世帯年収1,000万円の住宅ローンはいくらまで？上限と手取りで見る借入額、届く家の価格

世帯年収が1,000万円あると、住宅ローンは銀行が貸してくれる上限まで借りれば、かなり大きな額を借りられます。

ただ、その上限まで借りると毎月の返済額は手取りの半分近くに達し、無理なく返し続けられる額はそれよりずっと下にあります。

「2人で1,000万円あるんだし、銀行が貸してくれる額なら返せるよね・・・」

銀行の試算で大きな額が出ると、そこまでは借りても平気だと思いやすいものです。

本文では、2026年11月時点の金利をもとに借入上限額と手取りから見た借入額を試算し、その予算で手が届く住宅価格の目安や、借入額を広げられる世帯・抑えたほうがよい世帯を分けて示します。

世帯年収1,000万円で住宅ローンを借りられる上限｜計算に使う金利で大きく変わる

住宅ローンの借入上限額は、年収の何％までを年間の返済に充てられるかという基準と、返済額を計算する際の金利によって決まります。

そのため、同じ世帯年収1,000万円であっても、試算に用いる金利次第で上限額は2,000万円以上変動します。

フラット35の基準なら、1年間の返済の上限は世帯年収1,000万円で350万円

年収に占める年間ローン返済額の割合を「返済負担率」と呼びます。

返済負担率を計算する際は、住宅ローンだけでなく車のローンやカードローンなど、ほかのすべての借入れの返済額も合算します。

この基準を世帯年収1,000万円に当てはめると、返済に充てられる上限額は次の計算式で求められます。

1年間の返済上限額 ＝ 世帯年収 × 35％

借入額の上限は、計算に使う金利で6,760万円にも9,227万円にもなる

毎月29万1,666円の返済を返済期間35年・ボーナス払いなしで続ける前提で借入額を逆算すると、2026年11月時点のフラット35の金利（年3.81％）では、借入上限額は6,760万円となります。

この年3.81％という金利は、返済期間21〜35年・借入額が物件価格の9割以下の場合に、扱う金融機関で最も多い金利です。

頭金が少なく借入額が物件価格の9割を超えると、最も多い金利は年3.92％になり、借入上限額は6,659万円に下がります。

一方、変動金利（借入後も半年ごとなどに金利が見直される住宅ローン）の例として年1.70％で計算すると、上限額は9,227万円に達します。

新規に実行された住宅ローン融資額の8割以上を変動金利が占めていることから（令和6年度は83.5％）、以降の試算でも変動金利の事例を中心に取り上げます。

ただし、審査時に返済額をどの金利で計算するかや、返済負担率の上限を何％とするかは金融機関ごとに異なります。

夫婦の収入を合わせて借りるなら、収入合算かペアローンかで責任と控除が変わる

夫婦2人の収入を合わせて住宅ローンを借り入れる方法には、主に「収入合算」と「ペアローン」があります。

どちらも2人の収入を合わせて借入可能額を増やせますが、どちらを選ぶかによって返済責任の負い方や、節税効果のある住宅ローン控除の適用方法が異なります。

収入合算は1本、ペアローンは2本のローンで、どちらも返す責任は2人が負う

収入合算は、1本の住宅ローン契約に家族の収入を合算して申し込む方法です。

フラット35の収入合算では、一緒に返済責任を負う人（連帯債務者）を含めて最大2名まで申し込めます。

また、収入を合算する人に車のローンなどの借入れがある場合は、その返済額も返済負担率の計算に含まれます。

一方のペアローンは、夫婦がそれぞれ自分の年収をもとに住宅ローンを1本ずつ、計2本契約する方法です。

どちらの方法であっても、返済義務は2人が負うことになります。

また、団信（借りた人が亡くなったときなどにローンの残りを返す保険）の加入形態も借入方法によって異なり、フラット35のペアローンでは、1人が亡くなってももう1人は自分のローンを返済し続ける必要があります。

住宅ローン控除の対象になる借入れは、1人ごとに上限がある

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7％を所得税などから控除できる制度です。

控除はローンを借り入れた人ごとに適用され、2026年に入居する国の省エネ基準を満たした新築住宅であれば、控除期間は13年間となります。

ただし控除対象となる借入限度額が定められており、2026年に入居するZEH水準（省エネ性能を高めた住宅）の新築であれば、1人あたり3,500万円、夫婦の一方が40歳未満などの条件を満たせば4,500万円です。

ただし、実際に差し引けるのは、借り入れた本人がそれぞれ納める税金の額までに限られます。

世帯年収1,000万円の住宅ローンは手取りで決める｜手取りの何割を返済に回すか

毎月の住宅ローン返済は税金や社会保険料を差し引いた後の手取りから支払うため、無理なく返せる借入額は、手取りの何割を返済に充てるかで決まります。

同じ世帯年収1,000万円でも、夫婦2人で稼ぐか1人で稼ぐかで手取りは違う

世帯年収が同じ1,000万円であっても、夫婦2人で稼ぐ世帯のほうが、1人だけで稼ぐ世帯よりも手取り額は多くなります。

日本の所得税は所得が高くなるほど税率が上がる仕組みになっており、1人に収入が集中すると税金の負担が重くなるためです。

次の手取り額は、2026年分の税率や社会保険料率をもとに計算した概算値です。

なお、40歳以上になると介護保険料が加わるため、手取り額はこれより少なくなります。

世帯年収1,000万円の3つの働き方に加え、比較用（表の4行目）として、片方の年収が時短勤務（勤務時間を短くする働き方）などで下がった世帯も加えます。

この前提をもとに計算した1年分の手取り額は、次のとおりです。

世帯	社会保険料	所得税	住民税	手取り（年）	手取り（毎月）
共働き 600万円＋400万円	148万352円	20万6,599円	48万2,900円	783万149円	65万2,512円
共働き 500万円＋500万円	144万6,296円	18万3,370円	48万6,200円	788万4,134円	65万7,011円
片働き 1,000万円（配偶者控除あり）	126万5,684円	74万4,615円	60万4,900円	738万4,801円	61万5,400円
共働き 600万円＋200万円（時短など）	118万876円	14万9,372円	36万8,800円	630万952円	52万5,079円

実際の試算結果を見ると、共働きのモデルの手取りは年783.0万円となり、片働きのモデルの738.5万円と比べて約45万円多くなっています。

内訳を確認すると、片働きのモデルは社会保険料が抑えられている一方で、所得税は共働きのモデルの3倍を超えます。

また、共働きのモデルで片方の年収が時短勤務などにより400万円から200万円へ下がると、世帯の手取りは年630.1万円（毎月約52.5万円）まで下がります。

つまり、借入上限額の計算上は同じ世帯年収1,000万円であっても、実際に毎月返済へ回せる金額は世帯ごとの働き方によって異なります。

自分の世帯の手取りを把握するには、夫婦それぞれの給与明細を確認し、税金や社会保険料が引かれた後の差引支給額を合算して計算しましょう。

手取りの何割を返済に回すかで、借りる額は大きく変わる

仮に返済負担率35％の上限いっぱいまで借り入れた場合、毎月の返済額は29万1,666円となり、共働きのモデルの手取りの44.7％、片働きのモデルでは47.4％の割合を占めることになります。

これに対して、「返済を手取りの何割に抑えるか」という基準から借入額を逆算すると、上限額よりもかなり控えめな金額になります。

共働きのモデルを基準に、変動金利の例（年1.70％・35年返済・ボーナス払いなし）を使って逆算すると、

• 手取りの20％（毎月13万502円）なら4,128万円
• 手取りの25％（毎月16万3,128円）なら5,161万円
• 手取りの30％（毎月19万5,753円）なら6,193万円

という3通りの試算結果になります。

返済に充てる割合を10ポイント変えるだけでも、借りられる額は約2,000万円変動します。

変動金利の例で6,000万円を借りると、返済は手取りの約3割になる

借入額ごとの毎月の返済額と、それが手取りに占める割合をまとめると次のとおりです。

試算条件は35年返済・ボーナス払いなしで、手取りに対する割合は共働きのモデルの月額手取り（65万2,512円）を基準に計算しています。

借入額	毎月の返済（変動金利の例 年1.70％）	手取りに占める割合	毎月の返済（フラット35 年3.81％）	手取りに占める割合
4,000万円	12万6,431円	19.4％	17万2,581円	26.4％
5,000万円	15万8,038円	24.2％	21万5,726円	33.1％
6,000万円	18万9,646円	29.1％	25万8,871円	39.7％
7,000万円	22万1,253円	33.9％	30万2,016円	46.3％
8,000万円	25万2,861円	38.8％	34万5,161円	52.9％

表の試算結果を見ると、共働きのモデルが変動金利の例で6,000万円を借り入れた場合、返済額は手取りの29.1％ですが、8,000万円になると38.8％です。

片働きのモデルの場合、同じ「6,000万円・年1.70％」という条件でも、返済額は手取りの30.8％を占めます。

また、フラット35（年3.81％）で7,000万円や8,000万円を借りた場合、返済額は額面年収（税金や社会保険料を引く前の年収）のそれぞれ36.2％、41.4％に達します。

そのため、世帯年収1,000万円ではフラット35の基準である返済負担率35％を超えてしまい、この金額を借り入れることはできません。

フラット35で借りた人の返済の平均も、手取りに直すと約3割

ほかの人がどのくらいの割合で借り入れているかは、住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」から把握できます。

この調査で、毎月の返済額が世帯月収（額面）に占める割合の平均は22.8％でした。

この22.8％を世帯年収1,000万円に当てはめると、毎月の返済額は19万円になります。

これは、共働きのモデルの手取りの29.1％、片働きのモデルの手取りの30.9％に相当します。

借入額にすると、年1.70％の変動金利なら6,011万円、フラット35（年3.81％）なら4,403万円です。

つまり、返済を手取りの3割前後に抑える借り方は、フラット35利用者の平均並みであり、余裕を多く残した借り方ではありません。

全期間固定金利で借りると、同じ割合でも借りられる額は少なくなる

全期間固定金利（借入から完済まで金利が変わらない住宅ローン）で借りる場合、手取りに対する返済割合が同じであっても、変動金利の例と比べて借りられる額は少なくなります。

たとえば、共働きのモデルで返済を手取りの25％（毎月16万3,128円）に抑える場合、変動金利の例（年1.70％）であれば借入額は5,161万円です。

ところが、フラット35（年3.81％）では3,780万円にとどまり、借入額には1,000万円以上の差が生じます。

このように全期間固定金利は、返済額が完済まで変わらない代わりに、同じ返済額で借りられる金額が少なくなるという関係にあります。

世帯年収1,000万円の住宅ローンで届く家｜2025年度フラット35利用者調査の価格

購入できる住宅価格の目安は、ローンの借入額に頭金を足した金額です。

新築マンションを買った人は、平均世帯年収1,041万円で価格は平均5,882万円

住宅の種類別に見ると、購入者の平均世帯年収が最も高いのは新築マンションで、1,041万円となっています。

新築マンションの購入価格は全国平均で5,882万円、首都圏に限ると平均6,722万円でした。

また、頭金などに充てた手持金（自己資金）は平均1,379万円で、住宅価格が世帯年収の何倍にあたるかを示す年収倍率は平均7.5倍です。

共働き世帯のモデルケースにおいて、変動金利の例（年1.70％）・返済額を手取りの30％に収める借り方をした場合、借入額は6,193万円となり、全国平均の5,882万円に届きます。

地域と家の種類で、同じ借入額でも届く家は変わる

同じ借入額であっても、首都圏かそれ以外の地域か、新築か中古か、マンションか戸建かによって、平均的な価格帯で購入できる住宅の種類は変わります。

なお、次の表における「首都圏」は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県、「その他地域」は首都圏および近畿圏・東海圏を除いたエリアを指します。

価格について、土地付注文住宅は土地の取得費と建築費用の合計額、その他の住宅種別は購入価格の平均値です。

この区分をもとに、同調査における住宅の種類や地域ごとの平均価格をまとめると、次のとおりです。

家の種類	全国	首都圏	その他地域
マンション（新築）	5,882万円	6,722万円	4,777万円
土地付注文住宅	5,313万円	6,404万円	4,751万円
建売住宅	4,215万円	4,835万円	3,395万円
中古マンション	3,602万円	4,090万円	2,887万円
中古戸建	2,783万円	3,460万円	2,295万円

返済額を手取りの20〜25％に収める借入額は、共働きのモデル・年1.70％の試算で4,128万〜5,161万円です。

反対に、首都圏の土地付注文住宅は新築マンションと同様に平均価格が6,193万円を上回るため、手取り30％まで借り入れたとしても、頭金を用意しなければ届きません。

表にはない近畿圏（大阪府・京都府・兵庫県など）の新築マンションは平均6,074万円で、手取り30％の借入額であれば手が届きます。

東海圏（愛知県・岐阜県・静岡県・三重県）の新築マンションは平均4,895万円となっており、手取り25％の借入額でも届く水準です。

世帯年収1,000万円の住宅ローンは頭金と諸費用で負担が変わる

頭金を入れれば借入額が減って毎月の返済額を抑えられますが、住宅ローンの借入れにかかる諸費用は、頭金とは別に現金で用意する必要があります。

そのため頭金の額は、諸費用を支払ったうえで手元に資金が残るように決めましょう。

頭金を入れると毎月の返済は下がるが、手元のお金は残しておく

たとえば、首都圏の新築マンションや土地付注文住宅の平均に近い6,500万円の物件を、変動金利の例（年1.70％・返済期間35年）で購入する場合、毎月の返済額は、

• 頭金なし（借入額6,500万円）なら20万5,450円で、共働きのモデルの手取り月収の31.5％
• 頭金650万円（物件価格の1割）なら18万4,905円で、手取りの28.3％
• 頭金1,300万円（物件価格の2割）なら16万4,360円で、手取りの25.2％

という3通りの試算になります。

つまり、頭金を1割用意できれば毎月の返済額は約2万円、2割なら約4万円抑えられる計算です。

また、35年間の総返済額で見ても、頭金なしの8,628.8万円に対し、1割入れれば7,765.9万円、2割なら6,903.0万円に減ります。

ただし、手元の資金をすべて頭金に充ててしまうと、引っ越し費用や家具・家電の購入代金、さらには急な出費に備えるお金が不足してしまいます。

借入れの後に家計に余裕ができたら、繰り上げ返済を活用して元金を前倒しで返し、返済負担を減らすという選択肢もあります。

借入れにかかる費用は、頭金とは別に現金で用意する

住宅ローンの借入れそのものにかかる主な諸費用は、

• 金融機関の融資事務手数料（税込みで借入額の2.2％とする金融機関がある）
• ローン契約書にかかる印紙税（借入額が5,000万円超1億円以下の場合は6万円）
• 住宅を担保にする抵当権設定登記の登録免許税（借入額の0.1％、2027年3月31日まで）

の3つです。

事務手数料を借入額の2.2％と仮定した場合、これら3つの合計額は、6,500万円を全額借り入れるなら155万5,000円、頭金を1割入れて借入額を5,850万円にするなら140万5,500円となります。

ただし事務手数料には、借入額に応じた割合で支払うタイプのほか、定額を支払うタイプや金利に上乗せするタイプなどもあるため、正確な金額は金融機関の見積もりで確認しましょう。

世帯年収1,000万円でも住宅ローンの返済が重くなる2つの場面

借入後に住宅ローンの返済負担が重くなる主な要因は、「世帯収入の減少」と「変動金利の上昇」の2つです。

育休や時短で片方の収入が下がると、返済が手取りに占める割合は上がる

共働き夫婦の片方が育休明けに時短勤務などを選択し、年収が400万円から200万円に下がると、世帯の手取り月収は約65万円から約52.5万円へと減少します。

その結果、毎月18万9,646円という返済額自体は変わらなくても、手取りに占める割合は29.1％から36.1％へと上がります。

借入額で比べると、5,000万円借入の場合は24.2％から30.1％へ、7,000万円借入の場合は33.9％から42.1％まで上昇する計算です。

変動金利が上がると、同じ借入額でも毎月の返済は増える

変動金利型は借入後に定期的な金利見直しが行われるため、金利が上昇すれば毎月の返済額も増加します。

返済額がどの程度増えるかは、「金利が何％上昇するか」だけでなく、「借入から何年後に上昇するか」によっても変わります。

借りた時の金利が1％高いだけで、返済は毎月3万円以上増える

6,000万円を35年返済で借り入れる際、当初の適用金利が年1.70％より高かった場合の毎月の返済額は、

• 0.5％高い年2.20％なら20万4,972円（1万5,326円増）
• 1％高い年2.70％なら22万983円（3万1,337円増）
• 2％高い年3.70％なら25万4,977円（6万5,331円増）

の3通りです。

借りて5年後に金利が1％上がると、返済は毎月2万7,152円増える

6,000万円を年1.70％で借り入れ、6年目から金利が1％上昇して年2.70％になった場合、毎月の返済額は21万6,798円となり、2万7,152円増える計算になります。

これは、当初の5年間で返済した後の残高5,345万1,479円を、引き上げられた新金利と残りの30年で返し直す計算になるためです。

この返済額は共働きのモデルの手取りの33.2％に相当し、片方が時短勤務などで収入減となった時期と重なると41.3％にまで上がります。

同様に、6年目から金利が2％上昇して年3.70％になるケースでは、毎月の返済額は24万6,029円となり、5万6,383円増えます。

返済額を5年ごと・1.25倍までに抑える決まりがあっても、抑えた分は後の返済に回る

変動金利型の返済額は5年ごとに見直されるのが一般的で、見直すときに前の返済額の1.25倍までに抑えるルールを設けている金融機関もあります。

このルールが適用される場合、金利が2％上昇しても、毎月の返済額は当初の18万9,646円の1.25倍にあたる23万7,057円までに抑えられます。

世帯年収1,000万円の住宅ローンを手取りの3割前後まで広げられる世帯、2〜2.5割に抑えたい世帯

ここまでの試算をまとめると、世帯年収1,000万円における借入額の目安は、2つのタイプに分かれます。

1つ目は、フラット35利用者の平均並みである「手取りの3割前後」まで返済額を広げても、家計が回りやすい世帯です。

もう1つは、返済額を手取りの2〜2.5割程度に抑えたほうがよい世帯です。

この4つのうち1つでも当てはまらない項目があるなら、次の2〜2.5割の側で考えましょう。

4つの条件がそろう世帯であれば、手取りの3割前後に収める借入額として、共働きのモデル（年1.70％・35年返済）なら6,000万円前後が候補となります。

ただし、返済負担率35％で計算した上限額（年3.81％で6,760万円、年1.70％で9,227万円）まで借り入れるのは避け、手取りから決めた額にとどめましょう。

私なら、返済を手取りの3割前後まで広げるのは、その住まいに長く暮らし続けると夫婦で決めている場合に限ります。

また、40代以降に住宅ローンを組み、完済時期が定年後になる世帯も、退職後の返済負担まで見据えて借入額を設定しましょう。

こうした世帯は、返済額を手取りの2〜2.5割に抑えておくことで、将来の収入減や金利上昇があっても無理なく返済を続けやすくなります。

事前審査（借入れが可能かどうかを金融機関に事前確認してもらう手続き）に進む前に、夫婦の収入が落ちる時期の手取り額を計算し、その金額でも無理なく支払える返済額をあらかじめ決めておきましょう。

今後の家計全体の見通しについては、FP（ファイナンシャルプランナー＝資金計画の専門家）などに相談する方法もあります。

相談する際は、

• 世帯の手取り額
• 頭金と手元の予備資金
• 教育費や育休の予定
• ほかのローンの返済状況

の4つを、あらかじめ整理して持っていきましょう。

【Q&A】世帯年収1,000万円の住宅ローンの疑問に答える

借入額を決める際によくある疑問について、Q&Aで答えます。

終わりに｜世帯年収1,000万円の住宅ローンは、上限ではなく手取りで借入額を決める

世帯年収1,000万円の住宅ローンは、借りられる上限額ではなく、世帯の手取り額を基準に借入額を決めましょう。

借入上限額いっぱいまで借りてしまうと、毎月の返済額が手取りの半分近くに達してしまうためです。

具体的な検討手順は、次の

1. 2人の給与明細から世帯の毎月の手取り額を出し、収入が減少する時期の手取りも把握する
2. 自分たちの世帯がどちらに当てはまるかを判断し、手取りの3割前後か2〜2.5割を目安に借入額を出す
3. 計算した借入額に頭金を加え、希望エリアや物件種別から無理なく手が届く物件を選ぶ
4. 変動金利を選ぶ場合は金利が1％上がった後の返済額もシミュレーションして確認し、事前審査に進む

4つのステップです。