住宅ローンの変動金利が上がったら返済額はいくら増える？いつ変わるかと5年ルール・125％ルール

「変動金利で借りているけれど、金利が上がったら毎月の返済はいくら増えるの？いつから増えるの？」

と不安になるのは、金利のニュースを見ても、自分の返済額にどうつながるのかが見えにくいからではないでしょうか。

住宅金融支援機構の2026年1月の調査（回答1,237件）でも、住宅ローンを利用した人の52.0％が、金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるかを「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」のいずれかで答えています。

そこで、返済額の増え方を計算で確かめてから、いつ変わるのかを仕組みに沿って順に見ていきましょう。

金利ごとのシミュレーション｜0.25％・0.5％・1％上がると返済額はいくら増える？

金利が上がったときの返済額の増え方は、今の金利と借入額、返済期間でおおよそ決まります。

金利と借入額ごとに、どの程度返済額が異なるのか見ていきます。

すでに返済から数年経過している方もいるかもしれませんが、ここでは新規借り入れの方にも参考にしていただきたいので「35年ローン」とします。

基準にした年1.0％は、今の変動金利に近いきりのよい数字です。

たとえば三菱UFJ銀行で2026年11月に新しく借りる場合の変動金利は、利用条件のあるコースで年1.195％です。

※金利は2026年11月4日時点のものです。実際の適用金利は、審査結果や借入条件によって変わります。

基準にする年1.0％の返済額

年1.0％・35年なら、3,000万円の借入で毎月の返済額は84,686円、年間では101万6,232円です。

借入額	毎月の返済額	年間の返済額
2,000万円	56,457円	677,484円
3,000万円	84,686円	1,016,232円
4,000万円	112,914円	1,354,968円
5,000万円	141,143円	1,693,716円

次の表からは、この返済額と比べていくら増えるかを借入額別に並べています。

金利が0.25％上がったとき（年1.25％）

金利が0.25％上がると、3,000万円の借入で毎月3,540円、年間で42,480円増えます。

借入額	毎月の返済額	毎月の増加	年間の増加
2,000万円	58,817円	2,360円	28,320円
3,000万円	88,226円	3,540円	42,480円
4,000万円	117,635円	4,721円	56,652円
5,000万円	147,043円	5,900円	70,800円

0.25％は、メガバンクが2026年に基準の金利を引き上げたときの1回分の幅で、この年だけで3回ありました。

金利が0.5％上がったとき（年1.5％）

金利が0.5％上がると、3,000万円の借入で毎月7,169円、年間で86,028円増えます。

借入額	毎月の返済額	毎月の増加	年間の増加
2,000万円	61,237円	4,780円	57,360円
3,000万円	91,855円	7,169円	86,028円
4,000万円	122,474円	9,560円	114,720円
5,000万円	153,092円	11,949円	143,388円

金利が1％上がったとき（年2.0％）

金利が1％上がると、3,000万円の借入で毎月14,693円、年間で176,316円増えます。

借入額	毎月の返済額	毎月の増加	年間の増加
2,000万円	66,253円	9,796円	117,552円
3,000万円	99,379円	14,693円	176,316円
4,000万円	132,505円	19,591円	235,092円
5,000万円	165,631円	24,488円	293,856円

3,000万円のまま年2.0％で35年間返し続けると、総返済額は年1.0％のときより約617万円増える計算です。

表から分かることと、自分の数字への置き換え方

表を見ると、同じ金利の上昇幅でも、借入額が大きいほど増える金額も大きくなることがわかります。

ただし、金利が上がっても借入額を抑えれば返済額は小さくできます。

すでに返済中の方は、表の借入額を今の残高に、35年を残りの返済期間に置き換えて考えます。

表の金額は借入直後の目安なので、銀行の返済シミュレーションに今の残高と残りの返済期間を入れて確かめましょう。

金利が上がっても返済額がすぐ変わるとは限らない｜いつから増えるかの仕組み

変動金利で金利が上がったとき、先に変わるのは実際に支払う金利で、毎月の返済額が変わるのはその後です。

どこで時間差が生まれるのかは、銀行の金利の決め方と、5年ルール・125％ルールで決まります。

半年ごとの見直しで変わるのは適用金利

一般的な住宅ローンでは、半年ごとに金利が見直されます。

メガバンクでは毎年4月1日と10月1日を基準日にする型があり、三菱UFJ銀行には毎月見直す型もあります。

この基準金利のもとになるのが、銀行が信用力の高い企業に短い期間で貸すときの基準の金利である「短期プライムレート」です。

そのため、短期プライムレートの引き上げはやがて変動金利の住宅ローンにも届きますが、いつ届くかは銀行と契約の種類で決まっています。

5年ルール｜金利が上がっても返済額は5年間変わらない

5年ルールは、金利が上昇した場合でも、それが毎月の返済額へ反映されるのは6年目からとするルールです。

たとえば三菱UFJ銀行では、10月1日を1回過ぎるごとに1年と数え、5回目の10月1日の金利で見直した返済額を、翌年1月以降の最初の返済分から使います。

3,000万円・35年・年1.0％で借りた直後に金利が年1.5％へ上がった場合の、1回目の返済の内訳は次のとおりです。

金利	毎月の返済額	うち利息	うち元金
年1.0％のまま	84,686円	25,000円	59,686円
年1.5％へ上昇	84,686円	37,500円	47,186円

125％ルール｜増えるときも今の返済額の1.25倍まで

125％ルールは、5年ごとの見直しで返済額が増える場合の上限を定めたものです。

新しい返済額は、それまでの返済額の125％を超えません。

先ほどの例で計算し直した93,396円は、84,686円の125％にあたる105,858円より少ないため、そのまま新しい返済額になります。

この例の5年間で減る元金は約63万円で、年1.0％のままなら約367万円減るのと比べると、元金の減り方が大きく遅くなります。

※仕組みを確かめるための計算で、金利がここまで上がると見込んでいるわけではありません。

未払い利息｜利息が返済額を超えると翌月以降へ持ち越される

金利がさらに上がり、毎月の利息が返済額を超えると、払いきれない利息は「未払い利息」として翌月以降へ繰り延べられます。

5年ルール・125％ルールがないローンもある

5年ルールと125％ルールは、変動金利の元利均等返済で、銀行が採用している場合に使われるルールです。

元金均等返済で借りている場合

元金均等返済は、毎月返す元金を一定にして、その月の利息を足して支払う返し方です。

この返し方には5年ルールも125％ルールもないため、新しい金利が適用されると利息の分だけ返済額が増えます。

ルールを採用していない銀行で借りている場合

銀行によっては、どちらのルールも採用していません。

短期プライムレートが上がった日と返済額が変わる日は別｜メガバンク3行の例

短期プライムレートが上がった日に、住宅ローンの金利と返済額が同時に変わるわけではありません。

例として、2026年9月に日本銀行が政策金利（誘導する短期の金利）を1.25％程度へ引き上げたあと、メガバンク3行が短期プライムレートを年2.375％から年2.625％へ引き上げると決めた件を見てみます。

銀行・金利の種類	短期プライムレートが上がる日	借入中の変動金利の見直し	返済への反映
三菱UFJ銀行（毎月型）	2026年11月2日	基準日は2026年12月1日、新しい金利は2027年1月の返済日の翌日から	2027年2月の返済分から
三菱UFJ銀行（年2回型）	2026年11月2日	基準日は2027年4月1日、新しい金利は2027年6月の返済日の翌日から	2027年7月の返済分から
みずほ銀行	2026年11月2日	2027年4月1日までの改定を反映	2027年7月の返済分から
三井住友銀行	2026年11月9日	次の見直し基準日は2027年4月1日	借入先の案内で確かめる

※借入中の変動金利の例で、みずほ銀行は2027年3月31日までに借りた場合の案内にもとづきます。提携ローンや古い契約では、見直しのルールが異なる場合があります。

三菱UFJ銀行とみずほ銀行の例では、同じ0.25％の引き上げでも、返済に反映されるまでの期間に約3か月から約8か月までの開きがあります。

さらに、ここでの反映は新しい金利で利息を計算し始めるという意味で、5年ルールのあるローンでは返済額そのものは次の見直しまで変わりません。

新しい金利と返済額は、借入先から届く案内で確かめられます。

三菱UFJ銀行の場合、この引き上げが反映された「ご返済のお知らせ」は、毎月型で2027年1月上旬頃、年2回型で2027年5月上旬頃に発行されます。

日本銀行の利上げが住宅ローンに届くまでの流れは、次の記事で順を追って確かめられます。

変動金利で借りている人は4人に3人｜固定金利との差

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、2025年4月から9月に住宅ローンを利用した人のうち、変動金利を選択した方は75.0％です。

所定の期間のみ固定金利を選択できる固定期間選択型（※）の14.9％を含めると、約9割になります。

※固定期間終了時点の金利水準で金利が再設定されるため、金利変動の影響を受けます。

変動金利の住宅ローンは金利上昇リスクがある一方で、金利水準が低い特徴があります。

固定金利のシミュレーション

固定金利への乗り換え（もしくは新規で固定金利の借り入れ）を検討している方向けに、固定金利との差も見ておきます。

全期間固定金利のフラット35は、2026年11月の最も多い金利が、返済期間21〜35年・融資率9割以下で年3.81％、9割超で年3.92％です。

融資率は、物件の価格などに対する借入額の割合で、金利は金融機関ごとに異なります。

年3.81％・35年の毎月の返済額を、変動金利の年1.0％・年2.0％と比べると次のとおりです。

借入額	変動 年1.0％	変動 年2.0％	固定 年3.81％	年1.0％との毎月の差
2,000万円	56,457円	66,253円	86,290円	29,833円
3,000万円	84,686円	99,379円	129,435円	44,749円
4,000万円	112,914円	132,505円	172,580円	59,666円
5,000万円	141,143円	165,631円	215,725円	74,582円

そのため、「金利が上昇したから変動金利から固定金利へ乗り換えよう」と決める前に、返済額がいくら増えるかをこの表で確かめましょう。

金利タイプを変更できるかどうかや手続きは銀行によって異なり、切り替え後の金利は変更時点の水準で決まります。

なお、新規借入でペアローンを組むケースであれば、夫婦で変動金利と固定金利に分けて借り入れる方法もあります。

固定期間選択型の仕組み

2年、3年、5年、10年……のように、借り入れから所定の期間金利が固定されるのが固定期間（固定金利）選択型です。

何年固定するかの期間は、銀行、もしくは住宅ローンごとに異なりますが、固定金利期間が終了したら、その時点の金利水準で新たな金利を決定します。

金利タイプは変動金利に切り替わるケースもあれば、再度固定期間を選択できるケースもあります。

変動金利の見通しと、いま確かめておきたいこと

変動金利がこの先どこまで上がるかは、誰にも断定できません。

これまでの動きを見ると、メガバンクの短期プライムレートは、2026年に入ってからの引き上げで年1.875％から年2.625％になります。

金利のニュースを見たら確かめる3つのこと

金利のニュースを見たときは、次の3つを確かめると自分への影響が分かります。

• 今の適用金利、残高、残りの返済期間
• 金利の見直し時期と、5年ルール・125％ルールの有無
• 金利が1％上がったときの返済額と、家計で払えるかどうか

残高と金利は「ご返済のお知らせ」や返済予定表で、ルールは契約書や銀行の案内で確かめられます。

返済が増えそうなときの選択肢

返済が苦しくなりそうなことが事前に分かれば、家計を見直すことや、繰上返済を検討するなどの対応がとれます。

繰上返済は手元のお金を残せるときに考える

繰上返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。

金利タイプの変更や借り換えは諸費用まで含めて比べる

金利タイプの変更や他の銀行への借り換えは、新しい金利だけでなく、手数料や保証料などの諸費用を含めて比べます。

金利や残りの返済期間によっては返済額が増えることもあるので、変更後の毎月の返済額と総返済額を計算してから判断しましょう。

返済が苦しいときは早めに借入先へ相談する

返済がどうしても苦しいときは、早い段階で借入先の銀行に相談することもできるでしょう。

返済が遅れる前であれば、返済条件の変更を相談できる場合があります。

まとめ　返済額を見える化して金利上昇に備えよう

変動金利を選択している方にとって、金利上昇はデメリットしか感じないかもしれません。

しかし、5年ルールのある住宅ローンであれば、適用金利が上昇したとしてもそれが返済額に反映されるまでには少し間が空きます。

その間に元金の減りは遅くなりますが、増える返済額を前もって計算して備える時間があるとも言えます。

そのため、返済額がどの程度増えるのかをシミュレーションし、家計への影響に応じた備えを行いましょう。