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住宅ローンは何歳まで組める？完済年齢の目安と返済期間の決め方【30代〜60代】

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本記事は、日本国内で一般的な住宅ローン（主に自宅取得を目的としたローン）を利用する方を想定し、2026年1月16日時点で公表されている情報をもとに作成しています。海外在住の方や、特殊なローン商品（事業用ローン等）には当てはまらない場合があります。

ライフスタイルが多様化するなか、住宅購入時期や働き方はさまざまです。

住宅ローンを組むときの平均年齢が何歳くらいで、何歳まで住宅ローンが組めるのか、気になる方も多いでしょう。

住宅ローンは、代表的な金融機関の例では「完済時年齢が満80歳未満」程度を目安としているケースが多く見られます。

そのため、完済時年齢を79歳までと仮定して35年ローンを組む場合、計算上は申込時44歳までが一つの目安になります（あくまで概算であり、実際の借入可否は金融機関の審査や商品条件によって異なります）。

ただし、住宅ローンの可否は年齢だけで決まるわけではありません。
返済期間、収入、健康状態、返済計画によっては、45歳以降でも無理なく組めるケースはあります。

MIYABI

この記事では、

・住宅ローンは何歳まで組めるのか
・平均的な利用年齢
・45歳以降に検討したい返済設計と選択肢

を、一次情報をもとにわかりやすく整理します。

【まずはここをチェック】
下表は「完済時年齢が満80歳未満」という条件で、
各返済期間を選んだ場合の申込時年齢の目安をまとめたものです。

「今の年齢で、何年ローンが現実的か」をイメージするための概算表としてご覧ください。

年齢×返済期間の早見表（概算）

返済期間申込時年齢
35年44歳まで
30年49歳まで
25年54歳まで
20年59歳まで

※年齢は申込時点の満年齢です。
※完済時年齢を「79歳まで」と仮定した場合の一例であり、この表に当てはまる場合も、実際の借入可否や利用できる返済期間は、金融機関の審査結果や商品条件によって異なります。
※実務は金融機関の定義（借入時点・誕生日の扱い等）で変わるため、申込先の要項で確認してください。
参照日：2026年1月16日（JST）／出典：[1]〜[7]

まとめると、完済時年齢が満80歳未満の場合、35年ローンは44歳まで、45歳以降は返済期間の短縮が基本方針になります。

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目次

住宅ローンは何歳まで組めるのか

「LOAN」と書かれたスケッチブックの上に家の形のオブジェが置かれている

まずは、「住宅ローンは何歳まで組めるのか」という点について。

各々の金融機関は、住宅ローンが組める年齢を設定しています。

ここでは一般的な目安となる年齢と、住宅ローンにおける年齢の重要性をご紹介します。

住宅ローンの年齢制限

多くの金融機関では、次のような制限を設けていることが一般的です。

・申込時年齢：満18歳以上〜満70歳以下（金融機関により異なります）
・完済時年齢：満80歳未満（金融機関により異なります）

たとえば、完済時年齢が「満80歳未満」の金融機関で「35年ローン」を組む場合、80歳は含まれないため、申込時年齢は44歳までが目安になります。

なお、返済期間の上限は35年に限らず、金融機関によっては最長50年の住宅ローンを用意している例もあります。ただし、完済時年齢の上限が別途あるため、年齢が高いほど長期化できるとは限りません。 [6][7]

住宅ローンの審査項目

国土交通省の「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」では、金融機関の多くが融資審査で「完済時年齢」「借入時年齢」などを重視していることが示されています。

令和6年度調査で、融資審査項目としている割合が高い項目（9割以上）は次のとおりです。

【融資を行う際に考慮する項目（上位７項目）】

1．完済時年齢（98.4％）
2．借入時年齢（96.0％）
3．健康状態（95.1％）
4．年収（93.4％）
5．勤続年数（93.2％）
6．担保評価（90.5％）
7．返済負担率（90.3％）

いずれの項目も非常に高い割合ですが、上位2つが「完済時年齢」「借入時年齢」であることから、「年齢」が依然として非常に重要な審査項目であるとわかります。
※ただし、申込可否は年齢だけで決まらず、金融機関ごとの年齢要件や返済計画、属性、担保評価などを総合して判断されます。 [1]

返済期間を短くできる場合は申込みの余地は広がりますが、年齢要件（申込時年齢・完済時年齢）や審査基準は金融機関・商品ごとに異なります。個別の可否は、希望先の最新要項で確認しましょう。 [6]

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住宅ローンを組む年齢と返済期間

住宅ローンの返済期間のイメージ画像

住宅ローンを組む平均年齢は44.5歳

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」では、平均年齢は44.5歳で、2017年度以降は上昇傾向が続いているとされています。
※この平均年齢は「フラット35利用者」に限ったデータです。民間銀行を含む住宅ローン全体の平均ではありません。また、平均年齢が上昇している背景には、共働き世帯の増加・転職・再就職後の住宅購入・子育て後半での住み替えなど、ライフスタイルの変化があることにも留意してください。

なお、平均年齢はあくまで全体の傾向であり、同じ「40代」でも返済期間や家計状況によって組み方は大きく変わります。平均値は目安として捉え、完済年齢と返済計画をセットで検討しましょう。 [2]

「35年以上」でローンを組んで、早めの返済をする傾向がある

国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」では、分譲住宅の借入金の返済期間は、分譲戸建・分譲集合（マンション）ともに「35年以上」が最も多いとされています。

【35年以上の割合（令和6年度）】
・分譲戸建住宅取得世帯：61.5%（平均返済期間：30.9年）
・分譲集合住宅取得世帯：50.7%（平均返済期間：28.2年）

返済期間を長めに設定すると毎月返済額を抑えやすい一方で、総返済額（利息負担）は増えやすくなります。

完済年齢を決めたうえで、無理のない返済期間を設定し、余裕があるときに繰上返済で調整する方法も検討しましょう。 [3]

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完済までのプランを立てるポイント

日本円の上に「返」「済」と書かれtがブロックが置いてある

ここからは、住宅ローンの借り入れから完済までのプランを立てるために、考慮すべき重要な7つのポイントを紹介します。

なお、完済までのプランを考えるときは、

  • 完済したい年齢はいつか
  • 定年後も返済が続くか
  • 教育費・老後資金と重ならないか

を先に整理すると、返済期間・借入額・繰上返済の方針が決めやすくなります。

1．ローンの返済期間の考え方

先述の通り、返済期間を考える大きな軸となるのが「完済時の年齢」です。

単純に、完済年齢から返済期間を出すなら、「完済年齢―住宅ローンを組む時の年齢＝返済期間」で考えます。

とはいえ、金融機関の規定では完済年齢を「80歳未満」としている所が多く、定年後の返済期間があまりに長いと、返済が苦しくなるかもしれません。

定年後に返済が続いてしまうと、老後資金である年金や自己資金が圧迫されるからです。

一般的な企業であれば、60歳や65歳が定年であるケースが多いです。

「いつまで働きたいか（働けるか）」「想定退職金」などを踏まえ、70〜75歳までに完済するプランを一つの目安として検討する方法もあります。

2．住宅ローン以外の資金も考慮する

毎月の返済額だけをみて「払えそう」と思っても、長い人生の間で家計の状況は変わります。家計を左右する要素は複数あります。

物価変動

2020年代に入ってから、世界的な情勢不安や円安の関係で物価高が進んでいます。

生活水準は変えていないのに、家計が苦しくなったと感じている方も多いでしょう。

教育費

教育費は、進学先（公立／私立）によって費用が大きく変わります。

また、多くは子どもが大学生になるときが、学費のピークです。

近年は幼児教育・保育の無償化が進んでいるため、子どもが小さいうちは教育費の負担を感じにくいかもしれません。しかし、中学・高校・大学と、だんだん負担が大きくなる傾向があります。

教育費は進学先（公立／私立）や学部等で大きく変わります。文部科学省の調査では、令和7年度の私立大学（学部）における初年度学生納付金等（授業料、入学料、施設設備費、実験実習料等の総計）の平均は1,507,647円とされています。

なお、2年目以降の負担額は大学・学部や制度（奨学金、授業料減免等）によって異なるため、進学時期が見えている場合は、候補校の最新要項で必要額を具体化しておきましょう。 [4]

老後資金

退職金で住宅ローンの残金の一括返済を検討する場合、老後資金に使える額が減ってしまいます。

公的年金だけで暮らしていける方は少数派なので、自己資金で備えることが重要です。

退職金を返済に当てるとしても、一定額は温存できることを目指します。

3．住宅維持費も忘れない

住宅購入後は、次のような住宅の維持費もかかります。

マンション

マンション全体の住環境を維持する費用として、管理費と修繕積立金が毎月かかります。

規模や立地、もしくは地域などにより異なりますが、合わせて月額2-3万円程度が相場です。

分譲マンションの購入を予定している場合、管理費・修繕積立金も確認しておきましょう。

また、修繕積立金は建物の状態によって将来値上がりする可能性もあります。

さらに、車をお持ちの方は駐車場代も確認します。マンション内の駐車場の倍率が高いときは、周辺の駐車場の相場も調べておきましょう。

一戸建て

新築で購入すれば、最初の10年程度は、さほど大きな維持費が掛からない場合が多いです。

しかし、年数が経てばシロアリ対策、外壁塗装や屋根塗装などのメンテナンスが必要になります。

マンションの修繕積立金のように、誰かが積み立ててくれるわけではないので、ご自身で資金を準備しておかなければなりません。

固定資産税

マンション／一戸建てにかかわらず、所有する不動産にかかる固定資産税は継続して発生します。

これらの諸経費は、住宅ローン返済が終わっても継続するので注意が必要です。

4．繰上返済の種類を知る

住宅ローンの毎月返済額がギリギリだと、想定外の出費があったときに対応できません。

そのため、毎月返済額は低めに抑えておき、資金が貯まったら「（一部）繰上返済」する方法があります。

繰上返済とは、元金の一部（もしくは全部）を、当初のスケジュールよりも前倒しで返済することです。

繰上返済をすれば、元本が減った分に対する利息の支払いが減ります。ただし、「一部繰上返済」には2種類あるため、違いを知っておくことが重要です。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間は変えずに、その分、毎月の支払額を少なくできます。

後述の返済期間短縮型よりも利息軽減効果は小さいですが、負担が減ったのを実感しやすいです。

例えば、変動金利の適用金利が上昇しそうなときに、繰上返済で毎月返済額の増加を防止する、といった際に有効です。

返済期間短縮型

一方、返済期間短縮型は、返済期間そのものを短くすることができます。返済額軽減型よりも利息軽減効果は大きいですが、毎月の返済額は軽くはなりません。

例えば、完済年齢が80歳なので、少しでも返済期間を短くしたい、といった場合に有効です。

いずれにせよ、必ずしも、住宅ローンを前倒しで返済する分は、当初のスケジュールどおりに返済する必要はありません。それぞれの一部繰り上げ返済の特徴を理解し、負担感や完済までの期間を調整していきましょう。

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5．住宅ローンのシミュレーションを行う

返済期間ごとに返済額のシミュレーションを行い、返済リスクとリスクを下げるために必要な対策を考えられるようにしましょう。下記表は前提条件の下、返済期間だけをそれぞれ「25年」「30年」「35年」としたときの返済額の違いを表にまとめました。

前提条件

  • 借入額：3,000万円
  • 金利：全期間固定2％
スクロールできます
返済期間毎月返済額年間返済額総返済額
25年127,156円1,525,872円38,146,723円
30年110,885円1,330,620円39,918,769円
35年99,378 円1,192,536円41,738,968円

※住宅金融支援機構のシミュレーションを使用

返済期間が短くなると、毎月の返済額が増えます。一方で、総返済額が小さくなるメリットもあります。

完済年齢が高めの方は、無理がない範囲で返済期間をどこまで短くできるか検討してみるといいでしょう。

※金利タイプ（変動金利・固定金利・固定期間選択型など）によって、毎月返済額や総返済額の変動リスクは異なります。本記事のシミュレーションは全期間固定2％を前提とした一例であり、実際の条件は必ず金融機関の最新シミュレーション等でご確認ください。

6．税制優遇や補助制度も資金計画に入れる

住宅ローンの返済計画では、毎月の返済額や完済年齢だけでなく、減税や補助制度の有無も家計に影響します。

制度は要件や対象期間が変わることがあるため、利用を検討する場合は必ず公的機関や制度運営主体の公式情報で最新条件を確認してください。

住宅ローン減税（住宅ローン控除）

国土交通省は、住宅ローン減税の概要や、適用要件（省エネ性能の要件化等）、令和8年度税制改正の大綱で示された延長・拡充の方向性を示しています。[8]

なお、この措置は今後の国会で関連税制法が成立することが前提とされています。[11]

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住宅省エネ2026（みらいエコ住宅2026事業など）

住宅の省エネ性能や工事の内容によっては補助の対象になる場合があります。

国土交通省の概要資料では、新築（例：GX志向型住宅、長期優良住宅、ZEH水準住宅）や省エネリフォームについて補助額の目安や対象外となる立地要件が示されています。[9]

購入・建築の判断材料として、該当するかを早めに確認しておくと安心です。

7．子育て世帯・若年夫婦世帯は金利引下げメニューも確認する

たとえば「フラット35 子育てプラス」は、子育て世帯または若年夫婦世帯に該当する場合、こどもの人数などに応じて当初5年間の借入金利が引き下げられます。[10]

制度には予算があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付終了となる点や、立地条件等で対象外となるケースがある点も、公式に明記されています。[10]

なお、制度は予算で終了することがありますので、利用を検討する際は最新情報をご確認ください。

45歳以降に住宅ローンを組むときの選択肢

仮に、45歳で70歳の完済を目指すとなると、住宅ローンを25年で返済しなければなりません。

返済期間が短いため、返済の負担そのものが重いことが考えられます。

そういった場合、次のようなことを考慮したり、選択するといいでしょう。

45歳以降で住宅ローンを検討する場合の判断フロー

Q1．返済期間を25年以下にしても、毎月返済は無理がない？
→ YES：単独ローンも検討可能
→ NO：ペアローン・収入合算を検討

Q2．健康状態に不安はある？
→ YES：ワイド団信・フラット35を確認
→ NO：通常団信を含めて比較

Q3．定年後も返済が続く？
→ YES：完済年齢を70〜75歳に前倒しできないか検討

返済期間が短く、負担が大きいケース

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夫婦共働きであれば、「ペアローン」を検討しましょう。

夫婦それぞれがローンを組み、互いの連帯保証人になるのがペアローンです。それぞれが団信に加入できるため、万が一のことがあった場合は、ご自身の住宅ローン分は完済できます。

そのため、借入額は同じでも、返済不能となるリスクを一定程度軽減できる可能性があります。

合わせて、それぞれ違った金利タイプや返済期間も選べるため、どちらかの返済期間だけ短く（長く）することも可能です。より柔軟な返済プランを立てられます。

親子ローン

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親子ローンとは一般的に、当初親がローンを返済し、退職後は子どもが返済を引き継ぎます。

この仕組みによって、返済時の年齢や返済期間に関する制約を一定程度抑えられる場合がありますが、親子双方のライフプランへの影響も慎重に検討する必要があります。

利用できるのは、一般的に子どもが働いており、一定の収入があり、将来的な同居や居住条件などの要件を満たす世帯に限られる場合が多いです。

また、当然、子どもの経済的な状況や、居住地に関しても制限が生まれることは確かです。

そのため、よく話し合った上で、条件が合いそうなら調べてみることをおすすめします。

団信に加入できないケース

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個人差はあるものの、高齢になるほど健康面のリスクは高くなります。

そのため、一定以上の年齢で住宅ローンを組もうとすると、通常の団信に加入できないことも考えられます。

そういった場合、次のような選択肢が考えられます。

ワイド団信

ワイド団信は、通常の団信よりも加入条件が緩い商品として提供されている場合があります。

一方で、金利上乗せの有無や上乗せ幅、保障範囲は金融機関・商品によって異なります。団信保険料も、やや割高となるケースがありますので、申込前に最新の商品概要で条件を確認しましょう。

フラット35

健康上の理由などで団信に加入できない場合でも、フラット35は利用できる旨が公式に明記されています（別途フラット35の融資条件を満たす必要があります）。[5]

ただし、万一のときに住宅ローンの返済が残ってしまうリスクがあるので、生命保険で住宅ローン残高を支払えるようにしておくなど、必要に応じた備えも含めて検討しましょう。 [5]

※返済方法は複数あるので、住宅ローン選ぶときに返済方法のプランを考えておくことをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンは何歳から申し込めますか？

金融機関・商品で異なります。

一般に申込時年齢の下限が設けられているため、希望先の要項で確認してください（例として満18歳以上を目安として示す金融機関もあります）。[6]

45歳から住宅ローンはもう遅いですか？

完済時年齢の上限が「満80歳未満」の場合、35年返済を前提にすると44歳までが概算の目安になります。

45歳以降でも、返済期間を短くする、借入額を調整するなどで検討余地が出ることがあります。[6]

年齢以外で審査に影響が大きいのは何ですか？

年齢のほか、健康状態、年収、勤続年数、担保評価、返済負担率などを総合して判断されます。[1]

返済期間は長いほうが得ですか？

「得かどうか」は目的しだいです。

期間を長くすると毎月返済額は下げやすく、家計に余裕を残しやすくなります。一方で、返済が長引くぶん総返済額（利息）は増えやすいのが基本です。

完済したい年齢と、教育費・老後資金など将来の支出も踏まえて返済期間を決め、余裕が出たら繰上返済で調整する方法もあります。

団信（団体信用生命保険）に加入できない場合はどうすればいいですか？

団信の条件が緩いと考えられる商品（いわゆるワイド団信等）もありますが、上乗せ金利や保障範囲は商品ごとに異なります。

また、健康上の理由などで団信に加入しない場合でもフラット35を利用できる旨が公式に示されています。[5]

最長50年ローンは誰でも使えますか？

最長返済期間を長くできる商品はありますが、申込時年齢や完済時年齢など別の条件が設定されるため、誰でも長期で借りられるとは限りません。

条件は商品ごとに確認してください。[7]

年齢で不安になったら、まずは返済プランから考えよう

住宅ローンの申込時年齢・完済時年齢は金融機関ごとに異なりますが、申込時年齢は満18歳以上〜満70歳以下、完済時年齢は満80歳未満を目安としている例が多く見られます。

住宅ローンを組むときは、審査や借入額などが気になりがちですが、特に年齢が気になる場合は、借入可否の話だけで終わらせず、「いつまでに完済するか」「定年後の返済をどうするか」まで含めた返済プラン（出口戦略）から逆算して検討した方が安心です。 [6]

完済までの道筋を持って申し込みすることで、返済の確実性も高めることができ、結果として満足度の高い住まいになることでしょう。

免責・注意事項

  • 税制や補助制度（該当する場合）は変更されることがあるため、利用を検討する際は公的機関の最新情報をご確認ください。
  • 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融機関・商品の勧誘、または個別の融資可否を保証するものではありません。
  • 申込時年齢、完済時年齢、金利、手数料、団信条件、審査基準は金融機関・商品・申込時点により異なります。必ず申込先の最新要項をご確認ください。
  • 本文の試算や早見表は概算です。実際の返済額は金利タイプ、返済方法、端数処理等により変わります。

本コンテンツは一般的な情報提供を目的としており、個々の読者の事情を踏まえた投資・融資・税務・ライフプランに関する助言を行うものではありません。具体的な住宅ローンの契約・借換え・繰上返済などの判断については、金融機関やファイナンシャル・プランナー、税理士などの専門家へご相談のうえ、ご自身の責任で行ってください。

出典一覧（公式優先）

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この記事を書いた人

MIYABIのアバター MIYABI

住宅ローンアドバイザー＆不動産投資家として25年以上の経験を持つ、不動産領域の頼れるナイスミドルのライター。
FP1級や宅建、住宅ローンアドバイザー資格を活かし、無理なく返せるローンの選び方から不動産の最新市況までを分かりやすく解説。
自身は持ち家と賃貸物件を1つずつ保有しており、長く安心して返済できる知識を発信している。

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