも、空き家問題は物件タイプやエリアによって表面的な空室率だけでなく、不動産投資において、本当に入居者が困る率には“濃淡”があります。

たとえば、以下に東京23区の区ごとの空室率データを低い順に並べみました。

（% は小数第2位を四捨五入。—は直近値を確認できなかった区です。）

順位	区	空き家率	備考
1	板橋	7.16 %	戸建て比率が高く家族定住層が厚い。再開発は駅前（大山・板橋区役所前など）に集中し、既存住宅の需要が底堅い。
2	江東	9.04 %	湾岸のタワマン・有明/豊洲の供給が大きいが、新築消化が速く、空き家が出にくい。
3	練馬	9.48 %	郊外型の持家率が高め。光が丘・大泉学園など大型UR団地の改修が進み、回転はあるが長期空きに至りにくい。
4	杉並	9.54 %	閑静な低層住宅エリアが多く、築古でも借り手が付く。阿佐ヶ谷～西荻窪にリノベ賃貸の動き。
5	品川	10.08 %	大崎・品川シーサイド再開発でファミリー転入継続。旧戸越・荏原エリアは築古戸建が課題。
6	台東	10.46 %	下町の長屋・小規模木賃が残る一方、浅草・上野の民泊化需要で空き家が活用されやすい。
7	文京	10.47 %	大学・病院勤務の安定需要。白山・千駄木などで小規模アパートの建替えが進む。
8	目黒	10.70 %	賃料高水準で空室期間は短いが、自由が丘・学芸大の築古ワンルームに空きが残る。
9	大田	10.83 %	蒲田周辺の老朽アパートが多い一方、羽田アクセス改善で湾岸側の需要増。
10	世田谷	10.88 %	広い区内で差が大きい。下北沢～三軒茶屋は低空室、奥沢・成城に相続放置の空き家。
11	足立	10.89 %	竹ノ塚などで取り壊し予告の木造密集エリアが残存。北千住駅周辺は低空室。
12	中央	11.05 %	勝どき・晴海の分譲タワーで“投資用空き”が一時的に出やすいが、転売・賃貸が早い。
13	新宿	11.18 %	歌舞伎町界隈にワンルーム過剰。逆に落合・若松河田は低空室。
14	渋谷	11.24 %	企業社宅の縮小で空き物件が出たが、再開発（渋谷二丁目等）入居で解消傾向。
15	墨田	11.75 %	木造密集地で老朽戸建が残存。押上・錦糸町の再開発周辺は低空室。
16	中野	12.11 %	築40年以上のワンルームが多く回転が鈍化。中野駅西口再開発で改善見込み。
17	千代田	12.56 %	霞が関寄りのオフィス転用予定物件が統計上“空き家”計上されるケース。
18	荒川	12.90 %	町屋・三河島に戦後建築の木賃が集中。区が利活用補助を拡充中。
19	港	13.69 %	高額タワマンの“セカンドハウス空き”＋法人契約解約が主因。麻布十番・高輪の空室は僅少。
20	豊島	13.94 %	池袋周辺の単身ワンルーム投資物件が供給過多。JR山手線内側は回転早め。
21	北	—	直近値は未取得 (23区平均11.2 %前後)。赤羽台再開発後に空室率低下傾向。
22	葛飾	—	水害リスク地域の築古戸建に長期空きが集中。亀有・金町駅前は低空室。
23	江戸川	—	一戸建て比率が高いが、小岩・平井の木造エリアに空家化が散在。

単純な空室率だけでなく、「流動性」や属性の背景を見ることも重要

この表を分析すると、「空室率が〇％」という事実だけでなく、「その地域がどういった状況で、空室率が〇％だからリスクが高い／低い」といった見方をしなければなりません。

例えば、

逆に「昔ながらの住居の空室が目立つ」×「空室率の高い」地域は要注意

一方、昔ながらの戸建ての空室率が目立つ地域は、不動産投資においてリスクが高い傾向にあります。

「郊外寄り × 古い住宅ストック × 高空室率」の3点セットには要注意

観点	都心3区	郊外寄り区
総務省空き家率	11〜14％台 ただし、セカンドハウスや改装待ちが多く入居付けは早い	10〜13％台 木造・築40年超の“その他空き家”比率が高い
賃料トレンド（24→25年）	+5〜6％／年で上昇	横ばい〜▲2％
出口流動性	国内外投資家・富裕層の買いが厚い	取引件数が少なく資産回転が鈍い

これらはあくまで一般的な傾向であり、個別の状況ではないことを前提にお話ししますが、特に郊外寄り地域で古い住宅ストックが目立ち、それが主要因で高空室率になっている地域は要注意です。

というのも、流動性が低い（＝若い世代が流入せず、お金が回る仕組みが弱い）地域は再開発がされにくいため、結果として地価に対する付加価値が生まれにくいからです。

「流動性が高くなることを読む」ことが重要

こうなると、不動産需要も新規で生まれにくい（＝入居しない、価格が上がらないなど）状況に陥ります。

そのため、単純な空室率だけでなく、「ある市区町村の中でも、どの地域に人が流動する兆しがあるのかな」という視点で見定めることが重要です。

サラリーマンの不動産投資は地域の「潜在能力」を見定めて買う

もちろん、都心3区（3区の中でも区や地域でかなり格差がありますが！）やブランド力の高い地域は地価が高い分、購入価格も非常に高額です。

ワンルームでも1億円を超えることが珍しくなくなったため、購入できる個人投資家は非常に限られます。

保有する不動産によっては、相談はしておくべき

そして、論理的な判断で言えば、これらの要素などをふまえて見込みが厳しい不動産を保有している人は、今から「資産をどうするか」考えた方が良いでしょう。

金利が上がると不動産投資が難しくなる？把握すべき前提条件＆リスク要因

そして昨今、不動産投資の判断にもう一つ欠かせないのが「金利」です。

これは住宅ローンや不動産投資ローンの総返済額のみならず、国民のインフレとセットになり、賃料として転換できるか否かという点において極めて重要な要素をもたらします。

金利上昇が投資収支に与える影響

日本銀行の金融政策修正や世界的な金利上昇トレンドを受けて、長期金利が徐々に上昇しています。

2024年末から2025年初頭にかけて日銀はマイナス金利政策の解除やYCC（イールドカーブコントロール）修正に動き、2025年6月の10年物国債（JGB）利回りは概ね1.46 ～ 1.47％ で推移しています。

これは約10年以上ぶりの高水準で、日本も「ゼロ金利の時代」が転換期に入ったことを意味します。

という状況になっています。

しかし同時に、インフレも進行して国民の生活をひっ迫している

しかし問題なのが、日本では長らく低迷していたインフレ率がここ数年、プラス圏で推移しています。

消費者物価指数（CPI）は2023年前後から前年比2～3%台の上昇率となっており、賃金上昇も見られ始めました。

インフレ進行は、先述の建築費や管理費など不動産運営コストの増加要因ですが、一方で賃料や不動産価格にもじわじわと影響を与える性質があります。

金利上昇とインフレの同時発生は、不動産価値を下落方向に導く

しかし、問題は金利上昇とインフレの同時進行が起こっている現状です。

というのも、金利上昇とインフレが起こると、総じて不動産価格には下落圧力がかる傾向にあるということです。

ということです。

「金利2％」がひとつの分水嶺になる可能性

とはいえ、現在のところ、日本国内の不動産市場は高水準の投資マネー流入によって堅調さを保っています。

というのも投資家の多くは「長期金利が2%に達しない限り大きな影響はない（バランスが崩れにくい）」と見ているものの、金利2%前後は一つの分岐点と考えられます。

今後もしインフレ長期化で金利がさらに上昇する局面では、不動産投資の戦略修正を迫られる可能性が高いでしょう。

インフレ下でオーナーにとってチャンスになるケースは？

なお、インフレ下では不動産オーナー側にもチャンスがあります。

物価上昇局面では借入金の実質負担が目減りするため、固定金利で借りている場合はインフレによる恩恵を受けます。

また、「インフレに強い資産」として実物不動産が見直される動きもあるため、現状は人によってはチャンスになり得るというのも一つの“正解”です。

投資リスクを抑えやすい、５つの視点とは？

ここまで、不動産投資を取り巻く現状を、多角的な視点から紹介してきました。

そして何よりも、不動産投資でリスクを抑えるために、経験則的に「この条件が満たされていれば安心材料となる」というポイントがいくつかあります。

これらの条件を満たす不動産であれば安心して運用できる可能性が高まりますし、反対にこれまで紹介してきた内容や以下の状況にそぐわなければ、資産を手放すことも検討すべきフェーズにあると言えます。

当然と言えば当然ですが、具体的にはローン金利に対して一般的に+数％程度の利回りがあれば、金利上昇や空室による収入減にも耐えやすくなります。

利回りに余裕がある物件はキャッシュフローが潤沢になり、追加の修繕費や予備費の積立も可能となるため、長期安定経営に向いています。

これも当然ですが、需要旺盛なマーケットでは空室リスクが低く、万一退去が出ても次の入居付けが迅速です。

「場所が全て」とも言われる不動産投資において、底堅い需要のある優良立地物件は長期的な安定収益の源泉となります。

ローンの返済条件も無理のない範囲（例えば返済比率が家賃収入の○○％以内など）に収め、金利上昇時にも耐性を持たせることも重要です。

ここは、一国一城の主となる際に見失いがちな部分ですが、今のフェーズを鑑みると絶対に余裕を持つべきです。

また可能であれば固定金利や長期金利ヘッジを利用し、金融コストの不確実性を低減させていることも求められます。

今のフェーズにおいては特に、「5年後に〇％の利回りで売却する」といった出口キャップレートの設定が保守的で、市場環境が多少悪化しても計画が破綻しない想定になっていることが望ましいです。

出口候補となる買い手層（個人投資家なのか事業会社なのか）も明確で、その層にとって魅力的な物件条件になっていることも見据えて、不動産を取得し、そして売却へと動きましょう。

出口まで見据えた投資は、含み損リスクを抑え機動的な資産入れ替えを可能にします。

さらに、

など、リスクマネジメント体制が整っていることも重要です。

以上の条件は、不動産投資を堅実に成功へ導くためのチェックポイントと言えます。

もちろん全てを完璧に満たす案件は少ないかもしれませんが、できるだけ多くの安心材料を備えた投資ほど失敗確率が下がることは経験的にも明らかです。

終わりに｜変化に備えた慎重な投資姿勢が成功の鍵

今回は以上です。

2025年時点の不動産投資を取り巻く環境は、かつてないほど多面的なリスクと変化要因に富んでいます。

など、市場の前提条件自体が従来と大きく異なってきていることを、今回は解説してきました。

そのような中で不動産投資を成功させるには、旧来型の楽観や経験則だけに頼るのではなく、最新のデータと論理的な分析に基づく判断がより重要になっています。

また、状況が変われば柔軟に戦略を見直すことも肝要です。

例えば

など、常に変化に備えた姿勢で臨みましょう。

特に、お手持ちの不動産の「売り時」は見失わないようにすることです。

既にそうなっていますし、今後はますます住宅そのものは過供給時代に突入します。

だからこそ、本当に取得予定・保有している物件は資産として価値があるのかを、俯瞰的に・冷静に見つめ直すべき時期だと思います。

本記事で挙げたポイントはあくまで一般論ですが、中級以上の個人投資家の方であればご自身の経験と照らし合わせて思い当たる点も多いのではないでしょうか。