個人事業主の住宅ローンはどこまで経費？利息と減価償却の計算・仕訳と住宅ローン控除への影響

個人事業主が住宅ローンで経費にできるのは、毎月の返済額そのものではなく、返済額に含まれる利息のうち仕事で使っている割合の分です。

建物の減価償却費（建物の代金を何年かに分けて経費にする費用）や固定資産税、火災保険料も、同じ割合の分を経費にできます。

ただし、これらを経費にするには、自宅のどの部分を仕事に使っているかを面積などで分けられることが前提となります。

「経費にしたら、住宅ローン控除が減ってしまうのでは・・・」

個人事業主が住宅ローンで経費にできるのは、利息と家の費用のうち仕事で使う割合の分

毎月の住宅ローン返済額は、借りたお金そのものを返す「元本」と、借入の対価として支払う「利息」の2つに分かれています。

このうち元本の返済分は、自宅を仕事に使っていても経費にはできません。

経費にできるのは、支払った利息のうち、自宅を仕事に使っている割合に応じた分だけです。

また、建物の減価償却費や固定資産税といった自宅にかかる諸費用も、同様の割合で経費にできます。

経費にできる家の費用と、経費にならない費用

自宅にかかる主な費用について、経費にできるかどうかの判断と経費にできる範囲を整理すると次のようになります。

費用	経費にできるか	経費にする額
住宅ローンの元本の返済	できない	0円
住宅ローンの利息	できる	1年の利息×仕事で使う割合
建物の減価償却費	できる	1年分の減価償却費×仕事で使う割合
土地の代金	できない	0円（土地は減価償却しない）
固定資産税・都市計画税	できる	土地と建物の税額×仕事で使う割合
火災保険料	できる	1年分の保険料×仕事で使う割合
修繕費	できる	家全体の修繕は修繕費×仕事で使う割合

ローンの元本返済や土地の購入代金は、仕事で使う割合がどれだけ大きくても経費にはなりません。

なお、電気代やインターネット料金なども、同じ考え方で仕事の分と家の分に分けます。

賃貸住宅に住んでいる場合も考え方は同じで、家賃のうち仕事で使っている割合分を経費にできます。

固定資産税は土地の分も、家を買ったときの税金も経費にできる

土地の購入代金は経費になりませんが、固定資産税であれば建物だけでなく土地にかかる分も、仕事で使う割合に応じて経費にできます。

また、購入当初から仕事に使っている自宅なら、登録免許税（登記にかかる税金）や不動産取得税も、仕事で使う割合分を経費にできます。

修理は修繕費、部屋を増やすなどの改装は減価償却で経費にする

修繕費のうち、仕事専用の部屋だけを直した費用は住む部分を含まないため、仕事の分として区分しやすい支出です。

一方、部屋を増やす工事や仕事用への改装など、建物の価値を高める支出は修繕費にはならず、建物と同じように減価償却を行って少しずつ経費にしていきます。

白色申告でも青色申告でも、仕事の部分を区分できれば経費にできる

家事関連費は、白色申告でも青色申告でも、仕事に必要な部分を明らかに区分できれば経費にできます。

青色申告とは、税務署の承認を受け、所定の帳簿をつけて行う確定申告のことで、その承認を受けていない人の確定申告が白色申告です。

つまり、どちらの申告であっても求められるのは、仕事の部分を区分できる根拠です。

個人事業主が住宅ローンを経費にするときの割合（家事按分）の決め方

住宅ローンの利息や家にかかる費用を仕事の分と生活用に振り分ける「家事按分」は、家の床面積のうち仕事で使用している面積の割合で計算するのが基本です。

面積だけで分けるのが難しい電気代などの費用は、作業時間など支出の性質に合った基準で分けます。

仕事で使う割合は、専用の部屋か家族と共用の場所かで出し方が違う

割合の計算方法は、仕事専用の部屋がある場合と、リビングなど家族と共用するスペースで仕事をしている場合とで異なります。

仕事専用の部屋は、床面積の割合で出す

仕事専用の部屋がある場合は、「仕事の部屋の床面積÷家全体の床面積」をもとに割合を計算します。

床面積の正確な数値は、建物の登記事項証明書（法務局で取得できる、建物の構造や面積が記載された書類）や設計図面で確認できます。

家族と共用の場所は、使う時間も合わせて考える

リビングの一角など家族と共用するスペースで作業する場合は、面積の比率だけでなく、仕事で使用している時間の割合も加味して計算する方法があります。

廊下やトイレといった家族との共用部分については、仕事に使っていると説明できる範囲だけを入れましょう。

割合の根拠として、間取り図と使い方の記録を残す

割合を決めたら、仕事で使う部分を区分している根拠を示すために残しておく資料は、

• 仕事で使用する場所と面積を書き込んだ間取り図
• 仕事部屋や作業環境の様子が分かる写真
• 共用スペースで仕事を行った曜日や作業時間の記録メモ
• 割合を導き出した計算式

の4点です。

区分できることを示すのは自分なので、これらの資料は確定申告後も帳簿書類とともに保管しておきましょう。

実態より高い割合で申告すると、あとで追加の税金がかかる

実態として仕事に使っていない部分まで割合に入れてしまうと、その分は経費と認められず、税金を納め直すことになります。

過少申告加算税とは、当初の申告税額が過少であった場合に、追加で納める税額へペナルティとして上乗せされる税金です。

原則としての税率は、追加で納める税額の10％となります。

ただし、追加納付する税額のうち「当初申告した税額」または「50万円」のいずれか多い額を超える部分については、税率が15％に引き上げられます。

なお、税務調査の事前通知を受けた後、実際の調査が行われる前に自主的に修正申告をした場合は、税率が10％の部分は5％に、15％の部分は10％に軽減されます。

一方、税務署から調査通知を受ける前に自分で気づいて修正申告を行った場合は、過少申告加算税は課されません。

あとで税金を納め直すことにならないよう、割合は高く見せようとせず、間取り図や記録で説明できる部分だけを入れましょう。

個人事業主の住宅ローンで経費にできる額の計算｜利息と減価償却費のモデルケース

住宅ローンを返済している自宅兼事務所で1年間に経費にできる金額は、利息・建物の減価償却費・固定資産税・火災保険料のそれぞれに仕事で使う割合を掛けて合算します。

ここでは、ひとつのモデルケースをもとに具体的な金額を試算してみましょう。

なお、このモデルケースは計算例として提示したものであり、実在の人物や平均値を示すものではありません。

利息は返済予定表の1年分に割合を掛ける

経費にできる利息は、返済予定表（毎回の返済元本・利息・借入残高が記載された明細）をもとに1月から12月までの支払利息を合計し、仕事で使う割合を掛けて計算します。

モデルケースの場合、毎月の返済額は8万7,511円、年間返済額は105万132円となります。

この年間返済額のうち、利息分は35万6,190円、元本返済分は69万3,942円です。

経費にできる利息は、「35万6,190円×20％＝7万1,238円」となります。

なお、残りの利息28万4,952円（私用分）と元本返済額69万3,942円は経費になりません。

また、支払う利息はローン残高が減るにつれて毎年少なくなっていくため、年ごとに返済予定表を確認して計算し直しましょう。

建物の減価償却費は、取得価額に償却率と割合を掛ける

建物の購入代金は、購入した年に全額を経費にするのではなく、使用できる年数（耐用年数）にわたって毎年少しずつ経費にしていきます。

この仕組みを「減価償却」と呼びます。

新築なら「建物の取得価額×償却率×割合」で、使い始めた年は月数で分ける

新築の住宅であれば、1年間に経費にできる減価償却費は「建物の取得価額×償却率×仕事で使う割合」で計算します。

取得価額とは建物の購入や建築にかかった金額のことで、売買契約書や工事請負契約書に記載された建物の金額を確認します。

土地と建物の金額が契約書で区分されていない場合は、確定申告を行う前に分け方を税務署や税理士に相談しましょう。

償却率は耐用年数に応じて定められている割合で、建物金額のうち1年あたり何割を経費にできるかを表します。

また、年の途中から仕事に使い始めた初年度は、月割り計算として「使用した月数÷12」を掛けます。

建物の構造で耐用年数と償却率が違う

耐用年数と償却率は建物の構造ごとに定められており、主な住宅用構造の基準は次のとおりです。

構造（住宅用）	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
鉄骨（骨格材の肉厚3㎜以下）	19年	0.053
鉄骨（骨格材の肉厚3㎜超4㎜以下）	27年	0.038
鉄骨（骨格材の肉厚4㎜超）	34年	0.030
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート	47年	0.022

同じ2,400万円の建物であっても、仕事で使う20％分を計算すると、木造なら22万800円、鉄筋コンクリート造なら10万5,600円となり、年間に経費にできる額には2倍以上の差が出ます。

自分の家の構造は、登記事項証明書（登記簿謄本）の「構造」欄で確かめましょう。

分譲マンションの場合も同様に、建物部分の金額をもとに同じ計算手順で計算します。

住み始めてから仕事場にした家や中古の家は、計算の出発点が違う

当初は住まいとしてのみ使っていた家を後から仕事場（兼用）にした場合は、建物の購入価格をそのままベースにして計算するわけではありません。

住まいとして使っていた期間も建物の価値は目減りしていたとみなし、その減少分を購入代金から差し引いた残額から減価償却の計算をスタートします。

住まいとして使っていた期間の価値減少分は、通常の耐用年数を1.5倍にした年数（木造なら33年）を用いて計算します。

固定資産税と火災保険料も足して、1年目に経費になる額を出す

利息と減価償却費に、固定資産税・都市計画税および火災保険料の仕事の分を足すと、モデルケースにおいて1年目に経費にできる総額は32万38円となります。

費用	家全体の額	経費になる額（20％）
住宅ローンの利息	35万6,190円	7万1,238円
建物の減価償却費	110万4,000円	22万800円
固定資産税・都市計画税	12万円	2万4,000円
火災保険料	2万円	4,000円
住宅ローンの元本	69万3,942円	0円
合計	―	32万38円

この中で最も金額が大きいのは減価償却費ですが、これはその年に実際にお金が出ていくわけではない経費です。

一方、住宅ローンの利息や固定資産税、火災保険料は、実際に支払ったお金のうち仕事の分を経費にするものです。

なお、経費は所得を減らすもので、経費にした額と同じだけ税金が減るわけではありません。

個人事業主の住宅ローンの仕訳｜事業用口座と個人口座で書き方が違う

住宅ローンの仕訳（帳簿への記帳方法）は、返済にどの口座を使っているかによって変わります。

住宅ローンの仕訳で使う勘定科目（お金の出入りの内容を表す区分）は、

• 利子割引料：仕事の分の利息
• 事業主貸：事業用のお金から支払った、自宅（プライベート）用の支払い
• 事業主借：個人のお金で立て替えた、仕事用の経費

の主に3つです。

仕訳では、経費などの内容を左側の「借方」に、支払ったお金の出どころを右側の「貸方」に記入します。

事業用の口座から返済しているときは、毎月の返済を分けて記帳する

事業用の口座から住宅ローンを返済している場合は、返済のたびに、仕事分の利息とそれ以外の金額を分けて記帳しましょう。

借方	金額	貸方	金額
利子割引料	6,000円	普通預金	8万7,511円
事業主貸	8万1,511円	―	―

元本返済分の5万7,511円と、自宅分の利息2万4,000円は、まとめて事業主貸として計上します。

個人の口座から返済しているときは、年末に仕事分だけを記帳する

個人の口座から返済している場合は、毎月の記帳は不要で、年末に1年分の仕事用の利息だけをまとめて記帳すれば問題ありません。

金額は返済予定表の1年分の利息に割合を掛けた額で、モデルケースでは7万1,238円となります。

固定資産税や火災保険料も個人の口座から支払っている場合は、それぞれ「租税公課」「損害保険料」という勘定科目を使って、12月31日にまとめて記帳しましょう。

借方	金額	貸方	金額
利子割引料	7万1,238円	事業主借	7万1,238円
租税公課	2万4,000円	事業主借	2万4,000円
損害保険料	4,000円	事業主借	4,000円

減価償却費は年末に1回、固定資産台帳で計算して記帳する

減価償却費は毎月ではなく、年末に1回、1年分をまとめて記帳します。

計算のために、建物を固定資産台帳（事業用資産の取得価額や耐用年数をまとめた一覧）に登録しておきましょう。

台帳には、まず建物全体の1年分にあたる110万4,000円を記入し、そこに仕事で使う割合20％を掛けた22万800円を、その年の経費となる額として記入します。

また、青色申告を行う場合は、青色申告決算書の「減価償却費の計算」の欄にも同じ金額を記入します。

個人事業主が住宅ローンを経費にしたときの、住宅ローン控除と売るときの税金

住宅ローン控除の対象となるのは、家のうち自分が住む部分のみです。

住む部分に当たるかどうかは実際の使い方で決まるため、仕事に使っている部分は、たとえ経費にしていなくても控除の対象から外れます。

控除の対象は住む部分だけで、半分を超えて仕事に使うと控除は受けられない

住宅ローン控除の額は、年末残高のうち住む部分の割合に応じた金額で決まり、住む部分が家全体の2分の1未満になると控除を受けられなくなります。

控除を受けられるのは、住む部分が家の2分の1以上ある場合

住む部分が家の床面積の2分の1以上あれば、仕事に使う部分があっても控除を受けることが可能です。

この2分の1以上という基準は、仕事で使う部分も含めた家全体の床面積をもとに判断します。

ほかにも、2026年に入居した場合は、控除を受ける年ごとにその年の合計所得金額（事業所得などの合計）が2,000万円以下であることなどが要件となります。

また、家全体の床面積が50㎡以上あることも条件ですが、40㎡以上50㎡未満の家は、その年の合計所得金額が1,000万円以下の場合に限って控除を受けられます。

住む部分の割合で、控除の額が決まる

2026年に入居した新築の家の場合、住宅ローン控除は年末残高の0.7％で、国の基準を満たす省エネ性能を備えた家なら最長13年間受けられます。

この制度は、2026年3月31日に成立した税制改正により、2030年に入居する人まで適用が延長されることになりました。

毎年の控除額は「年末の残高×住む部分の割合×0.7％」で計算され、年末残高が上限を超える場合は、その上限額をもとに計算します。

モデルケースの家をZEH水準省エネ住宅とし、1年目の年末残高2,930万6,058円をもとに計算すると、住む部分の割合に応じた控除額は次のとおりです。

住む部分の割合	1年目の控除
100％	20万5,142円
80％	16万4,114円
70％	14万3,600円
50％	10万2,571円
50％未満	控除なし

仕事部屋が20㎡のモデルでは住む部分が80％になるため、住む部分が100％の場合と比べて、控除額は1年目で4万1,028円、13年間の合計で約45万円少なくなる計算です。

入居した年ごとの要件や、家の省エネ性能ごとの上限額については、次の記事で詳しく解説しています。

仕事で使う部分が1割未満なら、家全体で控除を計算できる

住む部分が家全体のおおむね90％以上を占めている場合は、家全体を住む部分とみなして控除額を計算できます。

たとえば今回のモデルで仕事部屋が8㎡（8％）であれば、1年目の控除額は20万5,142円のまま変わりません。

この8％の分の経費は、モデルケースでは1年に約12万8,000円の計算です。

経費にして減る税金は、住宅ローン控除を使い切れているかで変わる

経費にして減る税金の額は、住宅ローン控除を所得税と住民税から全額引き切れているかどうかによって大きく左右されます。

次の表は、今回のモデルケースで1年目に32万38円を経費にした場合としない場合の税金を、家の経費を引く前の所得ごとに比較した試算です。

この計算では住む部分の割合を80％とし、1年目の控除額を16万4,114円と想定しています。

所得控除の額は人によって異なるうえ、住民税の所得控除は所得税より控除額が少ないことが多いため、実際の税額はこの表と変わります。

家の経費を引く前の所得	経費にしない場合の税金	経費にした場合の税金	減る税金
300万円	7万5,000円	5万8,902円	1万6,098円
500万円	46万662円	37万5,368円	8万5,294円
800万円	137万3,262円	127万5,614円	9万7,648円

所得300万円のモデルでは、同様に32万円を経費にしても、実際の減税効果は約1万6,000円にとどまる計算になります。

これは、もともとの所得税が控除額より少ないことに加え、経費で住民税から引ける上限額も下がり、使い切れない控除が1万4,114円から4万6,166円へと増えてしまうためです。

一方、所得500万円と800万円のモデルでは控除を使い切ったうえで、税金もそれぞれ約8万5,000円、約9万8,000円減額されます。

それでも、所得が低い人にとって経費に入れる意味がないわけではありません。

国民健康保険料には所得に応じて決まる部分（所得割）があるため、経費で所得を抑えることで、保険料も安くなるケースがあります。

どれくらい負担が軽くなるかは、住んでいる自治体（市区町村）の計算方法によって異なります。

家を売るときは、仕事に使った部分に3,000万円の特別控除が使えない

将来家を売却する際にかかる税金についても、仕事に使っていた部分は住んでいた部分と分けて扱われます。

3,000万円の特別控除が使えるのは、住んでいた部分だけ

マイホームを売却して利益が出たときは、その売却益（譲渡所得）から最高3,000万円まで差し引ける特例が設けられています。

この特例が使えるのは住んでいた部分のみで、仕事に使っていた部分の利益には適用できません。

仕事に使った部分の減価償却費は、経費にしていなくても取得費から引かれる

売却時の利益は、売却金額から取得費（購入代金など）と売却にかかった諸経費を差し引いて計算します。

このうち建物の取得費は、購入時の代金から、所有していた期間の減価償却費に相当する額を差し引いた金額となります。

仕事に使っていた部分については、毎年の減価償却費を累計した金額を取得費から差し引くことになります。

これは、過去に減価償却費を経費にしていなかった年があったとしても同様に差し引かれます。

住宅ローンを経費にする価値が大きい個人事業主と、住宅ローン控除を中心に考えたい個人事業主

家の一部を仕事で使っているなら、記録を残して経費にするのが基本です。

そのうえで、経費にする効果の大きさと住宅ローン控除への影響は、仕事で使う広さと所得で分かれます。

専用の仕事部屋があれば面積の割合を説明しやすく、控除枠を使い切れるほど所得が高ければ、経費を増やした分だけ税金が減りやすいためです。

また、仕事で使う割合が1割を超えている場合、住宅ローン控除はもともと住む部分のみを対象に計算されるため、経費にしても控除額がそれ以上減る心配はありません。

ただし、割合は実際の使い方に基づいて判断されるため、仕事で使う部分が1割未満で家全体の控除を受けていた人が仕事で使う部分を広げると、家全体で受けていた控除が減ってしまいます。

なお、住宅ローン控除の所得要件（合計所得金額2,000万円以下）は、経費を差し引いた後の所得で判定されます。

これは「経費にしないほうがよい」という意味ではなく、経費にできる金額が小さい人ほど、控除額への影響や記録・計算にかかる手間を先に確かめておきたい、という意味です。

私なら、仕事部屋の広さは目先の業務量だけで決めず、将来的に家族構成や働き方が変わった際、住む部分に戻せるかどうかもあわせて考えます。

住宅ローン控除の適用基準も売却時の特例も「住む部分の広さ」によって決まり、ローンの返済は働き方が変わった後も長く続くからです。

一方、当面は働き方が変わる見込みがなく、売却の予定もない人であれば、実際に使っている広さに応じて割合を計算し、記録を残して経費にすれば問題ありません。

これから家の新築や購入を予定している人は、仕事部屋の広さを決める前に、控除の基準となる「2分の1」や「9割」のライン、売却時の税制上の扱いについて税務署や税理士に確認しておきましょう。

個人事業主の住宅ローン審査や借りられる額については、次の記事で詳しく解説しています。

【Q&A】住宅ローンを経費にする個人事業主の、名義・入れ忘れ・割合の変更の疑問に答える

家の名義が配偶者になっている場合や、過去の確定申告で入れ忘れていた場合など、申告前に迷いがちな疑問をQ&A形式でまとめました。

終わりに｜個人事業主の住宅ローンの経費は、仕事で使う広さと所得で決まる

個人事業主が住宅ローン関連で経費にできるのは、利息や家の費用のうち、仕事で使う割合の分のみです。

また、住宅ローン控除と両立できるかどうかは、経費にするか否かではなく、仕事で使う広さと自分の所得によって決まります。

仕事で使う部分が家の半分以下で、所得などの条件も満たしていれば、住む部分で住宅ローン控除を受けつつ、仕事の分を経費にして双方を活用できます。

確定申告の前には、次のステップに沿って準備を進めましょう。

1. 間取り図に仕事で使う場所を書き込み、床面積から割合を出して記録を残す
2. 返済予定表にある1年分の利息と建物の契約書をもとに、経費にできる金額を計算する
3. 返済を引き落としている口座に合わせて仕訳する
4. 住む部分の割合で住宅ローン控除額を計算し、所得税の額と並べて効果を見る