住宅ローンはみんないくら払ってる？平均返済額と、無理のない月額の決め方
この記事で分かること
- 国土交通省の最新調査から見る、住宅の種類別の平均返済額（月額換算）
- 手取りから生活費や積立、住宅維持費を差し引いて、無理のない返済月額を計算する手順
- 返済月額から借入額を逆算する方法と、金利上昇や収入減があっても払い続けられるかの確認方法
マイホームの購入を検討し始めると、「ほかの家庭は住宅ローンを毎月いくら払っているのか」を把握したうえで、自分たちの予算の目安を立てたくなるものです。
国土交通省の最新調査をもとに月額換算すると、住宅ローンの平均返済額は、住宅の種類によって毎月約9.3万〜14.1万円となっています。
ただし、平均額と同程度であれば無理なく返済できる、というわけではありません。
同じ毎月12万円の返済であっても、手取り収入や子どもの人数、マンションの管理費の有無などによって、家計に残るお金は大きく変わるためです。
無理なく返済できる月額は、手取りから住宅費以外の生活費や将来への積立、固定資産税をはじめとする住宅の維持費を差し引いて算出します。
そこで、まず最新の平均返済額を確認したうえで、我が家の手取りから無理なく払える月額を算出し、そこから借入額を逆算していく順番で進めていきます。
MIYABI給与明細や、銀行口座・クレジットカードの明細を手元に用意しておきましょう。
途中の計算式に実際の数字をそのまま当てはめながら、スムーズに読み進められます。
この記事の結論
- 国土交通省の最新調査（令和7年度）では、住宅ローンの年間返済額を月額換算した平均額は、住宅の種類別に毎月約9.3万〜14.1万円
- 平均はほかの家庭が払っている額であり、自分たちが無理なく返済できる額は、手取りから生活費や積立、住宅維持費を差し引いて決める
- 借入額は、算出した月額から金利や返済期間をもとに逆算し、将来的な金利上昇や収入減があっても無理なく払い続けられるか確認して決定する
Googleのニュース欄で、＠nextの記事が見つけやすくなります。
住宅ローンはみんないくら払ってる？｜最新調査の平均は月約9.3万〜14.1万円
住宅ローンの平均返済額は、国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」の年間返済額を月額換算すると、住宅の種類によって約9.3万〜14.1万円となっています。
この調査は、2024年4月〜2025年3月に住宅の新築や購入を行った世帯を対象としたもので、2026年7月に公表された最新データです。
住宅の種類別の平均返済額と返済期間
住宅ローンを利用した世帯の年間返済額と、それを12カ月で割った月額の目安、および平均返済期間は次のとおりです。
| 住宅の種類 | 年間返済額（平均） | 月額に直すと | 返済期間（平均） |
|---|---|---|---|
| 注文住宅 | 164.9万円 | 約13.7万円 | 34.4年（建築の借入金） 35.7年（土地購入の借入金） |
| 分譲戸建住宅（建売） | 148.7万円 | 約12.4万円 | 34.2年 |
| 分譲集合住宅（新築マンション） | 169.7万円 | 約14.1万円 | 32.4年 |
| 既存（中古）戸建住宅 | 111.3万円 | 約9.3万円 | 29.0年 |
| 既存（中古）集合住宅（中古マンション） | 121.8万円 | 約10.2万円 | 28.5年 |
月額で最も高いのは新築マンションの約14.1万円、最も抑えられているのは中古戸建住宅の約9.3万円です。
新築は物件価格が高く借入額も膨らみやすいため、毎月の返済額も高くなる傾向があります。
MIYABI実際、同調査で土地を購入して注文住宅を建てた世帯（全国）の平均借入金は5,342万円でした。
これに対し、中古の戸建住宅を購入した世帯（首都圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏）は1,836万円です。
平均の数字を読むときの3つの注意
一覧表の月額をご自身の予算と比較する前に、次の3つの注意点を押さえておきましょう。
- 年間返済額にはボーナス払いの上乗せ分も含まれるため、12で割った金額が毎月の実際の引き落とし額とそのまま一致するわけではない
- 注文住宅は全国、建売・マンション・中古は三大都市圏での集計となっており、調査対象の地域範囲がそろっていない
- 調査対象は直近1年間に住宅の新築や購入を行った世帯であり、何年も前から返済を続けている世帯は含まれていない
また、同調査では世帯年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）についても、住宅の種類別で16.7〜20.6％という結果が出ています。
ただし、これも「この割合なら安全」という基準値ではなく、調査対象となった世帯の平均がこの割合だったという結果にすぎません。
あくまで平均値ですので、実際にはこれよりも負担の重い世帯が含まれている点に注意が必要です。
MIYABI平均値は、ほかの家庭がどのくらい支払っているのかを知るための目安です。
自分たちにとって無理のない返済額がいくらなのかは、次の章からの家計の計算を通じて具体的に見極めていきましょう。
「借りられる額」と「返せる額」は別｜審査の上限と家計の上限を分ける
住宅ローンの毎月返済額を検討する際は、金融機関が判断する「いくらまで貸せるか」と、実際の家計において「いくらまで返せるか」を明確に分けて考えましょう。
審査に通る上限額をそのまま借り入れてしまうと、日々の生活費や将来に向けた貯蓄に回す資金が不足してしまうおそれがあるためです。
審査で見る返済負担率は「額面年収」に対する割合
審査で用いられる「返済負担率」とは、税金や社会保険料を差し引く前の額面年収に対して、年間のローン返済総額が占める割合のことです。
ローンの審査では、この返済負担率に一定の基準が設けられています。
たとえばフラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利の住宅ローン）では、この割合を「総返済負担率」と呼び、次のように上限を定めています。
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 総返済負担率の基準 | 30％以下 | 35％以下 |
なお、総返済負担率には、住宅ローンだけでなく、
- 自動車ローン
- 教育ローン
- カードローン
- クレジットカードの分割払い・リボ払い
などの返済額も含めて計算されます。
返済負担率は額面年収を基準に計算されるため、上限の35％まで借りてしまうと、実際の手取りに対する返済負担はさらに重くなってしまいます。
MIYABIまた、この基準はあくまで審査上の「借入上限」であり、家計が無理なく返済していける割合を示しているわけではありません。
なお、民間の金融機関ではそれぞれ独自の審査基準が設けられています。
家計の目安は「手取り」で考える
家計の視点で無理のない返済額を考える際は、税金や社会保険料を差し引いたあとに実際に使える「手取り」を基準に判断しましょう。
一般的には「住宅ローンの返済は手取りの20〜25％まで」という目安がよく用いられ、たとえば手取りが月40万円なら、毎月の返済額は8万〜10万円ほどになります。
ただし、この割合は国や金融機関が決めた公式な基準ではなく、最初におおよその見当をつけるための目安にすぎません。
子どもの人数や車の有無、マンションの管理費・修繕積立金などで、必要な固定費は家庭ごとに違うからです。
同じ25％でも、家計にゆとりがある家庭と苦しくなる家庭に分かれます。
MIYABI手取りに対する割合でおおよその見当がついたら、次は実際の支出を当てはめて計算してみましょう。
実際の生活費をもとに試算することで、自分たちの家庭に本当に合った適正な返済額がはっきりします。
無理のない月額の決め方｜手取りから住宅以外の支出と維持費を引く
住宅ローンに充てられる毎月の返済額は、手取り月収からローン以外に必要な支出を順番に差し引いて算出します。
以下の①から順番に、ご家庭の収支を当てはめて確認していきましょう。
①毎月の手取りを確認する
まずは給与明細をもとに、世帯の手取り月収を確認しましょう。
共働きの場合は、夫婦2人分の手取りを合算します。
MIYABIボーナスは会社の業績などによって減額されるリスクがあるため、できればボーナスは含めず、毎月の手取りだけで返せる額を考えましょう。
②住宅以外の生活費を引く
次に、現在の家賃や住宅ローンを除いた毎月の基本生活費を差し引きます。
生活費に含める支出には、主に以下のようなものがあります。
- 食費・日用品費
- 水道光熱費（電気・ガス・水道代）
- 通信費（スマートフォン・インターネット代）
- ガソリン代・自動車保険料など（車を所有している場合）
- 生命保険や医療保険の保険料
- 交通費・交際費・趣味やレジャーの費用
MIYABI家計簿をつけていない場合は、直近3か月分の預金口座やクレジットカードの明細から平均を割り出すと、実際の支出額に近づきます。
③教育費・老後の積立と、急な出費への備えを引く
子どもの教育費や老後資金など、将来に向けて毎月積み立てておきたいお金も、あらかじめ差し引いておきます。
あわせて、家電の買い替えや車の修理、急な病気やケガによる突発的な出費に備える予備費も、別途確保しておきましょう。
MIYABIなお、教育費は子どもが小さいうちは負担が軽くても、中学・高校・大学と進学するにつれて徐々に増えていく点に注意が必要です。
④ローン以外の住居費を引く
持ち家を購入すると、ローンの返済とは別に、住まいを維持・管理するための費用が発生します。
主な費用は以下のとおりです。
- 固定資産税・都市計画税（年間の税額を12で割った月割り額）
- 火災保険・地震保険の保険料（月額換算）
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 駐車場代（敷地外に借りる場合）
- 将来の大規模修繕に向けた積立金（一戸建ての場合）
税金や修繕積立金は賃貸暮らしではかからなかった費用のため、現在の家賃とローンの返済額だけを単純に比較していると見落としがちになります。
MIYABI具体的な金額は物件によって異なるため、購入を検討している物件の税額の目安や、管理費・修繕積立金の額を事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
⑤ほかの借入の返済を引く
マイカーローンや奨学金、クレジットカードの分割払い・リボ払いなどの返済がある場合は、その月々の返済額も差し引きます。
MIYABI①の手取り月収から②〜⑤の支出をすべて差し引いて残った金額が、住宅ローンの返済に充てても家計に無理が生じない「上限額の目安」となります。
計算例｜手取り月50万円の架空の世帯では月10万〜12万円
以下は、計算の流れを具体的にイメージするための架空の世帯モデルです。
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| ①世帯の手取り月収（ボーナス除く） | 50万円 |
| ②住宅以外の生活費 | －25万円 |
| ③教育費・老後の積立 | －5万円 |
| ③急な出費への備え | －5万円 |
| ④ローン以外の住居費（仮に置いた額） | －3万円 |
| ⑤ほかの借入の返済 | 0円 |
| 住宅ローンに回せる上限 | 12万円 |
この世帯の場合、住宅ローンの返済に充てられる上限額は「月12万円」となります。
さらに、返済の途中で金利が見直される変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇で返済額が増えることを見越して、返済額に余裕を持たせておきましょう。
たとえば上限12万円のうち2万円を金利上昇への備えとして残すなら、借入当初の計画上の返済額は月10万円に設定します。
なお、この2万円は試算のための仮の数字であり、実際にどの程度の余裕を持たせるかは、借入額や想定する金利上昇幅によって異なります。
MIYABI③の「急な出費への備え」は家電の買い替えや病気などに備える積立であり、金利上昇への備えは返済額が増加した際に対応するための枠です。
これらは目的が異なるため、一方でもう一方を兼ねることなく、それぞれ別枠として確保しておきましょう。
月額から借入額を逆算する｜同じ月額でも金利で借入額は変わる
毎月返済できる金額が決まったら、その月額から返せる借入額を逆算してみましょう。
返済月額が同じであっても、金利が高くなるほど、また返済期間を短く設定するほど、返せる借入額は少なくなります。
借入額と金利ごとの毎月の返済額
以下は、返済期間35年・元利均等返済（毎月の返済額が一定の方式）・ボーナス返済なしを想定した場合の比較表です。
| 借入額 | 金利1％ | 金利2％ | 金利3％ |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 56,457円 | 66,253円 | 76,970円 |
| 3,000万円 | 84,686円 | 99,379円 | 115,455円 |
| 4,000万円 | 112,914円 | 132,505円 | 153,940円 |
| 5,000万円 | 141,143円 | 165,631円 | 192,425円 |
たとえば4,000万円を借り入れる場合、適用金利が1％か3％かによって、毎月の返済額には約4.1万円もの差が生じます。
なお、上記の表にある1〜3％は金利差による影響を比較するための仮定であり、特定の金融機関における実際の適用金利を示すものではありません。
現に、全期間固定金利型のフラット35（2026年10月融資実行・返済期間21〜35年・借入額が物件価格の9割以下）の場合、金利は年3.83％からとなっています。
これは試算表の3％を上回る水準です。
MIYABIご自身の借入予定額と、金融機関から提示された金利に近い組み合わせを確認し、前章で算出した毎月の返済可能額に収まるかどうか確かめてみてください。
提示された金利が3％を超える場合は、毎月の返済額が「3％」の列よりもさらに多くなります。
月10万円・12万円なら、借入額はいくらまで？
同様の条件（返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし）で、毎月の返済額から借入額を逆算すると次のようになります。
| 毎月の返済額 | 金利1％ | 金利2％ | 金利3％ |
|---|---|---|---|
| 10万円 | 約3,543万円 | 約3,019万円 | 約2,598万円 |
| 12万円 | 約4,251万円 | 約3,623万円 | 約3,118万円 |
MIYABI先ほどの計算例のように月10万円で計画する場合、金利1％なら返せる借入額は約3,543万円ですが、金利3％では約2,598万円です。
同じ返済額でも、借入額に900万円以上もの差が生じます。
世帯年収1,000万円の例｜金利1％でも「年収の6倍」は手取りの25％を超える
借入額の目安として「年収の5〜6倍」と言われることもありますが、この倍率だけで借入額を決めてしまうのは避けましょう。
たとえば世帯年収1,000万円で毎月の手取りを62万円と仮定した場合、手取りの25％は月額15.5万円になります。
この世帯が金利1％・返済期間35年で、年収の5倍と6倍を借り入れた場合の比較は次のとおりです。
| 借入額 | 毎月の返済額 | 手取り（月62万円）に対する割合 | 額面年収（1,000万円）に対する割合 |
|---|---|---|---|
| 5,000万円（5倍） | 141,143円 | 約22.8％ | 約16.9％ |
| 6,000万円（6倍） | 169,371円 | 約27.3％ | 約20.3％ |
6,000万円を借りる場合、額面年収に対する返済負担率は約20.3％となり、フラット35の基準（総返済負担率35％以下）には十分収まります。
しかし、実際の手取りベースで見ると約27.3％を占め、25％の目安を超えてしまいます。
このように、金融機関の審査基準を満たす借入額であっても、手取りベースで見ると家計の負担が重くなることがあります。
さらに今後金利が上がれば、同じ年収倍率で借りたときの負担は一段と重くなります。
手取り額は家族構成や働き方によっても異なりますので、必ずご自身の給与明細に記載された手取り額をもとに試算し直してください。
MIYABI年収倍率は、あくまで大まかな目安にすぎません。
無理のない借入額は、家計から算出した毎月の返済額をもとに、しっかりと逆算して決めましょう。
借りる前に家計を試す｜金利上昇・収入減・教育費・定年後
住宅ローンの返済は30年前後にわたって続くため、現在の家計で無理なく払えるかだけでなく、状況が悪化したときでも返済を続けられるかを確かめておきましょう。
金利が上がったときの返済額
金利が上昇すると、借入額が同じであっても毎月の返済額は増えていきます。
例えば3,500万円を35年返済で借り入れ、借入時の金利が最後まで続くと仮定した場合、毎月の返済額の目安は次のようになります。
| 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 0.5％ | 90,855円 |
| 1％ | 98,800円 |
| 2％ | 115,942円 |
| 3％ | 134,698円 |
金利1％と2％を比較すると、毎月の返済額には約1.7万円もの差が生じます。
例えば先ほどの試算例の世帯（上限12万円・計画10万円）が3,500万円を借りる場合、金利0.5％なら月々約9.1万円で、計画の範囲内に収まります。
しかし、借入額が同じでも金利が2％になると月々約11.6万円となり、残しておいた2万円のゆとりをほぼ使い切ってしまいます。
さらに3％まで上がると月々約13.5万円に達し、家計の上限である12万円をオーバーしてしまいます。
ただし、変動金利を選んだ場合の実際の返済額は、金利が見直されたタイミングや、その時点の借入残高と残りの返済期間で決まります。
MIYABI上限を超える水準まで金利が上がると家計が立ち行かなくなるなら、借入額そのものを抑えるか、完済まで金利が変わらない「全期間固定金利」も比べてみましょう。
全期間固定金利は将来の返済額を見通しやすいのが大きなメリットですが、借入時点の金利は変動金利よりも高めに設定される傾向があります。
共働きなら、片方の収入が減る時期を入れて計算する
共働き夫婦の2人の収入を前提として返済計画を立てると、育児休業や時短勤務、介護、転職などで片方の収入が減ったときに家計が一気に苦しくなるリスクがあります。
MIYABIそのため、一時的に収入が減少する期間の手取り額を想定し、改めて①〜⑤の計算をやり直してみましょう。
住宅ローンに回せる金額が計画の返済額を下回るなら、「毎月の不足額 × 収入が減る期間の月数」を貯蓄で補えるかを確かめておきましょう。
教育費が増える時期に、返済を続けられるか確かめる
子どもが中学校、高校、大学へと進むにつれて教育費の負担は重くなるため、そのピーク時でも住宅ローンを無理なく払い続けられるかを確認しておきましょう。
例えば現在3歳のお子さんがいる場合、大学に通う18〜22歳の期間は、今から15〜19年後になります。
35年ローンで借り入れていると、教育費が最もかかるこの時期は、まさに返済の途中にあたります。
MIYABI③で差し引く教育費の積立額も、最も支出が大きくなる時期の金額で計算し直し、その状況でも住宅ローンに充てられる余裕が残るかを見極めておきましょう。
定年後に残る返済と、退職金の使い道を確かめる
返済期間35年でローンを組むと、借入時の年齢によっては定年退職後も支払いが続くことになります。
例えば35歳で35年ローンを組んだ場合、完済するのは70歳です。
退職金で残債を一括返済する計画なら、定年時点のローン残高と、返済に充てたあとに老後資金が十分に残るかまで確かめておきましょう。
金利上昇・世帯収入の減少・教育費の増加・定年後の返済負担のどれかで支払いが厳しくなりそうなら、借り方を見直しましょう。
毎月の返済額を抑えるか、物件の予算を下げて借入額そのものを減らす方法があります。
MIYABI「今は払える」だけで決めず、家計が最も苦しくなる時期でも無理なく返済できるかで判断すると、借りすぎを防げます。
共働きの借り方｜ペアローンと収入合算は「誰が返済義務を負うか」が違う
共働きで夫婦2人の収入を合わせて借りる方法には、主に「ペアローン」と「収入合算」があります。
どちらを選ぶかによって、2人それぞれが負う返済義務や、住宅ローン控除・団信の扱いが大きく異なります。
| 比べる点 | ペアローン | 収入合算（連帯債務型） | 収入合算（連帯保証型） |
|---|---|---|---|
| 契約の本数 | 2本（1人1本ずつ） | 1本 | 1本 |
| 収入を足す人の立場 | 自分のローンの債務者（互いの連帯保証人になることが多い） | 連帯債務者（2人とも全額の返済義務を負う） | 連帯保証人（借りた人が返せないときに返す） |
| 住宅ローン控除 | それぞれ要件を満たせば2人とも対象 | 持分や実際の負担に応じて2人とも対象になりうる | 連帯保証人は対象外 |
| 団信 | それぞれのローンごとに加入（2人分をまとめて保障するプランを選べる金融機関もある） | 商品による（フラット35は夫婦2人で入れる「デュエット」あり） | 借りた人だけが加入するのが一般的 |
どれを選ぶかは、
- 2人とも住宅ローン控除を受けたいか
- 2人ともに団信の保障が必要か
- 契約にかかる諸費用をどこまで抑えたいか
の3つのポイントで判断します。
MIYABIなお、2人の収入を合算すれば借入額を増やせますが、そのぶん片方の収入が減った際の影響も大きくなります。
どちらか1人の収入だけで無理なく返せる範囲に借入額を抑える選択肢も含め、しっかり比較しましょう。
ペアローン｜2人とも控除の対象になりうるが、費用と保障は契約ごと
ペアローンは2人がそれぞれ個別にローンを組むため、要件を満たせば夫婦2人とも住宅ローン控除を受けられる点がメリットです。
その反面、諸費用や団信、保証などの契約関係はローンごとに分かれます。
諸費用は契約ごとにかかるが、「そのまま2倍」とは限らない
契約が2本になるため、事務手数料や印紙代、抵当権の設定登記費用などがそれぞれにかかります。
ただし、保証料のように借入額に応じて決まる費用もあるため、費用の合計が単純に「そのまま2倍」になるとは限りません。
金融機関で見積もりを取り、収入合算の場合と総額を比較してみましょう。
片方が亡くなったときや離婚したとき、相手のローンはどうなるか
通常の団信はローンごと個別に加入するため、片方が亡くなった際に保険で返済されるのは、その人名義のローンだけです。
もう一方のローンはそのまま残ります。
一方、どちらか一方に万一のことがあった際や所定の状態になったときに、2人分のローン残高をまとめて保障するプランもあります。
2026年10月時点では、PayPay銀行のペアローン連生団信がこのタイプに該当します。
保障される範囲や金利の上乗せ条件はプランごとに異なるため、申込みを検討する金融機関に、ペアローンで選べる団信の種類と条件を確認しておきましょう。
MIYABIまた、互いに連帯保証人となっている場合、離婚したとしても相手のローンに対する保証が自動的に外れることはありません。
保証を外すには金融機関の承諾が必要であり、ローンの借り換えなどを求められるケースがあります。
収入合算｜契約は1本、連帯保証型か連帯債務型かで控除と団信が変わる
収入合算は契約が1本で済むため、ペアローンに比べて手続きの手間や契約ごとの諸費用を抑えやすい方法です。
ただし、収入を合算する人が連帯保証人になるか連帯債務者になるかによって、団信や住宅ローン控除の扱いが変わります。
連帯保証型は、収入を足した人に控除がなく、団信も通常つかない
連帯保証型では、収入を合算した人はローンの債務者本人ではないため住宅ローン控除を受けられず、団信にも加入しないのが一般的です。
そのため、その人が亡くなってもローンの残高は減りません。
たとえばPayPay銀行の収入合算は、2026年10月時点でこの連帯保証型です。
MIYABI2人の収入がどちらも家計に欠かせない場合は、合算した人に万一のことがあっても返済を続けられるよう、民間の生命保険なども含めて備えを確かめておきましょう。
連帯債務型は、2人とも控除の対象になりうる
連帯債務型では2人とも返済義務を負うため、条件を満たせば2人そろって住宅ローン控除の対象になり得ます。
実際に控除を受けられるかどうかは、債務者であることに加え、
- 住宅の持分
- 実際の返済負担割合
- その家に実際に住んでいるか
- 所得や建物の床面積
- 返済期間が10年以上あるか
といった要件によって決まります。
なお、2人の返済負担割合は、住宅の持分や実際に負担する金額に合わせて決めます。
資金負担の実態と異なる割合に設定すると、贈与とみなされて贈与税が課されるおそれがあるため、迷ったときは税務署や税理士に確認しましょう。
団信の仕組みは商品によって異なり、たとえば連帯債務型であるフラット35の収入合算では、夫婦2人で加入できる団信「デュエット」を選ぶことができます。
デュエットは、どちらか一方に万一のことがあった際に以後のフラット35の返済が全額不要になる仕組みです。
フラット35に標準で付く団信（新機構団信）に1人で加入する場合と比べると、借入金利が年0.18％上乗せされます（2026年10月時点）。
なお、3大疾病・介護の保障も付ける新3大疾病付機構団信（1人で加入し、年0.24％上乗せ）を選ぶ場合は、デュエットを利用できません。
MIYABI収入合算が連帯保証型か連帯債務型かは、金融機関によって異なります。
申し込む前に、収入を合算する人が連帯保証人になるのか連帯債務者になるのかを必ず確認しておきましょう。
【Q&A】住宅ローンの返済額についてよくある質問
最後に、返済額や借入額の目安、共働きでの借り入れ方法など、多くの方が迷いやすいポイントをQ&A形式で整理します。
住宅ローンの毎月の平均返済額はいくら？
国土交通省の令和7年度調査では、年間返済額から算出した月々の返済額の平均は、新築マンションが約14.1万円、注文住宅が約13.7万円です。
続いて建売住宅が約12.4万円、中古マンションが約10.2万円、中古戸建住宅が約9.3万円となっています。
なお、この金額はボーナス返済分を含めた年間返済額をもとに計算したもので、注文住宅を除き三大都市圏を対象としたデータです。
住宅ローンは年収の何割まで返せる？
金融機関の審査基準と、家計から見て無理なく返済できる割合は別物です。
たとえばフラット35の審査基準では、ほかの借入も含めた年間返済額の上限が、額面年収の30％以下（年収400万円未満）または35％以下（年収400万円以上）です。
ただし、これは額面年収をもとにした審査上の上限であり、実際の手取り額に対する負担感はさらに重くなります。
家計管理においては「手取りの20〜25％」が目安としてよく使われますが、国や金融機関が決めた公式な基準ではありません。
実際の手取り収入から住居費以外の支出をしっかり差し引き、ご家庭にとって無理のない返済上限を把握しておきましょう。
毎月10万円の返済なら、借入額はいくらまで？
返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで試算すると、毎月10万円で返せる借入額は金利1％なら約3,543万円です。
これが金利2％になると約3,019万円、3％なら約2,598万円まで下がります。
もし金利が3％を超えて上昇すれば、返済できる借入額はさらに少なくなります。
金利は試算用の仮定ですので、実際に借り入れを検討している金利で必ず計算し直してください。
また、これらはあくまでシミュレーション上の金額であり、審査によって実際に借りられる額とは別である点にも注意が必要です。
無理のない返済額はどう決める？
毎月の手取り収入から、住居費以外の生活費、教育費や老後資金の積立、急な出費への備えを差し引きます。
さらに、固定資産税や管理費・修繕積立金などローン以外の住居費と、マイカーローンなどほかの返済額も差し引いた残りが、返済額の上限の目安です。
変動金利で借りる場合は、そこから将来の金利上昇に耐えられるだけのゆとりも残しておきましょう。
返済期間は長いほうがいい？
返済期間を長くすれば毎月の返済額は抑えられますが、金利が同じであれば支払う利息の総額は膨らみます。
毎月の返済負担と利息の総額、そして完済時の年齢を総合的に比較し、定年後にも返済が残らないか確認したうえで決めましょう。
共働きなら、ペアローンと収入合算のどちらがいい？
夫婦2人とも住宅ローン控除を受けたい場合や、それぞれに団信の保障を付けたい場合はペアローンが有力な候補です。
ただし契約が2本になるため、融資事務手数料や登記費用などの諸費用も契約ごとにかかります。
諸費用を抑えたいのであれば、契約を1本にまとめられる収入合算が候補になります。
ただし、収入合算の「連帯保証型」では、収入を合算したパートナーは住宅ローン控除を受けられず、団信の保障も通常は付きません。
一方の「連帯債務型」なら2人とも控除対象になり得ますし、フラット35のように夫婦2人で加入できる団信（デュエット）を選べるプランもあります。
どちらの型を扱っているかは金融機関によって異なるため、申し込む先の契約形態をあらかじめ確認したうえで最適な方法を選びましょう。
終わりに｜平均は参考にとどめ、払える月額を家計から決める
| 変動金利 | 固定金利 （10年） | フラット35 | 返済方法 | 5年ルール 125％ルール | 審査日数 | 事務手数料 | 一部繰上げ返済手数料 | 金利変更手数料 | つなぎ融資 | オプション | 公式サイト | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
 りそな銀行 |
年1.250％～ （変動金利・融資手数料型／2026年10月1日現在） |
年4.205％ （固定金利特約10年・融資手数料型／2026年10月1日現在） | 取り扱いなし | 元利均等返済 ※ボーナス返済併用可（借入額の50％以内） | あり | 事前審査1～3営業日 正式審査5～10営業日程度 |
＜融資手数料型＞借入金額×2.2％（税込） ＜金利上乗せ型＞融資手数料0円＋年0.3％上乗せ ※別途、保証会社事務取扱手数料55,000円（税込） |
インターネット：無料 店頭・テレビ電話：5,500円 ※固定金利特約期間中は33,000円 |
固定金利特約期間の設定 インターネット：0円／店頭・テレビ電話：5,500円 | あり つなぎ融資・分割融資に対応 | りそなSX住宅ローン（新規購入向け・借換不可）（変動金利年1.240％・融資手数料型）／SX金利プラン／団信革命／がん保障特約／3大疾病保障特約／ペアローン団信 借換＋リフォーム金利引下げキャンペーンの正式審査申込受付は2026年9月30日で終了。期限までの申込分は実行期限などの条件あり | 詳細を見る |
SBIアルヒ
| 年1.990%～年4.759% （住宅ローン【SBI信用保証】変動金利〈半年型〉5～40年／2026年10月実行金利） | 年4.210%～年4.410% （住宅ローン【SBI信用保証】当初10年固定／2026年10月実行金利） | スーパーフラット（例）： スーパーフラット5：当初5年間 年2.780%／6年目以降 年3.780% （団信C加入・自己資金5割以上・金利引き下げ制度適用時／2026年10月実行金利） フラット35（機構団信加入）： 年3.51%（15年～20年）/年3.83%（21年～35年） （36年～50年はフラット50等の商品・条件で異なります） | 元利均等返済／元金均等返済方式 | 記載なし | 店舗の事前審査が最短1営業日※ 本審査が最短3営業日※ ダイレクト支店はWeb本申込のみ（Web事前審査は2026年7月1日受付終了） |
フラット35・スーパーフラット（スタンダード）：借入額×2.2％（税込）、最低220,000円 住宅ローン【SBI信用保証】：借入額×2.2％＋55,000円（税込）、最低275,000円 ユアセレクト：借入額×2.2％（税込）、最低220,000円 最新の貸付条件はこちら | フラット35：無料 スーパーフラット・SBI信用保証・ユアセレクト：一部Web無料／電話・郵送11,000円、全額55,000円（税込） | SBI信用保証・ユアセレクト：金利固定化手数料5,500円（税込） | あり フラットつなぎ | 住宅ローン【SBI信用保証】・ユアセレクトは新規借入向け 借換のWeb申込対象はフラット35・スーパーフラット。変動金利・当初固定の欄は借換向け金利ではありません 暮らしのサービス 約20種類の優待特典 フラット35・スーパーフラットの事務手数料33,000円引下げ（2027年3月31日まで・条件あり） フラットすまい・るポイント（対象商品の借入後6カ月以内に申請・条件あり） | 詳細を見る |
PayPay銀行
| 年1.580％ （新規・借換いずれも／全期間引下型） ※ソフトバンクのスマホ／ネット／でんき優遇割を適用すると年1.450％ ※2026年10月1日現在 | 年3.520％ （10年固定／2026年10月現在） | 取り扱いなし | 元利均等返済 | なし | 事前審査（当日～2営業日） 本審査（書類提出から3～10営業日） | 借入金額×2.20％（税込） | WEB受付：無料 電話受付：5,500円／1回 | 手数料無料 | 自行での取り扱いなし 島根銀行の住宅つなぎ融資を紹介 PayPay銀行の本審査完了後に申込番号で島根銀行へ申込 | ー | 詳細を見る |
 ドコモSMTBネット銀行（旧：住信SBIネット銀行） | 年2.000%～ （WEB申込コース・全期間引下げプラン／2026年10月1日現在。環境配慮型住宅・融資率80％以下の特別優遇はWEBが8月実行分、対面相談が9月実行分で終了） | 年3.379％～ （当初期間引下げプラン・固定10年／2026年10月1日現在） | 【フラット35】買取型＋フラットパッケージローン「ゴーゴー」あり 買取型の目安：年3.51%（20年以下）／年3.83%（21年以上35年以下） フラット50・フラットペアローンもあり（申込経路等の条件あり）。フラット35保証型は新規申込受付停止中 ※パッケージローン部分の適用金利は借入条件により異なります | 元本均等返済／元利均等返済 | あり | 仮査定なら最短当日 本審査1週間〜10日 | 借入金額×2.2％（税込） | 無料 | 手数料無料 | 対面相談コースでつなぎ融資・土地先行プランあり | WEB申込コースの新規事前審査申込受付は2026年10月30日17時で終了予定。既存申込分は所定の条件で手続き継続 住宅ローンプラス／NEOBANK住宅ローン／期日一括返済併用型（対象・申込経路に条件あり） 新規借入で最大10万dポイント（専属銀行代理業者の店舗経由・新規1,000万円以上。借入実行期限2026年12月30日、対象サービスのWEB契約・開通等は2027年3月31日まで。2,000万円未満は最大5万ポイント、借換対象外） フラットすまい・るポイント（対象商品の借入後6カ月以内に申請・条件あり） | 詳細を見る |
SBI新生銀行
|
年1.430％ （変動金利〈半年型〉通常金利／2026年10月ご契約） ※SBIハイパー預金開設者限定金利は年1.340％ |
年3.400％ （当初固定金利10年／2026年10月ご契約） | 取り扱いなし | 元利均等返済 | 取り扱いなし | 申し込み～借入：約1ヶ月半 | 借入金額×2.2％ | 無料 | 固定金利選択手数料：5,500円 | あり | 全疾病保障付団信／ガン団信 ZEH住宅は年0.01％引下げ（SBIハイパー預金優遇と併用不可）／ゆうちょ銀行経由専用「プラス」あり | 詳細を見る |
楽天銀行
| 年1.747％～年2.397％ （2026年10月適用金利・住宅ローン〈金利選択型〉新規お借入れ） | 年4.074％～年4.724％ （10年固定／2026年10月適用金利） | フラット35（団信あり）： 年3.51%（15年～20年）/年3.83%（21年～35年） （2026年10月実行金利） フラット50（全期間固定・36～50年）あり 銀行保証型の楽天銀行50年住宅ローンとは別商品 | 元本均等返済／元利均等返済 | あり | 最短26日※フラット35は最短35日程度 | 金利選択型：一律33万円 フラット35：融資額×1.1％（楽天銀行返済口座・最低11万円） 「固定と変動」の変動部分には別途住宅融資保険用手数料（利息組み込み型は年0.92％上乗せ等） | 無料 | 手数料無料 | あり | 住宅ローン会員ランク特典／「固定と変動」 借換限定2万円キャッシュバック（新規エントリーは2026年10月15日終了。期限内エントリー済みの方は2026年12月28日までの借換等条件あり） フラットすまい・るポイント（対象商品の借入後6カ月以内に申請・条件あり） | 詳細を見る |
イオン銀行
| 年1.04％～ （物件価格の80％以内／2026年10月1日現在） 年1.12％～ （物件価格の80％超／2026年10月1日現在） | 年3.73％ （当初固定10年／2026年10月1日現在） | イオン【フラット35】（団信あり・例）： 融資率90％以下：Aタイプ 年3.51％（20年以下）/年3.83％（21年～35年） 融資率90％超100%以内：Aタイプ 年3.62％（20年以下）/年3.94％（21年～35年） Bタイプ（定額）もあり：90％以下 年3.71％/4.03％、90％超 年3.82％/4.14％ イオン【プラス】：年3.825％ フラット35（融資率90％以内）と併用して建築・購入資金100％まで／2026年10月 | 元利均等返済 | あり | 事前審査最短翌日 正式審査1〜2週間 |
＜定率型＞ 借入金額×2.20％（税込） 最低220,000円 ＜定額型＞ 110,000円（税込） 定率型より年0.2％高 | 無料 | 手数料無料 | あり | イオングループ特典／イオン【プラス】 カードローン条件で年0.05％、環境配慮型住宅で年0.03％引下げ（対象外商品が異なり、併用可否は要確認） フラットすまい・るポイント（対象商品の借入後6カ月以内に申請・条件あり） | 詳細を見る |
auじぶん銀行
| 一般団信限定金利は年1.680％。「がん50%保障団信の特約付き」で 年1.734%（借入金額割合80%以下、新規） 借入金額割合80%超は表示金利に年0.045%上乗せ（例：年1.779%） （2026年10月適用金利／2026年10月1日現在） | 年3.470％ （当初期間引下げプラン＜10月適用＞・固定10年／借入金額割合80％以下／2026年10月1日現在） | 取り扱いなし | 元本均等返済／元利均等返済 | あり | 仮審査 当日～3営業日 本審査 3～10営業日 | 借入金額×2.20％（税込） | 無料 | 手数料無料 | 自行での取り扱いなし 東光商事のつなぎ融資を紹介 | 住宅ローン金利優遇割／普通預金連動型利息キャッシュバック／環境配慮型住宅1万円プログラム | 詳細を見る |
※ 金利は毎月見直されます。多くの民間ローンと【フラット35】は『実行時金利』が適用されます。審査結果・融資率・団信プラン・優遇適用可否により実際の金利は異なります。
※ 「上乗せ金利なしで比較」タブ内の金利は2026年10月時点の情報です。SBIアルヒ・【フラット35】は2026年10月実行金利、りそな銀行・イオン銀行は2026年10月1日現在、PayPay銀行・ドコモSMTBネット銀行・auじぶん銀行は2026年10月1日時点の表示、SBI新生銀行は2026年10月ご契約の場合の表示です。
※ PayPay銀行のスマホ／ネット／でんき優遇割、auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割、各行の環境配慮型住宅優遇などは、所定の適用条件を満たす場合に限られます。
※ 審査・融資までの最短日数は物件・書類・審査状況等で前後します。
※ SBI新生銀行の安心保障付団信は、2026年2月28日までの申込完了分で新規受付が終了しています。
※スーパーフラット5では、就業不能保険 スタンダードにご加入いただくことが条件となります。保険料の支払方法や保障内容は、就業不能保険スタンダードの商品詳細でご確認ください。
※ 団信は加入時・借入時の年齢や商品・申込経路で選択できるプランが異なります。がん保障には一般に90日間の待機期間や上皮内がん等の対象外条件があります。「重度がん」は通常のがん診断だけで支払われる保障ではありません。全疾病保障も診断だけではなく、入院・就業不能の継続など所定の条件が必要です。auじぶん銀行の特約付き金利と一般団信限定金利は同額ではありません。
国土交通省の令和7年度調査では、住宅ローンの平均返済額は毎月およそ9.3万〜14.1万円です。
ただし、これはあくまで他世帯の平均値であり、ご自身の家庭が無理なく返せる額とは限りません。
毎月無理なく支払える額は、手取り収入から、
- 住宅費以外の生活費
- 教育費や老後資金の積立、急な出費への備え
- 固定資産税や管理費など、ローン以外の住居費
- 自動車ローンなど他の借り入れの返済額
を差し引いて算出しましょう。
月々の返済額が決まったら、金利や返済期間をもとに借入額を逆算します。
そのうえで、金利の上昇や収入減があった場合でも問題なく支払えるかを確かめてから、物件の予算を決めましょう。
MIYABI「借りられる上限」ではなく「無理なく返せる額」から逆算して、自分たちに合った住宅ローンを選んでいきましょう。
最終的な判断は、各金融機関の最新の条件とご自身の家計状況を確認したうえで行ってください（本記事は一般的な情報の提供を目的としており、特定の金融商品を勧誘・推奨するものではありません）。
引用・参考出典
引用・参考出典は、次のとおりです。
- 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」「https://www.mlit.go.jp/report/press/content/002012180.pdf」確認日：2026年10月16日
- 国土交通省「住宅市場動向調査」「https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000283.html」確認日：2026年10月16日
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」「https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html」確認日：2026年10月16日
- 住宅金融支援機構「収入合算」「https://www.flat35.com/loan/lineup/gassan/index.html」確認日：2026年10月16日
- 住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」「https://www.flat35.com/danshin_menu/shin-danshin/kanyuu.html」確認日：2026年10月16日
- 住宅金融支援機構「2026年10月の借入金利」「https://www.flat35.com/files/topics/6167_ext_99_0.pdf」確認日：2026年10月16日
- 住宅金融支援機構「金利情報」「https://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top」確認日：2026年10月16日
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm」確認日：2026年10月16日
- 国税庁「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」「https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/36.htm」確認日：2026年10月16日
- PayPay銀行「ペアローン・収入合算」「https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/detail/add_pair.html」確認日：2026年10月16日
- PayPay銀行「ペアローン連生団信とは？」「https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/insurance/pair.html」確認日：2026年10月16日
- PayPay銀行「ペアローンで連生団信 ペアローン連生団信について徹底解説！」「https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/insurance/column/article7.html」確認日：2026年10月16日
- PayPay銀行「銀行初！6月1日よりペアローンの「連生団体信用生命保険」取扱開始」「https://www.paypay-bank.co.jp/company/press/2024/0322.html」確認日：2026年10月16日