住宅ローンは何年で返すのが得？15〜50年の毎月返済額と利息の総額、自分に合う年数

「とりあえず35年で、と言われたけど、本当にそれでいいのかな・・・」

物件の話が進むと、返済の年数はこの一言で、確認もそこそこに決まっていくことがあります。

返済期間を短くしたほうが利息を抑えられると分かってはいても、毎月の支払負担を考えると踏み切れず、かといって35年分の利息の大きさも気になり、簡単には判断しづらいものです。

住宅ローンの返済期間とは｜選べる年数と、実際に返し終える年数

返済期間とは、住宅ローンを借りてから完済するまでの年数のことで、借りるときの契約で定めます。

商品説明書などでは「借入期間」と表記されることも多いですが、指している内容は同じです。

住宅ローンの返済期間は35年前後が最も多く、商品によっては50年まで選べる

借りる人の選び方を見ると、2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人のなかでは「30年超〜35年以内」が38.9％で最も多くなっています（住宅金融支援機構の調査）。

一方、ローン商品として設定されている返済期間はさらに幅広く、35年が上限とは限りません。

金融機関を対象とした2025年度の調査でも、取り扱う最長年数としては「50年」が最も多くなりました。

借入期間と実際に返し終える年数は別に考える

契約時に決めた返済期間と、実際に返し終えるまでの年数が一致するとは限りません。

少し前のデータになりますが、2019年度に金融機関が新規に貸し出した住宅ローンでは、契約期間が平均27.0年でした。

一方、同年度に完済を迎えたローンは、借りてから平均16.0年で返済を終えています。

契約より早く終わるのは、途中でまとまったお金を先に返したり、借り換えたり、家を売って返したりした場合です。

ただ、これは平均の話で、自分のローンも早く終わるという意味ではありません。

住宅ローンは何年で返すと利息がいくら違う？｜15〜50年の毎月の返済と利息の総額

住宅ローンの返済期間は、短く設定するほど支払う利息の総額を抑えられます。

たとえば3,000万円を年3.81％（フラット35の2026年11月の金利）で借りると、20年返済と35年返済で利息の差は1,144万9,500円になる計算です。

その反面、毎月の返済額は20年返済のほうが4万9,370円高くなります。

全期間固定金利の水準で比べる毎月の返済と利息の総額

試算例で用いた年3.81％は、フラット35で借入期間21〜35年、借入額が物件価格の9割以下の場合に最も多い金利で、高い金融機関では年5.73％です。

フラット35は全期間固定金利（借入から完済まで適用金利が変わらないタイプ）のため、完済まで一定の金利でシミュレーションでき、比較例に適しています。

この条件で返済年数だけを変えたときの、返し終えるまでに払う合計（総返済額）と利息の総額は次のとおりです。

年数	毎月の返済	総返済額	利息の総額	35年との利息の差
15年	21万9,061円	3,943万980円	943万980円	−1,493万1,720円
20年	17万8,805円	4,291万3,200円	1,291万3,200円	−1,144万9,500円
25年	15万5,221円	4,656万6,300円	1,656万6,300円	−779万6,400円
30年	13万9,958円	5,038万4,880円	2,038万4,880円	−397万7,820円
35年	12万9,435円	5,436万2,700円	2,436万2,700円	―
40年	12万1,860円	5,849万2,800円	2,849万2,800円	＋413万100円
50年	11万1,963円	6,717万7,800円	3,717万7,800円	＋1,281万5,100円

今回の試算では、35年返済の利息の総額は借りた額の約8割にあたり、50年返済になると借りた額より多くなります。

一方で、毎月の返済額は15年と35年で8万9,626円の差があるため、利息だけを見て短くすると家計が追いつかないこともあります。

また、表に入れていない事務手数料は、たとえば借入額の2.2％の銀行なら、3,000万円で年数に関係なく66万円です（2026年10月1日時点の例）。

変動金利の水準で比べても、短いほど利息は少ない

借入金利が低くなると返済年数による利息の差額は小さくなりますが、期間が短いほど利息の総額を抑えられる関係は変わりません。

試算に用いた年1.195％は実際のローン商品の水準を想定した一例で、ある銀行が提示する変動金利（返済期間中に金利が見直されるタイプ）の2026年11月1日時点の値です。

年数	毎月の返済	総返済額	利息の総額	35年との利息の差
15年	18万2,133円	3,278万3,940円	278万3,940円	−394万440円
20年	14万594円	3,374万2,560円	374万2,560円	−298万1,820円
25年	11万5,730円	3,471万9,000円	471万9,000円	−200万5,380円
30年	9万9,202円	3,571万2,720円	571万2,720円	−101万1,660円
35年	8万7,439円	3,672万4,380円	672万4,380円	―
40年	7万8,654円	3,775万3,920円	775万3,920円	＋102万9,540円
50年	6万6,440円	3,986万4,000円	986万4,000円	＋313万9,620円

20年と35年の利息差は298万1,820円となり、年3.81％の場合と比べると約4分の1にとどまります。

一方、35年返済を20年に短縮したときの毎月返済額の増加幅は5万3,155円であり、年3.81％の場合（4万9,370円）とそれほど大きな違いはありません。

年数で金利が変わる商品もある｜境目の前後は並べて比べる

ここまでは年数だけの差を見るために同じ金利で比べましたが、実際には借入期間に応じて金利が変わる商品もあります。

フラット35は20年以下が低く、36年以上が高い

フラット35の2026年11月の金利は、最も多い値で見ると、20年以下は年3.49％、21〜35年は年3.81％、36〜50年は年4.11％です。

このうち36年以上を選べるのは、先ほどの長期優良住宅などの場合です。

これらの金利で3,000万円の借入を試算し直すと、次のようになります。

年数	金利	毎月の返済	総返済額	利息の総額
20年	年3.49％	17万3,834円	4,172万160円	1,172万160円
35年	年3.81％	12万9,435円	5,436万2,700円	2,436万2,700円
40年	年4.11％	12万7,442円	6,117万2,160円	3,117万2,160円
50年	年4.11％	11万7,906円	7,074万3,600円	4,074万3,600円

35年から40年に延長した場合、毎月の返済額は1,993円しか下がらないのに、利息の総額は680万9,460円増えます。

とくに少しだけ期間を延ばす際は注意が必要で、36年返済にすると金利が上がるため、毎月の返済額は13万3,148円となり、35年返済よりも多くなります。

毎月の返済額が35年返済の金額を下回るようになるのは、39年返済（毎月12万8,737円）からです。

反対に35年から20年へと短縮すると、毎月の返済額は4万4,399円増える代わりに、利息の総額は1,264万2,540円減る計算です。

期間を短縮する側では、金利が変わる「20年」と「21年」が境目です。

21年返済（年3.81％）の毎月返済額は17万3,136円で、20年返済（年3.49％）より698円低いだけなのに、利息の総額は191万112円多くなります。

そのため、21年や22年を考えているなら、20年と並べて比べましょう。

銀行には35年を超えると金利を上乗せするところがある

上乗せの幅は銀行で違い、年0.3％の銀行もあれば、35年超〜40年は年0.07％、40年超〜50年は年0.15％の銀行もあります（2026年11月の確認時点）。

5年短くする効き目は35年から30年がいちばん大きい

返済期間をどこまで短くするか迷ったときは、まず「35年を30年にできないか」から検討してみると、毎月の増え方の割に利息が大きく減ります。

借入額3,000万円・年3.81％の条件で、返済期間を5年ずつ短縮したときの負担の変化は次のとおりです。

変える年数	毎月の増え方	利息の減り方	毎月1万円あたりで減る利息
35年→30年	＋1万523円	−397万7,820円	約378万円
30年→25年	＋1万5,263円	−381万8,580円	約250万円
25年→20年	＋2万3,584円	−365万3,100円	約155万円
20年→15年	＋4万256円	−348万2,220円	約87万円

どの期間であっても5年短縮することで減る利息は約350万〜400万円と同程度ですが、毎月の返済額の増加幅は1万523円から4万256円へと徐々に大きくなります。

そのため、同じ毎月1万円の増額でも、減る利息は約378万円から約87万円まで小さくなります。

年1.195％でも形は同じで、35年から30年に短縮すると毎月の返済額は1万1,763円増える一方、利息の総額は101万1,660円抑えられます。

住宅ローンを短く返す・長く返すメリットとデメリット｜利息のほかに変わること

短く返すと元金（借りたお金そのもの）が早く減る代わりに毎月の余裕が減り、長く返すと手元にお金が残る代わりに利息と金利上昇の影響が増えます。

短く返すメリットは残高が早く減ること、デメリットは手元のお金が減ること

残高（ローンの残り）が早く減る代わりに、毎月の支払いが増える分だけ、貯蓄や生活に回せるお金は少なくなります。

短く返すと10年後の残高が大きく減る

3,000万円・年3.81％の10年後の残高は、35年で2,501万6,372円、25年で2,125万7,184円、20年で1,781万9,012円です。

差が大きいのは、元利均等返済では返し始めのころほど返済に占める利息の割合が大きく、長い年数ほど元金がなかなか減らないからです。

残高が少ないほど、家を売るときや借り換えるとき、収入が減ったときの選択肢が増えやすくなります。

短く返すと毎月の余裕が減り、後から延ばしにくい

20年で組むと、35年より毎月4万9,370円、1年で59万2,440円多く払うことになります。

しかも返済の間には家計が変わる出来事が起こりやすく、住宅金融支援機構の2025年10月の調査では、半数近くの世帯が出産や転職などを経験していました。

具体的には、出産が24.9％、転職が18.0％です（借入残高1,000万円以上・残りの期間10年以上で返済中の5,000人が対象）。

さらに、借りた後に返済期間を延ばすのは難しいため、短く組むと後から戻しにくくなります。

長く返すメリットは手元にお金が残ること、デメリットは利息と金利上昇の影響

毎月の負担は軽くなりますが、金利上昇や定年後の返済も考える必要があります。

長く返すと毎月が軽くなり、差額を手元に残せる

35年で組むと25年より毎月2万5,786円少なく済み、その差額を使わずに貯めれば、10年で309万4,320円を手元に残せる計算です。

それでも手元のお金は、教育費や家の修理、急な収入減など何にでも使える点が、ローンに返してしまったお金との違いです。

長く返すほど金利が上がったときの影響が大きい

変動金利で長く組むほど、金利が上がったときに増える額は大きくなります。

影響の大きさを比べるため、3,000万円を年1.195％で借りて10年返した後、11年目から年2.195％に上がると仮定します。

上がった金利はそのまま完済まで続くとした計算で、金利の予想ではありません。

実際の増え方は商品ごとの返済額の見直しの決まりでも変わりますが、この仮定で比べると次のとおりです。

年数	最初の毎月の返済	11年目からの毎月の返済	毎月の増加	総返済額の増加
20年	14万594円	14万7,645円	＋7,051円	＋84万6,120円
25年	11万5,730円	12万4,387円	＋8,657円	＋155万8,260円
35年	8万7,439円	9万8,239円	＋1万800円	＋324万円
50年	6万6,440円	7万9,366円	＋1万2,926円	＋620万4,480円

総返済額の増加は、35年なら20年の約3.8倍です。

返す期間が長いほど10年たった時点の残高が多く、上がった金利を払う期間も長いため、差が広がります。

全期間固定金利ならこの影響はありませんが、その代わり、先ほどの年3.81％と年1.195％のように最初の金利は変動金利より高めです。

長く返すと定年後も返済が残りやすい

35歳で35年のローンを組むと、返し終わるのは70歳で、65歳の時点でもまだ残高があります。

年3.81％で借りた3,000万円なら、30年後の残高は706万1,173円です。

この額を年金で払い続けるのか、退職金や貯蓄で返すのかを、借りる前に考えておきましょう。

団信と住宅ローン控除は返済の年数でどう変わるか

どちらも返済の年数で変わりますが、年数を決める主な理由にはなりにくいものです。

団信の保障は完済でなくなる

団信（返済中に亡くなるなどしたときに、残りのローンが保険で返される仕組み）は返済の間の保障なので、長く借りるほど保障の期間も長くなります。

ただし終わる年齢が決まっている場合もあり、たとえばフラット35の新機構団信は、満80歳の誕生日の月の末日で保障が終わります。

短く返すと完済後は保障も終わりますが、返すローン自体がなくなります。

住宅ローン控除の差は利息の差よりずっと小さい

住宅ローン控除（年末のローン残高の0.7％を税金から差し引く制度）は残高が多いほど多く戻るため、長く借りるほうが有利に見えます。

控除の長さと上限は住宅の種類で違い、2026年に入居する新築のZEH水準省エネ住宅（断熱性能などが高い省エネ住宅）なら13年間、1年の上限は24.5万円です。

年1.195％でも、控除の差約43万円に対して利息の差は298万1,820円です。

つまり、控除を増やすためだけに長く借りる理由にはなりにくいのです。

住宅ローンは最初から短く借りるか、長く借りて繰り上げ返済で縮めるか

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった資金を充てて、元金を前倒しで返済することです。

金利が同じで毎年同額を返済し続けるなら、最初から短く借りても、長く借りて繰り上げ返済で縮めても総額の差は小さいため、選ぶ基準は、

• 出費が増えた年に返済額を抑えられるか
• 繰り上げ返済を本当に続けられるか
• 借入年数によって適用金利が変わる商品か

という3つのポイントです。

同じ額を払うなら総額の差は小さい｜25年で借りる場合と35年で借りて縮める場合

年間で同額を返済していくなら、25年で借りても、35年で借りて毎年繰り上げ返済を行っても、総返済額の差は22万4,605円です。

3,000万円を金利年3.81％で借りた場合、25年返済の毎月15万5,221円と、35年返済の毎月12万9,435円とでは、毎月2万5,786円の差が生じます。

この差額の1年分に相当する30万9,432円を年1回繰り上げ返済に充て、完済までの期間を短縮すると仮定して、3つの返済パターンを比較すると次のようになります。

形	毎月の返済	年1回の繰り上げ返済	1年に払う額	完済まで	総返済額
①25年で借りる	15万5,221円	なし	186万2,652円	25年	4,656万6,300円
②35年で借りて毎年繰り上げ返済	12万9,435円	30万9,432円	186万2,652円	25年2か月	4,679万905円
③35年で借りて繰り上げ返済をしない	12万9,435円	なし	155万3,220円	35年	5,436万2,700円

②は①と比べて総返済額が22万4,605円多いだけで、完済も2か月しか変わりません。

一方で②は毎月の返済額が2万5,786円低いため、出費がかさむ年は繰り上げ返済を一時ストップして家計を守ることができます。

たとえば繰り上げ返済を10年で取りやめた場合でも、29年6か月で完済でき、総返済額は③より550万8,311円抑えられます。

繰り上げ返済は期間短縮型のほうが利息は減り、返済額軽減型は毎月の額が下がる

期間短縮型は毎月の返済額を変えずに完済時期を早める方法で、返済額軽減型は完済時期を変えずに毎月の返済額を引き下げる方法です。

3,000万円を35年返済・金利年3.81％で借り、10年後に100万円を繰り上げ返済したと仮定すると、両者の違いは次のようになります。

方法	変わること	減る利息
期間短縮型	毎月は12万9,435円のまま、完済が1年7か月早まる	151万3,195円
返済額軽減型	完済は35年のまま、毎月が12万4,261円に下がる（5,174円減）	55万2,200円

同じ100万円でも返す時期が早いほど効き目は大きく、期間短縮型なら1年後で249万6,500円、20年後でも73万4,529円の利息を減らすことができます。

完済までの年数を短縮したいなら期間短縮型、教育費がかさむ時期など毎月の負担を軽くしたいなら返済額軽減型が向いています。

長く借りて縮める形が向かない場合もある

総返済額の差が小さいといえるのは、借入期間による金利が同じで、かつ繰り上げ返済を続けられた場合の話です。

年数で金利が変わる商品では、短く借りたほうが総額は少ない

フラット35の2026年11月の金利で比較すると、20年返済（年3.49％）で借りた場合の毎月の返済額は17万3,834円、総返済額は4,172万160円となります。

一方、35年返済（年3.81％）で借りて、20年返済との毎月の差額の1年分にあたる53万2,788円を毎年繰り上げ返済した場合、完済までは21年1か月かかります。

このときの総返済額は4,383万3,913円となり、最初から20年返済で借りた場合よりも211万3,753円多くなります。

このように金利差があるため、20年以下まで短くできる人には、最初から短く借りる意味があります。

繰り上げ返済を続けられないと35年のまま

住宅ローンを返済中の5,000人を対象とした先ほどの調査では、繰り上げ返済をしたことがない（0回）と回答した人が90.4％でした。

繰り上げ返済を検討していない人も77.0％います。

もし繰り上げ返済をしなければ先ほどの③のままで、総返済額は①より779万6,400円多くなります。

繰り上げ返済の前に手数料・手元のお金・控除を確かめる

繰り上げ返済の手数料や最低額は、ローン商品や金融機関によって異なります。

さらに、住宅ローン控除を受けるには10年以上の返済期間が必要なため、繰り上げ返済によって初回から最終回までの返済期間が10年未満になると、控除の対象から外れます。

借りた後の返済期間の変更は、短くするより延ばすほうが難しい

借入後に返済期間を短くする手続きは用意されているものの、延ばすのは困ったときの相談が中心で、希望どおりになるとは限りません。

返済期間を短くする変更は手続きできる

返済期間を短縮する方法には、繰り上げ返済のほかに、毎月の返済額を増やして借入期間そのものを短くする変更手続きもあります。

その際の手数料は商品によって異なり、フラット35は無料ですが、銀行の例ではインターネットなら税込5,500円です。

なお、この変更はフラット35でも銀行の例でも、今後の返済に無理がないかの審査があります。

返済期間を延ばすのは困ったときの相談が中心

ローン商品の中には、借入後の返済期間の延長が原則として認められていないものもあります。

将来的にどの返済期間なら払い続けられるか見通せないときは、長めの期間で借りておき、繰り上げ返済で縮めていくほうが後からの家計調整がしやすくなります。

住宅ローンは何年が合う？｜向いている年数と自分の年数の決め方

自分に合う年数は、毎月払える上限に収まるいちばん短い年数を出し、出費が増える時期でも払えるかを確かめて決めましょう。

同じ年収でも貯蓄や子どもの予定で合う年数は変わるため、ここでは家計の条件で分けます。

ここで示す条件と手順は、ここまでの金額の比較から考えた目安で、公的な基準ではありません。

36年以上を選ぶ前に借入額を見直す

35年でも毎月が苦しいときは、年数を延ばす前に頭金や物件の予算を見直して借入額を減らすと、利息を増やさずに毎月の額を下げられます。

実際に、先ほどの5,000人の調査でも、借りたときの振り返りは「借入額を少なくしておけばよかった」が15.3％でした。

返済期間は「短くしておけばよかった」が6.2％、「長くしておけばよかった」が4.4％で、最も多いのは「特にない」の59.3％です。

頭金を増やすときも、急な出費に備える貯蓄は残しましょう。

借入額を減らしても毎月払える額に収まらなければ、買う時期を遅らせることも考えましょう。

それでも36年以上を選ぶ場合は、金利の上乗せ、返し終える年齢、途中で家を売るときの残高を先に確かめましょう。

年代別に見る返済年数の考え方

年齢が上がるほど選べる年数は短くなるため、同じ家計でも組み方は年代で変わります。

自分の年数は3つの手順で決める

自分の年数は、

1. 毎月の上限を出す
2. 表で、上限に収まるいちばん短い年数を探す
3. 出費が増える時期や金利が上がった場合でも払えるかを確かめる

の順に決めましょう。

毎月の上限を出し、表で年数を探す

毎月の上限は、今の家賃に、毎月の貯蓄から返済に回せる分を足し、持ち家で増える固定資産税や修繕費の分を引いて見当をつけましょう。

上限が出たら、借入額を100万円で割り、次の表の額を掛けると、年数ごとの毎月の返済額が分かります。

年数	年3.81％	年1.195％
15年	7,302円	6,071円
20年	5,960円	4,687円
25年	5,174円	3,858円
30年	4,665円	3,307円
35年	4,315円	2,915円
40年	4,062円	2,622円
50年	3,732円	2,215円

自分の借入額で確かめるなら、フラット35の試算ページ「借入希望金額から返済額を計算」で金利を3つまで入れて比べられます。

候補の毎月が上限いっぱいなら5年長い年数も考える

候補の毎月の額が上限いっぱいのとき、私なら利息が増えるのを承知で5年長い年数を選び、浮いた分を修繕や教育費に備えて貯めます。

家は買った後に修繕や家族の変化でお金がかかる時期が来るので、利息が少ないことより、その年も暮らしを変えずに払えることを優先したいところです。

返済負担率は審査の基準の1つとして見る

候補の年数は、返済負担率（年収のうち1年間のローン返済に回る割合）でも見ておきましょう。

年収600万円と仮定すると、3,000万円・年3.81％なら、35年は25.9％、25年は31.0％、20年は35.8％です。

フラット35の基準は、他の借入の返済も含めて年収400万円以上なら35％以下です（2026年4月1日現在）。

20年は、フラット35の20年以下の金利である年3.49％で計算し直すと34.8％で、基準のすぐ下です。

また、フラット35を使った人の平均は22.8％でした（2025年度）。

【Q&A】住宅ローンの返済年数と定年・借り換え・金利タイプの疑問に答える

定年や借り換えとの関係など、返済年数を決める際に残りやすい疑問をQ&A形式で整理します。

終わりに｜住宅ローンは、出費が増える時期でも払える中でいちばん短い年数を選ぶ

住宅ローンは、利息の総額だけを見れば短いほど得ですが、途中で払えなくなれば、その得は続きません。

そのため、家計まで含めて得なのは、出費が増える時期でも払える中でいちばん短い年数です。

担当者から「とりあえず35年で」と言われたら、「30年や25年だと、毎月の返済と利息の総額はいくらですか」と聞いてみましょう。