RENOSY（リノシー）不動産投資の評判・仕組み｜噂の背景と節税の注意点を整理
「上場企業運営で、手間の少ない不動産投資！」
RENOSY（リノシー）は、GA technologies（東証グロース上場）が運営する不動産投資サービスです。
AIで投資物件をスコアリングし、区分・一棟の新築・中古マンション、新築・中古アパート、戸建て、オフィスビルなど幅広い物件ラインナップを取り扱っています。
さらに、資金調達から購入・入居募集・賃料管理・売却までワンストップで任せられます。
資料請求から物件購入までオンラインで完結でき、選べる賃貸管理プランと公開実績（入居率・空室期間など）を確認しながら、ご自身の長期的な資産づくりの検討を進めやすくなります。
※別途与信手続きには、一部金融機関で書面でのお手続きをお願いする場合がございます。
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副業代わりや資産形成の手段として注目される不動産投資。
しかし興味はあっても「リスクや悪評が気になって手が出せない」と感じる読者は多いでしょう。
本記事では、グロース上場企業のGA technologiesが運営する不動産投資サービス「RENOSY（リノシー）」の仕組みや評判、メリット・デメリット、節税の考え方を専門家の視点から徹底解説します。
MIYABI危険な噂の背景や失敗しないためのチェックポイントを整理することで、読者が自分に合った投資判断を下せるようサポートします。
長期的な資産形成に役立つ情報を得たい方や、副業代わりとして不動産投資を検討する方はぜひ最後までお読みください。
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本記事は一般的情報の提供を目的とし、特定商品の勧誘・助言ではありません。数値・制度は情報確認時点（2026年6月12日）の公開情報に基づきます。
RENOSY（リノシー）とは？不動産投資における独自の特徴や仕組みを紹介
RENOSYは、東証グロース上場のGA technologies（証券コード3491）が提供する不動産投資サービスです。
独自AIによって投資物件をスコアリングしたうえで、都市部を中心に良質な物件を選定し、資金調達から物件購入、入居者募集、賃料管理、売却までを一括でサポートしてくれる点が特徴です。
RENOSYの賃貸管理は5種類のプランから選べる
| プラン名 | 契約タイプ | 設備修理・交換費用 | 空室時の負担 | 滞納時の負担 | 原状回復費用 | 広告費（AD）の負担 | 建物管理サポート |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 節約セルフ | 管理委託契約 | － | －※2 | ○※4 | － | － | サポートあり |
| 安心サポート | ○ | ○※5 | |||||
| 安心サポート＋ | ○※1 | ||||||
| おまかせプレミア | 管理委託契約＋債権譲渡契約 | － | ○※3 | ○ | |||
| おまかせプレミア＋ | ○※1 |
※1 備え付け家電等（洗濯機・床暖房・冷蔵庫等）、ユニットバス、トイレ等は除く。
※2 物件購入時に空室だった場合、入居者がつくまでの賃料を負担します。それ以降の空室期間の賃料については負担されません。
※3 賃料に従い、譲渡対価の見直しがある場合があります。
※4 賃借人が賃料保証委託契約等を締結している場合は保証会社が賃料を負担し、当該契約がない場合はRENOSYが賃料を負担します。
※5 物件によって1ヶ月分はオーナー負担となる場合があります。
RENOSYの賃貸管理は5プラン（節約セルフ／安心サポート／安心サポート＋／おまかせプレミア／おまかせプレミア＋）で構成され、安さを重視するプランから、設備・空室リスクまでカバーするプランへ段階的に選べます。
入居者募集・入居者審査・賃貸借契約・家賃集金送金・解約精算・入居者対応などは、どのプランでもRENOSYが代行してくれます。
建物管理サポートも全プランに用意されており、日常の管理負担を減らせます。
節約セルフ
「節約セルフ」は、管理コストを抑えたい方向けのプランです。
賃貸管理の基本業務と滞納時の負担には対応しますが、設備修理・交換費用、原状回復費用、広告費（AD）、空室時の賃料は原則としてオーナー負担です。
安心サポート
「安心サポート」は、節約セルフの基本業務に加えて、原状回復費用と広告費（AD）の負担をカバーするプランです。
設備修理・交換費用と空室時の賃料は対象外ですが、費用を抑えつつ入退去時の負担を減らしたい人に向いています。
安心サポート＋
「安心サポート＋」は、安心サポートの内容に設備修理・交換費用のカバーを加えたプランです。
空室時の賃料は対象外ですが、設備故障や入退去に伴う突発的な支出を抑えたい人に適しています。
おまかせプレミア
「おまかせプレミア」は、管理委託契約と債権譲渡契約を組み合わせ、空室リスクまでカバーするプランです。
空室時・滞納時の負担、原状回復費用、広告費（AD）をカバーします。設備修理・交換費用は対象外です。
おまかせプレミア＋
「おまかせプレミア＋」は、設備・空室リスクをまとめてカバーする包括型のプランです。
設備修理・交換、空室・滞納、原状回復、広告費（AD）まで任せたい方向けです。
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テック利用による利便性や管理負担の軽減
また、RENOSYはオーナー用アプリ／マイページで、物件情報・契約書類・入出金・申告準備までを一元管理できます。
例えば、
キャッシュフローの自動集計
家賃収入・ローン返済・税金など月次の入出金を自動で整理できます。
アプリ上で毎月の送金実績が反映されるため、手入力の家計簿づくりが不要になります。
契約・重要書類のデジタル保管
売買・賃貸関連の契約書類をデータで閲覧・保存できます。
紙ファイルを探す手間がなく、外出先でも即確認できます（同社は契約時に交付する大半の書類の電子化を推進）。
プッシュ通知で「待たされる不安」を削減
退去連絡、入居者募集の進捗、設備交換のステータスなどをアプリに通知・表示します。
問い合わせ数や内見数の確認もでき、状況が見えずに都度連絡する負担を減らします（通知内容はプランにより異なります）。
確定申告サポート（アプリ／Web）
申告に必要な数値を自動算出し、画面のガイドどおりに転記できる設計です。
スマホだけで下準備を進め、PCのWeb版で仕上げる運用も可能です。
オンラインで手続きを集約
会員サイトから面談予定の確認、契約手続きの進行、購入後の運用管理までを一気通貫で扱えます。
窓口や郵送往復の移動時間を圧縮します。
こうした「見える化＋自動化＋通知」の3点セットにより、オーナー側の確認・追客・記帳といった雑務が圧縮され、「空室や修繕の不安をアプリで先回りして知れる」体験につながっているのも特徴です。
MIYABI特に、会社員や多忙な副業投資家とは相性が良い設計です。
都市部を中心に、マンション・アパート・戸建て・オフィス・海外不動産を対象
国内のマンション投資では、東京23区／川崎／横浜／大阪／神戸／京都／福岡など、需要の高い都市部を中心に扱います。アパート・戸建て・オフィスなどは、商品ごとに対象エリアが異なります。
さらに、海外は米国・タイの物件ラインも用意され、国内外で需要の高い市場にフォーカスするのが基本方針です。
RENOSYの中古マンションは需要の高い都市部を中心に選定されており、管理実績として入居率99.6％／平均空室期間27日（2025年10月時点※6）が公表されています。
※6 2025年10月時点におけるRENOSY中古マンションの実績値。入居率99.6％、平均空室期間27日。空室期間は、原状回復完了日から次の入居者決定まで（退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで）の期間を指します。
MIYABI特に東京都心（山手線内側）は、希少性や再開発による資産性を検討しやすいエリアとして自社メディアでも紹介されています。
物件タイプは、【区分／一棟】新築・中古マンション、新築・中古アパート、オフィス、戸建てなど。豊富なラインナップから目的に合う物件を選べます。
マンション投資の一例として、価格帯は1,200万～5,000万円台と公式に例示されています。「過度な地方分散ではなく、需要の高い都市部に寄せる」方針が分かりやすい構成です。
入居率99.6％／平均空室期間27日※6を公表
空室リスクは不動産投資の大きな不確実要素ですが、RENOSYは需要の高い都市部を中心とする中古マンションの管理実績として、入居率99.6％／平均空室期間27日※6を公表しています。
※6 2025年10月時点におけるRENOSY中古マンションの実績値。入居率99.6％、平均空室期間27日。空室期間は、原状回復完了日から次の入居者決定まで（退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで）の期間を指します。
算出条件が明示されているため、実績値を確認する際の前提が分かりやすい点もオーナーにとって判断材料になります。
募集は自社に限定せず、ポータルサイトや不動産業者間専用サイトへ広く掲載し、RENOSY専任に限定しない運用方針によって需要の取りこぼしを減らしています。
物件の目利きにはAI／データを用いた価値推定・選定プロセスが組み込まれており、需要の高い都市部の中古マンションを中心に選定することで、入居率99.6％を実現しています。
MIYABI通常平均は約140日（株式会社タス「賃貸住宅市場レポート（首都圏版2025年1月）」）との対比も示されています。
自分で客付けを行わずとも、空室期間を抑えて現金収支の変動を小さくしたい層に適した設計です。
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RENOSYのメリットとデメリットは？｜口コミの噂にも言及
| カテゴリー | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 物件 | マンションは都市部・駅近中心で賃貸需要を検討しやすい | 築年・修繕履歴など個体差の影響がある |
| サービス | ワンストップ（紹介～管理・売却）で手間が少ない／データ分析に基づく提案で可視化しやすい | 人気の物件はすぐに在庫がなくなりやすい |
| 資金 | ローン活用で少額から始めやすい／諸費用の見通しを立てやすい | 与信枠によって融資額が変わる |
| 特典 | 期間限定キャンペーンや無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分がもらえる ※上限・条件あり | キャンペーンの適用条件を満たす必要がある |
RENOSYのメリット
まずRENOSYのメリットについて整理します。
マンションは都市部・駅近中心で賃貸需要を検討しやすい
RENOSY（リノシー）のマンション投資は都市部・駅近の物件を中心に扱うため、賃貸需要を検討しやすく、空室期間や家賃下落の変動を相対的に抑えやすい特徴があります。アパート・戸建て・オフィスなどは、商品ごとの立地条件と収支を確認してください。
ワンストップ体制＆データによる可視化
RENOSY（リノシー）は、上場企業が運営することによる安心感と、AIやデータを活用して物件を選定する仕組みが大きな魅力です。
購入手続きから賃貸管理・売却まで委任でき、データ分析に基づく家賃査定や返済計画の可視化により、初めてでも収支イメージを持ちやすい点も評価できます。
条件によっては初期費用10万円から始められる
商品・融資条件によっては、初期費用は10万円から始めることができます。
※単身者向け新築・中古マンションでフルローンを組んだ場合の例です。初期費用として1件あたりに発生し、商品・融資条件によって異なります。
MIYABI実際に利用できる融資額や必要な自己資金は、年収・勤務先・既存借入などの与信条件と物件によって変わります。申込み前に、初期費用と毎月の収支を確認しましょう。
団信保険による保障やキャンペーン
さらに、団信（万一時の保障）に加え、期間限定キャンペーンや無料WEB面談参加でPayPayポイント5万円分がもらえる特典もあります。
RENOSYのデメリット
一方、RENOSYのデメリットとして、以下の事項が挙げられます。
地方での不動産投資は不向き
RENOSYの国内物件は都市部・首都圏を中心としており、地方物件での運用を希望する人には向きません。
また、中古物件は築年や修繕履歴、管理組合の運営状況など個体差の影響があるため、同じエリアでも収益性に差が出ます。
担当者との相性は確認が必要
担当者によって、合う・合わないはあると思います。担当者の希望がある際には遠慮せずに伝え、納得感の高い意思決定ができるようにしましょう。
リノシーではアセットプランナーの行動指針も公開されており、教育体制が整えられているので安心です。詳しくはAsset Planner’s Tenetsの公式発表を確認できます。
3～5年での売却益を狙う物件もある
短期がどの期間を指しているかによりますが、リノシーでは3～5年での売却益を狙う物件も扱っています。
一方、物件価格や金利、売却時の市況によって結果は変わります。ローン金利の上昇や災害による資産価値下落など一般的な不動産リスクは避けられません。
MIYABI投資に絶対はありません。売却時期を決め打ちせず、賃料収入・残債・売却価格を複数のシナリオで確認しておきましょう。
キャンペーンの適用条件にも要注意
広告キャンペーンには適用条件があり、PayPayポイント等を目当てにすると条件を満たせないことがあります。
キャンペーンだけで判断せず、物件・融資・管理プランの条件を優先して検討することが重要です。
MIYABI人気の物件はすぐに在庫がなくなりやすい点にも注意が必要です。焦って契約せず、自分の投資条件を満たしているかを確認してください。
口コミから読み解く誤解と正しい判断
SNSやフォーラムサイト、各種掲示板などではRENOSYに対して肯定的な意見や、逆に否定的な強い表現が見られることもあります。
情報発信源の出典や日付、前提条件を確認し、特定の体験談だけを鵜呑みにしない姿勢が大切です。
不動産投資はローン返済や管理費などの支出が先行するため、購入当初のキャッシュフローがマイナスになるケースもあります。税効果を含めて長期の収支を確認する必要があります。
広告や営業トークが強調する「節税できる」「キャンペーンポイントがもらえる」といった情報には条件やリスクが伴いますので、必ず公式サイトや契約書で条件を確認しましょう。
MIYABIネガティブな口コミには、担当者と投資家のコミュニケーション不足や、投資家自身の期待値が高すぎたことが原因のものもあります。
口コミは一つの意見として参考にしつつ、自身の投資目的や資金計画に照らし合わせて評価する姿勢が重要です。
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RENOSYでの不動産投資で失敗しないためのチェックポイント
RENOSYに限らず、不動産投資で失敗しないためには、複数の視点から冷静にチェックすることが必要です。
物件の立地や築年数、管理状況などを客観的に評価すること
まず、物件の立地や築年数、管理状況などを客観的に評価しましょう。
都市部だからといって必ずしも値上がりするわけではなく、同じエリアでも駅距離や建物の管理状態で入居率は変わります。
将来の都市開発計画やハザードマップ等も確認
周辺の家賃相場や将来の開発計画、災害リスクを示すハザードマップも確認してください。
例えば、国土交通省ハザードマップポータルで住所を入力し、洪水・土砂災害・津波などのリスクを重ねて確認できます。収益シミュレーションが現実的かどうかを検証しましょう。
契約書や重要事項説明書を読み込むことも重要
契約書や重要事項説明書を読み込むことも重要です。
管理手数料や修繕積立金、家賃保証の適用条件など細かい数字を理解し、シミュレーションどおりの収支になるかをチェックします。
担当者には遠慮なく質問をすること
営業担当者がリスクやデメリットを曖昧にする場合は質問を遠慮せず、納得できるまで説明を求めましょう。
不安が残る場合は他社物件と比較したり、不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーなど第三者の意見を取り入れることで、偏りのない判断ができます。
「短期的利益」や「節税効果」など一面だけで判断しないこと
節税効果だけに依存しない姿勢も大切です。
不動産投資の税効果は、所得税率が高い人ほど大きくなりやすく、年収1,000万円以上の方は効果を感じやすい傾向があります。一方、実際の効果は所得・物件・保有状況で異なるため、税理士等へ確認してください。
減価償却費や損益通算の恩恵は時間とともに薄れ、将来の売却時には譲渡所得税がかかる場合があります。
投資の目的を老後資金づくり、保険の代替、インフレ対策、売却益などと明確にし、家計全体のキャッシュフローやローン返済計画とのバランスを考えましょう。
MIYABI万一の空室や金利上昇に備えて、月々の返済額に余裕を持たせることも忘れてはいけません。
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注意書き（税務）
不動産所得の赤字は原則として他の所得と損益通算できますが、「土地等取得のための負債利子」相当額は通算対象外です（所得税法の特例）。
また、土地は減価償却の対象外で、建物の償却は定額法が基本です。
個別の税務判断は、国税庁タックスアンサーや税理士へ確認してください。
「節税」と「儲けの仕組み」のバランスを取ろう
結論、節税最大化だけを狙うと事業の再現性が落ちます。
減価償却は「建物部分」にしか効かず、耐用年数が短い物件ほど年あたりの償却費は増えますが、その代わりに修繕・空室・融資年数の制約でキャッシュフローが変動しやすい傾向にあります。
一方、RENOSYが扱う新築・中古物件は、物件によって償却額は異なるものの、融資期間・修繕リスク・賃貸需要・出口価格をまとめて検証しやすい点が特徴です。
まず押さえるべき前提
土地は償却不可、建物は定額法が基本で、損益通算の計算では「土地等の負債利子」は通算対象外です。
税引後キャッシュフロー＝税前キャッシュフロー＋税効果で評価します（個別の按分・金融機関条件によって前後します）。
バランス設計の軸
- 税効果＝建物比率・取得額・耐用年数と、金利・管理費等の経費で可視化
- 収益力＝営業純利益と返済倍率を確認し、借入金償還余裕率（DSCR）は目安1.1～1.2以上を確保
- 出口＝3～5年、5～10年など複数の売却時期で「売却手取り－残債」を保守的に算出
- 耐性＝金利＋1～2％、家賃▲5～10％、修繕上振れの感応度テスト
例えば築浅物件の場合、
- 長期融資で月々の返済を平準化しやすい
- 配管・設備トラブルが起きにくく突発コストを抑えやすい
- 駅近・都心比重でリーシング速度と家賃競争力を検証しやすい
- 同築年帯の成約データから出口価格を確認しやすい
- 省エネ・耐震等の条件を金融機関評価に反映できる場合がある
といった条件があると仮定すると、節税額は小さくても、税前CFの安定→税後CFの安定→出口の読みやすさ、という事業として継続しやすい状態を目指せます。
MIYABI「節税で赤字を作る」発想ではなく、「収益と出口を含めて税引後の純資産を増やす」発想で判断するのが堅実です。
購入前に、
- 費用内訳（建物・土地按分）
- 管理費・修繕積立金の将来見通し
- 売却シナリオ
をある程度イメージした上で担当者に相談し、キャッシュフローが大きく変動しないことを確認しておくと安心です。
重要なのは「長期的な資産形成」と「リスク許容度」のバランスをとること
節税だけを目的にすると期待外れになりがちです。
ローン返済・維持費・空室変動を前提に、長期の資産形成と自分のリスク許容度（金利上昇や一時的な持ち出しに耐えられるか）を先に決めてから投資可否を判断しましょう。
条件次第で初期費用や諸費用が変わるため確認を
商品・融資条件によっては、初期費用は10万円から始めることができます。
※単身者向け新築・中古マンションでフルローンを組んだ場合の例です。初期費用として1件あたりに発生し、商品・融資条件によって異なります。
登記・取得税・保険等の諸費用は物件や金融機関によって異なり、一部をローンに組み込める場合もあります。
MIYABIフルローンを利用できるか、諸費用をどこまで借入に含められるかは、金融機関と与信条件によって変わります。
自分の条件で金利＋1％・空室1～2ヶ月のストレスを入れた試算を
月1万円で運用できます。※ローンのご利用を前提としております。家賃収入と、返済額や各手数料等の支出との差額について当社実績から算出。諸条件により異なり、フルローンの場合、初期費用として10万円／件が必要です。
あくまで実績に基づく例なので、自分の条件で金利＋1％・空室1～2ヶ月のストレスを入れた試算で耐性確認をしてください。
実質利回りとキャッシュフローで判断しよう
利回りの目安はエリアで異なります。例えば東京23区の中古区分マンションは「表面利回り5％未満」という業界レポート※9があります。
表面利回り（グロス）は諸経費・空室を織り込まない指標なので、実際の判断は実質利回り（ネット）やキャッシュフローで行いましょう。
※9 首都圏中古マンション市場動向（野村不動産ソリューションズ、2023年9月）において、東京23区内の表面利回りは全エリア平均で5％未満と報告されています。
期待とリスクシナリオ両面からポートフォリオを作成する
不動産は一般にインフレヘッジ性が期待できる一方、金利上昇や空室期間で収支は変動します。
期待と不確実性の両方を見て、家計全体のポートフォリオ比率（現預金・投信・保険・不動産の配分）を決めることが重要です。
MIYABI3～5年の売却益を狙う場合でも、売却できなかったときに保有を続けられる資金計画を用意しておきましょう。
RENOSYの利用手順とコツ
次に、担当者との無料面談で複数の物件と管理プランを比較検討し、シミュレーションを確認した上で購入の意思決定をします。
最初の面談で投資目的とリスク許容度を具体的に伝えることが重要です。
さらに、担当プランナーとの相性も確認しましょう。
質問に丁寧に答えるか、デメリットやリスクを説明するか、契約を急がせないかといった点をチェックし、合わない場合は担当変更を申し出るのも一つの手です。
契約後は金融機関によるローン審査や必要な手続きを経て物件が引き渡され、その後はRENOSYが入居者募集や賃料管理を行います。
オーナーはアプリで毎月の収支や税務書類を確認できるため、時間のない会社員でも継続的に運用しやすい仕組みです。
契約後も定期的にアプリで収支を確認し、金利動向や税制改正に合わせて返済計画を見直すなど、自ら主体的に管理する意識が重要です。
疑問点があれば担当者へ遠慮なく質問する姿勢は、不動産オーナーとなってからも必要です。
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【Q&A】RENOSY（リノシー）不動産投資の疑問に答える
ここまでの内容をQ＆A形式にまとめました。
終わりに｜慎重な判断と情報収集をしたうえで検討
RENOSYはAIを活用した物件選定や購入・管理・売却のワンストップサービスで不動産投資の手間を減らす一方、国内の地方物件を扱わないなどの条件があります。
重要なのは、扱う物件の中で気になったものが、自分の資産運用の目的に合っているのかという点です。
長期のキャッシュフロー、3～5年での売却シナリオ、金利上昇や空室のリスクを確認し、納得できる条件かを判断してください。
MIYABI不動産投資は人生設計の一部です。
慎重な情報収集と客観的な視点を持ち、あなた自身の将来設計に合った選択をしてください。
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