住宅ローンの繰り上げ返済はお得？減る利息の試算と手数料、いつ・いくら返す価値があるか

「貯金も少し増えてきたし、繰り上げ返済したほうが得なのかな・・・」

返済予定表の利息を見て「少しでも早く返したい」と思う一方で、貯金が減るのは怖く、さらに「早く返すべき」「低金利なら返さなくていい」といった反対の意見まで耳にすると、どちらを信じるべきか迷ってしまいますよね。

同じ金額を繰り上げても、金利の違いだけで減る利息に4倍以上の差がつくこともあります。

住宅ローンの繰り上げ返済とは｜一部と全額、期間短縮型と返済額軽減型の違い

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を返済し、元金（借りたお金そのもの）を減らすことです。

元金を減らすことで、その分にかかるはずだった先の利息を払わずに済むため、利息の総額が減ります。

繰り上げ返済の種類は、残高の一部を返すか全額を返すかで分かれ、一部を返済する場合はさらに2つの型があります。

一部繰り上げと全額繰り上げは返す額が違う

一部繰り上げは、ローンの残高のうち一部だけを返す方法で、その後も返済は続きます。

期間短縮型と返済額軽減型は変わるものが違う

2つの型はどちらも利息を減らしますが、完済までの期間を縮めるのか、それとも毎月の返済額を下げるのかという点で違いがあります。

期間短縮型は毎月そのままで完済が早まる

期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに、完済の時期を早める型です。

返済期間が短くなる分だけ先の利息がなくなるため、同じ金額を繰り上げるなら返済額軽減型より利息が大きく減ります。

返済額軽減型は期間そのままで毎月が下がる

返済額軽減型は、完済までの期間を変えずに、毎月の返済額を引き下げる型です。

毎月の負担は軽くなるものの、利息を減らす効果は期間短縮型に比べて小さくなります。

同じ300万円なら減る利息は期間短縮型が約2.5倍

2026年11月に借りる場合の、完済まで金利が変わらない全期間固定の住宅ローン「フラット35」で最も多い金利は年3.81％です。

この金利で3,000万円を35年で借り、返済開始から10年後に300万円を繰り上げたモデルケースで比べます。

期間短縮型では、毎月の返済額は12万9,435円のまま変わりませんが、完済が4年6か月早まり、残り25年の返済期間は20年6か月に短縮されます。

返済額軽減型では、残り25年の返済期間はそのままで、毎月の返済額が1万5,522円下がり、11万3,913円になります。

住宅ローンの繰り上げ返済で減る利息｜金額・時期・金利で比べた試算

減る利息は、繰り上げる金額が多いほど、返済の早い時期ほど、ローンの金利が高いほど大きくなります。

条件をそろえ、金額・時期・金利を1つずつ変えて比べます。

繰り上げる金額で比べると、多いほど減る利息は増える

年3.81％のローンで、返済開始から10年後（残り25年）に繰り上げる金額を変えると、次のようになります。

繰り上げる額	期間短縮型：減る利息	期間短縮型：短くなる期間	返済額軽減型：減る利息	返済額軽減型：毎月の返済（129,435円から）
100万円	1,513,372円	1年7か月	552,213円	124,261円（−5,174円）
300万円	4,118,898円	4年6か月	1,656,639円	113,913円（−15,522円）
500万円	6,257,161円	7年2か月	2,761,065円	103,565円（−25,870円）

実際に、上表の返済額軽減型は減る利息も毎月の下がり方も金額に比例し、毎月は100万円につき約5,200円下がります。

繰り上げる時期で比べると、早いほど減る利息は大きい

同じ300万円を繰り上げる場合でも、実行する時期が早いほど減らせる利息は大きくなります。

返済の残り期間が長いほど、本来その後に支払うはずだった利息が多く残っているためです。

繰り上げる時期（残り）	年3.81％：期間短縮型の減る利息（短くなる期間）	年3.81％：返済額軽減型の減る利息（毎月の減り）	年1.195％：期間短縮型の減る利息（短くなる期間）	年1.195％：返済額軽減型の減る利息（毎月の減り）
5年後（残り30年）	5,464,979円（5年5か月）	2,038,428円（13,996円）	1,193,233円（3年11か月）	571,308円（9,920円）
10年後（残り25年）	4,118,898円（4年6か月）	1,656,639円（15,522円）	955,526円（3年9か月）	471,935円（11,572円）
15年後（残り20年）	2,971,377円（3年10か月）	1,291,367円（17,880円）	731,014円（3年6か月）	374,265円（14,059円）
20年後（残り15年）	1,997,631円（3年2か月）	943,162円（21,905円）	518,993円（3年4か月）	278,415円（18,212円）
25年後（残り10年）	1,174,659円（2年8か月）	612,441円（30,102円）	318,800円（3年1か月）	184,325円（26,534円）
30年後（残り5年）	481,486円（2年2か月）	299,579円（54,990円）	129,783円（2年11か月）	92,017円（51,530円）

実際に、上表の年3.81％の期間短縮型は、5年後の繰り上げでは約546万円の利息を減らせるのに対し、30年後では約48万円にとどまります。

返済額軽減型の毎月の下がり方は逆で、年3.81％なら5年後の1万3,996円に対し、30年後は5万4,990円と、残りが短いほど大きくなります。

ローンの金利で比べると、同じ金額でも減る利息は大きく違う

繰り上げる金額や時期を同じにしても、ローンの金利が異なれば減る利息は大きく変わります。

次の表は、返済開始から10年後に100万円を期間短縮型で繰り上げた場合の比較です。

ローンの金利	年0.5％	年1.195％	年2％	年3％	年3.81％
減る利息	129,928円	338,389円	627,004円	1,070,595円	1,513,372円

繰り上げ額を300万円にした場合、同条件でも年3.81％は約412万円、年1.195％は約96万円で、4倍以上の差になります。

つまり「お得」といっても金利次第で減る額はまるで異なるため、自分のローンの金利に近い列で見ましょう。

期間短縮型と返済額軽減型は、家計に効き始める時期が違う

ここまでの試算で利息を大きく減らせるのは期間短縮型ですが、その効果が家計に出るのはずっと先です。

私なら、教育費や住宅の修繕費用などが数年内に重なりそうな時期は手元のお金の確保を優先し、繰り上げ返済をするとしても返済額軽減型を選びます。

収入が減った月にも、軽くなった分がそのまま効くからです。

住宅ローンの繰り上げ返済の手数料と保証料｜金融機関で違う点

一部繰り上げはインターネットなら無料の例が多く、高くなりやすいのは窓口と全額、固定金利の期間中です。

繰り上げ返済の手数料はインターネットと窓口、全額と一部で違う

表中の「特約期間」は一定期間だけ金利を固定する期間、「住・My Note」はフラット35のインターネット手続き画面を指します。

金融機関の例（時点）	一部：インターネット	一部：窓口・電話	全額：インターネット	全額：窓口・電話
三菱UFJ銀行（2025年8月1日現在）	無料	16,500円	16,500円	33,000円
三井住友銀行（2025年3月10日現在）	無料	16,500円	無料	33,000円
りそな銀行	無料	5,500円（固定金利選択型の特約期間中は33,000円）	取り扱いなし	11,000円（同33,000円）
ドコモSMTBネット銀行	無料	―	無料（固定金利の期間中は33,000円）	―
PayPay銀行（2026年11月5日現在）	無料	5,500円（電話）	取り扱いなし	33,000円（電話）
楽天銀行（金利選択型）	無料	無料（電話）	無料	無料（電話）
フラット35	無料（住・My Note）	無料（窓口）	無料（住・My Note、一部の金融機関のみ）	無料（窓口）

提携ローンや一部の商品では上表と違うことがあるので、最後は借入先の手数料表で金額を確かめましょう。

上の表の例では、窓口や電話での一部繰り上げが有料となる場合、固定金利の期間中を除くと5,500〜1万6,500円で、繰り上げを行う都度かかります。

全額繰り上げと固定金利の期間中は有料が残る

全額繰り上げの手数料は、上の表の例では無料から3万3,000円まで幅広く、インターネットでは手続きを受け付けていないケースもあります。

表にない商品では、SBIアルヒのスーパーフラットのように全額繰り上げに5万5,000円（税込、2026年11月6日確認）かかる例もあります。

また、固定金利の期間中は手数料が高くなる場合があり、りそな銀行の固定金利選択型では、特約期間中の窓口手続きが3万3,000円となっています。

一部繰り上げの最低金額も金融機関で違う

ドコモSMTBネット銀行は1円から、フラット35は住・My Noteなら10万円以上、窓口では100万円以上となっています。

手数料で得が消えるのは、残りが短くて金額が少ないとき

減る利息より手数料が高くなるのは、残りが短く、金額が少なく、窓口など有料の手続きを利用する場合です。

次の表は、同じ3,000万円・35年返済のローンで減る利息を計算したもので、一部繰り上げは期間短縮型の計算です。

残りの期間と金額	年3.81％の減る利息	年1.195％の減る利息
一部：残り5年で10万円	20,949円	6,136円
一部：残り15年で10万円	76,782円	19,589円
全額：残り12か月（残高は約152万円、約104万円）	31,592円	6,763円
全額：残り24か月（残高は約299万円、約207万円）	119,979円	25,903円

そのため、少額を繰り上げる際は、事前にインターネットから手続きできるかどうかを確かめておきましょう。

保証料が戻るのは一括で前払いした人だけ

保証料（返せないときに保証会社に代わりに返してもらうための費用）が戻ってくるのは、借入時に一括で前払いした人だけです。

前払いしている場合は、繰り上げを行うと経過年数に応じて一部が戻ることがあります。

ただし、戻ってくる金額からは保証会社の手数料（窓口で1万1,000円の例）や振込手数料が差し引かれます。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリット｜利息と手元のお金を比べる

繰り上げ返済で得られるのは利息の減りと将来の返済の軽さで、失うのは手元のお金を自由に使える余裕です。

メリットは利息の減り、完済の早まり、毎月の軽さ

繰り上げ返済のメリットは、

• 支払う利息を減らせる
• 完済時期を早められる（期間短縮型）
• 毎月の返済負担を軽くできる（返済額軽減型）

の3つで、どれを重視するかで選ぶ型が変わります。

デメリットは戻らないお金と、減っていく保障

デメリットの中心は、手元のお金が減ることと、団信の保障が小さくなることです。

出したお金は戻らず、短くした期間も戻せない

繰り上げ返済に出したお金は、後から取り戻せません。

また、期間短縮型で一度短縮した返済期間は、後から延ばせない金融機関もあります。

そのため、後から手元のお金が不足した場合、カードローンなど金利の高い借入に頼ることになりかねません。

教育費や修繕で手元が足りなくなることがある

手元が足りなくなりやすいのは、教育費や家の修繕が重なる時期です。

団信の保障は残高と期間に合わせて小さくなる

団信の保険期間は借入期間に連動しているため、期間短縮型で期間が短くなると、保険期間も短くなります。

また、残高が減ると保険で返される額も減ります。

金利が上がると繰り上げ返済で減る利息は増えるが、毎月の返済の増加は止まらない

金利が上昇すると、繰り上げ返済によって減る利息は大きくなりますが、毎月の返済が増えること自体は止められません（全期間固定なら金利は変わらないので、ここは変動金利と固定期間が終わった後の話です）。

金利が上がるほど減る利息は大きくなる

年1.195％で借りた3,000万円のローンで、10年後に300万円を繰り上げ、その直後から金利が変わる前提で計算しました。

10年後からの金利	繰り上げなし：毎月	返済額軽減型：毎月	期間短縮型：減る利息	返済額軽減型：減る利息
年1.195％のまま	87,439円	75,867円	955,526円	471,935円
年2.195％	98,239円	85,237円	1,845,815円	900,742円
年3.195％	109,800円	95,268円	2,822,443円	1,359,816円

実際に、上表の年2.195％になると、期間短縮型で減る利息は約96万円から約185万円へ増えます。

ただし、返済額軽減型を選んだ場合でも、毎月の返済額は7万5,867円から8万5,237円へと増加するため、繰り上げても金利上昇の影響はなくなりません。

金利が上がると期間や毎月が思いどおりに動かないことがある

変動金利の元利均等返済には、金利が変わっても次の見直しまで毎月の返済額が変わらない決まりを設けたローンがあり、これを5年ルールといいます（上の試算には入れていません）。

この5年ルールが適用されるローンの場合、金利が上がる局面で繰り上げても、期間が短くならなかったり、毎月の返済額が増えたりする場合があります。

住宅ローン控除があるときの繰り上げ返済｜10年の要件と控除の減り方

住宅ローン控除を受けている人が繰り上げるときに見るのは、返済期間が10年未満にならないかと、残高が減った分の控除の減りの2つです。

返済期間が10年未満になると控除が使えなくなる

繰り上げ返済によって返済期間が10年未満になってしまうと、その年以降は住宅ローン控除を受けることができなくなります。

なお、この要件が関係するのは返済期間を縮める「期間短縮型」のみであり、期間が変わらない「返済額軽減型」では問題になりません。

次の表は、返済開始から5年後に期間短縮型で繰り上げるとき、いくらを超えると10年未満になるかを、120回の返済を10年と数えて計算したものです。

年3.49％は、2026年11月に借りる場合のフラット20（借入期間15〜20年のフラット35）で最も多い金利です。

借入	5年後の残高	10年未満になる繰り上げ額
3,000万円・35年・年3.81％	約2,774万円	約2,068万円超
2,000万円・20年・年3.49％	約1,622万円	約985万円超
2,000万円・15年・年3.49％	約1,446万円	約660万円超

上表のとおり、35年で借りた人なら通常の金額ではかかりにくく、気をつけたいのは15年や20年で借りた人です。

残高が減ると控除も減るが、上限より残高が多ければ減らない

2022年以降に入居した場合の住宅ローン控除額は、原則として年末時点のローン残高の0.7％です（この割合を控除率と呼びます）。

ただし、控除の対象になる残高には上限があり、2026年に新築へ入居した場合は、世帯の条件による上乗せを除くと、家の性能によって

• 認定住宅：4,500万円
• ZEH水準省エネ住宅：3,500万円
• 省エネ基準適合住宅：2,000万円

の3つに区分されます（入居年や中古住宅かどうかによって異なります）。

ローン残高がこれらの上限額を上回っている間は、繰り上げ返済をしても控除額が減ることはありません。

次の表は、2026年に新築へ入居した場合を例に、300万円を返済開始から5年後に繰り上げたときの、13年間の控除の減りを計算したものです（その年の年末残高が決まった後に繰り上げ、税額が足りる前提）。

ローンの金利と型	減る利息	減る控除：認定住宅・ZEH水準	減る控除：省エネ基準適合
年3.81％ 期間短縮型	5,464,979円	200,124円	7,691円
年3.81％ 返済額軽減型	2,038,428円	152,921円	0円
年1.195％ 期間短縮型	1,193,233円	177,343円	49,264円
年1.195％ 返済額軽減型	571,308円	146,319円	27,384円

実際に、上表のどの組み合わせでも、減る利息のほうが大きくなります。

控除が終わるまで待つかは、金利と繰り上げの型で決める

控除が終わるまで待つほうが計算上多く減るのは、ローンの金利が、期間短縮型で年0.6％前後、返済額軽減型で年1.1％前後より低い場合です。

次の表は、300万円を5年後に繰り上げて減る利息から減る控除を引いた額が、13年間の控除が終わるまで待って減る利息よりいくら多いかの計算です（マイナスは待つほうが多く減る場合）。

ローンの金利	期間短縮型：5年後のほうが多く減る額	返済額軽減型：5年後のほうが多く減る額
年0.5％	−37,622円	−81,710円
年0.7％	23,030円	−55,803円
年1％	124,055円	−15,413円
年1.195％	196,609円	11,880円
年3.81％	1,856,715円	449,974円

これは、返済額軽減型は期間短縮型に比べて減る利息が小さいにもかかわらず、控除が減る額は期間短縮型とほとんど変わらないからです。

そのため変動金利の人は、今の金利をこの分かれ目と比べ、金利が見直されたら比べ直しましょう。

控除を受けている間の12月の繰り上げは、翌年1月に回すかを金利と型で決める

控除はその年の12月31日の残高で決まるため、残高が上限より少なく税額が足りる人なら、12月に繰り上げるより翌年1月まで待つほうが、その年の控除は減りません。

住宅ローンの繰り上げ返済はいつ・いくら？手元に残す額から決める

繰り上げる時期は、手元に残す額を引いて余るお金ができたときで、残りの期間が長いうちほどよく効きます。

いくら繰り上げるかは、手元に残す額を引いて決める

繰り上げに回せる額は、次の式を目安に出します（公的な基準ではありません）。

繰り上げに回せる額＝貯蓄−生活費の半年分−5年以内に使う予定のお金

この予定には、教育費や車、家の修繕も含めておきましょう。

生活費の半年分というのはあくまで目安です。

失業や病気による休職に備えるお金には3か月〜1年分と幅があるため、収入が不安定な人は厚めに残しましょう。

同じ例でも、手元に残す生活費を3か月分にすれば回せる額は425万円になり、1年分残す場合は200万円まで変わります。

少しずつ繰り上げるか、貯めてまとめるか

手数料が無料なら、まとまった金額を貯めてから返すよりも、少額ずつ早めに繰り上げたほうが利息をより多く減らせます。

次の表は、5年間で300万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合の比較です。

ローンの金利	毎年60万円×5回：減る利息（短くなる期間）	5年後に300万円：減る利息（短くなる期間）	差
年3.81％	6,076,681円（5年10か月）	5,464,979円（5年5か月）	611,702円
年1.195％	1,292,766円（4年1か月）	1,193,233円（3年11か月）	99,533円

ただし、窓口手続きで1回あたり1万6,500円の手数料がかかる場合、5回に分けると1回で返すより手数料が6万6,000円多くかかるため、金利年1.195％のローンでは利息差（約10万円）の大半が手数料で消えてしまいます。

一方で、まとまったお金を貯めてから繰り上げる方法なら、貯めている間は急な出費にもその資金を使えます。

資産運用と比べるときは、ローンの金利を物差しにする

資産運用と比較する際の物差しとなるのが、住宅ローンの金利です。

繰り上げ返済は、出したお金にかかるはずだった金利の分だけ、利息の支払いが減る方法だからです。

これに対して株式や投資信託などの運用は、増えるとは限らず、元本割れのリスクもあります。

ただ、将来の運用利回りは誰にも分からないため、どちらが得かは一概には言えません。

住宅ローンの繰り上げ返済が向いている人、急がないほうがいい人

繰り上げ返済をする価値があるのは、手元に残す額を引いても余るお金があり、減る利息が手数料や控除の減りを十分に上回る人です。

こうした場合に繰り上げないのは、手元を守る判断です。

また、金利そのものを下げたいなら、借り換えと比べる方法もあります。

家計の場面と金利タイプ別の選び方

どの種類をいつ選ぶかは、年代そのものよりも、子どもの年齢や定年までの残り年数、そしてローンの金利によって決まります。

家計の場面・金利タイプ	選び方の方向	理由（ここまでの数字）
返済開始から間もなく、教育費はこれから（30代の家庭など）	手元を厚く残し、余る分だけ期間短縮型	早いほど減る（年3.81％の5年後で約546万円）が、教育費の前に手元を減らしすぎない
教育費の山が近い（40代の家庭など）	急がない、毎月を軽くしたいなら返済額軽減型	300万円で毎月約1万5,500円下がる（年3.81％の10年後）
定年後に残高が残る（50代の家庭など）	老後の資金を残したうえで期間短縮型	残り10年なら減る利息は約117万円（年3.81％）と小さくなるが、定年後の返済を減らせる
全期間固定で金利が高い	余るお金があれば価値が大きい、借り換えも比べる	300万円で約412万円減る（年3.81％の10年後）
変動金利で年1％前後	急ぐ理由は小さい、手元を厚くして、金利が上がったら計算し直す	300万円で約96万円減る（年1.195％の10年後）、金利が上がれば増える

繰り上げ返済の前に確かめる順番

繰り上げ返済を実行すると決めたら、

1. 貯蓄から手元に残す額を引いて、回せる額を出す
2. 返済予定表を確認し、現在の金利・ローン残高・残りの返済回数を把握する
3. 控除を受けている人は、年末残高と、繰り上げ後の返済期間が10年以上かを見る
4. 借入先のシミュレーションに金額を入れて、2つの型の減る利息と毎月の額を比べる
5. 手数料の安い方法で申し込む

の順に確認しながら進めていきましょう。

【Q&A】住宅ローンの繰り上げ返済の申込期限・完済後の手続き・ペアローンの疑問に答える

実際に申し込む段階で迷いやすい点を、Q&Aで整理します。

終わりに｜住宅ローンの繰り上げ返済は余るお金で、自分の金利を見て決める

繰り上げ返済は将来支払う利息を減らせる一方で、出したお金は戻らないため、お得かどうかは手元に残るお金と自分の金利で決まります。

繰り上げる価値があるのは、生活費の半年分や近い出費を除いても余るお金があり、減る利息が手数料や控除の減りを十分に上回る人です。

金額は、貯蓄から手元に残す額を引いた残りまでが上限です。

計算してみて余るお金が残らなければ、今回は繰り上げ返済を見送ると決めてしまえば十分です。

手元にお金が余るなら、返済予定表を用意して借入先のシミュレーションに回せる金額を入力してみましょう。