住宅ローンは利上げでいつ・いくら上がる？動くべき人と待てる人（2026年11月11日更新）

「また日銀が利上げしたんだって」と、夕方のニュースを見ていた家族から言われ、急に自分の住宅ローンが気になった人もいるでしょう。

「うちの住宅ローン、来月から返済が増えるの・・・？」

借入額が大きいだけに、「利上げ」という言葉を耳にするたび、毎月の返済のことが心配になりますよね。

ただ、日銀が利上げをしたからといって、住宅ローンの返済額が翌月からすぐに増えるわけではありません。

本文では、利上げの影響が返済に反映される時期や増える額を確かめたうえで、すでに借りている人とこれから借りる人のそれぞれについて、今すぐ動く価値がある人と様子を見てよい人を分けて示します。

住宅ローンと利上げの最新状況｜2026年11月は政策金利1.25％、変動・固定とも上昇

2026年11月現在、日本銀行（日銀）が決定する政策金利（住宅ローンの変動金利にも影響を与える金利）は1.25％程度となっています。

日銀の政策金利は2024年3月から6回動き、1.25％程度になった

政策金利とは、銀行同士が1日だけお金を貸し借りする際の金利のことで、日銀がこの金利を引き上げることを「利上げ」と呼びます。

日銀は年8回開かれる金融政策決定会合において、物価が年2％ずつ安定して上がる状態を目指し、経済や物価の動向を踏まえながら政策金利を決定しています。

日銀は2024年3月19日、マイナス金利政策（民間銀行が日銀に預ける資金の一部にマイナス金利を適用する仕組み）を終了し、政策金利を0〜0.1％程度に引き上げました。

その後は計5回の利上げが行われ、政策金利は次のように推移しています。

決定日	政策金利	決めたこと
2024年3月19日	0〜0.1％程度	マイナス金利をやめる
2024年7月31日	0.25％程度	引き上げ
2025年1月24日	0.5％程度	引き上げ
2025年12月19日	0.75％程度	引き上げ
2026年6月16日	1.0％程度	引き上げ
2026年9月18日	1.25％程度	引き上げ
2026年10月30日	1.25％程度	据え置き

実際に上表を見ると、2025年12月から2026年9月までの10か月ほどの間に、0.25％ずつ計3回引き上げられていることが分かります。

一方、直近となる2026年10月30日の会合では、政策金利は1.25％程度のまま据え置かれました。

次回の会合は2026年12月17日・18日に予定されており、終了後に日銀のホームページで結果が公表されます。

銀行の変動金利のもとになる金利は、2024年秋から0.9％上がった

住宅ローンの変動金利の基準となる金利は、ある大手銀行の例を見ると、2024年秋から2026年10月までに累計で0.9％上昇しています。

短期プライムレートと基準金利は、利上げを受けて段階的に上がってきた

大手銀行などの変動金利型住宅ローンは、主に「短期プライムレート」と呼ばれる金利をもとに決められています。

大手銀行の短期プライムレートと、ある大手銀行の基準金利の動きは、2024年3月以降、次のようになっています。

なお、時期の欄には、短期プライムレートが改定された月と、基準金利が見直された月をまとめて記載しています。

時期	短期プライムレート（大手銀行）	変動金利の基準金利（ある大手銀行の例）
2024年3月（マイナス金利の解除）	1.475％（据え置き）	2.475％（据え置き）
2024年9月・10月	1.625％	2.625％
2025年3月・4月	1.875％	2.875％
2026年2月・3月・4月	2.125％	3.125％
2026年8月・9月・10月	2.375％	3.375％
2026年11月・12月	2.625％（11月2日・9日から）	12月1日から見直し

実際に上表を見ると、ある大手銀行の基準金利は、2024年9月までの2.475％から、2026年9月・10月の見直しによって3.375％となり、合計で0.9％上昇しました。

そのため、この銀行で住宅ローンを借りており、優遇幅が完済まで変わらない条件であれば、実際の適用金利も同じく0.9％上がっていることになります。

マイナス金利の解除の日は、変動金利は動かなかった

日銀がマイナス金利政策を解除した2024年3月の時点では、大手銀行の短期プライムレートは1.475％、ある大手銀行の基準金利も2.475％のままで、いずれも変動しませんでした。

最初に引き上げが行われたのは2024年7月の追加利上げを受けたタイミングで、短期プライムレートは9月、基準金利は10月から改定されています。

固定金利の目安になる長期金利も上がり、フラット35は2026年11月に年3.81％

全期間固定金利型の住宅ローン金利は、日銀の政策金利ではなく、長期金利（国が10年の満期でお金を借りる際の金利）の影響を受けます。

長期金利は毎日決まり、2024年3月から2％ほど上がった

長期金利は日銀が直接設定するものではなく、債券市場で国債が日々売買される中で決まります。

日銀は2024年3月に、それまで長期金利を低水準に抑え込んでいた金利操作を終了しているため、現在の長期金利は日銀の会合結果だけで決まるわけではありません。

長期金利の推移を見ると、2024年3月19日時点では0.744％でしたが、2026年11月10日には2.748％まで上がり、約2％上昇しています。

2026年11月時点で、フラット35と新しく借りる変動金利の差は1.8〜2.6％ほど

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。

2026年11月に融資を受ける場合、借入期間21〜35年で物件価格の9割以下を借りるときの金利は、取り扱う金融機関で最も多いもので年3.81％となっています。

ただし、実際の金利は金融機関ごとに定められており、同一の条件であっても年3.81〜5.73％の幅があります。

一方、新しく借りる人向けの変動金利は、2026年11月時点で主な銀行などが提示している最も低い金利同士で比較すると、年1.25〜1.99％程度となっています。

フラット35の年3.81％と比べると1.8〜2.6％ほどの金利差がありますが、変動金利は借入後も金利が見直されるのに対し、フラット35は完済まで金利が変わらないという特徴があります。

日銀の利上げが住宅ローンに届くまで｜変動金利は数か月〜1年近く後、全期間固定は借りた後は変わらない

日銀による利上げの影響が住宅ローンに届くルートは、変動金利と固定金利とで2つに分かれます。

変動金利の場合は、「短期プライムレート→基準金利→適用金利→返済額」という順に、段階ごとに時間を置いて反映されていきます。

一方、全期間固定金利は長期金利の影響を受けますが、すでに借り入れしている人の金利は完済まで一切変わりません。

長期金利の上昇による影響を受けるのは、これから新規で借り入れる人と、固定期間選択型（当初の数年間だけ金利を固定するタイプ）で固定期間の満了を迎える人です。

変動金利は「短期プライムレート→基準金利→適用金利→返済額」の順に届く

2026年9月18日の利上げを例にとると、ある大手銀行で借りている人の利息負担が増えるのは、早くても2027年2月、遅い場合は2027年7月の返済分からとなります。

ほかの大手銀行2行でも、借りている人の金利が見直されるのは2027年4月1日で、そのうち1行では2027年7月の返済分から新金利が適用されます。

短期プライムレートと基準金利は、利上げから1〜3か月ほど後に変わる

2026年9月18日の利上げを受けて、大手銀行各行は短期プライムレートを11月2日と11月9日にそれぞれ引き上げました。

さらに、ある大手銀行は変動金利の基準金利を12月1日から見直すと発表しており、これは利上げ決定日から約2か月半後のタイミングとなります。

過去の利上げ時においても、短期プライムレートが改定されたのは利上げの1〜2か月ほど後でした。

たとえば、2024年7月31日の利上げ後は9月2日に、2026年6月16日の利上げ後は8月3日にそれぞれ改定されています。

自分の金利が変わる時期は「毎月見直す型」と「年2回見直す型」で違う

基準金利が改定されても、借入者の適用金利がいつ切り替わるかは、契約で定められている「見直しの型」によって異なります。

ある大手銀行の例を挙げると、「毎月見直す型」の場合は12月1日を基準日（新しい金利を決めるもとにする日）として見直しが行われ、2027年1月の返済日翌日から新金利が適用されます。

そのため、毎月見直す型で実際に利息負担が増加するのは、2027年2月の返済分からとなります。

一方、「年2回見直す型（4月1日と10月1日）」の場合は、2027年4月1日を基準日として見直され、6月の返済日翌日から新金利へと切り替わります。

このケースで利息負担が増えるのは、2027年7月の返済分からになります。

自分がどちらの型かは、銀行から届く「ご返済のお知らせ」（返済予定表）や、ローンの契約書で確認できます。

返済額が変わるのは、多くのローンで5年ごとの見直しのとき

元利均等返済（毎月の返済額を一定にする返済方式）を採用している変動金利の多くは、金利が変動しても毎月の返済額そのものは5年ごとにしか見直されません。

全期間固定金利は借りた後は変わらず、影響を受けるのは新しく借りる人と固定期間が終わる人

フラット35をはじめとする全期間固定金利で借りている人は、利上げがあっても適用金利や毎月の返済額は完済まで一切変わりません。

固定金利は変動金利より先に上がりやすく、お金を受け取る月の金利で決まる

長期金利には将来の物価や景気の見通しが先行して反映されやすいため、固定金利は変動金利よりも先に上昇する傾向があります。

また、フラット35の金利は毎月改定されますが、借入者には資金を受け取った（融資実行）月の金利が完済まで適用されます。

固定期間選択型は、固定期間が終わる時の金利で決め直す

固定期間選択型は、3年・5年・10年など当初定めた期間だけ金利を固定し、期間満了時にその時点の金利で変動金利へ切り替えるか、再度固定金利にするかを選び直すローンです。

固定期間中は利上げの影響を受けませんが、終了時期が近い人ほど、満了時の金利水準によってその後の返済額が左右されます。

たとえば、別の大手銀行が2026年11月に新しく借りる人向けに示している「当初固定期間の優遇幅が大きいタイプ」の10年固定では、優遇幅は固定期間中が年2.78％、終了後は年1.55％となります。

利上げで住宅ローンの返済はいくら重くなる？借りている人のモデルで試算

利上げによって返済負担がどれほど増えるかは、借入残高や残りの返済期間、そして金利の上昇幅によって決まります。

ここでは変動金利のモデルケースをもとに、2024年秋からの上昇分と、今後さらに金利が引き上げられた場合の返済額を試算してみます。

2024年秋からの0.9％の上昇を、毎月の返済額に直して比べる

モデルケースの適用金利は基準金利から2.0％差し引かれるため、2024年9月時点の年0.475％から、2026年9月・10月の見直しによって年1.375％へと上昇しています。

この金利で再計算すると、毎月の返済額は89,428円から101,746円となり、月々12,318円増える計算です。

このモデルで基準金利の見直しごとに試算した結果は、次のとおりです。

基準金利の見直し	適用金利	計算し直した毎月の返済額	増えた額（0.475％との差）
2024年9月まで	0.475％	89,428円	—
2024年10月から	0.625％	91,411円	1,983円
2025年4月から	0.875％	94,779円	5,351円
2026年3月・4月から	1.125％	98,224円	8,796円
2026年9月・10月から	1.375％	101,746円	12,318円

表を見ると、1回の見直しによる増加額は約2,000〜3,500円ですが、4回の見直しが重なって1万円を超えています。

返済額が同じでも、増えた利息の分だけ元金の減りが遅れる

5年ルールによって毎月の返済額が89,428円のまま据え置かれている人でも、支払っている返済額の内訳は変化しています。

減りが遅れて残ってしまった元金は、次の返済額の見直し時期を迎えた際に、それ以降の毎月の返済額をさらに押し上げる要因になります。

「返済額が変わっていないから大丈夫」と考えず、現在の適用金利で再計算した場合の返済額を一度出しておきましょう。

残高と残りの期間が少ない人ほど、増え方は小さい

同じ0.9％の上昇であっても、残高2,000万円・残り20年であれば、毎月の返済額は87,371円から95,364円となり、増加額は7,993円にとどまります。

このように返済額の増え方は残高や残りの返済期間によって決まるため、モデルケースの試算結果をそのまま自分に当てはめることはできません。

金利がさらに0.25％・0.5％上がった場合の返済額を計算しておく

ここからは将来の金利動向を予測するのではなく、「もし金利がさらに引き上げられたら返済額がいくらになるのか」を試算してみます。

上昇幅については、ある大手銀行の基準金利が2025年4月以降の3回の見直しにおいて毎回0.25％ずつ引き上げられた経緯を踏まえ、1回分に相当する0.25％と、2回分に相当する0.5％の2つのパターンで試算します。

モデルケースの現在の適用金利（年1.375％）からさらに上昇した場合、再計算した毎月の返済額は、

• 0.25％上がって年1.625％なら105,345円（毎月3,599円増、年間43,188円増）
• 0.5％上がって年1.875％なら109,020円（毎月7,274円増、年間87,288円増）

の2通りになる計算です。

残高2,000万円・残り20年の場合であれば、毎月の返済額の増加幅は、0.25％の上昇で2,299円、0.5％の上昇で4,633円となります。

一方、返済額が5年ごとにしか見直されないローンの場合、毎月の返済額が変わらない代わりに、1か月あたりの利息が「残高×上がった金利÷12」だけ増加します。

残高3,000万円であれば、利息の増加額は0.25％の上昇で6,250円、0.5％の上昇で12,500円となります。

住宅ローンを借りている人が利上げで今やること

住宅ローンを返済中の人が最初にやることは、自分の契約内容を確認し、金利が0.5％上がった場合の返済額で家計が成り立つかを試算してみることです。

そのうえで、条件に合う人だけが、繰上返済（元金の一部を前倒しで返済すること）や借り換え、固定金利への切り替えを検討しましょう。

返済が苦しくなりそうな場合は、滞納してしまう前に、早めに借入先へ相談しましょう。

「ご返済のお知らせ」と契約書で5つの点を確かめる

手元の「ご返済のお知らせ」とローンの契約書で確認しておきたいのは、

という5つのポイントです。

最近はインターネットバンキングで借入内容を確認できる金融機関も多いため、手元に書類が見当たらない場合はそちらで確認してみましょう。

金利が0.5％上がった返済額でも、家計が回るかを計算する

これら5つの点を確認したら、ローン残高と残りの返済回数、そして現在の適用金利に0.5％を足した金利を銀行の返済シミュレーションに入力し、毎月の返済額を試算してみましょう。

なお、0.5％の上昇としたのは将来の金利予測ではなく、2025年4月以降に0.25％刻みで引き上げられてきた基準金利の「見直し2回分」を目安にした設定です。

増えた額を今の返済に足し、毎月の収支と貯金のペースを見る

試算モデル（借入残高3,000万円・残り30年）の場合、毎月の返済額は現在より7,274円増える計算になります。

この増額分を現在の毎月の返済に上乗せしても、家計が赤字にならず、貯金のペースを維持できるかどうかを確認しましょう。

返済額の見直しと、教育費などで出費が増える時期の重なりも見る

私ならこの計算を行う際、5年ごとの返済額の見直し時期と、教育費が増える時期や収入が減る時期が重なっていないかを真っ先に確認します。

今回の試算モデルでも、見直しによって毎月の返済額が89,428円から101,746円に上がると、1年で147,816円の負担が一度に増えるからです。

繰上返済・借り換え・固定金利への切り替えは、向く条件が違う

いずれも金利上昇に備える手段ですが、向いている人の条件やかかるコストはそれぞれ異なります。

中には現状よりも毎月の返済額が増える選択肢もあるため、諸費用と返済額を計算したうえで判断しましょう。

繰上返済は、手元のお金に余裕があり残高を早く減らしたい人に

繰上返済によって残高を減らしておけば、その後に金利が上がったとしても、利息の負担増を小さく抑えられます。

繰上返済には、返済期間を短縮するタイプと、毎月の返済額を減らすタイプの2種類があります。

ただし、手元の資金をすべて使い切ってしまうと急な出費に対応できなくなるため、当面の生活費や近いうちに使う予定の資金を残したうえで、余剰資金を充てるようにしましょう。

借り換えは、金利の差と残高・残りの期間で費用を取り戻せる人に

借り換え（現在のローンを、別の金融機関の新たなローンで一括返済すること）によって金利が下がれば、毎月の返済額を軽減できる場合があります。

ただし、借り換えには事務手数料や登記費用、税金などの諸費用がかかるほか、改めて新規の審査を受け直す必要があります。

新しく借りる人向けの変動金利（2026年11月時点で年1.25〜1.99％程度）と比べて現在の適用金利が高い人ほど、借り換えによって金利を下げる余地があります。

ただし、示されている一番低い金利で借りられるとは限らず、実際の適用金利は審査によって決まります。

固定金利への切り替えは、返済額が上がっても確定させたい人に

全期間固定金利に切り替えると、この先に金利が上がっても返済額は変わらなくなる代わりに、2026年11月時点の金利水準では毎月の返済額が現在よりも高くなります。

変動金利があと何回引き上げられれば固定金利のほうが有利になるかは、事前に見通すことはできません。

そのため、固定金利への切り替えは、現状より高い返済額でも無理なく払い続けられる家計の余裕があり、毎月の返済額を完済まで確定させておきたい人向けの選択肢といえます。

返済が苦しくなりそうなら、遅れる前に借入先へ相談する

金利が上がった後の返済が苦しくなりそうな場合は、返済が滞ってしまう前に、借入先の住宅ローン窓口へ相談しましょう。

金融庁も2026年3月31日、金融機関の業界団体に対して、住宅ローンをすでに借りている利用者への情報提供の充実や、相談への丁寧かつ適切な対応を要請しています。

相談へ行く前に、返済予定表や毎月の家計収支、預金残高が分かる資料をそろえておくと、話がより具体的に進みます。

返済が苦しくなる前と後にできることや、よく見る「破綻率」の数字の見方は、次の記事でまとめています。

これから住宅ローンを借りる人が、利上げを受けて決めておくこと

これから住宅ローンを借りる人は、借入額を「金利が上がっても無理なく払える毎月の返済額」から逆算して決めましょう。

変動金利と固定金利のどちらにするかは、今後の金利動向を予想するのではなく、金利が上がったときに家計で無理なく吸収できるかどうかで決めましょう。

借入額は「金利が上がっても払える毎月の額」から逆算する

借入額は、毎月いくらまでなら返済に回せるかを先に決め、そこから逆算すると、金利上昇時にも家計に余裕を持たせやすくなります。

たとえば毎月12万円を返済に回し、35年・ボーナス払いなしで借りる場合、その返済額で返せる借入額は金利水準によって変わります。

この1％という幅は予想ではなく、ある大手銀行の基準金利が2024年秋から2026年10月までに上がった0.9％と、ほぼ同程度の上昇幅を目安にしたものです。

変動か固定かは、金利の予想ではなく家計の余力で決める

変動金利は現在の返済額を低く抑えられる反面、金利が上がったときに返済負担が増えるリスクを借りる人が負います。

一方、全期間固定金利は返済額が高めになるものの、完済まで返済額が確定するため、金利上昇リスクは金融機関が負います。

金利が上がる前に急いで借りる必要はない

「金利が上がる前に早く借りたほうがいい」と、焦って借りる時期を急ぐ必要はありません。

変動金利は借入後も金利が見直されるため、急いで借りたとしても、今の金利がずっと続くわけではないからです。

利上げで住宅ローンを今すぐ見直す価値がある人、慌てずに様子を見てよい人

ここまでの金利動向や試算結果を踏まえ、「今すぐ動く価値がある人」と「慌てずに様子を見てよい人」を整理すると、次のようになります。

なお、いずれもすべての人に一律に当てはまる基準ではなく、ここまでの試算をもとにした目安です。

「動く」といっても、慌てて固定金利に切り替えたり、借り換えたりすることではありません。

現在の契約内容（5つのポイント）を確認し、金利が0.5％上がった場合の返済額で家計への影響を試算したうえで、繰上返済や借り換え、固定金利への切り替えにかかる費用と返済額を比べることが、今動く中身です。

ただし、「今すぐ動く価値がある人」の条件にも当てはまる項目がある場合は、見直しに向けて動く方向で考えましょう。

また、「様子を見る」といっても、何もしなくてよいわけではありません。

銀行から金利見直しの通知が届いたら、新しい金利での毎月の返済額を計算し直しておきましょう。

【Q&A】住宅ローンと利上げの疑問に答える

利上げのニュースを見て迷いがちなポイントについて、Q&Aで答えます。

終わりに｜住宅ローンは利上げのニュースより、自分の見直しの時期と返済額で判断する

日銀が利上げを行っても、住宅ローンの返済額がすぐに増えるわけではありません。

ただ、2026年11月時点で日銀の政策金利は1.25％程度まで引き上げられており、ある大手銀行の例では、変動金利の基準金利が2024年秋から0.9％上昇しています。

変動金利で借りている人は、毎月の返済額が変わっていなくても、増えた利息の分だけ元金の減るペースが遅くなっています。

住宅ローンを借りている人がやることの順番は、

1. 「ご返済のお知らせ」と契約書で、金利タイプや見直しのルール・時期、5年ルールの有無、残高や残りの返済回数を確認する
2. 金利が0.5％上がった場合の返済額を試算し、今の家計で無理なく払えるか確認する
3. 今すぐ動く人は、繰上返済・借り換え・固定金利への切り替えを、諸費用と返済額の面から比較検討する
4. 様子を見る人も、次回のお知らせや日銀会合の結果が出たタイミングで、返済額を再計算する

の4つです。

これから借りる人は、金利が1％ほど上がっても無理なく支払える毎月の返済額をもとに、借入額を決めましょう。

これから借りる人は、次の記事で主な金融機関の金利や手数料、団信などの違いを比べてみましょう。