個人事業主の住宅ローン審査は「準備」が大切。必要書類と返済負担率、落ちる原因と対策

「個人事業主だから住宅ローンは組めない…？」――そんな不安を抱えてはいませんか？

確かに、会社員と比べれば収入の継続性や安定性を厳しくチェックされるため、審査のハードルが高く感じられるのは事実です。また、提出すべき必要書類が多く、金融機関による確認も細かくなりがちです。

とはいえ、事前審査で手戻りが起きやすいのは、車のローンやカードの分割払いなどの他債務も含めた返済負担率の見落としや、必要書類の年数不足など、準備で防げる可能性がある部分です。[1]

一方で、信用情報や税の納付状況、申告内容の変動、物件条件など準備だけでは左右できない要素もあります。

本記事では、住宅金融支援機構や各金融機関の公開資料を突き合わせ、個人事業主の方が「何を」「どの順番で」用意すればスムーズに審査が進むのか、その具体的な手順を整理しました。

なお、税務（経費・家事按分）の具体的な計算や仕訳について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

本記事は一般的な情報提供を目的としています。審査基準は金融機関や商品、個別の状況によって異なり、通過を保証するものではありません。詳細は必ず各金融機関の案内をご確認ください。[2]

審査前の最短ルート（5ステップ）

すぐに住宅ローンの審査を受けたいという方は、事前審査での手戻りを防ぐため、まずは次の5ステップで現状を確認しましょう。各ステップの根拠と注意点は後ほど詳しく解説します。

この一連のアクションで『漏れをなくすこと』が、事前審査の手戻りを減らし、審査手続をスムーズに進めるための第一歩になります。[1][2][4]

結論：審査の肝は「所得」「返済負担率」「書類の整合性」

なぜ先ほどの5ステップが重要なのか。それは、銀行側が審査で重視する「3つの肝」をクリアするためです。

具体的には以下の3点が審査の肝となります。

この3点を正しく把握するために、まずは混乱しやすい「用語の定義」を整理しましょう。

年収・売上・所得を混同しない

個人事業主の場合、審査で「年収」として扱われるのは売上ではありません。経費を差し引いたあとの「所得」です。

節税のために経費を多く計上し、所得を低く申告している場合は、借入可能額が少なくなってしまう可能性があります。

審査で見られるのは、あくまで確定申告書や納税証明書などで確認できる数字です。 売上ではなく、申告書上の「所得」を前提に準備を進めましょう。
※住宅ローン審査のために不適切な申告を行うことは避け、経費計上や家事按分は事業実態に即して適正に処理してください。

返済負担率は住宅ローン以外も合算で考える

住宅金融支援機構の基準では、総返済負担率は以下のように定義されています。

返済負担率の計算式 （すべての借入の年間合計返済額 ÷ 年収）× 100 ＝ 返済負担率（％）[1]

ここでいう「すべてのお借入れ」には、以下が含まれます。

なお、フラット35の「全てのお借入れ」の定義では、携帯電話端末の割賦購入に係る分割代金は含める必要がないとされています。[1]
※民間ローンでは扱いが異なる可能性があるため、判断は金融機関に確認してください。

フラット35の総返済負担率の基準（目安）

年収基準	総返済負担率の基準（目安）
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

※上表はフラット35の基準です。民間のローンは商品ごとに基準が異なるため、各金融機関での確認が必要です。[1][2]

必要書類：最初に「年数」と「範囲」を決める

個人事業主の書類準備は、会社員に比べて手間と時間がかかります。

審査をスムーズに進めるために、まずは「どの銀行が、何年分の書類を求めているか」を確認することから始めましょう。

個人事業主の審査に欠かせない2つの書類

個人事業主が住宅ローンの申込みをする際、特に重要になりやすい書類は次の2つです。

納税証明書は、原則として納税地を所轄する税務署で交付請求します。[12] e-Taxならオンラインで交付請求でき、窓口受取・郵送受取に加えて、電子ファイル（電子納税証明書）での取得も可能です。[11]

「2年分か、3年分か」の実例

必要書類の年数（何年分そろえなければいけないか）は、金融機関によって差があります。

金融機関（例）と必要書類の年数

金融機関（例）	確定申告書・付表	納税証明書（所得税）	注記
楽天銀行	直近2年分	直近2年分	記入漏れ・提出漏れで遅れる場合の明記あり [4]
三菱UFJ銀行（電子申込用PDF）	直近3年分	直近3年分	「全ページ（付表含む）」前提の記載あり [5]

※必要書類や必要年数は、同じ金融機関でも商品・申込方法・審査状況・改定により変わる場合があります。本表は各社公開資料の記載に基づく例であり、申込み前に必ず最新の公式案内で確認してください。

このように銀行によって要件が異なるため、現在の自分の実績で申し込める候補から選ぶのが効率的です。

提出漏れ・不備による遅延を防ぐ

不備のある書類提出は、審査結果が出るまでの時間を大幅に遅らせるリスクがあります 。

審査の過程で追加書類の提出を求められるケースも想定されます。「年数を確認する」「全ページ揃える」「記入漏れをなくす」という3点を徹底することが、スムーズな融資実行への近道となります。[2][4][5]
※金融機関によっては、記入漏れ・提出漏れがあると審査手続きが遅れる可能性がある旨を案内しています。

借入可能額の目安｜「返せる設計」を最優先にする

「いくら借りられるか」は、金利・返済期間・他の負債状況によって変動します。ご自身にとって無理のない借入額を把握するためには、以下の流れで「逆算」することが有効です。

1．見落としを消してから「借入レンジ」を出す

いきなり物件価格を見るのではなく、まずはご自身の足元を固めることから始めましょう。

2．公的シミュレーションの活用

住宅金融支援機構が提供するシミュレーションツールは、資金計画の第一歩として活用しやすい方法の一つです。

まずは概算で「当たり」を付け、その後に金融機関の事前審査で精度を高める流れが最短ルートです。[9]

3．個人事業主のための「安全設計」

銀行が提示する「借入上限」は、あくまで「貸せる限界」に過ぎません。

「借入上限」よりも「返せる設計」を：

収入に波が生じやすい個人事業主は、「売上が落ちた月でも無理なく回る金額」を基準に据えることが、長期的な安心につながります。

団信（団体信用生命保険）｜「もしも」への備えと選択肢

資金計画と同時に検討すべきなのが、団信（団体信用生命保険）です。特に個人事業主は、自身が「事業の要」であるケースが多いため、保障の仕組みを正確に把握しておく必要があります。

団信の役割：家族と住まいを守るセーフティネット

団信は、加入者が死亡や所定の身体障害状態になった場合など、保障条件に該当したときに、保険金が債務の返済に充当され、以後の返済が不要となる仕組みです。

フラット35（新機構団信）：
加入者に万一のことがあった場合、住宅金融支援機構が生命保険会社から受け取る保険金で、残りの債務を弁済します。[7]

団信に加入しないという選択肢

健康上の理由や、すでに十分な生命保険に加入しているなどの事情で、団信に加入せずにローンを利用することも可能です。

申込みの流れ：事前審査を早く無駄なく進める

全体のスケジュールを把握し、手戻りなく審査を進めましょう。

全体のスケジュールを把握する

一般的な住宅ローンの手続きでは、まず事前審査が行われ、その承認後に本審査、契約へと進みます。

フラット35の場合、申込みから審査結果のお知らせまでは、一般的に1週間から2週間程度、場合によっては2週間を超える期間を要します 。[2][3]

全体のスケジュールを把握しておくことで、物件の引渡しまでの段取りを円滑に進めることが可能になります 。

事前審査と本審査の違い

審査段階	目的	主な内容（例）
事前審査	融資が可能かどうかの「目安」を早めに確認する	申告内容に基づく収入状況や他の借入状況、返済負担率など（金融機関により個人信用情報の確認を含む場合があります）
本審査	最終的な融資可否を判断する	確定申告書などの提出書類の精査、物件条件（担保評価を行う場合があります）、追加書類の確認など（団信の取扱い・確認方法は商品・金融機関により異なります）

審査の入り口でつまずかないためには、事前審査の申込みを行う前に、否決される要因を極力排除しておくことが重要です。[2]

事前審査の前に迷ったら「5ステップ」に戻る

事前審査で手戻りが起きる原因は、ほぼ「見落とし」と「書類不足」です。

迷ったら本記事冒頭の5ステップへ戻り、STEP1、STEP2、STEP5だけをもう一度見直してください。

これだけでも、少なくとも書類不備や見落としによる手戻りを減らせる可能性があります。[1][4]

落ちる原因と対策：多いのは「返済負担率」と「書類年数不足」

審査に通らなかった場合、その理由は開示されないのが一般的ですが、準備段階で意識することで、先回りして防げる可能性があります。

よくある「落ちる原因」と対策の手順

ポイントは、「見せ方」を工夫することではなく、「返済能力を正しく説明できる根拠」を積み上げることです。以下のどれかに当てはまる場合は事前に対策を行いましょう。

よくある落ちる・遅れる原因	対策の手順・アクション
返済負担率のオーバー	住宅ローン以外の借入（車・カードの分割等）を洗い出し、完済できるローンは完済して余裕を持たせる。[1]
書類の年数不足（2年/3年）	自分の実績年数（確定申告の回数）で申し込める金融機関を探す。（例：直近2年分でOKな銀行）[4][5]
確定申告書のページ欠け	付表や青色申告決算書を含め、「全ページ」のコピーを漏れなく指定された年数分用意する。[5]
記入・提出漏れによる遅延	提出前に不備がないか最終確認し、追加書類が発生してもすぐ対応できるよう準備しておく。[2][4]
借入希望額が高すぎる	借入希望額や頭金の割合を、現在の所得（売上ではなく所得）に合わせて現実的な計画に調整する。
信用情報（延滞・滞納・申込状況等）に懸念がある	自分の信用情報は本人開示で確認できる場合があるため、気になる点は申込み前に整理する。[15][16][17]
税の納付状況（未納・猶予中など）	納付状況が不明な場合は税務署等で確認し、必要に応じて専門家へ相談する。

※信用情報（ローンやクレジットの登録内容）は、指定信用情報機関の本人開示制度で確認できる場合があります。申込み前の不安が大きい場合は、本人開示で事実を確認し、延滞の解消や内容の訂正手続など必要な対応を検討してください。

単独での借入が難しい場合：収入合算・ペアローンを検討する

所得が基準に届かないなどの理由で単独で審査を通るのが厳しそうな場合、家族の収入を合算する手法も選択肢となります。

ご自身の状況に合わせて、手続きの負担やそれぞれの責任範囲から適した方法を選びましょう。[2][5]

よくある質問（Q＆A）

審査を前に、多くの個人事業主が抱く共通の悩みについて回答します。

まとめ｜「不透明さ」を解消すれば道は拓ける

個人事業主の住宅ローンに対する不安の正体は、審査基準や必要書類の「不透明さ」にあります。しかし、本記事で整理した通り、銀行が見ているポイントは意外とシンプルです。

最後に、審査通過の可能性を高めるためのアクションプランをまとめます。

個人事業主でも住宅ローンの利用は可能ですが、収入の見られ方や必要書類が会社員と異なるため、早めの準備が重要です。むしろ、3年前、2年前からの戦略的な準備こそが、理想の住まいを手に入れるための武器になります。

まずは、直近の確定申告書を手に取り、ご自身が「いくら借りられるのか」のシミュレーションから始めてみてください。その一歩が、マイホームへの確かな一歩となります。

免責と更新情報

本記事は一般的な情報提供を目的としており、審査通過や借入可否を保証するものではありません。審査基準・金利・必要書類は金融機関・商品・個別状況により異なります。必ず各金融機関および公的機関の案内をご確認ください。[2]

税務（控除・経費）や保険（団信）は個別事情で取扱いが変わるため、不安がある場合は税理士・FP等の専門家にご相談ください。[6][10]

出典一覧（公式優先）

[1] 住宅金融支援機構 FAQ「申込本人の収入の要件（総返済負担率の基準・計算式・全てのお借入れの定義・携帯端末割賦の除外・収入合算）」 https://jhffaq.jp/jhffaq/jhf/web/knowledge4320.html

[2] 【フラット35】融資手続・必要書類（流れ、共通書類、追加書類、必要書類は金融機関で異なる、団信に加入しない場合も利用可） https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/flow_kensetsu.html

[3] 【フラット35】FAQ「申込みから審査結果までの所要期間（一般的に1〜2週間、超える場合あり）」 https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge3262.html

[4] 楽天銀行 住宅ローン 必要書類一覧（直近2年分の例、提出漏れで審査が遅れる旨） https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/flow/document.html

[5] 三菱UFJ銀行 PDF「住宅ローン申込時の必要書類一覧表（電子申込用／2025年12月、直近3年分の例、ペアローン・収入合算注記）」 https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/pdf/omoushikomi.pdf

[6] 【フラット35】FAQ「新機構団信に加入しない（できない）場合の金利（−0.2%、保証型は要確認）」 https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge344.html

[7] 【フラット35】機構団信の説明（万一のとき保険金で完済＝債務弁済） https://www.flat35.com/danshin_menu/danshin/index.html

[8] 住宅金融支援機構 FAQ「団体信用生命保険に加入しない場合も住宅ローンを利用できる（返済義務が残る注意）」 https://jhffaq.jp/jhffaq/jhf/web/knowledge137.html

[9] 住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」 https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/

[10] 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ（初年度は提出書類を添付して確定申告が必要）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm

[11] e-Tax「納税証明書の交付請求（手続の案内・オンライン請求・受取方法）」
https://www.e-tax.nta.go.jp/tetsuzuki/shomei_index.htm

[12] 国税庁「納税証明書の交付請求手続（税務署への交付請求など）」
https://www.nta.go.jp/taxes/nozei/nozei-shomei/01.htm

[13] 国税庁「令和７年１月からの申告書等の控えへの収受日付印の押なつについて」
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/onatsu/index.htm

[14] フラット35 FAQ「一部分を店舗や事務所として利用するような住宅…は融資の対象になりますか」
https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge314.html

[15] 指定信用情報機関CIC「インターネットで開示する」
https://www.cic.co.jp/mydata/online/index.html

[16] 日本信用情報機構（JICC）「開示を申し込む」
https://www.jicc.co.jp/kaiji/

[17] 全国銀行個人信用情報センター「本人開示の手続き」
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/