住宅ローンの借り換えタイミングはいつ？諸費用を何年で取り戻せるかを金利差・残高別に試算

借り換えの目安としてよく言われる「金利差1％・残高1,000万円・残り10年」をちょうど満たしていても、完済までに軽減される返済額から諸費用を差し引くと、残るのは約12万円の計算です。

一方で、金利差が0.6％であっても、ローン残高が2,500万円・返済期間が残り25年あれば、約136万円が残る計算です。

明暗を分けたのは、目安を満たしているかどうかではなく、実際のローン残高と残りの返済期間でした。

「金利が上がってきたし、借り換えるなら今なのかな・・・」

金利見直しの通知が届いた直後などは、特に焦って手続きを急ぎたくなってしまうものです。

住宅ローンの借り換えのタイミングは、諸費用を何年で取り戻せるかで決まる

住宅ローンを借り換えるタイミングは、返済額の軽減によって、初期にかかる諸費用を何年で取り戻せるかで決まります。

そのため、時期や世間の目安にとらわれるのではなく、自分のローンの数字で、減る返済額と諸費用を比較して検討しましょう。

借り換えで減る返済額は、金利の差・残高・残りの期間の3つで決まる

借り換えによって毎月の返済額がどれだけ減るかを左右するのは、

• 現在の適用金利と借り換え先金利の差
• ローン残高（未返済の元本）
• 残りの返済期間

の3つです。

どれか1つでも数値が小さいと、他の2つがいくら大きくても、返済額の軽減効果は小さくなってしまいます。

これら3つの数字は、返済予定表（毎回の返済元本・利息・残高が記載された明細）や、金融機関から届く金利見直しのお知らせなどで確認できます。

返済予定表をチェックする際は、「現在の適用金利」「直近の返済後の残高」「残りの返済回数」の3か所を確認しましょう。

借り換えの損得は「回収年数」と「完済までに残る差」の2つで見る

借り換えの損得を判断する指標には、諸費用を何年で取り戻せるか（回収年数）と、諸費用を差し引いても完済までにどれだけ返済を減らせるか（完済までに残る差）の2つがあります。

回収年数は「諸費用÷毎月の返済の減り方」で出す

回収年数は、諸費用を、借り換えによって減る毎月の返済額で割って出します。

回収までの月数 ＝ 諸費用 ÷（現在の毎月の返済額 − 借り換え後の毎月の返済額）

こうして出た月数を12で割ると、回収年数が求められます。

借り換え後の毎月の返済額は、借り換え先金融機関の見積もりや、返済シミュレーションを利用して確認できます。

完済までに残る差は、回収年数が残りの期間に近いほど小さくなる

完済までに残る差は、完済までに支払う元本と利息の合計（総返済額）がどれだけ減るかを出し、そこから諸費用を差し引いて求めます。

完済までに残る差 ＝ 完済までに減る総返済額 − 諸費用

回収年数が残りの返済期間に近いほど、諸費用を取り戻した後に得られる返済軽減効果が少なくなるため、完済までに残る差は小さくなります。

また、借り換えてから数年以内に住宅を売却したり、ローンを一括返済したりする予定がある場合、諸費用を取り戻す前にローンが終了してしまうことがあります。

借り換え自体のメリットやデメリットについては、次の記事でひと通り説明しています。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の内訳と、金額の決まり方

残高2,500万円の住宅ローンを同額で借り換えるケースで計算すると、かかる諸費用は合計81万5,000円となります。

これは借入額の約3.3％に相当し、借り換えの諸費用を借入額の4％程度と見込む金融機関の目安の範囲内に収まっています。

内訳は次のとおりで、事務手数料は借入額の2.2％を払う型、契約は書面で結ぶ場合として計算しています。

また、内訳に含まれる登録免許税とは、抵当権（住宅を担保にする権利）を登記する際に国へ納める税金のことです。

費用	金額	決まり方
事務手数料（借り換え先）	55万円	借入額×2.2％（定率型の例）
抵当権設定の登録免許税	10万円	借入額×0.4％
司法書士報酬・実費	11万円	設定と抹消の手続き（金融機関の案内の幅で高めに置いた例）
今のローンの全額繰上返済手数料	3万3,000円	無料〜5万5,000円の例の中から置いた額
印紙税	2万円	書面で契約する場合（借入額1,000万円超5,000万円以下）
抵当権抹消の登録免許税	2,000円	土地と建物それぞれ1,000円
合計	81万5,000円	借入額の約3.3％

費用の大半を占めるのは借り換え先の事務手数料で、それに司法書士報酬や、抵当権を設定する際の登録免許税が続きます。

一方、事務手数料や司法書士報酬は金融機関の商品プランや手続きの内容によって金額が変わるため、見積もりで差がつきやすい費用といえます。

また、事務手数料とは別に、保証会社事務手数料として5万5,000円が必要になることもあります。

さらに、現在のローンを一括返済する際の手数料も、無料のところから5万5,000円まで幅があり、返済時期によって金額が異なる場合があります。

事務手数料は型によって、回収年数と完済までの総額の見え方が変わる

借り換え先に支払う事務手数料のプランには、借入額に応じて決まる「定率型」、金額が一律の「定額型」、そして手数料を0円にする代わりに金利が上乗せされるタイプの3つがあります。

どのタイプを選ぶかによって初期費用の支払額と毎月の返済額の双方が変わるため、諸費用の回収年数や完済までの総支払額の見え方も変わってきます。

定率型・定額型・手数料0円の型と、保証料の違い

定率型は借入額に比例して手数料を支払う仕組みで、「借入額×2.2％」とする金融機関が目立ちます。

定額型は借入額に関係なく手数料が一律となるプランで、一律33万円とする例のほか、定率型より金利を年0.2％引き上げる代わりに手数料を11万円に抑える例などがあります。

手数料0円のタイプは、契約時の事務手数料がかからない代わりに、定率型と比べて金利が年0.3％高くなる例があります。

手数料0円の型は回収が早く見えるが、長く返すほど総額は多くなる

手数料0円型は初期費用の負担を抑えられるため回収年数こそ短くなりますが、金利が高い分、返済が長期化するほど総支払額は定率型より多くなってしまいます。

さらに、将来的に住宅の売却や一括繰上返済を予定している場合は、それまでに支払った返済額と残債、そして諸費用を合算した総支出額で比較する必要があります。

この総支出額を比べると、借り換えから8年4か月目の返済を境に、定率型のほうが支払い総額が少なくなります。

つまり、8年4か月を迎える前に売却や一括返済を行うなら手数料0円型、それ以降も返済を続けるなら定率型のほうがトータルの負担を抑えられる計算になります。

登記の費用は、借入額の0.4％の登録免許税と司法書士報酬で決まる

住宅ローンの借り換えでは、現在の金融機関が住宅に設定している抵当権を抹消し、新たな借入先の抵当権を設定し直すため、2件分の登記費用がかかります。

設定にかかる登録免許税は「借入額×0.4％」で、抹消の登録免許税は土地と建物それぞれ1個につき1,000円です。

司法書士報酬と実費（登記代行の報酬や必要書類の取得費用など）については、設定登記で6万〜10万円程度、抹消登記で2万円程度（いずれも税抜）を目安として提示する金融機関があります。

なかには、設定と抹消を合わせて7万〜9万円程度と案内している金融機関もあります。

今回の諸費用の内訳に挙げた11万円は、これらの目安と比べるとやや高めの金額ですが、諸費用を過少に見積もって後から不足が出ないよう、余裕を持たせた試算例となっています。

住宅ローンの借り換えの試算｜金利差・残高・残りの期間で回収年数はこう変わる

ここからは、次の条件のモデルをもとに、諸費用の回収年数と完済までに残る差を試算します。

基準のモデルで、諸費用を取り戻すまでの年数と完済までに残る差を出す

この基準モデルでは、借り換えによって毎月の返済額が10万8,415円から10万1,163円へ、7,252円軽減されます。

完済までの総返済額は217万5,469円減り、そこから諸費用81万5,000円を差し引いた136万469円が、完済までに残る差です。

諸費用を上回るのは113回目の返済で、取り戻すまで約9年5か月かかる

諸費用の回収期間を計算すると、「81万5,000円÷7,252円」でおよそ112か月となります。

112か月時点ではわずかに諸費用額に届かないため、実際に諸費用分を上回るのは113回目の返済となり、取り戻すまでの期間は約9年5か月です。

現在の借入れのまま返済を続ける場合と借り換えた場合を比較すると、次のようになります。

項目	今のまま（年2.2％）	借り換え後（年1.6％）	差
毎月の返済額	10万8,415円	10万1,163円	7,252円減る
完済までの総返済額	3,252万4,173円	3,034万8,704円	217万5,469円減る
諸費用	—	81万5,000円	—
完済までに残る差	—	—	136万469円
諸費用を取り戻すまで	—	—	約9年5か月（113回目の返済）

毎月7,252円ずつ返済額が軽くなるため、軽減できた返済額の累計は、借り換え後5年で43万5,120円、10年で87万240円に達します。

つまり、月々の返済軽減額だけで見ると、借り換えてからの約9年5か月間は、最初に支払った諸費用を回収している最中の期間といえます。

諸費用の回収を終えたあとに積み重なる返済軽減額が、完済までに残る差の136万469円となります。

途中で家を売るなら、売る時点の支払いの合計で比べる

将来的にマイホームの売却や一括返済を予定している場合は、それまでの返済額と売却時点のローン残高、諸費用を足した支払総額で比較します。

借り換え後のローンは低金利な分だけ残高の減るペースも早いため、毎月の返済軽減額だけを見ていては差が分からないからです。

この比較方法をとると、基準モデルにおいて借り換えたほうが支払総額を抑えられるのは、5年11か月目（71回目の返済）からとなります。

たとえば借り換えから5年後に売却すると、借り換えなかった場合より支払総額が11万1,182円多くなりますが、10年後に売却すれば48万4,394円抑えられる計算です。

金利差・残高・残りの期間を1つずつ変えた試算と、取り戻せない条件

基準モデルから「金利差」「ローン残高」「残り返済期間」のいずれか1つだけを変えた場合、回収年数と完済までに残る差は次のように変わります。

金利差を変えた試算では現在の金利を年1.9％および年2.6％とし、残高を変えた試算では融資事務手数料などの諸費用も借入額に合わせて再計算しています。

変えた条件	毎月の減り方	諸費用	完済までに残る差	諸費用を取り戻すまで
金利差0.3％（今の金利 年1.9％）	3,588円	81万5,000円	26万1,291円	19年
基準（金利差0.6％）	7,252円	81万5,000円	136万469円	約9年5か月
金利差1.0％（今の金利 年2.6％）	1万2,255円	81万5,000円	286万1,219円	5年7か月
残高1,000万円	2,900円	41万5,000円	45万5,233円	12年
残高4,000万円	1万1,603円	120万5,000円	227万5,770円	8年8か月
残り15年	6,876円	81万5,000円	42万2,695円	9年11か月
残り10年	6,697円	81万5,000円	−1万1,375円	取り戻せない

まず金利差を見ると、差が0.3％の場合は諸費用を取り戻すまでに19年かかり、完済までに残る差は26万1,291円にとどまります。

一方、金利差が1.0％あれば5年7か月で回収でき、完済までに残る差は286万1,219円になる計算です。

次にローン残高を見ると、1,000万円の場合は諸費用が41万5,000円に抑えられるものの回収に12年かかり、4,000万円なら8年8か月に短縮されます。

これは、司法書士報酬や全額繰上返済の手数料のように、借入額にかかわらず定額で発生する費用が、残高の小さなローンでも同等にかかるためです。

よく聞く「金利差1％・残高1,000万円・残り10年」の目安は、満たしても得とは限らない

借り換えの目安としてよく挙げられる「金利差1％・残高1,000万円・残り10年」ですが、仮にこの基準を満たしていたとしても、完済までに残る差は12万4,047円にとどまります。

残高1,000万円・残り返済期間10年で、金利が年2.6％から年1.6％へ下がる場合、完済までの総返済額は53万9,047円削減されます。

しかし、残高1,000万円でも諸費用が41万5,000円かかるため、差し引きで残るのは12万4,047円で、費用を取り戻すまでに7年9か月を要します。

住宅ローンの借り換えを考えやすい3つの場面と、借入日の決め方

住宅ローンの借り換えを検討しやすい代表的なタイミングは、

• 変動金利の見直しによって、現在の適用金利が上がったとき
• 当初の固定金利期間（借入当初の一定期間）が満了を迎えるとき
• 金利タイプや団信（ローンに付ける保険）の内容を見直したいとき

という3つのケースです。

ただし、これらのタイミングは借り換えれば得をするという合図ではなく、その時点の新しい金利で回収年数を出し直す合図です。

変動金利の見直しで適用金利が上がったとき

金利の見直しによって適用金利が上がった場合は、引き上げ後の金利で回収年数を再計算し、残りの返済期間よりも十分に短くなっているかを確認しましょう。

変動金利は決まった時期に見直されるため、お知らせの新しい金利で計算し直す

変動金利は、半年ごとなど定期的に見直しが行われます。

たとえば4月と10月に金利を見直す金融機関の場合、4月の新金利は6月の返済日の翌日から、10月の新金利は12月の返済日の翌日からそれぞれ適用されます。

見直しによって返済額や金利が変わる際は金融機関から通知が届くため、そこに記載された新しい適用金利をもとに回収年数を再計算してみましょう。

ただし、借り換え先となる金融機関の変動金利も、同様に見直しによって動く点には注意が必要です。

毎月の返済額が変わらなくても、利息の割合は増えている

金利が上がっても、毎月の返済額がすぐには変わらない契約もあります。

変動金利・元利均等返済の契約では、金利が変わっても返済額を5年間維持する「5年ルール」や、見直し後の返済額をこれまでの125％までに抑える「125％ルール」が設けられている場合があります。

一方で、金融機関によってはこうしたルールが設けられていない商品もあります。

当初の固定期間が終わるとき

当初の固定期間が終了する際は、終了後に適用される金利をもとに回収年数を計算し直しましょう。

実際に借り換える場合は、借入日を固定期間の終了後に合わせることで手数料を抑えられるケースがあります。

終了後の金利は「店頭金利からの引下げ幅」で決まり、借り換え先に近いことがある

固定期間終了後の金利は、その時点で選択する金利タイプの店頭金利（金融機関が定める基準金利）から、契約であらかじめ決めておいた幅を差し引いて決まる契約があります。

たとえば大手銀行で2026年11月に10年固定で借り入れる場合、固定期間終了後は店頭金利から年1.55％引き下げられる条件となっています。

終了後に変動金利を選び、店頭金利が2026年11月時点の年3.375％から変わらないと仮定すると、適用金利は年1.825％となります。

基準モデルと同じ「残高2,500万円・残存期間25年」の条件で、この年1.825％から年1.6％へ借り換えた場合、毎月の返済額は2,684円軽減されます。

固定期間中に全額返すと、手数料が上がる金融機関がある

現在利用しているローンを一括繰上返済（全額返済）する際の手数料は、変動金利の適用期間中は無料や1万1,000円であるのに対し、固定金利の期間中は3万3,000円に設定されている金融機関があります。

借り換えでは新しいローンの借入日に現在のローンを一括返済するため、固定期間中に実行すると、この割高な手数料がかかってしまいます。

そのため、借り換えを進める際は、借入日を固定期間の終了後に設定できるかどうか、現在借りている金融機関の手数料体系をあらかじめ確認しておきましょう。

金利タイプや団信を変えたいとき

固定金利への変更や団信の切り替えを目的とした借り換えは、総返済額の削減を狙うものではありません。

そのため、回収年数ではなく、増える返済額と得られる保障や見通しで決めましょう。

変動から全期間固定への借り換えは、総額を減らすためではなく返済額を決めておくための選択

ここで、基準モデルと同じ「残高2,500万円・残存期間25年」の条件で、現在の変動金利年2.2％から全期間固定金利へ借り換えるケースを試算してみます。

借り換え先としては、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利住宅ローン「フラット35」を想定します。

金利は、2026年11月に資金を受け取る場合のフラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下）において、最も多い年3.81％です。

この場合、毎月の返済額は10万8,415円から12万9,351円へと2万936円増え、完済までの総返済額も628万710円増加します。

さらに、これに加えて借り換えに伴う諸費用も発生します。

変動金利・固定金利・フラット35の違いや、総返済額の比較方法については、次の記事で詳しく説明しています。

団信を替えたいときは、新しい団信に入れることが借り換えの条件になる

団信（団体信用生命保険）は、住宅ローンを借りた人が亡くなったときなどに、保険金で残りのローンが返される保険です。

借り換え先の住宅ローンでは、その金融機関が指定する団信に加入できることを、借入の条件にしている例があります。

そのため、より充実した保障を求めて借り換える場合でも、現在の健康状態に基づいて改めて告知（健康状態の申告）を行う必要があります。

団信の種類や保障内容の違いについては、次の記事で説明しています。

借り換えの手続きは、申し込みから借入まで1か月前後かかる

住宅ローンの借り換えは、申し込みから審査・契約を経て、融資実行日に現在のローンを一括返済するまでに概ね1か月前後かかります。

たとえば、ネット申し込みから借入まで最短26日程度とする金融機関がある一方で、手続きに1か月半ほどかかるケースもあります。

金利は申し込んだ月ではなく、借入日のものが使われる

適用される金利は「申し込んだ月」ではなく、借入日（借り換え先からお金を受け取る日）の金利が使われます。

そのため、申し込み時点の見積もり金利と、借入日に確定する実際の金利に差が生じる可能性があります。

借り換えは4つの順番で進め、全額返済の申し出の期限は最初に聞く

借り換えを実行すると決めたら、次の4つのステップに沿って進めましょう。

1. 現在の適用金利・借入残高・残りの返済回数を確認し、一括返済手数料や固定期間の終了日を把握する
2. 借り換え先で見積もりを取り、回収年数と完済までに残る差を出す
3. 事前審査および本審査に申し込む
4. 契約を結んで借入日を確定させ、現在の金融機関へ一括返済を申し出る

住宅ローンの借り換えに向かない時期と、審査で見られること

住宅ローンの借り換えに向かないケースは、計算上「諸費用を取り戻しにくい人」と、審査や団信の都合で「手続きを進めにくい人」の2通りに分かれます。

残りの返済期間が短い人や残高が少ない人、近いうちに自宅を売却する予定がある人は前者に当てはまります。

一方、現在のローンを借りてから1年未満の人や返済の遅延がある人、収入が下がった人、健康状態に不安がある人は後者に該当します。

残りの期間が短い・残高が少ない・近く売る予定がある人は取り戻しにくい

残りの返済期間が短い人や残高が少ない人は、同じだけの金利差があっても諸費用の元を取りにくくなります。

返済期間が短いと完済までに減らせる総返済額が小さくなり、残高が少ないと定額でかかる諸費用の負担割合が大きくなってしまうためです。

また、借り換え後数年以内に自宅を売却する予定がある場合も、諸費用を取り戻す前にローンが完済となってしまいがちです。

借りてから1年未満・返済の遅れ・収入の減少・健康の不安があると、審査や団信で進めにくい

借り換えであっても新たに住宅ローンを契約することになるため、借り換え先の審査を受けます。

審査で主に確認されるポイントの例としては、

• 現在のローンを借りてからの年数と、返済の遅延がないか
• 前年の年収をはじめとする現在の収入状況
• 借り換え先が指定する団信に加入できる健康状態か
• 担保となる住宅の評価額

の4つが挙げられます。

たとえばフラット35の借り換えでは、現在のローンを借りてから申し込む日までに1年以上が経過しており、直近1年間で返済の遅れがないことが条件です。

あわせて、マイカーローンやカードローンなどを含めた年間の総返済額が、年収の35％以下（年収400万円未満の場合は30％以下）であることも求められます。

また、前年の年収が200万円以上であることを利用条件とする金融機関や、住宅の担保評価に応じて借入可能額の上限を設けている例もあります。

そのため、以前より収入が減ってしまった人は、減収後の年収でもこれらの条件を満たせるか確認してから申し込みましょう。

ただし、これらの条件を満たしていたとしても、実際に借り入れができるかどうかは借り換え先の審査次第です。

なお、ローンの審査や団信の告知において、収入や健康状態を事実と異なる内容で申告してはいけません。

住宅ローン控除を受けている人の借り換え｜続ける条件と控除の減り方

住宅ローン控除（年末のローン残高に応じて所得税などから一定額を差し引く制度）は、一定の要件を満たせば、借り換え後も引き続き適用を受けられます。

ただし、控除を受けられる期間は最初に入居した年を起点として数えるため、借り換えによって延長されることはありません。

また、控除率（年末残高に掛ける割合）も入居年によって決まり、2022年以降に入居した人は原則0.7％、2017年から2021年までに入居した人は1％となっています。

2022年に入居した人でも、2021年までに締結した契約などの要件を満たせば1％が適用される場合があるため、自分の控除率は初年度の確定申告書類で確認しておきましょう。

控除を続けるには、当初のローンを返すための借り換えで、新しい返済期間が10年以上

借り換え後も住宅ローン控除を継続するには、次の2つの条件を両方満たす必要があります。

控除の限度額や入居年ごとの詳しい条件については、次の記事で説明しています。

控除の対象は借り換え直前の残高までで、金利が下がると控除はわずかに減る

借り換え後の控除額は、借り換え直前の残高を上限として、新しいローンの年末残高をもとに決まります。

諸費用を上乗せして借りても、控除の対象は増えない

諸費用を手元の資金から支払わず、借り換え額に上乗せして借り入れできる金融機関もあります。

ただし、借り換え直前の残高を上回る金額を借り入れた場合、控除の対象となるのは、新しいローンの年末残高に「借り換える直前の残高÷新しく借りた額」を掛けた金額までです。

たとえば、基準モデルで諸費用81万5,000円を上乗せして2,581万5,000円を借り入れた場合、1年目の年末残高は2,496万8,311円になります。

このうち控除の対象となるのは、「2,496万8,311円×（2,500万円÷2,581万5,000円）＝2,418万41円」と計算される金額です。

これは、諸費用を上乗せせずに2,500万円を借り入れた場合の1年目の年末残高と同額になります。

金利が下がると年末残高が早く減り、控除は少し減る

借り換えによって金利が下がると、毎月の返済額のうち元本に充てられる分が増えるため、年末残高の減るペースが早くなります。

そのぶん、年末残高に応じて決まる控除額も少し減少します。

ただし、この試算は控除額を全額差し引けるだけの十分な税額があり、かつ年末残高が控除上限の範囲内にあることを前提としています。

住宅ローンを借り換える前に比べたい2つの方法

住宅ローンの借り換え見積もりを取っても、すぐには申し込まず、ほかの2つの選択肢と比較検討してから判断しましょう。

その選択肢とは、「現在利用している金融機関に条件の見直しを相談する方法」と、「借り換えにかかる諸費用と同額を今のローンの繰上返済に充てる方法」です。

今の金融機関に、金利タイプや条件の見直しを相談する

借り換え先の見積もりが揃ったら、その内容をもとに、現在借り入れている金融機関へ金利タイプや返済条件の見直しを相談してみるのも手です。

実際に相談に応じてもらえるか、また金利がどこまで引き下げられるかは、金融機関側の判断によって異なります。

諸費用と同じ額を繰上返済に回した場合と比べる

もう一つの方法は、借り換えを行わず、その諸費用と同額の資金を現在のローンの繰上返済（予定より前倒しで元本の一部を返済すること）に充てるやり方です。

たとえば基準モデルの諸費用81万5,000円を、現在のローン（年2.2％）の次回返済直後に繰上返済して返済期間を短縮した場合、削減できる利息は57万9,032円になります。

さらに、完済までの時期も12か月早まります。

一方、基準モデルで借り換えた場合に完済までに残る差は136万469円なので、このモデルでは借り換えのほうが多く減ります。

繰上返済のタイプごとの違いや手数料については、次の記事で詳しく説明しています。

住宅ローンを借り換える価値がある人と、今は見送る人

ここまでの試算を整理すると、借り換える価値があるかどうかは、諸費用の回収年数が残りの返済期間や住み続ける予定の年数よりも十分に短いかで判断できます。

こうした条件に当てはまる人は、金利見直しのお知らせや固定期間の終了を機に見積もりを取り、全額返済の手数料負担を抑えられるタイミングに合わせて借入日を決めましょう。

私であれば、回収年数を出した後に、今後10年ほどで住み替えや家族の暮らしに変化がありそうかも併せて考えます。

予定より早く家を売却することになった場合、借り換えによる損得は回収年数ではなく、売却時点までの支払い総額の差で決まるからです。

これは借り換えないことをすすめる意味ではなく、現在の金融機関への相談や繰上返済といった選択肢も含めて比較し、完済までの総支払額を最も抑えられる方法を選んでから決める、という意味です。

また、変動金利から固定金利への切り替えを検討している人は、回収年数にとらわれず、増える毎月の返済額を家計で無理なく払い続けられるかどうかで判断しましょう。

【Q&A】住宅ローンの借り換えの保証料・返済期間・ペアローンの疑問に答える

借り換えの見積もりを取る前に迷いやすいポイントを、Q&Aで整理します。

終わりに｜住宅ローンの借り換えのタイミングは、回収年数と残りの期間で決まる

住宅ローンの借り換えタイミングは、金利に関するニュースや固定期間の終了といった契機そのものではなく、自分の数字で出した回収年数によって決まります。

借り換えるかどうかは、次のステップに沿って判断していきましょう。

1. 返済予定表を用意し、現在の適用金利・借入残高・残りの返済回数を手元に揃える
2. 借り換え先で見積もりを取って諸費用と毎月の返済額を出し、回収年数と完済までに残る差を計算する
3. 固定期間中であれば全額繰上返済の手数料と終了日を、住宅ローン控除を受けているなら新たな返済期間が10年以上になるかを確認する
4. 現在借入中の金融機関への相談や繰上返済の試算と比較したうえで、借入日を決める

借り換え先の候補を探すときは、次の記事で主な金融機関の金利や手数料、団信などの違いを比べてみましょう。