住宅ローンの流れと期間｜事前審査から引き渡しまで、いつ何を準備しお金が動くか

「気に入った家が見つかったけど、住宅ローンって何から始めて、いつまでに何をすればいいの・・・？」

購入したい物件が決まりかけると、不動産会社から「まずは事前審査を」「契約の日に手付金を」といった聞き慣れない言葉が一度に出てきて、頭が追いつきませんよね。

つまり、契約や引き渡しのスケジュールで慌てずに済むかどうかは、契約後すぐに本審査へ申し込めるよう事前に書類をそろえ、手付金や諸費用を前もって用意できているかで大きく変わります。

住宅ローンの流れは7つの段階｜本審査の申し込みから引き渡しまでは1〜2か月ほど

住宅ローンは、物件探しから返済が始まるまで、大きく7つの段階を経て進んでいきます。

本審査の申し込みからローンの融資が実行されて物件の引き渡しを受けるまでは、全体で1〜2か月ほどが目安となります。

ただし、審査にかかる日数は金融機関によって異なるほか、提出書類に不備や食い違いなどがあるとさらに延びてしまいます。

一方、物件探しに要する時間や、新築マンション・注文住宅が完成するまでの期間は、人や物件によって大きく異なります。

住宅ローンにおける7つの段階と、それぞれの期間の目安、手続きを行う相手は、

1. 物件探しと資金計画（期間は人によって異なる、相手は不動産会社や家族）
2. 購入申し込みと事前審査（数日〜1週間ほど、相手は不動産会社と金融機関）
3. 重要事項説明と売買契約（契約前に条件の説明を受け、契約当日に手付金を支払う、相手は売主と仲介会社）
4. 本審査（書類提出から1〜2週間ほど、相手は金融機関）
5. ローン契約（引き渡しの1〜2週間前に行うことが多い、相手は金融機関）
6. 残代金の支払い（決済）と引き渡し（ローンの融資実行から鍵の受け取りまでを同日に行う、相手は金融機関・売主・司法書士・仲介会社）
7. 返済開始（引き渡しの翌月または翌々月の返済日から始まり、翌年には住宅ローン控除を受けるための確定申告を行う、相手は金融機関と税務署）

の順です。

この一連の流れのなかで期限が設定される重要なポイントは、3番目の売買契約時に交わす契約書に明記される「住宅ローン特約の期日」と、6番目の「引き渡し日」の2つです。

住宅ローンの事前審査から本審査まで｜売買契約をはさんで進む順番と理由

住宅ローンの事前審査は購入の申し込みをするタイミングで提出し、本審査は売買契約を結んだあとに申し込みます。

事前審査は、物件を決めて購入を申し込むころに出す

事前審査（仮審査とも呼ばれ、申込内容や簡易的な書類をもとに融資可能かを判断する審査）は、購入したい物件が決まり、購入の申し込みをするタイミングで提出します。

申し込みには、物件のチラシや間取図といった資料に加え、源泉徴収票などの収入証明書類を用いるのが一般的で、結果は数日から1週間ほどで届きます。

売主や不動産会社は事前審査の結果を確認したうえで売買契約の手続きを進めることが多いため、ここが一連の手続きの入り口となります。

売買契約の前に、重要事項説明で住宅ローンの条件と「借りられないとき」を確かめる

売買契約を結ぶ前には、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明（物件や契約に関する重要な条件を、書面を交付して説明すること）を行います。

重要事項説明の場では、住宅ローン特約の期日や対象の金融機関、借入額、解除の方法が書面にどのように記載されているかを確認し、不明な点があればその場で質問しておきましょう。

本審査は売買契約の後すぐに申し込み、住宅ローン特約の期日に間に合わせる

本審査（正式審査とも呼ばれ、詳細な書類や物件情報をもとに融資の可否を決定する審査）は売買契約の締結後に申し込み、書類の提出から結果が出るまでに1〜2週間ほどかかります。

本審査が売買契約の後になるのは、契約書と重要事項説明書を審査に使うため

本審査では、売買契約書や重要事項説明書の写しをもとに、購入する物件と価格を確認します。

あわせて、物件の担保価値の評価や、健康状態の告知に基づく団信（借主が死亡した場合などに、ローンの残高を保険金で完済する保険）への加入可否も審査されます。

そのため、本審査は売買契約を結ぶ前には申し込むことができません。

住宅ローン特約で解除できる条件と期日は、契約書の条項で決まる

住宅ローン特約（ローン特約やローン条項とも呼ばれます）によって売買契約を白紙に戻せるかどうかは、契約書に定められた特約のタイプや期日などの条項によって異なります。

どちらのタイプなのか、期日はいつか、対象となる金融機関や借入額がどう記載されているかは契約ごとに異なるため、自分の契約書の条項を確認しましょう。

特約によって白紙解除となった場合は、売主が受領済みの手付金を無利息で返還するのが基本ですが、期日を過ぎてから解除を申し出ると、手付金が戻ってこないおそれもあります。

住宅ローンの必要書類は「本人確認・収入・物件」の3つ｜取りに行く時期の目安

住宅ローンの必要書類は、「本人確認」「収入」「物件」の3つに分かれ、事前審査で提出するものと、本審査で追加されるものがあります。

さらに、働き方や借り方によっては、これらに加えて別の書類が必要になる場合もあります。

事前審査で出す書類と、本審査で加わる書類

会社員がひとりで借りる場合の主な書類について、取得先や用意する時期の目安と合わせてまとめると、次のとおりです。

区分	主な書類	取る場所・持っている人	用意する時期
本人確認	運転免許証などの写真付きの身分証、健康保険の資格が分かるもの（マイナポータルの健康保険証の情報の画面か資格確認書）、住民票（同居の家族の続柄入り、本籍とマイナンバーの記載なし）、紙の申込書に実印を押す場合は印鑑証明書	住民票と印鑑証明書は市区町村	身分証は事前審査から、住民票と印鑑証明書は本審査の直前に
収入	源泉徴収票（前年分）、住民税の決定通知書または課税証明書（直近の年度分）	源泉徴収票と決定通知書は勤務先、課税証明書は市区町村	事前審査の前に手元にあるか確かめる
物件	事前審査はチラシや間取図など、本審査は売買契約書と重要事項説明書の写し、登記事項証明書など	不動産会社や売主、登記事項証明書は法務局	本審査の書類は売買契約の後すぐ
その他	ほかの借入れの返済予定表、団信の申込書兼告知書	借入先、申込先の金融機関	事前審査から

源泉徴収票は勤務先に再発行を依頼し、住民税の書類は市区町村の窓口で課税証明書を取得しましょう。

また、従来の健康保険証は2025年12月1日に有効期限を迎えたため、ある大手銀行では、マイナポータル（国の行政手続きサイト）で表示される健康保険証情報の画面を提出することになっています。

この画面は勤務先や勤続年数を確認する資料にもなるため、申し込む前にスマートフォンのマイナアプリなどから自分の画面を開き、現在の勤務先の健康保険になっているかを確認しておきましょう。

マイナ保険証（健康保険証として登録したマイナンバーカード）を持っていない人は、健康保険組合などから交付される資格確認書を提出します。

なお、書類の種類や有効期間は金融機関ごとに異なるため、申し込む金融機関の書類一覧と見比べて、足りないものに印を付けておきましょう。

たとえばフラット35（住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う、全期間固定金利の住宅ローン）では、前年と前々年の2年分の公的な収入証明書を提出します。

自営業・転職して間もない人・収入を合わせる人は、書類が増える

働き方や借り方によって加わることが多い書類は、

• 自営業など確定申告をしている人は、確定申告書の控え3年分と、税務署で取得する納税証明書3年分
• 会社役員は、会社の決算書3期分など
• 勤続3年未満の人（転職して間もない人）は、職務経歴書
• 収入合算（2人の収入を合わせて1本借りる）やペアローン（2人がそれぞれ借りる）の場合や、連帯保証人がいる場合は、その人の本人確認書類と収入証明書類

の4つです。

このうち自営業の人は、確定申告書の控えが3年分手元にあるかを先に確認し、納税証明書は物件探しと並行して税務署で取得しておきましょう。

住宅ローン契約から引き渡し・返済開始まで｜金利は融資を実行する時に決まる

住宅ローンの本審査を通過した後は、引き渡しの1〜2週間前にローン契約を結び、引き渡し当日に融資が実行されます。

融資の実行とは、金融機関から買主の口座へ借入金が振り込まれることを指し、多くの住宅ローンでは申込時ではなくこの実行時点の金利が適用されます。

ローン契約は引き渡しの1〜2週間前、その間に送金先・司法書士・火災保険を準備する

ローン契約（金銭消費貸借契約：お金を借りて返済することを約束する契約）は、引き渡しの1〜2週間前に締結するのが一般的です。

この契約の前後に買主側で準備しておくことは、

• 引き渡し日や売主への支払額、振込先を不動産会社に確認し、金融機関へ伝える
• 登記を依頼する司法書士と面談する
• 火災保険に加入する
• 返済用口座を用意する

の4点です。

あるネット銀行の例では、最終的な借入内容を引き渡しの5営業日前までに確定・連絡する決まりがあるため、引き渡し日が決まったら速やかに金融機関へ連絡しましょう。

また、フラット35のように完済まで加入し続けることが借入の条件になっている住宅ローンもあるため、火災保険は引き渡し当日から補償が開始されるよう手配しておきましょう。

金利は申し込んだ時ではなく、融資を実行する月の金利が使われる

フラット35の金利は、申し込み時点ではなく資金を受け取る（融資実行）時点の金利によって決まります。

2026年11月に資金を受け取る場合（返済期間21〜35年、物件価格の9割以下を借りる場合）、取り扱う金融機関で最も多い金利が年3.81％です。

民間の住宅ローンにおいても、多くは融資を実行する当日の金利が適用されます。

新しく借りる人向けの金利は毎月見直されるため、申し込んだ月と引き渡しの月がずれると、その間に金利が変わることがあります。

なお、ここで挙げた0.1％や0.25％という数値は将来の金利予測ではなく、金利が変動した際の影響を把握するための試算例です。

とくに引き渡しまでの期間が長くなりやすい新築マンションや注文住宅ほど、申込時と融資実行時の金利差が生じる可能性が高くなります。

引き渡しの後は返済が始まり、翌年は住宅ローン控除の確定申告をする

引き渡しが完了すると、翌月または翌々月から住宅ローンの返済がスタートし、翌年には住宅ローン控除の適用を受けるための確定申告を行います。

初回の返済日と額は、届く返済予定表で確かめる

初回の返済日は金融機関によって異なり、たとえばある大手銀行では融資実行日の翌月にある返済日が第1回目となります。

一方で初回返済が翌々月になる金融機関もあるため、引き渡し後に届く返済予定表で初回の日付と返済額を確認しておきましょう。

最初の年は確定申告で住宅ローン控除を受け、書類をまとめて保管する

住宅ローン控除（年末時点のローン残高に応じて所得税などの控除・還付が受けられる制度）は、要件を満たしていれば、最初の年は自分で確定申告を行うことで適用を受けられます。

会社員であれば、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きを済ませることが可能です。

住宅ローンでお金が動くのはいつ？手付金・諸費用・残りの代金を払う時期と出どころ

住宅ローンの融資が実行されるのは引き渡し当日なので、それより前に支払う手付金や印紙代は、自己資金（現金）で用意する必要があります。

そして引き渡しの日に、物件代金の残額を住宅ローンと頭金（物件価格のうちローンを使わずに支払う分）の残りで支払います。

ここからは、個人の売主から仲介会社を通じて4,000万円の中古マンションを購入するモデルケースをもとに、いつ・いくらのお金が動くのかを確かめます。

このモデルにおける仲介手数料の上限は、「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額となり、1,386,000円になる計算です。

また、事務手数料は3,600万円×2.2％で792,000円となります。

事務手数料には、借入額に応じて決まる定率型のほかに定額型もあり、金融機関によっては保証会社へ支払う保証料が別途かかる住宅ローンもあります。

登記の際に国へ納める登録免許税は、土地分が1,200万円×1.5％で18万円、建物分が800万円×0.3％で2.4万円です。

さらに、抵当権（返せなくなったときに金融機関が家を売って回収できる権利）の登記の分が3,600万円×0.1％で3.6万円かかり、登録免許税は合わせて24万円になります。

これらはいずれも軽減措置適用後の税率で、土地分は2029年3月31日まで、建物分と抵当権分は2027年3月31日までに登記する場合に適用されます。

建物と抵当権の軽減措置は床面積50㎡以上の住宅などに限られ、登記申請時に市区町村の証明書を添付しないと利用できません。

印紙税は、売買契約書が1万円、紙でローン契約を結ぶ場合が2万円で、売買契約書の1万円は2027年3月31日までに作成する契約書に適用される軽減後の金額です。

なお、次の表にある「清算金」とは、固定資産税や管理費などを引き渡し日を基準に売主と買主で分ける取り決めがある場合に、買主から売主へ支払うお金のことです。

このモデルケースで支払う費用を時期順に並べると、次のようになります。

時期	払うお金（モデルの額）	払う相手	お金の出どころ
購入の申し込み	申込証拠金（申し込むときに預けるお金、求められた場合）	売主などの不動産会社	自己資金（契約の前に申し込みを取り下げれば返される）
売買契約の日	手付金200万円、売買契約書の印紙1万円	売主、国（印紙）	自己資金
仲介会社と決めた時期	仲介手数料（上限1,386,000円）	仲介会社	自己資金
ローン契約の日	ローン契約書の印紙2万円（紙で結ぶ場合）	国（印紙）	自己資金
引き渡しの前	火災保険料（見積もりで決まる）	損害保険会社	自己資金
引き渡しの日	残りの代金3,800万円と、固定資産税などの清算金	売主	ローン3,600万円と自己資金200万円
引き渡しの日	事務手数料792,000円	金融機関	ローンの入金から引き落とす型と、自己資金で払う型がある
引き渡しの日	登録免許税24万円と司法書士の報酬	司法書士（法務局へ申請）	自己資金
引き渡しの後	不動産取得税（納税の通知が届いた場合）	都道府県	自己資金

実際に、上表のうちあらかじめ金額が決まっている諸費用を合算すると2,448,000円となり、物件価格の6.12％に相当します。

ただし、司法書士の報酬や火災保険料、清算金、不動産取得税は個別見積もりや物件の条件によって決まるため、この合計額には含まれていません。

諸費用2,448,000円に手付金200万円と残りの頭金200万円を足すと、自己資金は合計6,448,000円となり、物件価格の16.12％になる計算です。

この自己資金のうち、物件自体の購入代金に充当される手付金と頭金の残額は400万円です。

同じ物件であれば、手持金が少ないほど借入額が増え、それに伴って毎月の返済負担も重くなります。

売買契約の日までのお金は、ローンが出る前なので自己資金で払う

売買契約の日までに支払う申込証拠金や手付金、印紙代、そして取り決めに応じて支払う仲介手数料の一部などは、住宅ローンの融資実行前であるため、すべて自己資金で用意します。

申込証拠金・手付金・仲介手数料は、ローンが出る前に払うお金

新築の分譲物件などでは、購入申し込みの際に「申込証拠金」の支払いを求められることがあります。

申込証拠金は手付金とは異なる一時的な預かり金であり、買主が正式契約の前に申し込みを撤回した場合、受け取った不動産会社は返金を拒むことができません。

売主が不動産会社なら、手付金には上限と保全の決まりがある

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）である場合、受け取れる手付金の上限は売買代金の2割までと法律で定められています。

たとえば4,000万円の物件なら、完成前は200万円、完成後は400万円を超える手付金が保全措置の対象です。

決済日（引き渡しの日）は、ローンの入金から残りの代金の支払い、登記の申請、鍵の受け取りの順に進む

引き渡し当日は、売主・買主・仲介会社・司法書士が金融機関などに集まり、同日のうちに一連の手続きを完了させるのが一般的です。

この日に物件代金の残額を精算することを「決済」と呼び、本モデルでお金や書類がやり取りされる手順は、

1. 司法書士が登記に必要な書類を確認し、不備なくそろっていることを金融機関に伝える
2. 金融機関が住宅ローンの3,600万円を買主の口座に入金する（事務手数料792,000円がこの時点で口座から引き落とされる場合もあります）
3. 買主の口座から売主へ、残りの物件代金3,800万円（ローン3,600万円＋自己資金200万円）と日割りの清算金を振り込む
4. 売主は、受け取ったお金で、自分の住宅ローンが残っていれば返す
5. 司法書士が登録免許税（24万円）と報酬を受け取り、持ち主を買主に変える登記と抵当権を設定する登記を法務局へ申請する
6. 仲介手数料に残額があれば、仲介会社へ支払う
7. 売主から、物件の鍵や関係書類を受け取る

といった流れになります。

住宅ローンの着金から売主への送金までは同じ日のうちに進むため、自己資金分の200万円などは前もって買主の口座へ入金しておきましょう。

諸費用を住宅ローンに含めると、毎月の返済が増える

フラット35では、確認書類を提出することで、事務手数料や登記費用、火災保険料などの諸費用も借入額に含めることができます。

民間の住宅ローンでも諸費用を借入対象にできる金融機関はありますが、対象となる費用の範囲は金融機関によって異なります。

物件の種類で住宅ローンの流れが変わるところ｜新築マンション・中古・注文住宅・買い替え

ここまでの住宅ローンの流れは、完成済みの建売住宅や中古住宅を購入する際の基本的なパターンです。

新築マンション：契約から引き渡しまでが長く、手付金の保全と金利の時期を確かめる

新築マンションは建物の完成前に売買契約を結び、引き渡しと住宅ローンの融資実行は完成後となるため、契約から引き渡しまでの期間が長くなります。

適用される住宅ローン金利は原則として引き渡し（融資実行）時点のものが使われるため、将来金利が上昇した場合の返済額もあらかじめ試算して資金計画を立てておきましょう。

また、未完成物件で支払う手付金が売買代金の5％または1,000万円を超える場合は、手付金等の保全措置が講じられたことを証明する書面を受け取ったかを確かめましょう。

建売・中古：中古は売主のローンの返済と同じ日に決済し、フラット35は物件の検査が要る

中古住宅で売主の住宅ローンが残っている場合は、決済当日に売主が受け取った代金でそのローンを一括返済し、抵当権を抹消する登記手続きを行います。

ただし、住宅金融支援機構のWebサイトに掲載されている「中古マンションらくらくフラット35」の一覧に対象マンションが含まれていれば、この検査を省略できます。

注文住宅：土地代や着工金が住宅ローンより先に要るため、つなぎ融資か分割の融資を使う

注文住宅では住宅ローンの融資が実行されるのは建物が完成してからになるため、それ以前に土地の購入代金や工事の着工金・中間金を支払うタイミングが訪れます。

土地の代金・着工金・中間金は、建物の完成より前に払う時期が来る

土地も併せて購入する場合は、まず土地代金を決済し、建物については工事請負契約（建築会社と結ぶ工事の契約）で定めた着工金・中間金・最終金（残代金）の順に支払っていきます。

支払いの回数や割合は建築会社との契約内容によって決まるため、契約前に支払予定表を取り寄せ、住宅ローンの融資実行日と照らし合わせて確認しておきましょう。

また、本審査に必要な書類には、工事請負契約書や建築確認の書類、設計図面などが加わります。

つなぎ融資と分割の融資は、対応するかどうかが金融機関で違う

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に、土地代金や工事着工金・中間金などを支払うために金融機関から一時的に借り入れるローンのことです。

このほか、土地代金や中間金の支払い時期に合わせて住宅ローン自体を分割して融資実行する「分割融資（分割実行）」を取り扱う金融機関もあります。

一方で、建物完成時に一括でしか融資実行できず、土地代金や中間金の分割実行に対応していない金融機関もあります。

買い替え：売る家と買う家の決済の順番で、お金と住む場所の段取りが変わる

現在の住まいに住宅ローンが残っていると抵当権が設定されたままになっているため、家を売却する際には残りのローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

売却と購入のどちらを先にするかで、返済の重なりと仮住まいの費用が変わる

買い替えの進め方には、主に

• 売却を先に行う（売却代金で現在の住宅ローンを返済してから新居を購入する、一時的に仮住まい費用がかかる場合がある）
• 購入を先に行う（新居を先に購入する、現在のローンが残っている間は2つのローンを返すことになる）
• 売却と購入の決済を同じ日にそろえる（売却代金だけでローンを完済できない場合でも、返しきれない分と新居の購入資金をまとめて借りられる住み替えローンなどもある）

という3つのパターンがあります。

このうち購入を先行させる人向けには、現在の家が売れるまでの間（最長1年間）、新居のローン返済を利息のみに抑えられる金融商品もあります。

ただし、その期間内に売却して現在のローンを完済することが利用条件であり、期日までに完済できない場合は新居のローン金利が引き上げられることもあります。

また、同日決済を行う人向けの住み替えローンでも、たとえばある銀行では、新居のローンに上乗せできる返しきれない分の上限が1,000万円までと定められています。

どの方法を選ぶかによって、利用できる住宅ローンの種類や事前審査を申し込むタイミング、用意する自己資金額が変わってきます。

今のローンを返し終える日は、借入先へ前もって申し込む

現在の住宅ローンを決済当日に完済し、その日のうちに抵当権抹消書類を受け取るには、借入先の金融機関へ事前の申し込みが必要です。

ある大手銀行の例では、その申し込みの期限が決済日の3週間前（大型連休などを挟む場合は4週間前）に設定されています。

住宅ローンの流れが止まる・遅れるところ｜事前審査の後の変化と書類・団信の告知

住宅ローンの手続きが滞りやすい主なポイントは、「事前審査後の状況変化」「本審査での提出書類」「団信（団体信用生命保険）の告知」の3つです。

事前審査から融資の実行までに、転職・新しい借入れ・支払いの遅れを作らない

事前審査から融資実行までの間に、転職や収入の変動、新たな借り入れがあると、本審査や融資の段階で審査結果が変わってしまうことがあります。

本審査は書類の不足や食い違いで長引きやすい

本審査は、必要書類の不足や、申込書と提出書類の記載内容に食い違いがあると長引きやすくなります。

たとえば、本人確認書類の裏面コピーの提出忘れや、申込書に記入した年収と源泉徴収票の額面の不一致などがあると、確認作業に余計な時間がかかってしまいます。

団信の告知は、健康状態によって確かめに時間がかかる

民間の住宅ローンの多くは団信への加入が借り入れの条件となっており、本審査のタイミングで健康状態を告知します。

通院や服薬がある人は、告知内容の確認に時間がかかったり、加入できる団信が限られたりすることがあります。

住宅ローンの準備を早めに始めたほうがいい人、標準の流れで間に合う人

ここまでの必要書類や物件タイプ、手続きが滞りやすいポイントを踏まえると、住宅ローンの準備は「物件探しと並行して始めたほうがいい人」と「物件が決まってからでも間に合いやすい人」に分かれます。

いずれも全員に当てはまる基準ではなく、手続きの段取りから見た目安です。

こうした条件に当てはまる人は、候補となる物件を探し始めた段階で書類をそろえ、手付金や諸費用を支払ったあとに手元へいくらお金が残るかを試算しておきましょう。

ただし、間に合いやすいといっても、事前の準備がまったく不要なわけではありません。

【Q&A】住宅ローンの流れの疑問に答える

住宅ローンの手続きを進めるなかで迷いやすい疑問について、Q&Aで答えます。

終わりに｜住宅ローンは特約の期日と引き渡し日から逆算して、書類とお金を先にそろえる

住宅ローンの手続きは、事前審査、売買契約、本審査、ローン契約、引き渡しの順で進み、本審査を申し込んでから引き渡しまでは、およそ1〜2か月が目安です。

この一連の流れにおいて期限の基準となるのが、売買契約書に記載される「住宅ローン特約の期日」と「引き渡し日」の2つです。

これら2つの期日に間に合わせるために、家を買う人がやることの順番は、

1. 物件探しと並行して、本審査に必要な書類をそろえ始める
2. 売買契約の前に、契約書案でローン特約の型や期日、引き渡し日を確認する
3. 手付金や諸費用を含め、契約日と引き渡し日に必要な自己資金を計算しておく
4. 契約を結んだら速やかに本審査を申し込み、引き渡し月の金利で返済額を試算し直す

の4つです。

当てはまる人は用意する書類や資金計画の調整が多くなるため、物件探しと並行して早めに準備を進めておきましょう。

事前審査を申し込む金融機関を選ぶときは、次の記事で主な金融機関の金利や手数料、団信などの違いを比べてみましょう。