個人事業主の住宅ローンは組める？所得で見る借入額と必要書類、銀行とフラット35の選び方

「節税してきた分、ローンで不利になるのかな・・・」

これまで丁寧に経費を計上して節税してきた人ほど、いざ家を買う段階になると「この確定申告の数字で返済能力を認めてもらえるだろうか」と不安になり、申告書の控えを前に手が止まってしまうのも無理はありません。

だからこそ、審査に通るかどうかを漠然と心配する前に、まずは現在の所得でいくら借りられ、悪い年でも返せるかを計算しておきたいところです。

個人事業主の住宅ローンで会社員と違うのは、見られる数字と年数

個人事業主だからといって、それだけで住宅ローンの対象から外れるわけではありません。

国土交通省による令和7年度の調査では、審査項目に回答した994機関のうち、雇用形態を理由に「自営業者は対象外」としていたのは7機関でした。

そのうえで会社員と異なるのは、審査で「見られる数字」と「見られる年数」の2点です。

見られるのは売上ではなく確定申告の所得金額

個人事業主の収入として審査で見られるのは、売上ではなく「所得金額」です。

たとえばフラット35（住宅金融支援機構と金融機関が提供する、全期間固定金利の住宅ローン）でも、給与のみの人の年収は「給与収入」の金額ですが、それ以外の人は事業所得などの「所得金額」が年収とみなされます。

銀行でも同様に、個人事業主の返済能力は一般に所得をもとに審査されます。

つまり、給与600万円の会社員と、売上600万円・経費200万円（所得金額400万円）の個人事業主では、同じ「600万円」でも審査で見られる額が200万円異なることになります。

1年だけでなく、3年分の所得を見られることが多い

審査で見られるのは前年1年分の所得だけとは限らず、銀行は確定申告書を3年分求める例が多くあります。

一方、フラット35の年収は原則として前年1年分の所得金額をもとに計算しますが、書類は前年と前々年の分を出します。

銀行の審査では、一般に3期（確定申告3回分）連続で黒字であることが求められ、過去3期の平均所得を見て判断されるといわれています。

個人事業主の住宅ローンは銀行とフラット35で条件が違う

個人事業主が申し込める借入先を見極める基準は、金利よりもまず、

• 営業年数（開業してからの年数）や所得に関する条件
• 団信（亡くなったときなどにローンの残りが保険で返される団体信用生命保険）に入らなくても利用できるか
• 自宅兼事務所でも借入の対象になるか

という3つのポイントです。

次の表は公開されている条件をまとめた一例であり、特定の金融機関への申し込みを推奨するものではありません。

確認日はいずれも2026年11月6日です。

種類と例	営業年数・所得の条件	団信	自宅兼事務所
フラット35	前の年に起業していれば申込可。1年の返済は年収（所得金額）400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下	入らなくても使える	住宅部分が全体の2分の1以上で、事務所は自分で使うなど。借入れは住宅部分だけ
りそな銀行（対面の例）	営業年数3年以上、前年の税込年収100万円以上、年収に占める返済の割合35％以内（2025年2月1日現在の商品概要説明書）	指定の団信に加入（入らない場合の扱いは申込先に確認）	店舗部分を併用するローンあり。家族の収入を合わせる形と団信なしは不可
ドコモSMTBネット銀行（ネットの例）	安定かつ継続した収入（2026年8月3日現在の商品概要説明書）	加入が条件	居住部分が2分の1以上で、店舗部分を自分で使う。土地と建物の全額が対象
auじぶん銀行（ネットの例）	前年度の申告所得200万円以上	加入が条件	居住割合にかかわらず不可
PayPay銀行（ネットの例）	前年度年収200万円以上（2026年11月5日現在）	加入が条件	店舗併用住宅を含め不可

このように、ネット銀行か対面の銀行かで一律に決まっているわけではなく、商品ごとに条件が異なります。

フラット35は基準が公開され、団信に入らなくても使える

フラット35の特徴は、借りられる額の基準が公開されていることと、完済するまで金利が変わらない全期間固定金利である点です。

2026年11月に借り入れる場合、借入期間21〜35年・融資率（購入価格に対する借入額の割合）9割以下であれば、取扱金融機関の中で最も多い金利は年3.81％となっています。

借入の基準には「総返済負担率（年収に占める年間ローン返済額の割合）」が用いられ、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下と定められています。

また、前の年に起業していれば申し込めるため、2026年に起業した人でも2027年1月から申し込みが可能です。

また、団信への加入は任意のため、健康上の理由で加入できない人でも利用可能です。

加入しない場合は金利が0.2％引き下げられますが、万一のときにローンは残ります。

銀行は金利の選択肢が広く、団信への加入が条件の商品が多い

銀行の住宅ローンは、返済期間中に金利が見直される「変動金利」も選べる点がフラット35との違いです。

たとえば三菱UFJ銀行の2026年11月1日現在の金利は、変動金利が年1.195％、31〜35年の全期間固定が年4.50％で、審査で変わることもあります。

個人事業主の住宅ローンの必要書類｜確定申告書と納税証明書は3年分が目安

個人事業主が住宅ローンを申し込む際は、会社員の源泉徴収票に代わり、確定申告書や納税証明書によって所得を証明します。

本人確認や物件の書類は会社員と同じです。

次の表は所得を証明する主な書類の例です（2026年11月6日時点）。

表中の「その1」などは納税証明書の種類を指しており、中身は表の後で説明します。

書類	フラット35	りそな銀行	ドコモSMTBネット銀行
確定申告書	写し（前年と前々年の所得を証明する書類として）	付表とともに3年分	収支内訳書・青色申告決算書を含む一式を3年分
税務署の納税証明書	所得金額用	その1・その2を3年分	その1・その2を3年分
そのほかの税の証明	審査上の理由で住民税納税証明書など	事業税納税証明書を3年分	保証会社（返済を保証する会社）の審査のときに、その3の2、市県民税・固定資産税の証明
ほかの借入れがあるとき	借入内容の申出書	返済予定表または残高証明書	返済予定明細表（ないときは残高と毎月の返済が分かる利用明細など）

納税証明書は「その1」「その2」で証明する中身が違う

納税証明書は税務署で発行される公的な書類で、証明する内容に応じて主に、

• その1：納めるべき税額、実際に納めた税額、未納の税額
• その2：所得金額
• その3：未納の税額がないことの証明

の3つに分かれています。

確定申告の前後は使える書類が変わる

申し込む月によって、提出できる書類の年が変わります。

フラット35では申込前年の公的証明書をもとに年収を確認しますが、1〜5月ごろは前年分の証明書がまだ発行されない時期のため、金融機関によって取り扱いが異なります。

個人事業主の住宅ローンはいくら借りられるか｜所得からの試算と節税の影響

借りられる額の目安は、基準が公開され、35年同じ金利のまま計算できるフラット35を物差しにすると、自分の所得金額から計算できます。

なお、次の試算はモデルケースであり、実在の人物や平均値ではなく、審査に通る額を示すものでもありません。

所得金額から計算した借入額の上限

所得金額に基準となる返済負担率（30％または35％）を掛けることで年間の返済上限額が分かり、そこから借りられる額の上限を逆算できます。

所得金額ごとの上限と、400万円の段差

たとえば所得金額が500万円の場合、基準の返済負担率は35％となるため年間返済額の上限は175万円となり、借入額の上限は約3,380万円の計算です。

所得金額	基準	1年の返済の上限	毎月の返済の上限	借入額の上限
300万円	30％	90万円	7万5,000円	約1,738万円
399万円	30％	119万7,000円	9万9,750円	約2,312万円
400万円	35％	140万円	11万6,667円	約2,704万円
500万円	35％	175万円	14万5,833円	約3,380万円
600万円	35％	210万円	17万5,000円	約4,056万円
700万円	35％	245万円	20万4,167円	約4,732万円

所得金額が400万円未満になると基準の割合が35％から30％へ下がるため、399万円と400万円では上限が約392万円違います。

これはフラット35の基準から計算した差で、銀行全般には当てはまらず、この差を埋めるために申告を変えるのも禁物です。

最初の例に戻ると、給与600万円の会社員の上限は約4,056万円で、売上600万円・経費200万円の個人事業主は約2,704万円なので、差は約1,352万円の計算です。

金利や返済年数を変更して試算したい場合は、フラット35公式サイトの返済額の計算が使えます。

借りたい額から必要な所得を逆算する

希望する借入額がすでに決まっている場合は、その基準を満たすために必要な所得金額を逆算することも可能です。

借入額	毎月の返済	基準に収まる所得金額
2,000万円	8万6,290円	約345万円
3,000万円	12万9,435円	約444万円
3,500万円	15万1,008円	約518万円
4,000万円	17万2,580円	約592万円
5,000万円	21万5,725円	約740万円

ただし、ここまでの額は計算上の上限で、無理なく返せる額とは別のものであり、悪い年の計算は後で示します。

希望する借入額に対して所得が足りない場合は、借入額を引き下げるか、配偶者の収入を合わせる形を比べましょう。

銀行の基準はフラット35と同じではない

銀行では同じ所得でも同じ額になるとは限らず、返済の割合を35％以内としながら、計算は銀行所定のルールで行う例があります。

また、銀行以外も含む国土交通省の調査で返済負担率の上限を一律に定めている機関の内訳は、40％以内が81機関、35％以内が57機関、30％以内が43機関と分かれています。

3年の所得のどれで見るかで目安は変わる

年ごとの所得に波がある個人事業主の場合、審査でどの年の所得が基準とされるかによって、上限が大きく変動します。

次の表は、直近3年間の所得金額が300万円、500万円、700万円と推移した場合の試算例です。

どの所得で見るか	借入額の上限
最も低い年 300万円	約1,738万円
3年の平均 500万円	約3,380万円
直近の年 700万円	約4,732万円

節税で所得を下げると、税金とともに借りられる額の上限も下がる

節税そのものが悪いわけではありませんが、どこで税金を減らしているかによって、住宅ローンへの効き方が変わります。

経費で所得金額が下がるときの税金と上限の減り方

たとえば経費を増やして所得金額が600万円から500万円へ下がった場合、税金は約30万4,000円減りますが、上限は約676万円減る計算です。

所得金額の変化	税金の減り	借入額の上限の減り	毎月の返済の枠の減り
600万円→500万円	約30万4,000円	約676万円	2万9,167円
500万円→400万円	約22万3,000円	約676万円	2万9,167円

さらに、節税のために100万円の経費を実際に支出した場合、税金が約30万4,000円安くなったとしても、手元のお金は約69万6,000円減ります。

また、青色申告特別控除の65万円も所得金額を下げるので、上限で見ると約439万円分にあたります。

所得控除は所得金額そのものを下げない

小規模企業共済（個人事業主の退職金の共済）やiDeCo（個人型確定拠出年金）の掛金は、所得金額を出した後に引く所得控除なので、所得金額の欄は下がりません。

たとえば所得金額600万円を維持したまま所得控除が60万円増えた場合、同様の試算で税金は約18万3,000円安くなりますが、フラット35の基準の計算は変わりません。

審査のために申告を実態と変えない

確定申告は事業実態に基づいて正しく行い、審査のために所得を多く申告したり、売上や経費を書き換えたりしてはいけません。

虚偽の申告によって融資を受ける行為は犯罪になり得るうえ、契約違反として残りの一括返済を求められることもあります。

一方で、希望する借入額に届かないからといって、節税を一律にやめる必要はありません。

個人事業主の住宅ローンで不利になりやすい所と申し込み前の対策

審査基準の中身は公開されておらず、公開されているのは見られる項目までです。

国土交通省の調査（994機関、複数回答）で、審査項目にしている機関の割合は、

• 健康状態：96.1％
• 年収：94.2％
• 返済負担率：90.9％
• カードローンなどのほかの債務や返済履歴：72.5％
• 業種：47.3％

などです。

税金や年金の未納は申し込む前に解消する

税金や年金・健康保険料に未納がある場合は、申し込む前に納付を済ませておきましょう。

税金の未納は納税証明書のその1に載り、保証会社の審査でその3の2（未納がないことの証明）を求める例もあるため、書類で分かります。

こうした未納があると、一般に「住宅ローンの返済も滞るのではないか」と判断されかねません。

そのため、未納分を納めたうえで、改めて納税証明書を取得して提出するようにしましょう。

事業用の借入やほかのローンは返済の枠を減らす

ほかの返済があると、その分だけ借りられる額は減ります。

試算上では、毎月5万円の返済で上限が約1,159万円減り、所得金額500万円なら約3,380万円が約2,221万円になります。

さらに、一般に借入れの件数や借入総額が多いほど、審査で不利になる傾向があります。

対策としては、手元の資金を残せる範囲で借入れを終え、リボ払いや分割払いを見直すことです。

開業間もない人は使える種類が限られる

開業してからの年数によって、申し込める金融機関やローンの選択肢は異なります。

たとえば2025年8月に開業した場合、フラット35であれば現在でも申し込めますが、営業年数3年以上を条件にする銀行は、単純に数えて2028年8月からです。

赤字の年があるときは黒字に戻ってから申し込む

1期でも赤字があると難しい金融機関があるといわれるため、赤字を出した直後の申し込みは避けたほうが無難です。

延滞の記録があるときは信用情報を開示して確かめる

クレジットカードや各種ローンの支払いに遅れが生じると、その履歴は信用情報（契約内容や返済状況の記録）に残ります。

信用情報は本人が開示（記録の取り寄せ）できるので、心当たりがある人は申し込む前に確かめましょう。

個人事業主の住宅ローンにかかる費用と自己資金｜毎月の返済と諸費用の目安

住宅ローンにかかる費用は、「毎月の返済額」と「借入時にかかる諸費用」の2つに分かれます。

毎月の返済は金利と団信で変わる

フラット35で年3.81％の場合、毎月の返済額は12万9,435円、総返済額は5,436万2,700円となります。

団信と銀行の金利で変わる毎月の額

団信に入らない年3.61％なら毎月12万5,907円で3,528円下がりますが、万一のときにローンは残ります。

反対に、がんなどの保障を手厚くした「新3大疾病付」で年4.05％を選ぶと、毎月の返済額は13万3,734円になります。

銀行の例では、全期間固定の年4.50％で毎月14万1,977円、変動金利の年1.195％が35年変わらないと置くと毎月8万7,439円です。

変動金利は金利の上昇と売上の落ち込みが重なる年も計算する

変動金利は将来変わるため、毎月8万7,439円をそのまま家計の計画には使えません。

借りるときの諸費用は手数料の型で大きく変わる

3,000万円を借り入れる場合、事務手数料や税金などの諸費用は38万円〜76万5,000円ほどが目安となります。

その内訳は、金融機関への事務手数料や保証会社への保証料、および登記等にかかる税金です。

なお、下表にある抵当権とは、万一返済が滞った場合に金融機関が物件を担保として回収できる権利のことです。

費用	金額	計算のもと
事務手数料・保証料	33万円〜71万5,000円	定率1.10％（楽天銀行のフラット35、同行を返済口座にする場合）または定額33万円の例が33万円、定率2.2％の例が66万円、保証料型（三井住友信託銀行）が約65万円、2.2％に保証会社手数料5万5,000円（りそな銀行）が71万5,000円
印紙税	2万円	契約金額1,000万円超5,000万円以下。電子契約なら不要の例あり
抵当権を付ける登記の登録免許税	3万円	借入額の0.1％。令和9年3月31日まで、床面積50㎡以上などの要件あり
合計	38万円〜76万5,000円	このほかに司法書士の報酬、所有権の登記、火災保険、不動産取得税、フラット35の検査手数料がかかる

費用の幅の主な要因は手数料の型の違いです。

表の金額より初期費用を抑えられる型もありますが、そのぶん金利が高い場合があります。

ただし、借りるときの66万円を手元に残せるので、運転資金（事業を回すための手元のお金）を優先する人は総額と見比べて決めましょう。

自己資金は頭金と事業の運転資金を分けて考える

頭金の金額は、事業に必要な運転資金を確保したうえで決めましょう。

次の表は、3,500万円の家を35年で買う例で、頭金を変えて比べたものです。

頭金	借入額	金利	毎月の返済	所得500万円での割合	所得600万円での割合
なし	3,500万円	年3.92％（融資率9割超）	15万3,296円	36.8％	30.7％
350万円	3,150万円	年3.81％	13万5,907円	32.6％	27.2％
500万円	3,000万円	年3.81％	12万9,435円	31.1％	25.9％

頭金がないと金利が上がり、所得金額500万円では返済の割合が36.8％となって、フラット35の基準の35％を超えます。

手元の資金は事業と家計の両方の備えになるので、事業の数か月分の支払い資金は頭金に充てず、手元に残しておきたいところです。

そのため私なら、基準に収めるためだけに運転資金を頭金へ回す前に、まずは購入する住宅の価格を下げる選択肢を比較検討します。

個人事業主が住宅ローンを組むメリット・デメリット

メリットは、住宅ローン控除を使えることと、条件を満たせば自宅の一部を事務所にできることです。

一方のデメリットは、働けなくなった期間の収入減や事業所得の変動に対して、自分自身で備えなければならないことです。

メリットは住宅ローン控除と、自宅の一部を事務所にできること

どちらにも、会社員と違う手続きや線引きがあります。

住宅ローン控除は毎年の確定申告で受ける

住宅ローン控除（年末のローン残高の0.7％を税金から差し引く制度）は個人事業主も利用可能で、年間の合計所得金額が2,000万円以下であることなどが適用条件となります。

会社員は2年目から勤務先の年末調整で済みますが、個人事業主は毎年の確定申告で手続きします。

自宅兼事務所の控除は居住用の割合で決まる

自宅の一部を事務所にする場合は、床面積の2分の1以上を自分が住むために使うことが控除の条件で、判定は事務所も含めた建物全体の床面積で行います。

控除の対象は住む部分だけですが、おおむね90％以上が住む部分なら全部を居住用として扱えます。

次の表は、年末残高が2,000万円で、残高の上限内に収まっているケースの具体例です。

居住用の割合	控除の対象の残高	1年の控除
100％（おおむね90％以上を含む）	2,000万円	14万円
80％	1,600万円	11万2,000円
50％	1,000万円	7万円

事務所の割合が増えるほど控除は減るので、自分の間取りの判定は税務署で確かめましょう。

事務所部分の経費は区分できる金額だけ

自宅にかかる費用のうち経費として計上できるのは、取引記録などから業務に直接必要だったと明確に区分できる金額に限られます。

そのため、事業で使用している面積や時間の記録を日頃から残しておきましょう。

デメリットは働けない間の収入と、所得の波を自分で備えること

どちらのリスクも、会社員のように給与や制度で受け止めてもらえず、住宅ローンを事業用資金に流用することも認められていません。

団信でなくなるのはローンで、休む間の収入は別

標準の団信でローンの残りがなくなるのは、銀行の例では亡くなったときと所定の高度障害状態（約款で決められた重い障害）のときです。

フラット35に付く新機構団信は、亡くなったときと、身体障害者手帳1級・2級に当たる身体障害のときです。

銀行の団信には全疾病保障のように、所定の就業不能状態になった際に月々の返済額相当の保険金が支払われる商品もありますが、加入と支払いには条件があります。

所得が落ちても返済額は変わらない

3,000万円を年3.81％・35年で借りると1年の返済は155万3,220円で、所得が変わっても同じです。

所得金額	返済の割合
700万円	22.2％
600万円	25.9％
500万円	31.1％
400万円	38.8％
300万円	51.8％
200万円	77.7％

所得金額500万円で31.1％だった返済が、300万円に落ちると51.8％まで重くなります。

しかも所得金額は手取りではなく、節税の試算と同じ前提で税金と返済を引くと、残りは500万円で約282万円、300万円で約122万円です。

300万円の年の残りは月にすると約10万円で、ここから社会保険料（国民健康保険料と国民年金）と生活費を払います。

私が一番低い年の数字で確かめたいのは、35年という長い期間の間には事業環境も家族の形も変化するからです。

もしその一番厳しい年の収入で日々の生活が成り立たないようであれば、基準を満たしていても借入額を下げて考えます。

一方、低い年が開業1年目のような一度きりの事情なら、次に低い年でも計算して比べます。

また、個人事業主は売上が月ごとに変動するため、住宅ローン返済の6〜12か月分（約78万〜155万円）を事業資金とは別枠で確保しておくと、悪い月を受け止めやすくなります。

さらに、家計からはローン返済のほかに固定資産税や将来の修繕費なども出ていくため、これらも同じ所得の低い年の家計収支に含めて計算しましょう。

住宅ローンを事業の資金には使えない

住宅ローンの使い道は住む家の取得で、事業の資金や車の購入費を上乗せすることは認められません。

また、要件を満たして自宅の一部を事務所とする形態とは異なり、建物全体を事務所として使用することも認められません。

個人事業主の住宅ローンが向いている人と、1〜2年準備したい人

今申し込むかどうかは、次の順番でチェックしていきましょう。

1. 税金や各種支払いに未納・延滞がないか
2. 直近3年間の所得で黒字を維持できているか
3. 一番低い年の所得でも返せる額か

ここからは編集上の判断で、公的な基準や審査の結果を示すものではありません。

今申し込む価値がある個人事業主

上の3つに問題がなく、さらに事業の借入れと返済を説明でき、運転資金を別に残せる人は、今申し込む価値があります。

準備期間中は、実態どおりの申告を積みながら、既存の借入れをできる限り減らし、頭金を貯めていきましょう。

どの種類から比べるかは条件で決める

ここで挙げるのは最初に比べる先で、ほかを見なくてよいという意味ではありません。

フラット35から比べる価値がある人

開業3年未満で前の年には起業していた人や、健康上の理由で団体信用生命保険（団信）への加入に不安がある人は、まずフラット35から比較してみる価値があります。

また、返済額を35年固定で見通したい人にも合います。

ただし、金利水準は銀行の変動金利より高めになるケースが多く、物件の適合証明書も必要となります。

銀行から比べる価値がある人

営業年数が3年以上で所得が安定し、団信に入れる人は、銀行から比べる価値があります。

業種より事業の形で考える

業種ごとの基準は公開されていないので、業種よりも事業の形で考えましょう。

受注が年で大きく動く事業なら、3年の中で低い年の所得で計算しましょう。

店舗や車両を借入れで持つ事業なら、その返済を引いた枠を先に計算しましょう。

【Q&A】個人事業主の住宅ローンの所得の見方と法人成りの疑問に答える

所得の計算方法や法人成りへの影響など、申し込む前に迷いやすい点をQ&Aで整理します。

終わりに｜個人事業主の住宅ローンは悪い年の所得で決める

個人事業主が住宅ローンを組む際は、審査に通るかどうかを気にする前に、悪い年の所得でも返せる額かどうかで考えると、借りすぎを防ぐことができます。

具体的に検討を進める手順は、次のとおりです。

1. 確定申告書の控えを直近3年分並べ、所得金額を確認する
2. 一番低い年で、借りられる額と返済の割合を計算する
3. 税金などの未納を解消し、既存の借入れを整理する
4. 開業年数や団信、自宅兼事務所といった条件を踏まえて、2つの種類を比べる