住宅ローンは何歳まで組める？年齢の上限と年代別の組み方、借入期間で変わる返済額

「今から住宅ローンを組んだら、返し終わるのは何歳なんだろう・・・」

気になる住まいを見つけ、電卓で今の年齢に返済期間の35年を足してみたら、定年をはるかに超える数字が出て、思わず手が止まってしまうものです。

定年後までローンの返済が続くような数字を目にすれば、不安を覚えるのも無理はありません。

そのため、「組めるか」と「払い続けられるか」を切り分けて整理することで、今の年齢で選べる組み方が見えてきます。

住宅ローンは何歳まで組める？申込は65〜70歳前後、完済は80歳前後が上限の目安

住宅ローンを組める年齢の上限は、「申込時の年齢」と「完済時（返し終えるとき）の年齢」の2つの基準で定められており、申込時は65〜70歳前後、完済時は80歳前後を上限にする金融機関が目立ちます。

ただし、申し込めることと実際に借りられることは別で、借りられるかは健康状態や年収を見る審査で決まります。

住宅ローンの年齢の上限は金融機関で違う｜申込は65〜71歳未満、完済は80〜81歳未満の例

年齢の上限は金融機関によって異なります。

以下の表は、条件を公開している住宅ローンの中から違いが分かりやすい5つの例を選んだもので、すすめる順番ではありません。

表の1行目にある「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンで、完済まで金利が変わらない全期間固定金利型の商品です。

金融機関・商品	申込時の年齢	完済時の年齢	条件の時点
フラット35	満70歳未満	借入期間は「80歳−申込時の年齢」まで（1年未満は切り上げ）	2026年4月1日現在
三菱UFJ銀行	18歳以上、70歳の誕生日まで	80歳の誕生日まで	2026年10月1日現在
みずほ銀行	満18歳以上71歳未満	満81歳未満	2026年11月5日に確認
ドコモSMTBネット銀行	満18歳以上満65歳以下	満80歳未満	2026年8月3日現在
auじぶん銀行	満18歳以上満65歳未満	満80歳の誕生日まで	2025年10月1日現在

国土交通省の令和7年度調査（複数回答）でも完済時の年齢上限は「80歳未満」が主流で、完済時年齢を審査項目とする978機関のうち、732機関が80歳未満、97機関が85歳未満と回答しています。

一方、申込時の上限年齢は金融機関によって対応が分かれており、借入時の年齢を審査項目とする956機関のうち、65歳未満とする機関が251機関、70歳未満とする機関が203機関となっています。

住宅ローンの借入期間は「80歳−申込時の年齢」で決まる｜35年を組めるのは44歳まで

フラット35の計算は「80歳−申込時の年齢」で、申込時の年齢は1年未満の端数が切り上げられます。

なお、借りられる年数は35年が上限です（2026年4月1日現在）。

誕生日を過ぎていれば1歳上として計算するので、現在の満年齢をもとに計算する場合は、79から満年齢を引くと同じ年数になります。

たとえば現在49歳の人なら、「79−49＝30年」となります。

同様の計算で、5歳刻みの借りられる年数をまとめると、

• 44歳：35年
• 49歳：30年
• 54歳：25年
• 59歳：20年
• 64歳：15年
• 69歳：10年

のようになります。

なお、フラット35では借りられる年数の下限は原則15年ですが、申込者が60歳以上の場合は10年から選べます。

ただし、完済時の年齢上限や月単位の端数の扱いは金融機関によって異なるため、正確な年数は申し込む先で確かめましょう。

住宅ローンは年齢が上がると何が変わる？審査と団信の見られ方

年齢が上がると、借りられる年数だけでなく、審査での見られ方や団信への加入のしやすさも変わってきます。

団信（団体信用生命保険）とは、契約者が亡くなった場合などに、ローンの残りが保険で返される仕組みのことです。

住宅ローンの審査は、完済時の年齢と年収をあわせて見る

ほぼすべての金融機関が審査で年齢をチェックしますが、年齢だけで決まるわけではなく、年収や返済負担の割合なども含めて総合的に判断されます。

国土交通省の同調査において、審査項目を挙げた994機関のうち、年齢・健康・収入に関するものを抜粋すると以下のようになります。

• 完済時の年齢：98.4％
• 借入時の年齢：96.2％
• 健康状態：96.1％
• 年収：94.2％
• 返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）：90.9％

このように、いずれの項目も9割を超えています。

年齢が上がると借入期間が短くなり、毎月の返済額が増加するため、同じ年収であってもこの基準を超えてしまいやすくなります。

住宅ローンの団信は、年齢と健康状態で入りにくくなる

団信は、年齢が上がると、健康状態によっては加入できないことがあります。

国土交通省の同調査でも、健康状態を審査項目に挙げた955機関のうち、866機関が団信への加入を融資の条件としています。

こうした金融機関では、団信に加入できないと住宅ローンそのものを組むことができなくなります。

フラット35の団信（新機構団信）は、告知日（保険会社へ健康状態を申告する日）時点で満70歳未満であれば申し込め、満80歳を迎える誕生月の末日まで保障が継続します。

ただし、3大疾病の保障が付くタイプは、満51歳未満に限られます。

事実と違う内容を書くと、保険金が支払われないことがあるためです。

住宅ローンの返済額は年齢でどう変わる？3,000万円を35年・25年・15年で試算

借入額が同じ3,000万円であっても、借りられる年数が短いほど毎月の返済額は増える一方で、利息負担が抑えられるため総返済額（完済までに支払う合計額）は少なくなります。

試算の前提｜2026年11月のフラット35の金利で計算したモデルケース

試算は、次の条件をそろえたモデルケースの計算で、実在の人の例ではありません。

「最も多い金利」とは、金融機関によって幅があるフラット35の金利のなかで、取り扱う金融機関や商品が最も多い金利水準を指します。

2026年11月の金利幅は、返済期間21〜35年が年3.81〜5.73％、20年以下が年3.49〜5.41％となっており、実際に適用される金利は利用する金融機関によって決まります。

また、適用されるのは申込時ではなく融資実行時（資金を受け取る時点）の金利となるため、返済額はこの試算より増減する可能性があります。

試算の結果｜年数が短いほど毎月は増え、総返済額は減る

3,000万円を上限年数まで借りた場合、44歳と64歳では毎月の返済額に約8万5,000円の差が生じ、総返済額は約1,580万円違う計算です。

次の表の年収の目安は、1年間の返済額をフラット35の基準の35％で割った数字です。

また、「65歳時点の残高」は、65歳を迎えるまでの返済を終えた時点で残っているローン残高を表しています。

申込時の年齢（借入期間）	金利	毎月の返済額	総返済額	年収の目安	65歳時点の残高
44歳（35年）	年3.81％	12万9,435円	約5,436万円	約444万円	約1,683万円
54歳（25年）	年3.81％	15万5,221円	約4,657万円	約532万円	約2,019万円
64歳（15年）	年3.49％	21万4,317円	約3,858万円	約735万円	約2,845万円

なお、64歳の金利だけが低くなっているのは返済期間20年以下の金利を適用しているためで、総返済額の差額にはこの金利差の影響も含まれています。

このように、返済期間が短いと支払う利息の総額は抑えられるものの、毎月の返済負担は重くなり、年収の目安は約444万円から約735万円へ上がります。

金利の低い変動金利（借入後に定期的に金利が見直される住宅ローン）を選んだ場合でも、返済期間が短ければ毎月の返済負担が増える点は同じです。

変動金利の一例として三菱UFJ銀行の年1.195％（優遇適用後、2026年11月1日時点）を適用した場合、35年返済では毎月8万7,439円ですが、15年返済では毎月18万2,133円になります。

自分の年齢と借入額に置き換える｜1,000万円あたりの毎月と65歳時点の残高

次の1,000万円あたりの表で自分の年齢に近い行を選び、借りたい額が2,000万円なら2倍すると、毎月の返済額と65歳時点の残高の目安が出ます。

申込時の年齢（借入期間）	金利	毎月の返済額	65歳時点の残高
44歳（35年）	年3.81％	4万3,145円	約561万円
49歳（30年）	年3.81％	4万6,653円	約607万円
54歳（25年）	年3.81％	5万1,740円	約673万円
59歳（20年）	年3.49％	5万7,945円	約769万円
64歳（15年）	年3.49％	7万1,439円	約948万円
69歳（10年）	年3.49％	9万8,839円	65歳の後に借りる

65歳以降の毎月の返済額を年金と比べて、定年後も払えるかを見る

ここで65歳を基準としているのは、老齢年金の受給開始が原則65歳からである一方、定年退職の時期は勤務先によって異なるためです。

もし定年退職や再雇用への移行によって65歳より前に収入が減少する場合は、その収入が下がる年齢を基準にして同様に比較・検討してみましょう。

前述した3,000万円借入の3つのモデルケースはいずれも借りられる年数の上限まで借りているため、65歳を迎えた後も一律で14年分の返済が残ることになります。

比べる物差しとして、厚生年金の標準的な年金額は夫婦2人で月23万7,279円です（令和8年度、男性が平均的な収入で40年働いた場合の代表例）。

先ほどの44歳・54歳・64歳の試算における毎月の返済額は、この年金額のそれぞれ54.5％、65.4％、90.3％に相当する計算です。

とはいえ、割合が最も低い44歳のケースでも年金の半分以上がローンに回り、ここから生活費も出すことを考えると、年金だけで返す前提は厳しいと分かります。

さらに、自営業の人などで国民年金（老齢基礎年金）のみを受給する場合、満額でも1人あたり月額7万608円にとどまります（昭和31年4月2日以後生まれ）。

65歳までに減らす額は、65歳以降に払える毎月から逆算する

年金で足りない分は、再雇用の収入や貯蓄で補うか、65歳までにまとめて先に返して残高を減らすことになります。

65歳時点で残り14年の返済期間があり、金利が年3.81％の場合、65歳の時点でローン残高を100万円減らすごとに、その後の毎月の返済額を約7,700円軽減できる計算になります。

そこで、今の毎月の返済額から65歳以降に払える毎月を引き、その差を7,700円で割ると、減らす額が100万円の何倍かが分かります。

同様の計算で、借入時の年齢ごとに65歳までに減らすべき金額を整理すると、

• 44歳・35年返済：約380万円（65歳までの1年あたり約18万円を用意）
• 54歳・25年返済：約720万円（65歳までの1年あたり約65万円を用意）
• 64歳・15年返済：約1,520万円（約1年の短期間で全額を用意）

のとおりです。

なお、64歳・15年返済のケースは適用金利が年3.49％となるため、7,700円ではなく約7,500円を基準に計算しています。

つまり、40代・50代は、この1年あたりの額を毎年用意できるなら、65歳までに減らす計画を立てられます。

年齢が高くても住宅ローンを組む5つの方法｜メリット・デメリット

年齢が高くなってから住宅ローンを組む方法には、

• 頭金を増やす
• 借入期間を長めにして繰り上げ返済を活用する
• 親子リレー返済（親子2世代で返済）を利用する
• フラット35の年齢条件を活用する
• リ・バース60（毎月利息のみ返済）を利用する

という5つの選択肢があります。

なお、ここでの試算金額は、これまでと同じ金利や返済方式を前提に算出しています。

頭金を増やす｜借入額が減り、毎月も年収の目安も下がる

頭金を多く用意できれば借入額そのものを抑えられるため、毎月の返済額と総返済額の双方を軽減できます。

たとえば、54歳の人が返済期間25年で借入額を2,500万円に抑えた場合、毎月の返済額は12万9,351円となり、44歳の人が35年返済で3,000万円を借り入れたケースとほぼ同水準になります。

一方でデメリットとしては、手元の資金が減ってしまうため、病気や住宅の修繕といった急な出費に対応しにくくなる点が挙げられます。

長めに借りて繰り上げ返済する｜毎月を抑えられるが、資金の当てが要る

借入期間を長めに設定して毎月の返済額を抑えておき、退職金やまとまった貯蓄ができた段階で繰り上げ返済（通常の返済とは別に前倒しで返済すること）を行う組み方です。

繰り上げ返済の試算｜退職金などをまとめて入れると、65歳以降の毎月が減る

たとえば、54歳の人が借入期間25年でローンを組み、65歳の時点で1,000万円を繰り上げ返済し、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」を選んだとしましょう。

この場合、毎月の返済額は15万5,221円から7万8,325円へと下がり、総返済額も約4,365万円と、繰り上げ返済をしなかった場合と比べて約292万円少なくなる計算です。

繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。

フラット35なら手数料はかかりませんが、民間の銀行では全額繰り上げ返済の場合に1万6,500円以上の手数料がかかるケースもあります（2026年10月1日現在）。

長めに借りて繰り上げ返済するメリット・デメリット

メリットは、短い返済期間で借りるよりも毎月の返済負担や年収の目安を抑えてスタートできる点や、繰り上げ返済を実行するかどうかを状況に応じて後から柔軟に判断できる点です。

デメリットとしては、次の

• 繰り上げ返済を行わなければ、総返済額が大きいままになる
• 退職金の支給額は勤務先によって異なり、想定より少なくなる可能性がある
• 老後資金を使い切ってしまうと、返済後の生活が苦しくなる恐れがある

の3点が挙げられます。

また、住宅ローン控除（年末時点のローン残高に応じて税金が軽くなる制度）の適用には10年以上の返済期間が必要となるため、早い段階で大規模な繰り上げ返済を行う予定がある場合は、事前に税務署などで確認しておきましょう。

親子リレー返済を使う｜子の年齢で借入期間を計算できる

親子リレー返済とは、親と子の2世代で1本のローンを返済していく仕組みです。

借入期間を親ではなく「子」の年齢を基準に計算できるのが大きな特徴です。

親子リレーの条件と試算｜毎月は減るが、総返済額は増える

フラット35において、返済を引き継ぐ子（後継者）になれるのは、次の

• 申込本人の子・孫などかその配偶者で、定期的な収入があること
• 申込時の年齢が満70歳未満であること
• 連帯債務者（一緒に借り入れ、全額の返済責任を負う人）となる1名であること

の3つの条件を満たす人です。

たとえば、本人が60歳3か月、子が30歳3か月で3,000万円を借り入れる場合、親単独で組むと借入期間は最長19年（80歳−61歳）となります。

一方、親子リレー返済なら子の年齢を基準にできるため、「80歳−31歳＝49年」となり、上限の35年まで選べます。

親子リレーのメリット・デメリット

主なメリットとしては、次の

• 返済期間を延ばすことができ、毎月の返済負担を抑えられる
• 親子2人の年収を合算して申し込める
• フラット35なら申込本人が満70歳以上でも申し込める

の3点が挙げられます。

デメリットとしては、次の

• 子も連帯債務者として、全額の返済責任を負うことになる
• フラット35の団信に加入できるのは親子のうちどちらか1人のみで、入っていない人が亡くなっても返済は残る

の2点です。

また、親が団信に加入した場合、親が満80歳を迎えると保障が終了します。

その時点で満70歳未満の子は新たに団信へ加入申請できますが、当時の健康状態によっては加入できないことがあります。

このほか、子が将来マイホームを購入する際のローン審査にどう影響するかは金融機関に聞き、きょうだいがいる場合は住宅の相続方針について家族で話し合っておきましょう。

いずれも子の今後の生活に深く関わるため、物件を最終決定する前に、毎月の返済額や総返済額のシミュレーションを共有して子とじっくり話し合いましょう。

フラット35の年齢条件を使う｜70歳未満まで申し込め、団信なしでも使える

申込の上限が65歳前後の銀行で年齢を超えていても、フラット35なら満70歳未満まで申し込めます。

メリットは、完済まで金利が変わらないため返済計画を立てやすい点や、健康上の理由などで団信に加入できなくても利用できる点です。

ただし団信に加入しない場合、万一本人が亡くなった後の返済義務は遺族に残ることになります。

デメリットの1つ目は、変動金利と比べて今の金利が高い点で、先ほどの例では年3.49〜3.81％と年1.195％の差があります。

2つ目は、返済期間が短いと毎月の返済負担が大きくなる点で、たとえば3,000万円を69歳・10年返済で借りると毎月の返済額は29万6,517円にのぼります。

リ・バース60を使う｜毎月は利息だけだが、元金は相続のときに返す

リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携金融機関が提供する主に60歳以上向けの住宅ローンで、毎月は利息だけを払います。

自宅を担保にして契約者が亡くなった際に一括返済する仕組みで、「リバースモーゲージ型」と呼ばれます。

リ・バース60の仕組み｜元金は相続人の一括返済か、家の売却で返す

借入元金は、契約者（2人で借りたら2人とも）が亡くなった際に、相続人が手持ち資金から一括返済するか、担保となった自宅を売却して精算します。

借入限度額は、満60歳以上の場合、原則として住宅と土地の担保評価額（金融機関が査定した価格）の50％または60％までとなっています。

2026年4〜6月の利用申請の平均（速報値）では、平均年齢70.6歳、融資額1,415万円、毎月の支払額4.3万円となっています。

同じ平均で必要な額は2,879万円で、融資額でカバーできない差額分は自己資金などでまかなわれています。

リ・バース60のメリット・デメリット

メリットは、元金も併せて返済する通常の住宅ローンに比べて毎月の負担が小さい点や、住宅購入だけでなくリフォームや借り換えにも利用できる点です。

デメリットとしては、次の

• 毎月支払いを続けても元金が減らず、自宅を遺族に残すには相続人による一括返済が必要になる
• 変動金利の場合、金利の見直しによって毎月の支払額が変わる可能性がある
• ノンリコース型で返さなくてよくなった分に税金が課される可能性がある
• 申込年齢や借入限度額、金利設定などが金融機関によって異なる
• 毎月の支払いが滞り延滞が解消されない場合、残りを一括で返すよう求められる

の5点が挙げられます。

免除分への課税は「債務免除益」（返済義務を免除されたことによる利益）に関係するため、事前に税務署や税理士に相談して確認しておきましょう。

そのため、候補になるのは、毎月の利息を年金などで払い続けられ、かつ亡くなった後の自宅の処分方針をあらかじめ相続人と合意できる人です。

住宅ローンの組み方の向き不向き｜30代〜60代の年代別

住宅ローンは年齢が上がるほど借りられる年数が短くなるため、30代・40代は65歳までに残高をどこまで減らすか、50代・60代は借入額をいかに抑えるかが中心になります。

なお、ここでの試算はこれまでと同様に借入額3,000万円を基準としていますが、合う組み方は貯蓄や収入の見通しでも変わります。

30代の住宅ローン｜35年を組めるので、完済の年齢を自分で決められる

30代は、35年ローンを組んで毎月の返済額を抑えつつ、家計に余裕ができたタイミングで繰り上げ返済していく方法が向いています。

40代の住宅ローン｜44歳までは35年、45歳からは1年ごとに短くなる

40代は、65歳までにいくら減らすかを決めて、繰り上げ返済を前提とした計画を立てる組み方が向いています。

借りられる年数の上限としては44歳までなら35年を選べますが、44歳で35年返済にすると、65歳時点でも約1,683万円の残高が残ってしまうためです。

一方、65歳までに返し終える形にするなら、44歳の場合は借入期間が21年となり、毎月の返済額は17万3,136円、年収の目安は約594万円に上がります。

50代の住宅ローン｜借りられるのは20〜29年で、頭金と繰り上げの計画が要る

50代は、頭金を多めに入れて借入額そのものを抑える方法と、長めに借りて繰り上げ返済の資金を決める方法を組み合わせるのが向いています。

借りられる年数が20〜29年へと短くなり、たとえば59歳で20年ローンを組むと毎月の返済額は17万3,834円、年収の目安も約596万円にまで高くなるためです。

60代の住宅ローン｜年数が短いので、ほかの方法や借りない選択も比べる

60代になると借りられる年数は20年未満に限られ、たとえば64歳・15年返済では毎月の返済額が21万4,317円に達するため、3,000万円をそのまま借りると年金生活では重い負担です。

たとえば毎月の返済額を10万円程度に抑えたい場合、借入額の目安は64歳・15年返済で約1,400万円、69歳・10年返済なら約1,000万円となります。

そこで、60代で比べたい選択肢は、

• 借入額を大幅に抑えて通常の住宅ローンを組む
• 子が納得して無理なく返せるなら、親子リレー返済を活用する
• 家の行き先を相続人と決めておけるなら、リ・バース60を利用する
• 手元の貯蓄で買える物件にとどめるか、自宅のリフォームや賃貸住まいの継続を選ぶ

の4つが挙げられます。

住宅ローンを組む前に、自分の年齢で確かめる順番

住宅ローンを組む前の確認は、借りられる年数の計算から事前審査まで、

1. 現在の満年齢をもとに、借りられる年数を計算する
2. 希望する借入額から、毎月の返済額を試算する
3. 1,000万円あたりの表を参考に、65歳時点の残高の目安をつける
4. ねんきん定期便の見込額や退職金の予定額をもとに、65歳以降に無理なく支払える毎月の返済額を決める
5. 事前審査の際に、年齢条件・年金収入の扱い・団信の告知事項・65歳時点の正確な残高を確認する

の順に進めましょう。

試算の結果、65歳以降の返済を年金や貯蓄だけで支払うのが難しいと分かった場合は、借入額を減らす、頭金を増やす、あるいは紹介した5つの方法から別の組み方を再検討してみましょう。

それでも返済が厳しいようなら、物件の予算を見直すか、「今は購入しない」という選択肢も含めて比較検討してみましょう。

【Q&A】住宅ローンの年齢で迷う50年ローン・夫婦の計算・何歳からの疑問に答える

50年ローンや夫婦で借りる場合の年齢計算など、住宅ローンの年齢について迷いやすい疑問をQ&Aで整理します。

終わりに｜住宅ローンは組める年齢より、返し終えるまでの家計で決める

住宅ローンを申し込める年齢は上限で決まり、実際に借りられるかは審査で決まります。

しかし、本当に組んでよいかどうかは、65歳以降も無理なく払い続けられるかで決まります。

電卓で足す数字を、まずは35から自分の借りられる年数に変えてみましょう。