住宅ローン控除はいつまで利用できる？【2030年入居分まで延長が成立｜2025年までとの違い】

「住宅ローン控除は2030年までと聞くけれど、自分が買う家だと何年使えるのか分からない」

と迷ってしまうのは、制度の対象となる「入居期限」と実際に控除を受けられる「控除期間」が別物であり、さらに住宅の種類によって適用条件が分かれているためです。

そして、何年間・最大いくらまで控除が受けられるかは、主に

• 入居する年
• 新築・中古といった住宅の区分と省エネ性能
• 床面積とご自身の所得

の3つで決まります。

住宅ローン控除は2030年12月31日までの入居が対象｜控除はその年から13年または10年続く

住宅ローン控除の「いつまで」には、2つの意味があります。

1つは「いつまでに住み始めれば対象になるか」という入居の期限で、2030年12月31日に設定されています。

もう1つは「いつまで控除を受け続けられるか」という控除期間で、住み始めた年の分から13年間または10年間続きます。

入居の期限は「住み始めた日」で判定する｜2026年3月31日に延長が成立

入居期限の基準となるのは、売買契約日や引渡し日ではなく、実際に住み始めた日です。

税法上はこの日を「居住の用に供した日」と呼び、2030年12月31日までに該当すれば対象となります。

2026年1月1日〜2030年12月31日の入居分に対する適用延長は、2026年3月31日に所得税法等の改正法および地方税法等の改正法が国会で成立したことで正式に決定しました。

見込みや予定ではなく、法的に確定した制度です。

一方で、2031年以後に入居する分については、現行法が定める対象期間には含まれていません。

控除が続くのは入居した年から13年または10年｜最後の年分の早見

控除は、住み始めた年の分から数えて13年間または10年間続きます。

13年か10年かは住宅の区分や省エネ性能によって決まるため、次の章の表で確かめられます。

入居した年ごとに、控除を受けられる最後の年分を整理すると次のようになります。

なお「年分」とは、所得税を計算する1月1日から12月31日までの1年間を指します。

入居した年	控除期間13年の最後の年分	控除期間10年の最後の年分
2026年	2038年分	2035年分
2027年	2039年分	2036年分
2028年	2040年分	2037年分
2029年	2041年分	2038年分
2030年	2042年分	2039年分

※入居した年の分を1年目として計算しています。2025年以前に入居した場合も、入居した年の分から同様に数えます。

つまり、2030年は控除が終わる年ではなく、制度の対象となる入居期限を意味しています。

ただし、期間の途中であっても、その住宅に住まなくなった年や、その年の所得が条件を超えた年は控除を受けられません。

詳しい所得の条件については、後述の床面積・所得を解説しているパートで説明します。

2026〜2030年入居の借入限度額と控除期間｜新築・買取再販・中古で分かれる

2026年から2030年に入居する場合、控除の上限と期間は、住宅の取得方法（新築・買取再販住宅・通常の中古住宅）と、省エネ性能の区分の組み合わせによって決まります。

自分の住宅がどれに当たるか｜新築・買取再販・通常の中古と省エネ性能の見分け方

住宅の区分は、「取得方法」と「省エネ性能」の2つの要素で決まります。

住宅の区分の取得方法

まず取得方法については、以下の

• 新築等：住宅を新しく建てた場合や、建築後にまだ誰も居住していない住宅（建売住宅や新築分譲マンションなど）を取得した場合
• 買取再販住宅：宅地建物取引業者（不動産会社）が一定のリフォームを行い、業者が取得してから2年以内に販売した中古住宅を購入した場合
• 通常の中古住宅：買取再販住宅に該当しない、すでに人が居住したことのある住宅を購入した場合

の3つに分かれます。

通常の中古住宅が適用される条件

一方、通常の中古住宅は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたこと、またはそれより前の建物であれば耐震基準に適合している証明書等があることが条件です。

リフォーム済みの中古住宅を検討しているなら、買取再販住宅の要件を満たしているかを販売元の不動産会社に確認しておきましょう。

要件を満たすかどうかによって、長期優良住宅などの認定を受けた住宅（認定住宅）の借入限度額が1,000万円も変わります。

省エネ性能の区分について

次に、省エネ性能の区分についてです。

住宅の断熱性能のレベルを示す「断熱等性能等級」や、冷暖房・給湯などで消費するエネルギーの少なさを示す「一次エネルギー消費量等級」などによって区分され、性能が高い順に以下の

• 認定住宅：認定長期優良住宅や認定低炭素住宅に該当し、認定通知書などで証明される住宅
• ZEH水準省エネ住宅：断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上であることが証明された住宅
• 省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級4以上、かつ一次エネルギー消費量等級4以上であることが証明された住宅
• その他の住宅：上記3つの区分に該当しない住宅

の4つに分かれます。

区分別の借入限度額と控除期間｜2026〜2030年入居の早見表

2026年から2030年に入居した場合の借入限度額と控除期間を、取得方法と省エネ性能の組み合わせで整理すると次のようになります。

各年の控除額は、年末のローン残高（借入限度額まで）に0.7%を掛けて計算します（詳しくは控除額の章で説明します）。

なお、表内の（ ）内の金額は、子育て世帯や若者夫婦世帯（特例対象個人）が上乗せ措置を利用する場合の借入限度額であり、すべての世帯に一律で適用される金額ではありません。

省エネ性能の区分	新築等	買取再販住宅	通常の中古住宅
認定住宅（認定長期優良・認定低炭素）	4,500万円（5,000万円）・13年	4,500万円（5,000万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年
省エネ基準適合住宅	2026・2027年入居：2,000万円（3,000万円）・13年 2028〜2030年入居：原則対象外	2,000万円（3,000万円）・13年	2,000万円（3,000万円）・13年
その他の住宅	原則対象外	2,000万円・10年	2,000万円・10年

※（ ）内は特例対象個人が上乗せ措置を利用する場合の借入限度額です。新築等の省エネ基準適合住宅およびその他の住宅には建築確認の時期による例外規定があり、詳細は新築の制限に関する項目で説明しています。出典：国税庁「No.1211-1」「No.1211-2」「No.1211-3」（2026年4月1日現在法令等、確認日：2026年10月5日）

この早見表から把握しておきたい重要な相違点は、以下の

の3つです。

1年間に控除できる上限額（控除限度額）は、借入限度額に0.7%を掛けた金額です。

早見表の借入限度額ごとに計算すると、次のようになります。

• 借入限度額5,000万円：年間最大35万円
• 借入限度額4,500万円：年間最大31.5万円
• 借入限度額3,500万円：年間最大24.5万円
• 借入限度額3,000万円：年間最大21万円
• 借入限度額2,000万円：年間最大14万円

これらはあくまで年間に控除できる最大額であり、実際に軽減される税額は、年末時点のローン残高やその年に納める所得税額・住民税額などによってこれより少なくなることがあります。

また、1年あたりの控除上限が同額であっても、控除期間が13年か10年かによって、控除を受けられる年数に3年間の差が生じます。

省エネ基準適合住宅以上の性能があるかで受けられる期間が変わる

たとえば年末残高が2,500万円の場合で、通常の中古住宅である「その他の住宅」と、2026年入居の新築の省エネ基準適合住宅（上乗せなし）を比較してみましょう。

どちらも1年間に控除できる最大額は「2,000万円×0.7%＝14万円」で同じですが、受けられる期間は前者が10年間、後者は13年間続きます。

通常の中古住宅であっても、省エネ基準適合住宅以上の性能があることを証明できれば、控除期間は13年に延びます。

新築は入居年・建築の時期・立地によって対象外になる場合がある

新築等の住宅には、買取再販住宅や通常の中古住宅にはない3つの制限が設けられています。

これらはいずれも入居する年や建築の時期、建てる場所によって決まるため、契約の前に自分の住宅が当てはまるかを確かめられます。

省エネ基準適合住宅は2028年以後の入居で原則対象外

新築の省エネ基準適合住宅は、2026年または2027年に入居すれば、借入限度額2,000万円（子育て世帯等の上乗せ適用時は3,000万円）・控除期間13年で住宅ローン控除を受けられます。

しかし、2028〜2030年に入居する場合は、原則として控除の対象外となります。

なお、この例外枠には子育て世帯等の上乗せ措置はなく、控除期間も13年間ではなく10年間となる点に注意が必要です。

この例外措置を利用する場合は、建築確認の時期を示す確認済証や検査済証の写し、あるいは建築年月日が分かる家屋の登記事項証明書を確定申告時に添付して提出します。

省エネ基準を満たさない新築（その他の住宅）は原則対象外

省エネ基準を満たさない新築の「その他の住宅」は、2024年以後の入居では原則として控除の対象外です。

例外として、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または2024年6月30日までに建築された住宅に限り、借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除を受けられます。

2028年以後に入居する災害レッドゾーン内の新築は対象外

2028年以後に入居する場合、災害リスクが特に高い区域（災害レッドゾーン）に建てられた新築住宅は住宅ローン控除の対象外となります。

建築後にまだ誰も居住していない住宅（新築建売住宅など）を購入する場合も同様に対象外です。

災害レッドゾーンに該当するのは、以下の

の5つです。

一方、本人や配偶者、2親等以内の親族が5年以上居住している（または居住していた）住宅を建て替える場合（特定建替え）は、この立地制限の対象から外れます。

また、通常の中古住宅や買取再販住宅の購入、リフォーム工事を行う場合にも、この制限は適用されません。

床面積・所得・子育て世帯等の条件｜40㎡台と上乗せには追加の条件がある

購入する住宅が対象区分に当てはまっていても、床面積・所得・借入などの要件を満たしていなければ控除は受けられません。

どの区分にも共通する主な要件は、

• 床面積が原則50㎡以上で、その2分の1以上を自己の居住用に使うこと
• 控除を受ける年の合計所得金額（額面の年収とは異なり、税金の計算に用いる所得の合計額）が2,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上の分割返済契約になっていること

の3点です。

また、借入先にも条件があります。

勤務先からの無利子または金利0.2%未満の融資や、親族・知人からの借入は控除の対象外です。

住宅の購入先や、以前の住まいの売却についても条件があります。

生計を一にする（家計を同じくする）親族などから買い取った住宅や、贈与により取得した住宅は、控除の対象になりません。

床面積は登記の面積で50㎡以上が原則｜40㎡台は合計所得金額1,000万円以下の年だけ

床面積の条件は原則50㎡以上で、登記事項証明書に記載された床面積で判定します。

40㎡以上50㎡未満の住宅における適用条件

40㎡以上50㎡未満の住宅についても、控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下であれば対象になります。

2026年以後に入居する場合は、新築等・買取再販住宅・通常の中古住宅のいずれでもこの特例を利用できます。

控除を受けられる条件のまとめ

床面積と合計所得金額の組み合わせによって控除を受けられるかどうかをまとめると、次のとおりです（2026年以後に入居する場合の判定です）。

床面積	合計所得金額1,000万円以下	1,000万円超2,000万円以下	2,000万円超
50㎡以上	対象（上乗せも使える）	対象（上乗せも使える）	その年は対象外
40㎡以上50㎡未満	対象（上乗せは使えない）	その年は対象外	その年は対象外

※「上乗せも使える」は、特例対象個人に該当し、上乗せのある住宅区分の場合。新築の「その他の住宅」の40㎡台は、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件に限る。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ｜入居した年の12月31日時点で判定する

表の（ ）内にある上乗せを受けられるのは、税法上で「特例対象個人」と呼ばれる方です。

特例対象個人に該当するのは、

のいずれかです。

年齢や配偶者・扶養親族の有無は、入居した年の12月31日時点の状況で判定します。

子育て世帯といっても単に子どもがいるだけでは不十分で、その年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいるかどうかで判断されます。

上乗せによってどれだけ違いが出るかは、年末残高が借入限度額を超えているかどうかで決まります。

たとえば、2026年に新築のZEH水準省エネ住宅へ入居し、年末残高が4,000万円の場合で考えてみましょう。

その年に控除できる額は、上乗せなしなら3,500万円×0.7%＝245,000円ですが、上乗せありなら4,000万円×0.7%＝280,000円となります。

なお、年末残高が3,500万円以下であれば、上乗せがあっても控除額に差は出ません。

控除額は「年末残高等×0.7%」で計算する｜計算上の控除額と実際に軽くなる税額は違う

住宅ローン控除は、所得税額から直接差し引かれる「税額控除」です。

所得から差し引く「所得控除」とは異なり、控除できる金額の分だけ税金そのものが直接安くなります。

控除額の計算式｜年末残高等・借入限度額・0.7%の関係

1年あたりの控除額は、次の計算式で求めます。

控除できる額 ＝ 年末残高等（借入限度額まで）× 0.7%

「年末残高等」は12月31日時点の残高と取得価格の少ない方

「年末残高等」とは、その年の12月31日時点における住宅ローンの残高を指します。

ただし、住宅の取得価格から補助金などを差し引いた金額の方が少なければ、その金額を基準に計算します。

差し引く対象となるのは、国や自治体から受け取った補助金や、親などから住宅取得資金の贈与を受けて非課税の特例などを適用した金額です（なお、計算結果に100円未満の端数がある場合は切り捨てます）。

補助金を受けた場合の計算例

補助金を受けた場合の例を挙げます。

2026年に新築のZEH水準省エネ住宅（上乗せなし）へ入居し、取得価格2,800万円、国の補助金100万円、年末残高2,900万円と仮定します。

この場合、「2,800万円−100万円＝2,700万円」となり、年末残高よりも少なくなります。

したがって、低い方の2,700万円を基準とし、「2,700万円×0.7%＝189,000円」がその年の控除額となります。

控除額を見積もる際は、

の3つを比較し、最も小さい金額に0.7%を掛けると考えると迷わずに済みます。

所得税から引ききれない額は住民税から差し引かれる

所得税から控除しきれなかった金額は、翌年度の住民税から差し引かれます。

2026〜2030年に入居した場合、住民税から控除できる上限額は、その年の所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）です。

課税総所得金額等とは、所得から各種の所得控除を差し引いた、税率を掛ける前の金額を指します。

単年の試算例｜所得税と住民税で使い切れる場合・使い切れない場合

0.7%を掛けて算出した控除額を全額使い切れるかどうかは、その年の所得税額によって異なります。

ここでは、同じ住宅・同じ年末残高で所得税額のみが異なる2つのケースを、次の仮定条件のもとで試算してみます。

前提条件は、

という条件です。

この前提において控除できる額は、「3,000万円×0.7%＝21万円」となります。

項目	例1	例2
課税総所得金額等	247万5,000円	160万円
所得税額（控除前）	15万円	8万円
控除できる額	21万円	21万円
所得税から引かれる額	15万円	8万円
所得税で引ききれない額	6万円	13万円
住民税から引ける上限	9.75万円	8万円
住民税から引かれる額（2027年度）	6万円	8万円
実際に軽くなる税額	21万円	16万円
使われない額	0円	5万円

※仮定の条件に基づく試算例です。所得税額は国税庁の「所得税の速算表」をもとに計算しています（例1：247万5,000円×10%−9万7,500円、例2：160万円×5%）。住民税から控除できる上限額は課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）で、例1は算出額の12万3,750円が上限を超えるため9.75万円が適用されます。

自分の所得税額は源泉徴収票で確かめる

ご自身の所得税額の目安は、勤務先から受け取る源泉徴収票で確認できます。

給与のほかに所得がない会社員であれば、住宅ローン控除を受ける前年の「源泉徴収税額」を見れば、控除前の所得税額（復興特別所得税を含む）の概算が分かります。

また、「給与所得控除後の金額（調整控除後）」から「所得控除の額の合計額」を差し引いた金額が、住民税の控除上限額を計算する際に用いる課税総所得金額等の目安となります。

借入額は控除額ではなく返済できる額で決める

借入額を決める際は、控除額の大きさに惑わされるのではなく、「控除がなくても無理なく返済できる金額」を優先して設定することが大切です。

たとえば借入額を1,000万円増やしたとしても、控除によって増える減税額は年間最大7万円（1,000万円×0.7%）にとどまり、増やした1,000万円は利息と合わせて返済していかなければなりません。

住宅ローン控除はあくまで返済計画にゆとりを持たせるための補助的なものと捉えておくことで、将来的に収入や金利が変動した際にも慌てずに済みます。

手続きは初年度が確定申告、2年目以後は年末調整｜必要書類と年末残高の受け取り方

住宅ローン控除を受けるには、初年度に必ず自分自身で確定申告を行わなければなりません。

会社員などの給与所得者であれば、2年目以後は勤務先の年末調整で控除を受けられますが、初年度から会社任せで自動的に適用されるわけではない点に注意が必要です。

初年度は確定申告で申請する

確定申告とは、1年間の所得とそれに応じた税額を自分で計算し、税務署に申告する手続きのことです。

住宅ローン控除を受ける最初の年は、確定申告書に必要書類を添えて、自宅の住所地を管轄する税務署へ提出します。

申告の期限は申告義務があるかどうかで分かれる

申告の期限は、もともと確定申告を行う義務があるかどうかによって分かれます。

もともと確定申告をする義務がある人は、原則として入居した翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

一方、確定申告の義務がない会社員などの給与所得者は、入居した年の5年後の12月31日まで申告できます。

自分に申告義務があるか分からないときや、期限を過ぎてしまったときは、源泉徴収票などを持参して所轄の税務署に相談してみましょう。

初年度にそろえる書類

初年度の確定申告で添付する書類は、どの住宅にも共通して必要なものと、住宅の区分に応じて追加するものに分かれます。

どの住宅にも共通して必要な書類

共通して必要となる書類は、

です。

土地の購入にも住宅ローンを利用した場合は、土地の登記事項証明書や売買契約書の写しなども必要になります。

住宅の区分に応じて追加する書類

住宅の区分によっては、追加の書類が必要です。

認定住宅なら認定通知書の写しなど、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅なら住宅省エネルギー性能証明書か建設住宅性能評価書の写しを添付します。

2026年以後に入居する新築の省エネ基準適合住宅であれば、一定の要件を満たす検査済証の写しでも証明できます。

申告書類では、ZEH水準省エネ住宅を「特定エネルギー消費性能向上住宅」、省エネ基準適合住宅を「エネルギー消費性能向上住宅」と表すことがあります。

新築の「その他の住宅」や、2028年以後に入居する新築の省エネ基準適合住宅では、建築確認の時期を示す確認済証・検査済証の写しか、建築された日が分かる登記事項証明書も添付します。

調書方式なら添付書類の一部を省略できる

また、借入先の金融機関が年末残高の情報を税務署へ提出する「調書方式」に対応していて、その金融機関に「住宅ローン控除の適用申請書」を出している人は、年末残高等証明書の添付が不要です。

売買契約書や工事請負契約書の写しも、計算明細書にその旨を記載すれば一部を省略できます。

省略した契約書は、後から税務署に提出や提示を求められることがあるため、申告期限から5年間は手元に保管しておきましょう。

2年目以後は年末調整｜調書方式と証明書方式で受け取る書類が変わる

会社員などの給与所得者は、2年目以後は勤務先の年末調整で控除を受けられます。

証明書方式で勤務先に出す書類

年末調整では、税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から届く年末残高等証明書を勤務先に提出します。

この従来の方法を「証明書方式」といいます。

調書方式では税務署から年末残高の情報が届く

一方、初年度の書類でも触れた「調書方式」は、金融機関が年末残高の情報を税務署に提出し、税務署から本人へ年末残高の情報が届く仕組みです。

調書方式で適用申請書を出した人は、2年目以後の年末調整でも、年末残高等証明書を自分で提出する必要がありません。

借入先が調書方式に対応していない場合は、従来どおり金融機関から届く年末残高等証明書を提出します。

全員が証明書を出さなくてよくなったわけではありません。

2025年以前に入居した人の条件｜入居した年の借入限度額と期間で控除が続く

2025年以前に入居した場合は、入居した年当時の条件のまま控除が適用され続けます。

2026年以後の入居から導入された「通常の中古住宅の控除期間13年への延長と借入限度額の上乗せ」や、「買取再販住宅・通常の中古住宅を対象とした40㎡台の緩和特例」は、過去にさかのぼって適用されることはありません。

2022〜2025年入居の借入限度額と控除期間｜2026年以後の入居との違い

2022〜2025年に入居した場合における借入限度額と控除期間は、以下のとおりです。

省エネ性能の区分	新築等・買取再販住宅（2022・2023年入居）	新築等（2024・2025年入居）	買取再販住宅（2024・2025年入居）	通常の中古住宅（2022〜2025年入居）
認定住宅（認定長期優良・認定低炭素）	5,000万円・13年	4,500万円（5,000万円）・13年	4,500万円（5,000万円）・13年	3,000万円・10年
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円・13年	3,500万円（4,500万円）・13年	3,500万円（4,500万円）・13年	3,000万円・10年
省エネ基準適合住宅	4,000万円・13年	3,000万円（4,000万円）・13年	3,000万円（4,000万円）・13年	3,000万円・10年
その他の住宅	3,000万円・13年	原則対象外（2023年末までに建築確認、または2024年6月30日までに建築なら2,000万円・10年）	2,000万円・10年	2,000万円・10年

※（ ）内は特例対象個人が上乗せ措置を利用する場合の借入限度額。出典：国税庁「No.1211-1」「No.1211-2」「No.1211-3」（2026年4月1日現在法令等、確認日：2026年10月5日）

2026年以後の入居と比べた場合、この時期の条件で大きく異なるのは、

• 通常の中古住宅は省エネ性能にかかわらず控除期間が一律10年で、上乗せ措置がないこと
• 上乗せ措置を受けられるのが、2024・2025年に入居した新築等および買取再販住宅（認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）に限られること
• 床面積40㎡以上50㎡未満の緩和特例を利用できるのは新築等のみ（建築確認の時期などの要件あり）で、買取再販住宅や通常の中古住宅は50㎡以上が必要となること

という3点です。

控除が続く最後の年分と住民税から引ける上限

控除を受けられる最終年分も、入居した年の制度で定められた期間に基づいて計算します。

2022〜2025年に入居した場合、控除期間13年であれば2034〜2037年分まで、10年であれば2031〜2034年分まで控除が続きます。

所得税から控除しきれない場合に住民税から差し引ける上限額は、2022〜2025年に入居した場合も年額最高9.75万円です。

控除率も同様に0.7%となっており、2022年度の税制改正で従来の1%から引き下げられた水準が適用されています。

【Q&A】住宅ローン控除の疑問に答える

最後に、入居のタイミングや控除期間中の所得制限、2年目以後の手続きなど、迷いやすいポイントをQ＆A形式で整理します。

終わりに｜入居年と住宅の区分を確かめ、初年度の確定申告に備える

住宅ローン控除は2030年12月31日までに入居した住宅が対象で、控除期間は入居した年から最長13年（または10年）です。

控除を受けられる期間や限度額を左右するのは、主に次の

の4点です。

なお、計算した控除額がすべてそのまま戻ってくる（還付される）とは限らない点にも注意しましょう。