セカンドハウスローンとは？自宅用との違いと金利・費用の差、年収の目安と借りる価値がある人

「週末を過ごす家がほしいけど、住宅ローンってもう1本組めるの・・・？」

二拠点生活や週末用の住まいを検討し始めた際、多くの方がまず思い浮かべるのは、自宅を購入したときと同じ住宅ローンではないでしょうか。

そのため、借りる価値があるのは、自宅のローンと合わせても返済に余裕があり、2軒目に自分や家族が実際に住み続ける人です。

セカンドハウスローンとは｜自分や家族が住む2軒目の家を買うための住宅ローン

セカンドハウスローンとは、現在の住まいとは別に、自分や家族が暮らす2軒目の家を購入するための住宅ローンです。

「セカンドハウス」とは、週末や休暇を過ごす家のように、普段の住まいとは別に、自分が住むために持つ2軒目の家のことです。

商品の呼び方は金融機関によって異なり、三菱UFJ銀行では「セカンド住宅ローン」、イオン銀行やSMBC信託銀行では「セカンドハウスローン」という名称で提供されています。

また、借入時の金利が完済まで変わらない住宅ローン「フラット35」は、自宅用と同じ商品のまま、セカンドハウスを購入する際にも利用可能です。

セカンドハウスローンの対象は、自分が住む家と家族が住む家

セカンドハウスローンで購入できるのは、自分が週末などに過ごす家や、親や子どもといった家族が暮らす家です。

どちらも「人が住む家」であることが条件となりますが、具体的にどこまでを対象とするかは金融機関によって基準が異なります。

自分が住む家なら、週末の家・二拠点の拠点・別荘が対象

自分が住む家として対象になるのは、たとえば以下のような住まいです。

• 週末や休暇を過ごすための家
• 都市と地方を行き来する二拠点生活の拠点となる家
• 自分で利用する別荘

このように、普段の住まいとは別に、本人が実際に滞在・居住して利用する家が該当します。

平日の仕事のために過ごす職場の近くの家も本人が住む家に含まれますが、融資の対象となるかは金融機関によって異なるため、事前審査で確認しておきましょう。

家族が住む家なら、三菱UFJ銀行では自宅用と同じ金利で借りられる

三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローンでは、家族が住む家であれば自宅用の住宅ローンと同じ金利が適用され、自宅用より高い金利になるのは自分が利用するセカンドハウスや別荘のみとなっています。

人に貸す家は、セカンドハウスローンの対象外

セカンドハウスローンは、第三者に貸して家賃収入を得る目的の家には利用できません。

セカンドハウスローンの特徴｜自宅用の住宅ローンとの違いは金利・控除・審査・扱う金融機関

自宅用の住宅ローンと比較すると、対象となる物件の用途だけでなく、主に次の表にある4つの点でも違いがあります。

項目	自宅用の住宅ローン	セカンドハウスローン
使う家	借りる本人が普段暮らす家	自分が週末などに住む家、家族が住む家
金利	各金融機関の住宅ローン金利	自宅用より高め（フラット35は自宅用と同じ金利）
住宅ローン控除	条件を満たせば使える	使えない
審査で見る返済	今あるすべての借入れの返済	自宅のローンも含めた、すべての借入れの返済
扱う金融機関	多い	少なく、年収や自宅の所有などの条件が付くことがある

このうち、実際の返済負担の差に直結するのは金利と住宅ローン控除です。

セカンドハウスローンの金利は自宅用より高め｜上乗せの幅は金融機関で違う

2026年10月時点の借入金利で比較すると、三菱UFJ銀行やイオン銀行のセカンドハウスローンは、同じ銀行の自宅用住宅ローンより年0.7〜0.8％高く設定されています。

このように自宅用の金利に加算される分を「上乗せ金利」と呼び、三菱UFJ銀行では自宅用の金利に年0.8％を上乗せする仕組みになっています。

一方、イオン銀行は店頭表示利率（基準となる金利）からの引き下げ幅によって金利が決まります。

セカンドハウスローンは自宅用よりも引き下げ幅が小さいため、その分適用される金利が高くなります。

2026年10月時点の借入金利について、フラット35を取り扱う金融機関の一つである楽天銀行を例に比較すると、次のとおりです。

金融機関	自宅用の住宅ローン	セカンドハウスローン	差
三菱UFJ銀行（変動金利）	年1.195％	年1.995％	年0.8％
イオン銀行（変動金利）	年1.04％	年1.74％	年0.7％
フラット35（楽天銀行・返済期間15〜20年）	年3.51％	年3.51％	なし

なお、イオン銀行の引き下げ幅は審査結果によって決まるため、実際の適用金利が表の数値より高くなる場合があります。

セカンドハウスローンでは住宅ローン控除が使えない｜対象は主に住む1軒だけ

セカンドハウスローンで購入した住宅は、住宅ローン控除の対象外です。

住宅ローン控除は、複数の住宅を所有している場合、「主として住んでいる1軒」のみが対象となるため、週末の滞在などに使う2軒目の住宅には適用されません。

住宅ローン控除が受けられる期間や詳しい適用要件については、こちらの記事でご確認いただけます。

セカンドハウスローンのコスト｜上乗せ金利の利息・諸費用・2軒分の維持費がかかる

セカンドハウスローンを利用して2軒目の物件を購入すると、自宅用と比べて金利が高めに設定されている分、利息の負担が増加します。

さらに、借入時の諸費用に加えて、2軒分の維持費もかかってきます。

自宅用との差は、三菱UFJ銀行で2026年10月に変動金利で2,000万円を20年返済（金利変動なし）で借り入れる場合の試算で、毎月の返済額が7,400円、20年間の総返済額が約178万円多くなる計算です。

試算の前提｜三菱UFJ銀行の変動金利で2,000万円を20年借りる

今回の試算では、同じ銀行で2,000万円を20年返済で借りるケースを想定し、自宅用とセカンド住宅ローンの「適用金利の差」のみを比較しています。

毎月の返済額は、以下の計算式で算出しています。

毎月の返済額 ＝ 借入額 × 月利 ×（1＋月利）の返済回数乗 ÷ ｛（1＋月利）の返済回数乗 − 1｝

月利は年利を12で割った数値であり、「返済回数乗」は（1＋月利）を返済回数の分だけ掛け合わせることを意味します。

自宅用との返済額の差は、上乗せ金利の分の利息

上記の前提条件で返済額を比較すると、以下のようになります。

項目	自宅用の住宅ローン（年1.195％）	セカンドハウスローン（年1.995％）	差
毎月の返済額	93,729円	101,129円	7,400円
20年間の総返済額	22,494,960円	24,270,960円	1,776,000円
うち利息	2,494,960円	4,270,960円	1,776,000円

借入額はいずれも同額であるため、総返済額の差額1,776,000円（約178万円）は、すべて上乗せ金利によって生じた利息の差です。

この差額は借入額にほぼ比例するため、同一金利・返済期間20年であれば、借入額1,000万円なら約89万円、3,000万円なら約266万円が目安となります。

また、上乗せ幅が小さい金融機関を選べば返済額の差も小さくなり、イオン銀行で2026年10月に借りる場合の金利（最大引き下げ適用時：自宅用 年1.04％、セカンドハウスローン 年1.74％）で同様に試算すると、総返済額の差は約154万円に抑えられます。

ただし、いずれの試算も「20年間金利が変わらない」という前提に基づいています。

借りるときの諸費用は、自宅用の住宅ローンとほぼ同じ

試算と同様に同じ銀行のセカンド住宅ローンで2,000万円を借り入れる場合、借入時に支払う諸費用の項目は、自宅用の住宅ローンとほぼ共通しています。

表中の「団信」は団体信用生命保険の略で、借りた人が亡くなったときなどに、ローンの残りが0になる保険です。

費用	金額の目安	中身
事務手数料	440,000円	借入額の2.2％、自宅用の住宅ローンと同じ
保証料	0円	保証会社に払う費用で、自宅用の住宅ローンと同じく不要
団信の保険料	0円	銀行が負担する
印紙税	20,000円	契約書に貼る収入印紙の代金、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合
抵当権の登記費用	司法書士の見積もりで決まる	登録免許税（国に納める税金）と司法書士の報酬

登記関連の費用を除いても、借入時には現金で46万円を用意する計算です。

また、登記にかかる登録免許税は自己居住用の住宅であれば税率が軽減されます。

ローンとは別に、2軒分の税金と維持費がかかる

2軒目を所有すると、ローンの返済とは別に、税金や維持管理費、交通費などが自宅の分と合わせて「2軒分」かかり続けることになります。

不動産取得税・固定資産税は、毎月住むかどうかで扱いが変わる

家を購入すると、取得時に一度だけ課される「不動産取得税（都道府県税）」がかかり、所有している間は毎年「固定資産税（市区町村税）」が発生します。

住宅と認められるかどうかで税率も異なり、2027年3月31日までに取得した家屋であれば、法律で定められた標準税率は住宅が3％、住宅以外（別荘など）が4％です。

さらに、住宅に該当する建物には不動産取得税の軽減特例も用意されていますが、中古物件では自己居住用であることなどが要件となるため、2軒目で適用できるかどうかは物件の条件や利用実態によって異なります。

固定資産税にも住宅が建つ土地の税金を軽くする特例がありますが、別荘が建つ土地はこの特例の対象から外れるため、ここでも「毎月1日以上居住しているかどうか」が大きな判断基準となります。

管理費・光熱費・移動費も、毎月の返済と合わせて見積もる

税金のほかにも、たとえば次のような費用がかかります。

• マンションの管理費や修繕積立金（一戸建ての場合は外壁や設備の修繕費）
• 利用しない月でも毎月発生する電気・水道・ガスの基本料金
• 自宅と2軒目を往復するための交通費

こうした費用が毎月・毎年発生し、その金額は物件の条件や利用スタイルによって大きく変わります。

セカンドハウスローンのメリット・デメリット｜手元のお金を残せる代わりに、総返済額が増える

セカンドハウスローンの最大のメリットは、手元に資金を残したまま、一般的な住宅ローンと同様に長期かつまとまった融資額で2軒目の物件を購入できる点です。

セカンドハウスローンの取り扱い金融機関と年収の目安｜借りられる額は自宅のローン次第

セカンドハウスローンで借りられる金額の目安は、自宅のローンを含めたすべての年間返済額が、年収の何割を占めるかによって決まります。

フラット35の基準（年収400万円以上なら年間返済総額が年収の35％以下）を物差しに考えると、年収700万円で自宅ローンを年間120万円返済している場合、2軒目に借りられる額の目安は約2,060万円となります。

これは、2軒目をコストの章の試算と同じく「金利年1.995％・返済期間20年」で借り入れた場合の計算です。

セカンドハウスローンの主な取り扱い金融機関と条件（2026年10月）

主な取り扱い金融機関の条件を商品の種類ごとにまとめると次のとおりです（掲載順はおすすめ順ではありません）。

表の最後にある中央ろうきん（中央労働金庫）の「有担保フリーローン」は住宅ローン専用商品ではなく、不動産を担保にして使い道を広く認めるローンで、使い道にセカンドハウスが入っています。

金融機関・商品	金利の決め方	借入額・期間	年収など主な条件	借りるときの手数料
三菱UFJ銀行 セカンド住宅ローン	変動金利か固定金利を選び、自宅用の金利コースに年0.8％上乗せ（家族が住む家は上乗せなし、全期間固定コースは対象外、コースの利用条件あり）	500万〜1億円、2〜40年	年収に応じた借入額の制限あり、ネット申込はできず窓口で相談	借入額の2.2％、保証料なし
イオン銀行 セカンドハウスローン	変動金利（固定金利特約あり）で、店頭表示利率から最大年1.48％差し引く（2026年10月に借りる場合は最も低くて年1.74％、差し引く幅は審査で決まる）	200万〜2億円、3〜35年	前年の年収500万円以上、勤続3年以上、本人か配偶者が自宅を所有	定額11万円（金利が年0.2％高い）か、借入額の2.2％（最低22万円）
SMBC信託銀行 セカンドハウスローン	固定金利型のみ（3・5・7・10年）	1,000万〜2億円、1〜35年、購入額の70％まで	前年の年収1,000万円以上、支店から公共交通機関で1時間圏内が目安	借入額の2.2％か22,000円（プランで金利が違う）
フラット35（楽天銀行など）	自宅用と同じ金利表の全期間固定金利（楽天銀行で2026年10月に借りる場合、団信付き・借入額が物件価格の9割以下・15〜20年で年3.51％）	100万〜1億2,000万円、15〜35年	自宅のローンを含めた返済が年収の30〜35％以下（年収で異なる）、自宅でフラット35を借りていない	楽天銀行は借入額の1.10％（楽天銀行の口座で返す場合）
中央ろうきん 有担保フリーローン	変動金利	30万〜1億円、最長40年	会員か関東1都7県で働く人、前年の税込年収150万円以上、勤続1年以上	不動産担保取扱手数料1.1万円か3.3万円（定率型は別に借入額の2.2％）

年収500万円未満の場合はイオン銀行とSMBC信託銀行には申し込めないため、表の中では三菱UFJ銀行、フラット35、中央ろうきんの利用条件に合うかを確認することになります。

セカンドハウスローンの年収の目安は「総返済負担率」で計算する

自宅のローンがある人がいくらまで借りられそうかは、「総返済負担率」を使うことで自分でも試算できます。

総返済負担率は、年収に占める「すべての借入れの年間返済総額」の割合のことです。

フラット35ではこの割合に基準が設けられており、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下に収める必要があります。

計算に含める借入れには、自宅の住宅ローンのほか、自動車ローンや教育ローン、カードローン（キャッシングやリボ払いを含む）などがすべて含まれます。

ここでいう年収は前年の税込年収のことで、会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」欄に記載された金額を指します。

金融機関によって審査基準はそれぞれ異なりますが、ここではわかりやすい基準としてフラット35の物差しを用い、2軒目に借りられる額の目安を算出します。

2軒目の返済に回せる年間金額 ＝ 年収 × 35％（年収400万円未満なら30％） − 現在の借入れの年間返済額

年収700万円・自宅のローンが年120万円の人の計算例

年収700万円で、自宅のローンを年間120万円（月10万円）返済している人の場合、計算の手順は次のとおりです。

1. 1年間に返済できる上限の目安：700万円 × 35％ ＝ 245万円
2. 2軒目に回せる額：245万円 − 自宅のローン120万円 ＝ 125万円（月あたり約10.4万円）
3. 借りられる額の目安：月約10.4万円を年1.995％・20年返済で借りる場合 ＝ 約2,060万円

3つ目のステップは、コストの章にある毎月の返済額の計算式を逆算し、毎月返済できる金額から借入可能額を導き出しています。

では、コストの章の試算と同じ2,000万円を借りるとどうなるでしょうか。

ところが、もし2軒目の金利が借入時から仮に年1％高い年2.995％だった場合、2軒目の毎月の返済額は110,869円に増えてしまいます。

自宅ローンと合わせると年間2,530,428円になり、年収に対する返済割合は36.1％と、35％の基準を超えてしまいます。

つまり、35％ぎりぎりで借りてしまうと、金利がわずか年1％違うだけで、物差し（35％）を超える返済を続けることになります。

借入れ後に変動金利が上がった場合も同様で、金利が上がった分だけ2本合わせた返済の割合は高くなっていきます。

年収ごとの目安と、維持費を差し引いた借りる額の決め方

自宅ローンの返済を年間120万円のまま、年収のみを変えて同様に計算すると次のとおりです。

年収	返済に回せる上限（35％）	自宅のローン年120万円を引いた額	2軒目に借りられる額の目安
500万円	175万円	55万円	約906万円
600万円	210万円	90万円	約1,483万円
700万円	245万円	125万円	約2,060万円
800万円	280万円	160万円	約2,637万円
1,000万円	350万円	230万円	約3,791万円

なお、表に示した金額は返済割合のみから算出した目安であり、実際に借りられるかどうかや実際の借入可能額は、勤続年数や物件の担保評価なども含めた各金融機関の審査によって決まります。

自宅ローンの返済額が異なれば2軒目に回せる額も変わるため、自分の返済予定表にある年間返済額に置き換えて計算してみましょう。

また、表の金額はローンの返済のみに着目した上限目安です。

2軒目の維持費を考慮すると、ローン返済に充てられる月額は次の式で計算します。

2軒目のローンに回す月額 ＝ 2軒目に回せる月額 − 2軒目の維持費の月額

同じ「年1.995％・20年返済」なら、維持費が月1万円かかるごとに、借りられる額の目安は約198万円減る計算になります。

私なら、借入額を表の上限いっぱいで決めるのではなく、コストの章で見積もった維持費の月額をあらかじめ差し引いた残額から無理のない予算を逆算します。

年収と返済負担率のバランスから適正な借入額を決める考え方は、こちらの記事でも詳しく確認できます。

フラット35でセカンドハウスを買うなら、自宅がフラット35でないことが前提

フラット35は、自宅の購入でフラット35を利用していなければ、セカンドハウスにも自宅と同じ条件・同じ金利で利用できます。

2軒目にフラット35を使えないのは、自宅もフラット35で借りているとき

自宅でフラット35を借りている人が2軒目に利用できないのは、フラット35を同一人物が二重に借り入れることができない仕組みになっているためです。

また、フラット35を取り扱う金融機関であっても、セカンドハウス向けには取り扱っていないところもあるため注意が必要です。

フラット35の毎月の返済は変動金利より多いが、金利が上がっても変わらない

楽天銀行のフラット35の場合、2026年10月時点で返済期間15〜20年で借りると、金利は年3.51％です。

この金利で、コストの章の試算と同じく2,000万円を20年返済で借りた場合、毎月の返済は116,095円になる計算です。

フラット35そのものの仕組みや選び方については、こちらの記事で確認できます。

セカンドハウスローンの事前審査で伝えること・確かめること

借入先の候補が決まったら、条件に合う2〜3社の事前審査を受け、次の項目を伝えて同じ条件で結果を比較してみましょう。

項目	伝えること・確かめること	答えで分かること
使い方	誰が、どのくらいの頻度で住むか	対象になるか、上乗せ金利がかかるか
今の借入れ	自宅のローンを含む、すべての借入れの1年間の返済額	2軒目に借りられる額
物件	所在地・広さ・建物の状況	物件が対象になるか
金利と返済額	実際に適用される金利と、毎月の返済額	維持費を足しても家計が回るか
諸費用	事務手数料の額と、団信の保険料を誰が払うか	借りるときに用意する現金

セカンドハウスローンと賃貸の注意点｜使わない時期でも人に貸せない

セカンドハウスローンは、自分や家族が暮らすことを前提としたローンです。

そのため、使わない時期があるからといって、第三者に貸し出すことはできません。

居住用としての金利や融資条件で借り入れている以上、購入後に第三者へ貸し出してしまうと、借りたときの約束と違う使い方になります。

人に貸したり民泊にしたりすると、全額の一括返済を求められることがある

たとえばフラット35では、ローン残高の証明書を転送できない郵便で送るなどして、借りた人が実際に住んでいるかを定期的に確認しています。

貸して家賃を得たいなら、セカンドハウスローンではなく投資用のローンを検討する

人に貸して家賃収入を得ることが目的なら、セカンドハウスローンではなく、最初から賃貸用物件に対応した不動産投資ローンを取り扱う金融機関に相談しましょう。

住まなくなったら、貸す・売る前に借りている金融機関へ相談する

転勤や家庭の事情などで、購入したセカンドハウスに住まなくなることもあるでしょう。

そうした場合は、第三者に貸したり売却したりする前に、まずは借り入れ先の金融機関へ利用状況が変わることを伝えて相談しましょう。

ローンが残っている家を売却するか手元に残すかの考え方については、こちらの記事で確かめられます。

セカンドハウスローンが向いている人・向いていない人

セカンドハウスローンを活用する価値があるのは、自宅の住宅ローンと合わせても返済に余裕があり、2軒目の住まいに自分や家族が実際に暮らし続ける人です。

セカンドハウスローンを借りる前に、現金で買う場合や宿に泊まる場合と比べる

セカンドハウスローンを使わずに済ませる手段としては、「現金一括で購入する」か「物件は買わずに宿や貸別荘を利用する」という2つの方法があります。

現金で払っても備えが残るなら、借りずに買う方が総額は少ない

現金で購入しても教育費や老後資金などの備えが手元に十分残るなら、ローンを組まずに買う方が、払うお金の総額は少なく済みます。

コストの章の試算（借入額2,000万円・返済期間20年）を例にすると、ローンを組むことで増える負担は、利息分の約427万円と事務手数料・印紙税の46万円で、登記費用を除いても約473万円になる計算です。

年に数回の保養なら、宿や貸別荘に泊まる費用と比べる

年に数回の保養が目的なら、2軒分の維持費が毎月かかるうえ、税制面でも「住宅」ではなく別荘として扱われ、住宅向けの税の軽減措置を受けられなくなります。

【Q&A】セカンドハウスローンの疑問に答える

ここからは、現在の住まいが賃貸の場合や必要な頭金など、自分の状況に合わせて生じる疑問についてQ&Aで答えます。

終わりに｜セカンドハウスローンは、2軒目に住み続け、2本の返済に余裕がある人のための住宅ローン

セカンドハウスローンは、手元資金を残したまま、週末を過ごす拠点や家族のための住まいを手に入れるための住宅ローンです。

その代わり、自宅用の住宅ローンよりも高い金利の利息を支払う必要があり、住宅ローン控除も受けられません。

コストの章の試算（2026年10月の金利で2,000万円を20年間、金利が変わらない前提で借りた場合）でも、支払う利息だけで自宅用より約178万円多くなります。

自分がどちらに当てはまるかは、源泉徴収票と自宅ローンの返済予定表を用意し、年収の35％から現在の年間返済額と2軒目の維持費を差し引くことで、自分でも試算できます。