【初めての方必見】住宅ローンの種類と選び方は？それぞれに合う組み方の指針を紹介
住宅ローンを検討する際は、変動金利・固定金利・フラット35など、多彩な金利タイプの中から、自分に合った選択肢を見極めることが大切です。
住宅ローンは借入当初の金利や毎月の返済額、将来の金利変動リスク、さらには審査条件や保障内容まで金融機関ごとに大きく異なります。
イメージだけで安易に選んでしまうと、後々の返済計画やライフプランにズレが生じることも少なくありません。
この記事では主な金利タイプ別の特徴から、団体信用生命保険や手数料・手続き面まで、住宅ローン選びに不可欠な情報を幅広く解説します。
MIYABI複雑な選択肢を比較するうえで注意すべきポイントや、最新の金融機関ごとの違いも確認しながら、後悔しにくい住宅ローン選びの一助としてお役立てください。
注意： 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定商品の勧誘や個別アドバイスではありません。ご契約前には必ず各金融機関の最新条件と「全期間総返済額」「金利上昇ストレス（+2%など）」の試算を行い、必要に応じてファイナンシャル・プランナー、住宅ローンアドバイザー、各金融機関などへご相談ください。
| 変動金利 | 条件 | 固定金利10年 | フラット35 | 頭金 | 年齢 | 完済時 | 借入可能額 | 借入期間 | 返済方法 | 事務手数料 | 保証料 | 手数料 | 印紙代 | 5年ルール | 125％ルール | ペアローン | 収入合算 | 年収 | 勤続年数 | 一部繰り上げ返済 | 全額繰り上げ返済 | 繰り上げ返済方式 | 金利タイプ変更 | 相談方法 | 事前審査 | 審査日数 | 産休／育休 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| みずほ銀行 | 0.775%～ | 2.85% | 取り扱いなし | 記載なし | 18歳以上70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで | 50万円以上3億円 | 1年以上35年以内 | 元利均等返済／元金均等返済 | 33,000円 | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | なし | 記載なし | 3か月以上 | みずほダイレクト：無料 店舗：33,000円 | 店舗のみ：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | みずほダイレクト：無料 店舗：11,000円 | 店舗／電話／ネット | 正式審査から1週間から10日 | 取扱不可 | ||
| 三菱UFJ銀行 | 0.945%～ | 借入期間31年以上35年以内、または借入比率80％超で上乗せ | 2.92%～ | 取り扱いなし | 記載なし | 満18歳以上満70歳の誕生日まで | 満80歳の誕生日まで | 500万円以上2億円以内 | 2年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 記載なし | 1年以上 | ネット：無料 店舗：16,500円 | ネット：16,500円 店舗：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：11,000円 | 店舗／電話 | 即日回答 | 記載なし | 申込可能 |
| auじぶん銀行 | 0.834% | 借入金額が物件価格の80％以下 | 1.550% | 取り扱いなし | 20％ | 満18歳以上満65歳未満 | 満80歳の誕生日まで | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内（1か月単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 200万円以上 | 1年未満でも可能 | 無料 | 変動金利：無料 固定金利：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 変更不可 | 店舗／電話／ネット | 当日～3営業日 | 3～10営業日 | 申込可能 |
| りそな銀行 | 0.640% | 融資手数料型・最大金利引下げ時 | 3.255% | 買取型 | 20％ | 満20歳以上満70歳未満 | 満80歳未満 | 50万円以上3億円以内（1万円単位） | 1年以上40年以内（1年単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | なし | あり | あり | 100万円以上 | 1年以上 | ネット：無料 店頭：変動金利5,500円 固定金利：33,000円 | ネット：取扱なし 店舗：変動金利11,000円 固定金利33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：5,500円 | 店舗 | 1～3営業日 | 5～10営業日 | 申込可能 |
| SBI新生銀行 | 0.730% | 新規借入かつ借入額が物件価格・建築請負価格合計の90％以内 | 2.500% | 取り扱いなし | 10％ | 20歳以上65歳以下 | 80歳未満 | 500万円以上3億円以内（10万円単位） | 5年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 サービス利用料：5,500円 | なし | なし | あり | あり | 300万円以上 | 1年以上 | 無料 | 無料 | 期間短縮型 | 変更不可 期間終了後の変更：5,500円 | 店舗／電話／ネット | 5営業日 | 最短1か月 | 申込可能 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.698% | WEB申込コース／物件価格80％以下 | 2.289% | 買取型／保障型 | 20％ | 満18歳以上満65歳以下 | 80歳未満 | 500万円以上3億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内 | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 記載なし | 1年以上 | 無料 | 変動金利：無料 固定金利：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 無料 | メール／電話 | 最短即日 | 7～10営業日 | 申込可能 |
| 楽天銀行 | 1.259% | 3.068% | 買取型 | 記載なし | 65歳6か月未満 | 満80歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 330,000円 | 2,000円～10万円 | あり | あり | あり | あり | 400万円以上 | 転職直後でも可能 | 無料 | 無料 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 記載なし | 電話／ネット | 5～10日 | 7～14日 | 申込可能 | |
| PayPay銀行 | 0.730%（全期間引下型） 住宅ローン金利優遇 最大適用で0.600% | 住宅ローン金利優遇 最大適用時 | 2.190% | 取り扱いなし | 記載なし | 20歳以上65歳未満 | 80歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 最長50年（要確認） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | なし | なし | なし | あり | あり | 200万円以上 | 1年未満でも可 | 無料 電話：5,500円 | 電話：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 無料 | 電話 | 当日～2営業日 | 3～10営業日 | 申込可能 |
| イオン銀行 | 0.780% | 物件価格の80％以内 | 2.96% | 買取型 | 20％ | 18歳以上71歳未満 | 満80歳未満 | 200万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内（1か月単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 定額型：110,000円 定率型：借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 サービス利用料：5,500円 | あり | あり | あり | あり | 100万円以上 | 6ヶ月以上 | 無料 | 55,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 変更不可 | 店舗／電話 | 最短即日 | 1～2週間 | 申込可能 |
| ソニー銀行 | 0.997% | 2.908% | 取り扱いなし | 記載なし | 満20歳以上満65歳未満 | 満85歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1か月単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | なし | なし | あり | なし | 400万円以上 | 条件なし | 無料 | 無料 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 手数料あり | ネット | 1日～3日 | 7日～10日 | 申込可能 | |
| 三井住友銀行 | 0.845%～ | バランスパック | 2.95%～ | 買取型 | 20％ | 満18歳以上満70歳の誕生日まで | 満80歳の誕生日まで | 100万円以上3億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1か月単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | なし | 記載なし | 3か月以上 | 無料（SMBCダイレクト） 店舗：16,500円 | 無料（SMBCダイレクト） 店舗：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：16,500円 | 電話／ネット | 1週間～10日 | 1か月 | 申込可能 |
主に変動金利・固定10年の表示金利を2026年3月実行ベースに更新しています。
金利は条件・お借入日（実行日）で変動します。 金利以外の項目は2025.08時点の記載を暫定的に残しているため、公開前に各社の商品概要で要確認です。
- [1] 住宅ローン | みずほ銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: ページ内記載（2026年1月1日現在、基準金利見直しは2026年2月2日現在の記載あり）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/ - [2] 住宅ローン金利：住宅ローン 金利一覧 | 三菱UFJ銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kinri/index.html - [3] 住宅ローンの金利（新規お借り入れ） | auじぶん銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: ページ内で2026年2月適用金利の記載
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/interest/ - [4] りそな銀行 金利（住宅ローン／フラット35等）ローン金利 | りそな銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.resonabank.co.jp/kojin/kinri/loan/ - [5] 金利 - 住宅ローン | PayPay銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年1月29日現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/interest/index.html - [6] 住宅ローン金利優遇特約 | PayPay銀行
種別: PDF / 公式度: 高
更新日: 2025年5月30日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://reg.paypay-bank.co.jp/regulation/pdf/agreements123.pdf - [7] ネット／でんき優遇割適用で変動金利年0.500％ | PayPay銀行（プレス）
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2025年10月1日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.paypay-bank.co.jp/company/press/2025/1001.html - [8] 金利一覧 - NEOBANK住宅ローン | 住信SBIネット銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/neobank/kinri/ - [9] 住宅ローン金利（固定特約付） | 楽天銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年2月（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/kinri/ - [10] 住宅ローン | イオン銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: ページ内記載要確認（検索結果で金利確認）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/ - [11] 住宅ローン | ソニー銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年1月31日現在（2026年2月適用分）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://sonybank.jp/products/hl/ - [12] さあ、はじめましょう ソニー銀行の住宅ローン（固定10年の表示例を含む）
種別: Webページ（検索結果スニペット） / 公式度: 高
更新日: ページ内記載要確認（検索結果で金利確認）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://sonybank.jp/products/hl/ - [13] 住宅ローン（新規） | 三井住友銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年2月現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ - [14] 短期プライムレートの引き上げについて | 三井住友銀行（ニュースリリース）
種別: PDF / 公式度: 高
更新日: 2025年12月24日（実施日: 2026年2月9日）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.smbc.co.jp/news/pdf/j20251224_02.pdf - [15] 住宅ローン固定金利0.2％引き上げ…（10年固定: 2.85%、2.75% 等の報道） | FNN
種別: 報道 / 公式度: 中
更新日: 2026年1月30日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.fnn.jp/articles/-/995032
住宅ローンの金利タイプ別特徴（変動・固定・フラット35）
住宅ローンを検討する際には、主に
- 変動金利型
- 固定金利型
- フラット35（全期間固定型）
の3タイプから自分に合ったものを選ぶ必要があります。
それぞれ金利の決まり方や将来の返済額の予測しやすさ、リスクの違いなどに特徴があり、家計やライフプランに与える影響も大きく異なります。
※住宅ローン金利は毎月または随時変更されます。記事中の金利は確認時点の目安であり、実際に適用される金利は申込時ではなく借入実行時の条件で決まる場合があります。
MIYABIここでは各金利タイプの基本的な仕組みやメリット・デメリットを押さえていきます。
変動金利型ローンとは？
住宅ローンの変動金利型は、金利が市場の金利動向に応じて定期的に見直されるタイプです。
借入当初の金利は固定金利より低めに見えることが多い一方、金利上昇局面では将来の返済額が増えるリスクがあります。
※新規借入時の適用金利は毎月見直されることがあります。一方、借入後の変動金利は年2回見直しとする金融機関が多く、返済額の見直しルールは金融機関・返済方式により異なります。最新条件は各行公式サイトで確認してください。[3][12]
変動金利型では、金利が上がっても月々の返済額を5年間据え置く「5年ルール」や、5年ごとの返済額見直し時にも増額幅をそれまでの125%以内に抑える「125%ルール」が設けられている商品があります。
ただし、すべての変動金利型に同じルールがあるわけではありません。
たとえばソニー銀行の住宅ローンでは、変動金利でも「5年ルール」や「125％ルール」はなく、金利の変動に応じて約定返済額も見直されます。[12]
MIYABI変動金利型は当初の返済負担を抑えやすい反面、長期的な金利上昇リスクへの備えが欠かせません。借入前に、金利が1〜2％上がった場合の返済額も試算しておきましょう。
固定金利型ローンとは？
固定金利型は、借入から一定期間（金利固定期間）の間、金利と返済額が固定されるタイプの住宅ローンです。
フラット35のように借入期間全体を固定するものもあれば、10年固定など特定の年数のみ固定し、その後に変動金利へ移行するタイプもあります。
固定期間中は市場金利が変動しても返済額が変わらない安心感があります。ただし、その分、借入当初の金利は変動型より高めになりやすい点に注意が必要です。
2026年6月時点では、【フラット35】（融資率9割以下・新機構団信付き、借入期間21年以上35年以下）の取扱金融機関で最も多い金利は年3.210％です。主要銀行の10年固定金利も、みずほ銀行は年3.25％〜3.70％、三菱UFJ銀行は年3.27％、三井住友銀行は年3.50％〜と、2025年時点の水準から変わっています。[1][3][4][5]
住宅ローン減税の控除期間や借入限度額は、入居年、住宅性能、新築・既存、床面積、所得要件などで変わります。10年固定を選ぶ場合も、減税期間だけでなく、固定期間終了後の金利や返済額まで含めて確認しましょう。[8]
※住宅ローン減税の適用可否や控除額は、入居年、住宅性能、床面積、所得、借入限度額などで異なります。個別の税務判断は税務署または税理士へご確認ください。
MIYABI固定型は、金利上昇局面でも支払い計画を安定させやすい点がメリットです。一方で、固定期間中に金利が大きく上昇しなかった場合は、変動型より総支払額が割高になる可能性があります。
フラット35ローンとは？
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利ローンです。
借入から完済まで金利が変わらず、返済額を見通しやすい点が特徴です。
金利は毎月見直されます。住宅金融支援機構が公表する2026年6月の新機構団信付き【フラット35】の借入金利水準は、融資率9割以下で年3.210％〜年5.480％、最も多い金利は年3.210％です。融資率9割超では、年3.320％からの金利水準となっています。[1]
融資率9割以下と9割超で金利水準が異なるため、自己資金をどれだけ用意できるかは金利確認の重要な前提です。ただし、頭金を増やすかどうかは、諸費用や緊急資金を残せるかも含めて判断しましょう。
一般的な変動型や期間限定の固定型に比べると金利は高めになりやすいものの、将来にわたって返済額を見通しやすいため、長期の資金計画を立てやすいローンです。
MIYABI耐震・省エネ性の高い住宅では、当初一定期間の金利を引き下げる「【フラット35】S」などの金利引下げ制度を利用できる場合があります。対象住宅や引下げ幅は、住宅性能や家族構成などで変わります。[2]
住宅ローンの条件・サービス比較ポイント
住宅ローンを選ぶ際は、単に金利や返済額だけでなく、各金融機関が設定する「借入条件」やサービス内容にも注目することが重要です。
ネット銀行と店舗型銀行、フラット35など、選択肢によっても条件やメリット・注意点が違います。
MIYABI家計や将来設計に合ったローンを見極めるためにも、「自分が重視したい条件は何か」を明確にした上で、各サービスの違いを比べていくことがポイントです。
借入条件（年齢・年収・勤続年数・頭金など）
住宅ローンの審査では、申込者の年齢や収入、勤務状況、自己資金の額などが考慮されます。
年齢制限は金融機関ごとに異なります。たとえば三菱UFJ銀行は借入時18歳以上・70歳の誕生日まで、完済時80歳の誕生日までを条件にしています。ソニー銀行は申込時満20歳以上、借入時満65歳未満、完済時満85歳未満を条件としています。[4][12]
年収について、明確な最低年収を表示しない銀行もあれば、商品概要で基準を定める銀行もあります。
たとえば、楽天銀行住宅ローン（金利選択型）とソニー銀行は年収400万円以上、SBI新生銀行は前年度税込年収300万円以上、PayPay銀行は前年度年収200万円以上を申込条件にしています。
商品や申込形態で条件が変わるため、必ず商品概要説明書で確認してください。[12][13][14][17]
勤続年数も審査で確認されやすい項目です。金融機関によっては同一勤務先での勤務期間を条件にする場合がある一方、雇用形態や転職直後の扱いを柔軟に見る商品もあります。
年収基準を満たしていても、他の借入、返済負担率、雇用形態、物件の担保評価などで審査結果は変わります。
申込条件は「審査に通る保証」ではなく、申込の入口条件として押さえておきましょう。
頭金（自己資金割合）については、フルローンに対応する金融機関もある一方、自己資金の割合で金利条件が変わる商品もあります。
たとえば住信SBIネット銀行では、物件価格の80％以下で借り入れる場合と80％超で借り入れる場合で金利条件が変わる表示があります。自己資金の割合は、金利優遇や審査、借入後の家計余力に関わる重要な項目です。[15][16]
頭金が多いほど審査上有利になりやすい一方、手元資金が少なくなりすぎると、入居後の修繕費や生活予備費に不安が残ります。金利だけでなく、引っ越し費用、家具・家電、固定資産税、修繕費まで含めて判断しましょう。
ペアローン・収入合算での借入
夫婦や親子で協力してローンを組みたい場合、金融機関によってはペアローンまたは収入合算を利用できます。
ペアローンとは、夫婦それぞれが別々のローン契約を結ぶ方式です。双方が主債務者となり、それぞれが条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
収入合算は、一つのローンに配偶者などの収入を合算して審査する方法です。合算者は連帯保証人または連帯債務者になる場合があります。
どちらも合算した収入で借入可能額を増やしやすい点がメリットです。ただし、ペアローンでは契約や手数料が二重にかかる場合があり、片方の収入減少や離婚、相続時の扱いも考えておく必要があります。
主要行でも、商品や申込ルートによって対応は異なります。
たとえば三井住友銀行のWEB申込専用住宅ローンⅠでは、ペアローン方式による複数人での借入は利用できません。
一方で、連帯債務型の連生団信「クロスサポート」も案内されているため、申込商品ごとに確認が必要です。[5]
MIYABI最近では、PayPay銀行が、同行の公式発表で「銀行初」とする「ペアローン向け連生団信」を提供しています。夫婦などのいずれかに万一のことがあった場合、所定の条件を満たすと2人分の住宅ローン残高が保障される仕組みです。[7]
具体的な契約条件は金融機関・専門家へご確認ください。
団体信用生命保険（団信）と保障特約
住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態などになった際に、条件を満たすとローン残高が保障されるのが団体信用生命保険（団信）です。
民間銀行の住宅ローンでは団信加入が申込条件となることが多い一方、【フラット35】の新機構団信は任意加入です。加入しない場合は、新機構団信付き金利から年0.2％引き下げられます。[9]
ただし、団信に加入しない場合、万一のときに住宅ローン残債が家族に残る可能性があります。既存の生命保険や預貯金で補えるかまで確認しておきましょう。
一般の団信保険料は銀行負担で提供されることが多く、追加の保険料なしで基本保障を受けられる商品もあります。
※以下の団信比較は、2026年6月8日時点で確認できた公式情報をもとにした概要です。上乗せ金利、加入年齢、免責期間、対象疾病、給付条件は金融機関・団信プラン・借入時期により変わります。申込前には必ず各金融機関の団信案内、商品概要説明書、重要事項説明書をご確認ください。
※本記事の比較表は、特定の金融機関や団信プランがすべての人に最適であることを示すものではありません。保障内容は名称だけで判断せず、支払事由、免責期間、給付対象外となる病気・状態まで確認してください。
| 金利 | 死亡・所定の高度障害状態 | がん | 7大疾病 | その他病気やケガ | ||
| ベース | 一般団信 | 上乗せなし | ◎ 残債0円 | × | × | × |
| がん団信 | ＋0.1% | ◎ 残債0円 | ◎ 残債0円 | × | × | |
| オプションを付けた場合 | 一般団信＋8大疾病 | ー | ◎ 残債0円 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | × |
| 一般団信＋8大疾病＋その他病気やケガ | ー | ◎ 残債0円 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | 〇 月額返済補償 | |
| がん団信＋7大疾病 | ー | ◎ 残債0円 | ◎ 残債0円 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | × | |
| がん団信＋7大疾病＋その他けがや病気 | ー | ◎ 残債0円 | ◎ 残債0円 | 〇 月額返済補償＋残債一括補償 | 〇 月額返済補償 | |
| その他 | ワイド団信 | ＋0.3％ | ◎ 残債0円 | × | × | × |
| ペアローン団信（一般団信） | ＋0.2％ | ◎ 残債0円 | × | × | × | |
| ペアローン団信（がん団信） | ＋0.2％ | ◎ 残債0円 | ◎ 残債0円 | × | × |
オプションについては上乗せ金利ではなく、ローン返済支援保険として年齢別料率区分方式となる場合があります。途中加入・脱退の可否は商品ごとに確認してください。
7大疾病とは、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性すい炎症をさします。8大疾病は＋がん。
※「残高0円」保障は、所定の支払事由に該当し、保険会社が認めた場合に限ります。がん保障では、診断確定日、責任開始日、90日免責期間、上皮内がんの扱いなどで対象外となる場合があります。
各銀行は、がんや心筋梗塞・脳卒中など重大疾病保障付き団信のオプションも用意しています。
金利に0.1～0.3%程度上乗せすることで、がんと診断されたら残高の半分または全額が保障される「がん団信」や、3大疾病・8大疾病保障などを付加できる場合があります。
ネット銀行では、疾病保障付き団信を比較的低い上乗せ金利で選べるケースがあります。ただし、PayPay銀行のがん50％保障団信は、2026年6月1日借入分から年0.1％の上乗せ金利が発生します。がん100％保障は年0.15％、ペアローン連生団信のがん100％保障団信は年0.4％の上乗せ金利です。[6][7]
住信SBIネット銀行のように、全疾病保障付き団信を用意している銀行もあります。疾病保障を重視する方は、金利だけでなく、保障対象となる病気・状態・入院日数の条件まで確認しましょう。[15]
MIYABI健康上の理由で一般団信に加入できない場合は、ワイド団信（引受基準緩和型団信）を利用できる場合があります。持病がある方でも加入しやすい分、金利が0.2〜0.3%程度上乗せとなるケースが多いため、保障内容と総返済額の両方を比べてください。
手数料・繰上げ返済などの手続き
住宅ローン契約時には各種手数料が発生します。
多くの銀行では、保証料0円・融資事務手数料（融資額の2.2%税込）という形態が見られます。借入額に応じた手数料が必要になるため、金利が低くても初期費用が重くなる場合があります。
一部には手数料定額型もあります。楽天銀行住宅ローン（金利選択型）は、単独申込・連帯債務では330,000円、ペアローンでは495,000円です。ただし、楽天銀行の【フラット35】は融資事務手数料率型のため、商品ごとに確認してください。[11]
契約時には別途、収入印紙代や登記関連費用なども必要です。電子契約の場合は印紙税がかからないケースもありますが、司法書士報酬や登録免許税は別途発生します。
繰上げ返済については、インターネット経由なら繰上げ返済手数料が無料の銀行が多くあります。
例えばみずほ銀行では、インターネットバンキングによる住宅ローン一部繰上返済手数料を無料としています。[3]
固定金利期間中の全額繰上げ返済は、手数料がかかるケースもあります。auじぶん銀行では、固定金利特約適用中に全額繰上返済を行う場合、33,000円（税込）の手数料を定めています。[10]
金利タイプの途中変更については、対応可否が銀行や商品によって異なります。
三菱UFJ銀行では、変動金利から固定金利へ変更できるコースがあります。一方で、全期間固定コースでは借入期間中の適用金利の変更や他の金利タイプへの変更ができません。[4]
auじぶん銀行では、変動金利から固定金利特約への変更は無料ですが、固定金利特約期間中は金利タイプの変更ができません。[10]
事前審査の回答スピードは、金融機関や申込内容によって異なります。ネット銀行でも当日〜数営業日かかる場合があり、本審査では追加書類や物件確認により時間が延びることがあります。
MIYABI金利だけでなく、手数料、団信、繰上げ返済、金利タイプ変更のしやすさまで含めて比べると、借入後の納得感が変わります。
シミュレーション例：変動金利+2%上昇時の影響
- 借入3,000万円／35年／元利均等返済／当初年0.6% → 5年後に年2.6%へ上昇した場合を想定
- 5年ルール・125％ルールを考慮せず、5年後に残期間30年で再計算する単純試算です。
- 月返済額の目安：約7.9万円 → 約10.4万円
- 35年間ずっと年0.6％だった場合と比べた総返済額の増加目安：約909万円
- 実際の返済額は、金利見直し日、返済方式、5年ルール・125％ルールの有無、未払利息の扱いで変わります。
【Q&A】住宅ローン選びの疑問に答える
ここまでの内容を、Q＆A形式で確認します。
終わりに｜自分に合った住宅ローン選びを目指して
| 変動金利 | 条件 | 固定金利10年 | フラット35 | 頭金 | 年齢 | 完済時 | 借入可能額 | 借入期間 | 返済方法 | 事務手数料 | 保証料 | 手数料 | 印紙代 | 5年ルール | 125％ルール | ペアローン | 収入合算 | 年収 | 勤続年数 | 一部繰り上げ返済 | 全額繰り上げ返済 | 繰り上げ返済方式 | 金利タイプ変更 | 相談方法 | 事前審査 | 審査日数 | 産休／育休 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| みずほ銀行 | 0.775%～ | 2.85% | 取り扱いなし | 記載なし | 18歳以上70歳の誕生日まで | 80歳の誕生日まで | 50万円以上3億円 | 1年以上35年以内 | 元利均等返済／元金均等返済 | 33,000円 | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | なし | 記載なし | 3か月以上 | みずほダイレクト：無料 店舗：33,000円 | 店舗のみ：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | みずほダイレクト：無料 店舗：11,000円 | 店舗／電話／ネット | 正式審査から1週間から10日 | 取扱不可 | ||
| 三菱UFJ銀行 | 0.945%～ | 借入期間31年以上35年以内、または借入比率80％超で上乗せ | 2.92%～ | 取り扱いなし | 記載なし | 満18歳以上満70歳の誕生日まで | 満80歳の誕生日まで | 500万円以上2億円以内 | 2年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 記載なし | 1年以上 | ネット：無料 店舗：16,500円 | ネット：16,500円 店舗：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：11,000円 | 店舗／電話 | 即日回答 | 記載なし | 申込可能 |
| auじぶん銀行 | 0.834% | 借入金額が物件価格の80％以下 | 1.550% | 取り扱いなし | 20％ | 満18歳以上満65歳未満 | 満80歳の誕生日まで | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内（1か月単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 200万円以上 | 1年未満でも可能 | 無料 | 変動金利：無料 固定金利：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 変更不可 | 店舗／電話／ネット | 当日～3営業日 | 3～10営業日 | 申込可能 |
| りそな銀行 | 0.640% | 融資手数料型・最大金利引下げ時 | 3.255% | 買取型 | 20％ | 満20歳以上満70歳未満 | 満80歳未満 | 50万円以上3億円以内（1万円単位） | 1年以上40年以内（1年単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | なし | あり | あり | 100万円以上 | 1年以上 | ネット：無料 店頭：変動金利5,500円 固定金利：33,000円 | ネット：取扱なし 店舗：変動金利11,000円 固定金利33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：5,500円 | 店舗 | 1～3営業日 | 5～10営業日 | 申込可能 |
| SBI新生銀行 | 0.730% | 新規借入かつ借入額が物件価格・建築請負価格合計の90％以内 | 2.500% | 取り扱いなし | 10％ | 20歳以上65歳以下 | 80歳未満 | 500万円以上3億円以内（10万円単位） | 5年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 サービス利用料：5,500円 | なし | なし | あり | あり | 300万円以上 | 1年以上 | 無料 | 無料 | 期間短縮型 | 変更不可 期間終了後の変更：5,500円 | 店舗／電話／ネット | 5営業日 | 最短1か月 | 申込可能 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.698% | WEB申込コース／物件価格80％以下 | 2.289% | 買取型／保障型 | 20％ | 満18歳以上満65歳以下 | 80歳未満 | 500万円以上3億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内 | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | あり | 記載なし | 1年以上 | 無料 | 変動金利：無料 固定金利：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 無料 | メール／電話 | 最短即日 | 7～10営業日 | 申込可能 |
| 楽天銀行 | 1.259% | 3.068% | 買取型 | 記載なし | 65歳6か月未満 | 満80歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1年単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 330,000円 | 2,000円～10万円 | あり | あり | あり | あり | 400万円以上 | 転職直後でも可能 | 無料 | 無料 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 記載なし | 電話／ネット | 5～10日 | 7～14日 | 申込可能 | |
| PayPay銀行 | 0.730%（全期間引下型） 住宅ローン金利優遇 最大適用で0.600% | 住宅ローン金利優遇 最大適用時 | 2.190% | 取り扱いなし | 記載なし | 20歳以上65歳未満 | 80歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 最長50年（要確認） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | なし | なし | なし | あり | あり | 200万円以上 | 1年未満でも可 | 無料 電話：5,500円 | 電話：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 無料 | 電話 | 当日～2営業日 | 3～10営業日 | 申込可能 |
| イオン銀行 | 0.780% | 物件価格の80％以内 | 2.96% | 買取型 | 20％ | 18歳以上71歳未満 | 満80歳未満 | 200万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上50年以内（1か月単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 定額型：110,000円 定率型：借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 サービス利用料：5,500円 | あり | あり | あり | あり | 100万円以上 | 6ヶ月以上 | 無料 | 55,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 変更不可 | 店舗／電話 | 最短即日 | 1～2週間 | 申込可能 |
| ソニー銀行 | 0.997% | 2.908% | 取り扱いなし | 記載なし | 満20歳以上満65歳未満 | 満85歳未満 | 500万円以上2億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1か月単位） | 元利均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | なし | なし | あり | なし | 400万円以上 | 条件なし | 無料 | 無料 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 手数料あり | ネット | 1日～3日 | 7日～10日 | 申込可能 | |
| 三井住友銀行 | 0.845%～ | バランスパック | 2.95%～ | 買取型 | 20％ | 満18歳以上満70歳の誕生日まで | 満80歳の誕生日まで | 100万円以上3億円以内（10万円単位） | 1年以上35年以内（1か月単位） | 元利均等返済／元金均等返済 | なし | 不要 | 借入金額×2.2％ | 電子契約：不要 | あり | あり | あり | なし | 記載なし | 3か月以上 | 無料（SMBCダイレクト） 店舗：16,500円 | 無料（SMBCダイレクト） 店舗：33,000円 | 期間短縮型／返済額軽減型 | ネット：無料 店舗：16,500円 | 電話／ネット | 1週間～10日 | 1か月 | 申込可能 |
主に変動金利・固定10年の表示金利を2026年3月実行ベースに更新しています。
金利は条件・お借入日（実行日）で変動します。 金利以外の項目は2025.08時点の記載を暫定的に残しているため、公開前に各社の商品概要で要確認です。
- [1] 住宅ローン | みずほ銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: ページ内記載（2026年1月1日現在、基準金利見直しは2026年2月2日現在の記載あり）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/ - [2] 住宅ローン金利：住宅ローン 金利一覧 | 三菱UFJ銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kinri/index.html - [3] 住宅ローンの金利（新規お借り入れ） | auじぶん銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: ページ内で2026年2月適用金利の記載
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/interest/ - [4] りそな銀行 金利（住宅ローン／フラット35等）ローン金利 | りそな銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.resonabank.co.jp/kojin/kinri/loan/ - [5] 金利 - 住宅ローン | PayPay銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年1月29日現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/interest/index.html - [6] 住宅ローン金利優遇特約 | PayPay銀行
種別: PDF / 公式度: 高
更新日: 2025年5月30日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://reg.paypay-bank.co.jp/regulation/pdf/agreements123.pdf - [7] ネット／でんき優遇割適用で変動金利年0.500％ | PayPay銀行（プレス）
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2025年10月1日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.paypay-bank.co.jp/company/press/2025/1001.html - [8] 金利一覧 - NEOBANK住宅ローン | 住信SBIネット銀行
種別: Webページ / 公式度: 高
更新日: 2026年2月1日現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/neobank/kinri/ - [9] 住宅ローン金利（固定特約付） | 楽天銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年2月（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/kinri/ - [10] 住宅ローン | イオン銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: ページ内記載要確認（検索結果で金利確認）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/ - [11] 住宅ローン | ソニー銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年1月31日現在（2026年2月適用分）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://sonybank.jp/products/hl/ - [12] さあ、はじめましょう ソニー銀行の住宅ローン（固定10年の表示例を含む）
種別: Webページ（検索結果スニペット） / 公式度: 高
更新日: ページ内記載要確認（検索結果で金利確認）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://sonybank.jp/products/hl/ - [13] 住宅ローン（新規） | 三井住友銀行
種別: Webページ（検索結果スニペットで金利確認） / 公式度: 高
更新日: 2026年2月現在（ページ表示）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ - [14] 短期プライムレートの引き上げについて | 三井住友銀行（ニュースリリース）
種別: PDF / 公式度: 高
更新日: 2025年12月24日（実施日: 2026年2月9日）
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.smbc.co.jp/news/pdf/j20251224_02.pdf - [15] 住宅ローン固定金利0.2％引き上げ…（10年固定: 2.85%、2.75% 等の報道） | FNN
種別: 報道 / 公式度: 中
更新日: 2026年1月30日
取得日: 2026-02-02 (Asia/Tokyo)
URL: https://www.fnn.jp/articles/-/995032
住宅ローンは、金利タイプや審査条件、各種サービスなど、多くの選択肢があるため迷われる方も多いかと思います。
どのタイプが適しているかは、ご家庭のライフプランや将来の見通しによって変わってきますので、ご自身の希望や重視したいポイントを改めて整理してみてください。
ご紹介した内容を参考にしつつ、まずは「自分や家族にとって無理のない返済計画はどのようなものか」を考えることが大切です。
気になる金融機関や商品がある場合は、同じ借入額・返済期間・団信条件・手数料でシミュレーションし、総返済額まで比べてみましょう。
MIYABI手続きや保障内容など分かりづらい点があれば、無理をせず専門家や金融機関に相談するのも安心です。
ご家族と話し合いながら、一歩ずつ理想の住まいづくりを進めていきましょう。
引用・出典一覧
- 住宅金融支援機構｜最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】｜公式金利情報｜一次情報｜更新日または公表日：2026年6月金利｜取得日：2026年06月08日 JST
- 住宅金融支援機構｜【フラット35】S｜公式商品情報｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- みずほ銀行｜住宅ローンの金利一覧｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：2026年6月金利｜取得日：2026年06月08日 JST
- 三菱UFJ銀行｜住宅ローン金利｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：2026年6月金利｜取得日：2026年06月08日 JST
- 三井住友銀行｜金利－住宅ローン｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：2026年6月金利｜取得日：2026年06月08日 JST
- PayPay銀行｜がん50％保障団信の上乗せ金利の改定について（6月1日）｜金融機関公式ニュース｜一次情報｜公表日：2026年05月29日｜取得日：2026年06月08日 JST
- PayPay銀行｜団信プランのご紹介｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- 国土交通省｜住宅ローン減税｜官公庁公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- 住宅金融支援機構｜新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりますか。｜公式FAQ｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- auじぶん銀行｜住宅ローン 商品詳細｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- 楽天銀行｜住宅ローン ご契約諸費用｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- ソニー銀行｜住宅ローン商品詳細説明書｜金融機関公式｜一次情報｜最終更新日：2026年05月11日｜取得日：2026年06月08日 JST
- SBI新生銀行｜住宅ローン 審査のお申し込み方法および条件｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- PayPay銀行｜住宅ローン 商品要項｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- 住信SBIネット銀行｜住宅ローン｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：2026年6月金利掲載｜取得日：2026年06月08日 JST
- 住信SBIネット銀行｜住宅ローン WEB申込コース（新規）｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
- 楽天銀行｜変動金利（固定特約付き） – 新規お借入｜金融機関公式｜一次情報｜更新日または公表日：確認ページ掲載時点｜取得日：2026年06月08日 JST
※本記事の情報は作成時点のものです。金利・手数料・制度内容は変更される場合があります。最終的な判断は公式情報をご確認のうえ、必要に応じて専門家（弁護士・司法書士・税理士・ファイナンシャルプランナー・保険募集人・宅地建物取引士等）へご相談ください。
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