住宅ローンのつなぎ融資は必要？不要？判断基準と費用・流れを徹底解説！

つなぎ融資（ブリッジローン）は、住宅ローンが実行される前に必要になる支払い（例：土地代、着工金、中間金など）のために一時的に借り入れ、、引渡し時に実行される住宅ローン資金でまとめて精算（完済）する短期の借入です。※1 ※3

金利や手数料といった追加コストが発生しますが、注文住宅や住み替えでは、契約や工事の段取りを崩さずに進めるために必要となる場合があります。※1 ※2

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品を推奨したり、お客さま個人の状況に応じた助言を行うものではありません。掲載している金融機関や商品は一例であり、すべての選択肢を網羅するものではありません。実際の金利・保障内容・手数料等は日々変動しますので、必ず各金融機関の公式サイトや商品説明書・重要事項説明書、窓口で最新情報をご確認ください（記載の情報は原則として2025年12月時点の公表内容をもとに作成しています）。最終的なご判断はご自身の責任で行ってください。

住宅ローンのつなぎ融資とは？基本（仕組み／必要な場合／代替策）を解説

まずは、つなぎ融資の基本を「仕組み」「必要になりやすいケース」「混同されやすい代替策」の順に説明します。※1 ※3

つなぎ融資の仕組み（いつ借りて、いつ返す？）

つなぎ融資は、住宅ローンが実行される前（＝引渡し前）に発生する支払いに備えるための借り入れです。一般に、元金は住宅ローンのように毎月返済せず、住宅ローンの実行時にまとめて精算（完済）します。※1※3

精算のしかた（手続きや資金の充当方法）は金融機関によって異なるため、契約前に「どのタイミングで、何をもって精算扱いになるのか」を確認しておくと安心です。※1 ※3

つなぎ融資が必要になる典型例（注文住宅／買い先行）

代表例は注文住宅です。建売やマンションでは「手付金→引渡し時に残金決済」が多い一方、注文住宅では土地取得や着工金・中間金など、完成前に複数回の支払いが発生します。※1

もう一つが住み替えの買い先行（今の家を売る前に新居を買う）で、売却代金を受け取る前に購入資金を確保したいときに選択肢になります。※1

つなぎ融資と分割融資・土地先行プランの違い

混同されやすいのが分割融資です。分割融資は住宅ローン総額を複数回に分けて受け取れる仕組みで、土地購入や着工時など完成前に融資を受けられます。

一方、つなぎ融資は「住宅ローンの実行まで」を別枠でつなぐ発想です。ネット銀行では「つなぎ融資」ではなく、土地先行プランや分割融資で代替している例もあります。※1 ※3

表①｜つなぎ融資・分割融資・土地先行プランの違い（比較表）

項目	つなぎ融資	分割融資	土地先行プラン
融資枠	住宅ローンとは別枠	住宅ローン内	住宅ローン内
金利水準	住宅ローンより高めとなる場合がある	住宅ローンと同水準となる場合が多い	住宅ローンと同水準になりやすい
利用タイミング	引渡し前	引渡し前	土地購入時
主な対象	注文住宅／買い先行	注文住宅	土地先行型
取扱い	取扱いのある金融機関は限られる	取扱いのある金融機関は限られる	ネット銀行で取り扱いが見られる商品もある（取扱い状況は金融機関による）

※名称や条件は金融機関ごとに異なります。実際の資金使途・回数・金利は各社の公式条件で確認してください。※1 ※2 ※3

つなぎ融資のメリット・デメリットと向き不向き

つなぎ融資は「損か得か」だけで判断するものではありません。大事なのは、引渡し前の支払いで資金が足りなくなる（資金ギャップがある）か、別の方法で埋められるかです。

この章では、つなぎ融資を検討する必要があるかどうかをを先に整理し、つなぎ融資を利用するメリット／デメリット、向いている／向いていないのはどういう場合か、お伝えします。

メリット：資金ショートを防ぎ、契約・工程を止めずに進められる

つなぎ融資のメリットは、引渡し前に発生する支払いが原因で契約の手続きや工事が止まる事態を避けられる点です。

注文住宅や住み替え（買い先行）では、土地代・着工金・中間金など、引渡し前に資金が必要になる場面が生じやすく、自己資金だけで賄うと手元資金に無理が出ることがあります。※1 しかしつなぎ融資を使うことで、引渡しまでの一時的な資金不足を埋められるため、資金繰りの不安を抑えながら計画を進めやすくなります。※1

デメリット：金利・手数料の負担と、選択肢が狭まるリスク

デメリットはコスト面です。一般に、つなぎ融資には利息が発生し、事務手数料などの諸費用もかかります。※1 ※2

また、つなぎ融資は住宅ローンとセットで扱われることが多く、条件によっては「選びたい住宅ローン（金融機関や金利タイプ）」の自由度が下がる場合があります。※1 ※2 ※3

つなぎ融資の向き不向きチェック

あなたの状況でつなぎ融資が必要になりそうか、次の判定フローで確認してみましょう。

ここでおおよその目安をつかめれば、比較の順番が決まり、手戻りを減らせます。

つなぎ融資の向き不向きチェック

つなぎ融資があなたの状況に向いているか、3つの質問でおおまかに判定します。

結果が出たら、状況に合った本記事の読み進め方を案内します。

Q1｜引渡し前に、まとまった支払いが発生するか

例：土地代、着工金、中間金など

→ YESQ2へ

→ NO「代替案を検討」へ

Q2｜自己資金で払っても、手元資金に無理が出ないか

生活費・予備費・引渡し時の諸費用まで含めて判断

→ YES「代替案を検討」へ

→ NOQ3へ

Q3｜分割融資／土地先行プラン／売り先行などで代替できそうか

→ YES「代替案を検討」へ

→ NO「つなぎ融資の検討が有力」へ

→ 不明「まず条件を確認」へ

つなぎ融資の検討が有力

• まず「つなぎ融資はいくらかかる？」で総費用の考え方を押さえる
• 次に「つなぎ融資ができる銀行の探し方」で条件差（資金使途・回数・手続き）を確認する
• その後は本文の順に「まとめ」まで

代替案を検討

• まず「つなぎ融資を使わない方法」で代替の成立条件を確認する
• 費用比較が必要なら「つなぎ融資はいくらかかる？」も押さえる
• その後は本文の順に「まとめ」まで

まず条件を確認

• まず「つなぎ融資ができる銀行の探し方」で確認項目（資金使途・回数・契約方式など）を埋める
• 次に「つなぎ融資はいくらかかる？」で費用の当たりをつける
• その後は本文の順に「まとめ」まで

※このチェックはおおまかな目安です。最終的な可否・条件は、各金融機関の公式条件と審査結果で決まります。

つなぎ融資はいくらかかる？【総費用の出し方と税制の注意点】

つなぎ融資のコストは「利息」と「諸費用」に分かれます。利息は住宅ローンより高めに設定されることが多く、さらに事務手数料や印紙税などが加わります。

総額はいくらになるのか、どこで差が生まれるかを整理します。※1 ※2

表②｜つなぎ融資でかかる費用の内訳

費用項目	内容	注意点
利息	借入期間分のみ発生	借入期間が短いほど利息総額は小さくなりやすい
事務手数料	定額／割合など	金融機関ごとに差が出やすい
印紙税	紙契約の場合	電子契約なら不要となる場合があります

※印紙税は契約方式（紙／電子）で扱いが変わる場合があります。※6

金利はなぜ高い？住宅ローンとの違いを理解する

つなぎ融資の金利が住宅ローンより高くなりやすいのは、融資の性質が異なるためです。住宅ローンは長期・担保付きで回収見込みが安定しやすい一方、つなぎ融資は短期で、住宅ローン実行までの「つなぎ」の位置づけになります。※1 ※3

ここで重要なのは借入期間の短さです。支払う利息は期間に比例するため、金利の数字だけで判断せず、「何か月使う前提か」をセットで確認してください。

諸費用：利息以外にかかるお金を把握する

利息とは別に諸費用が発生します。代表的なのは事務手数料です（定額／割合などは金融機関で異なります）。

また、契約書を紙で交わす場合は印紙税が必要になることがあります。一方で、国税庁の見解では、一定の要件を満たす電磁的記録による契約は印紙税の課税文書に該当しないとされています。

電子契約の可否や契約スキームによって、印紙税の要否が変わる可能性があります。※6

利息の払い方：いつ・どう支払うかで負担感が変わる

利息の支払い方は金融機関ごとに異なります。代表的なのは次の3つです。

1. 住宅ローン実行時に利息をまとめて支払う（精算する）
2. 借入期間中に利息のみを支払う
3. 利息を前払いする

どれが良いかは一概に言えませんが、資金計画上は「いつ現金が出ていくのか」を明確にすることが重要です。特に自己資金に余裕がない場合は、引渡し時に支払いが重ならないよう、利息の支払時期（毎月／一括／前払い）を事前に確認してください。

なお、つなぎ融資の利息は一般に住宅ローン控除の対象外です（住宅ローン控除の対象となる借入は、返済期間10年以上などの要件を満たす必要があります）。詳細は国税庁の最新情報や税理士などの専門家にご相談ください。

次に読む：銀行の探し方
先に融資の流れを確認したいなら：つなぎ融資の流れ

つなぎ融資ができる銀行の探し方｜ネット銀行も含めた確認ポイント

つなぎ融資は多くの場合、住宅ローンとセットで取り扱われます。そのため、用途（資金使途）や融資回数、手数料などの条件は金融機関ごとに異なります。

銀行を選ぶときは、次のポイントをメモしておくと候補の比較がスムーズになり、あとで迷いにくくなります。※1 ※2 ※3

原則は住宅ローンとセット。先に本融資の候補を絞る

まずは住宅ローンの候補を絞るところから始めます。多くの金融機関で、つなぎ融資は住宅ローンとセットで扱われるためです。※1 ※2 ※3

このとき、住宅ローンの金利や団信だけでなく「つなぎ融資の有無と条件」も同時に確認してください。住宅ローンの条件が良くても、つなぎ融資の資金使途が合わなければ計画は成立しません。

銀行ごとに違う「資金使途」と「融資回数」を確認する

資金使途（土地まで対応するか、着工金・中間金まで含められるか）や、融資回数（1回のみか複数回か）は金融機関で異なります。ここを見落とすと「土地代には使えたが中間金には使えなかった」などのズレが起きます。※1 ※2 ※3

ネット銀行は要注意。「つなぎ融資」と「土地先行」で分かれる

ネット銀行は「つなぎ融資が使えない」と言われることがありますが、「つなぎ融資」という商品がある銀行もあれば、土地先行プランや分割融資など、別の仕組みで引渡し前の支払いに対応している銀行もあります。※2 ※3 このため、名称だけで「つなぎ融資がある／ない」を判断すると見落としが起こります。

大事なのは呼び方ではなく、「引渡し前に必要なお金を用意できるか」です。次の2点を確認してください。

・引渡し前の支払い（土地代・着工金・中間金など）に対応できるか
・住宅ローンの実行前に、資金を「何回」「どのタイミング」で受け取れるか

この2点が満たせるなら、名称が「つなぎ融資」ではなくても、資金繰り上は成立する可能性があります。※2 ※3

次に読む：つなぎ融資の流れ
つなぎ融資の代替案を確認したいなら：つなぎ融資を使わない方法

つなぎ融資の流れ｜申し込みから精算まで

銀行ごとの条件が見えてきたら、次は「いつ」「どんな順番で」資金を用意し、手続きを進めるかを整理します。

つなぎ融資は本融資（住宅ローン）と並行して準備することが多いため、段取りを先に押さえておくと二度手間を減らせます。ここでは、申し込みから精算までを時系列でまとめます。※1 ※3

全体像：資金計画→本融資→つなぎ融資→精算

基本的な流れは、次のとおりです。

ポイントは、つなぎ融資より先に住宅ローンの承認の目処をつけておくことです。

住宅ローンが否決されたり、承認条件が変わったりすると、つなぎ融資の手続きが進められなかったり／条件が変わったりすることがあります。※1

いつ申し込む？タイミングを誤ると間に合いません

つなぎ融資は、支払い直前に手続きを始めると、審査や契約が間に合わないことがあります。そのため多くの金融機関では、住宅ローンの事前審査（仮審査）の見通しが立ったら、つなぎ融資の手続きを進めます。※1 ※3

土地契約や工事請負契約の段階で、金融機関に相談しておくのが安全です。注文住宅では着工金や中間金の支払期限があるため、目安として支払い予定日の1〜2か月前から動くと余裕を持ちやすくなります（状況により前後します）。

必要書類と審査のポイントを押さえる

求められる書類や審査項目は、住宅ローンと大きくは変わりません。本人確認書類や収入資料に加え、土地売買契約書、工事請負契約書、支払いスケジュールが分かる資料などが必要になります。

審査では「住宅ローンが実行される見込みがあるか」が重視されます。条件が曖昧だと承認が遅れたり、条件付きになったりすることがあります。資金使途や支払い回数などの条件は金融機関ごとに異なるため、公式情報で確認してください。※1 ※3

次に読む：よくある質問
結論を先に読むなら：まとめ

つなぎ融資を使わない方法｜代替案を比較して判断する

前章までで、つなぎ融資の費用や条件、手続きの流れを整理しました。

ここでは、つなぎ融資を使わずに進める場合の選択肢（分割融資・土地先行プラン・住み替えの進め方など）を確認します。

分割融資・土地先行プランで代替できるケース

分割融資は、住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる仕組みです。引渡し前に必要な資金を住宅ローンの一部として受け取れるため、別枠でつなぎ融資を組まずに済む場合があります。

また、土地先行プランとして土地購入費用のみを先に融資し、建物完成時に残額を実行する商品もあります。金利が住宅ローンと同水準になることが多く、利息負担を抑えられる点がメリットです。

住み替えは「売り先行」か「住み替えローン」も検討する

住み替えは買い先行だけが選択肢ではありません。今の家を先に売る「売り先行」であれば、売却代金を購入資金に充てられ、つなぎ融資自体が不要になることがあります。※7

また、買い先行が前提になる場合は住み替えローンという選択肢もあります。既存ローンが残っていても新居資金をまとめて借りられる仕組みです。

ただし借入額が大きくなりやすく、審査が厳しくなることがあります。返済負担が、つなぎ融資を使う場合より増える可能性もあるため、事前に比較してください。※7

自己資金・支払い条件の調整で対応できる場合も

つなぎ融資を利用せずに進める方法として、自己資金を厚めにして引渡し前の支払いをカバーする、工務店・ハウスメーカーと支払い時期を調整する、といった選択肢もあります。

すべてのケースで可能ではありませんが、「中間金を減らせないか」「支払い時期を引渡し後に寄せられないか」を確認する価値はあります。

次に読む：よくある質問
つなぎ融資と代替案を比較して決めたいなら：つなぎ融資はいくらかかる？（費用）

つなぎ融資についてのよくある質問

まとめ｜つなぎ融資は「使うかどうか」より「どう判断するか」が重要

つなぎ融資は、住宅ローンで家を買う人すべてに必要なものではありません。必要になりやすいのは、引渡し前に土地代や着工金などの支払いが発生するケースです。

「金利が高いから損」「使わない方が正解」と単純に言い切れるものではなく、引渡し前にどんな支払いが、いつ発生するのかで必要性が決まります。

改めて、判断のポイントを整理します。

これらを確認したうえで「必要だ」と判断した場合、つなぎ融資は契約や工事の段取りを崩さずに進めるための選択肢になります。逆に、整理しないまま進めると「使わなくてもよかった」「他の方法の方が負担が少なかった」という結果になりがちです。

大切なのは、つなぎ融資を使うかどうかではなく、資金計画に合う進め方を選ぶことです。

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【取扱商品・サービスの有無について】
本記事で言及するつなぎ融資・分割融資・土地先行プラン・住み替えローン等の取扱いの有無や条件は、金融機関ごとに異なります。当サイトがこれらの商品を直接取り扱うものではなく、また申込や審査結果等を保証するものではありません。

出典・参考一覧

※1 つなぎ融資とは？知っておきたい基礎知識と利用の流れ、注意点｜みずほ銀行
URL：https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/faq/loanguide/tips/article12/index.html

※2 つなぎローン – 新規お借り入れ｜住宅ローン｜楽天銀行
URL：https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/purchase/bridgeloan.html

※3 〔住宅ローン〕つなぎ融資とは何ですか？｜d NEOBANK 住信SBIネット銀行
URL：https://help.netbk.co.jp/faq_detail.html?id=5722

※4 つなぎ融資について｜住宅ローン｜SBI新生銀行
URL：https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/tsunagi/

※5 No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等｜国税庁
URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225.htm

※6 取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い｜国税庁
URL：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/02/10.htm

※7 【5分で解説！】住み替える際の住宅ローン完全ガイド｜三井住友銀行（SMBC）
URL：https://www.smbc.co.jp/kojin/money-viva/housing_loan/sumikae/